兵庫県高砂市北浜町牛谷の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
兵庫県高砂市北浜町牛谷の土地の価格・相場は？
現在の価格は、23万円／坪（10年前比▲37.6%）
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兵庫県高砂市北浜町牛谷の土地価格
- 1,584万円（23万円/坪）
- 10年前比▲37.6%（前年比▲0.0%）
- 平均駅距離 : 20.18分
- 平均専有面積 : 0.0㎡（0.0坪）
- 平均土地面積 : 225.0㎡（68.2坪）
◆兵庫県高砂市北浜町牛谷の土地価格推移 |
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| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2005年 | 41万円／坪 |
| 2010年 | 37万円／坪 |
| 2015年 | 30万円／坪 |
| 2020年（現在） | 23万円／坪 |
| 2025年 | 28万円／坪 |
| 2030年 | 33万円／坪 |
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■現在の土地価格
兵庫県高砂市北浜町牛谷：1,584万円（23万円/坪、10年前比-37.6%）
（参考）周囲の土地価格は？
姫路市：1,452万円（24万円/坪、10年前比▲17.2%）
加古川市：1,971万円（35万円/坪、10年前比▲11.3%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲14.3%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、+42.4%
- グッドシナリオ
2,784万円（40.9万円/坪、10年間で+75.7%を予想） - ノーマルシナリオ
2,256万円（33.1万円/坪、10年間で+42.4%を予想） - バッドシナリオ
1,709万円（25.1万円/坪、10年間で+7.9%を予想）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲17.5%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆高砂市の公示地価（2021年1月） |
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| 地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
|---|---|---|---|
| 高砂-1 | 住居表示 | 兵庫県高砂市西畑1−4−6 | 22.0万円/坪 （7.1万円/㎡） 前年比▲0.4% |
| 最寄り駅 | 高砂駅から750m | ||
| 土地面積 | 126㎡ | ||
| 用途区分 | 第二種低層住居専用地域 | ||
| 高砂-2 | 住居表示 | 兵庫県高砂市荒井町東本町7−8 | 24.9万円/坪 （8.1万円/㎡） 前年比+1.0% |
| 最寄り駅 | 荒井駅から700m | ||
| 土地面積 | 225㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
| 高砂-3 | 住居表示 | 兵庫県高砂市梅井4−3−9 | 18.1万円/坪 （5.9万円/㎡） 前年比▲0.5% |
| 最寄り駅 | 伊保駅から600m | ||
| 土地面積 | 178㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種住居地域 | ||
| 高砂-4 | 住居表示 | 兵庫県高砂市北濱町北脇字地見ノ下32番51 | 16.9万円/坪 （5.5万円/㎡） 前年比+0.0% |
| 最寄り駅 | 大塩駅から1000m | ||
| 土地面積 | 154㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
| 高砂-5 | 住居表示 | 兵庫県高砂市春日野町7−14 | 17.8万円/坪 （5.8万円/㎡） 前年比▲0.2% |
| 最寄り駅 | 曽根駅から630m | ||
| 土地面積 | 97㎡ | ||
| 用途区分 | 第二種住居地域 | ||
| 高砂-6 | 住居表示 | 兵庫県高砂市曽根町字北山ノ下1128番2 | 16.6万円/坪 （5.4万円/㎡） 前年比▲0.6% |
| 最寄り駅 | 山陽曽根駅から1400m | ||
| 土地面積 | 130㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
| 高砂-7 | 住居表示 | 兵庫県高砂市金ケ田町5−22 | 14.8万円/坪 （4.8万円/㎡） 前年比+0.0% |
| 最寄り駅 | 曽根駅から550m | ||
| 土地面積 | 110㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種住居地域 | ||
| 高砂-8 | 住居表示 | 兵庫県高砂市米田町米田字大橋307番3 | 26.7万円/坪 （8.7万円/㎡） 前年比▲1.0% |
| 最寄り駅 | 宝殿駅から780m | ||
| 土地面積 | 201㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
| 高砂-9 | 住居表示 | 兵庫県高砂市伊保東2−5−11 | 7.0万円/坪 （2.3万円/㎡） 前年比▲0.4% |
| 最寄り駅 | 伊保駅から1200m | ||
| 土地面積 | 396㎡ | ||
| 用途区分 | ー | ||
| 高砂-10 | 住居表示 | 兵庫県高砂市伊保1−2−21 | 17.8万円/坪 （5.8万円/㎡） 前年比+0.0% |
| 最寄り駅 | 伊保駅から500m | ||
| 土地面積 | 173㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種住居地域 | ||
| 高砂-11 | 住居表示 | 兵庫県高砂市百合丘1−54 | 20.1万円/坪 （6.5万円/㎡） 前年比▲0.2% |
| 最寄り駅 | 宝殿駅から1900m | ||
| 土地面積 | 132㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
| 高砂-12 | 住居表示 | 兵庫県高砂市曽根町字中濱2833番14 | 15.6万円/坪 （5.1万円/㎡） 前年比▲0.6% |
| 最寄り駅 | 山陽曽根駅から450m | ||
| 土地面積 | 133㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
| 高砂-13 | 住居表示 | 兵庫県高砂市阿弥陀町北池字村前105番14 | 18.4万円/坪 （6.0万円/㎡） 前年比▲0.2% |
| 最寄り駅 | 曽根駅から1400m | ||
| 土地面積 | 117㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
高砂市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、高砂市はどうなるのだろうか。
◆高砂市の総人口推移予想 |
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| 年 | 総人口 | 指数 (2015年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2015年 | 91,030 人 | 100.0（基準年） | |
| 2020年 | 87,562 人 | 96.2 | |
| 2025年 | 83,565 人 | 91.8 | |
| 2030年 | 79,120 人 | 86.9 | |
| 2035年 | 74,355 人 | 81.7 | |
| 2040年 | 69,528 人 | 76.4 | |
| 2045年 | 64,963 人 | 71.4 | |
※出所：人口問題研究所（平成30・2018年推計）
（参考）兵庫県高砂市北浜町牛谷のあるエリアの人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
高砂市：71.4
（参考）周囲の将来人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
姫路市：86.2
加古川市：86.2
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
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| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,547万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,321万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,095万円 | 10.0万円 |
| 500万円 | 3,869万円 | 12.5万円 |
| 600万円 | 4,642万円 | 15.0万円 |
| 700万円 | 5,416万円 | 17.5万円 |
| 800万円 | 6,190万円 | 20.0万円 |
| 900万円 | 6,964万円 | 22.5万円 |
| 1,000万円 | 7,737万円 | 25.0万円 |
|
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.45%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2024年11月調査 |
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