中古マンション価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

京都府京田辺市山手南の中古マンション価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

京都府京田辺市山手南の中古マンションを購入、売却する際は、地域の中古マンションの価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

京都府京田辺市山手南の中古マンションの価格・相場は?

現在の価格は、108万円/坪(10年前比+17.1%)

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京都府京田辺市山手南の中古マンション価格

  • 2,447万円(108万円/坪)
  • 10年前比+17.1%(前年比+2.0%
  • 平均築年 : 1999年
  • 平均駅距離 : 5.69分
  • 平均専有面積 : 75.0㎡(22.7坪)
※2020年時点の価格相場です。
京都府京田辺市山手南の中古マンション価格推移

◆京都府京田辺市山手南の中古マンション価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 97万円/坪
2010年 92万円/坪
2015年 98万円/坪
2020年(現在) 108万円/坪
2025年 118万円/坪
2030年 129万円/坪
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■現在の中古マンション価格

京都府京田辺市山手南:2,447万円(108万円/坪、10年前比+17.1%)

(参考)周囲の中古マンション価格は?
京田辺市:2,539万円(112万円/坪、10年前比▲8.8%
城陽市:2,224万円(113万円/坪、10年前比+43.1%
八幡市:1,475万円(75万円/坪、10年前比▲0.9%
木津川市:1,691万円(75万円/坪、10年前比+25.6%
綴喜郡井手町:2,082万円(115万円/坪、10年前比+43.6%
相楽郡精華町:2,314万円(90万円/坪、10年前比+7.6%

京都府京田辺市山手南の価格は過去10年で+17.1%となっており、資産性が高いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+18.4%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、+19.6%

2030年の京都府京田辺市山手南の中古マンション価格を予想
  • グッドシナリオ
    3,185万円(140.4万円/坪、10年間で+30.2%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    2,927万円(129.0万円/坪、10年間で+19.6%を予想)
  • バッドシナリオ
    2,926万円(129.0万円/坪、10年間で+19.6%を予想)
ノーマルシナリオで、10年後に+19.6%を予想しており、有望なエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+1.1%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆京田辺市の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
京田辺-1 住居表示 京都府京田辺市田辺蕪木22番27 52.0万円/坪
(16.9万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 新田辺駅から600m
土地面積 221㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
京田辺-2 住居表示 京都府京田辺市田辺狐川40番65 30.2万円/坪
(9.8万円/㎡)
前年比▲1.0%
最寄り駅 新田辺駅から1800m
土地面積 197㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
京田辺-3 住居表示 京都府京田辺市草内八田16番38 35.4万円/坪
(11.5万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 興戸駅から400m
土地面積 100㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
京田辺-4 住居表示 京都府京田辺市大住ケ丘4丁目23番9 41.5万円/坪
(13.5万円/㎡)
前年比▲0.7%
最寄り駅 大住駅から1100m
土地面積 188㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
京田辺-5 住居表示 京都府京田辺市薪岸ノ下3番29 32.3万円/坪
(10.5万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 新田辺駅から1300m
土地面積 93㎡
用途区分 第一種住居地域
京田辺-6 住居表示 京都府京田辺市天王縄手1番外 3.8万円/坪
(1.2万円/㎡)
前年比▲3.9%
最寄り駅 JR三山木駅から5300m
土地面積 1434㎡
用途区分
京田辺-7 住居表示 京都府京田辺市三山木七瀬川3番16 27.9万円/坪
(9.1万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 同志社前駅から700m
土地面積 264㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
京田辺-8 住居表示 京都府京田辺市三山木八反坪51番4 24.9万円/坪
(8.1万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 三山木駅から360m
土地面積 282㎡
用途区分 第一種住居地域
京田辺-9 住居表示 京都府京田辺市大住仲ノ谷2番102 27.6万円/坪
(9.0万円/㎡)
前年比▲1.2%
最寄り駅 大住駅から750m
土地面積 187㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
京田辺-10 住居表示 京都府京田辺市花住坂3丁目19番11 47.7万円/坪
(15.5万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 松井山手駅から1200m
土地面積 185㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
京田辺-11 住居表示 京都府京田辺市興戸御垣内8番25 29.6万円/坪
(9.6万円/㎡)
前年比▲1.5%
最寄り駅 興戸駅から900m
土地面積 175㎡
用途区分 第一種住居地域
京田辺-12 住居表示 京都府京田辺市東鍵田18番74 37.5万円/坪
(12.2万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 新田辺駅から900m
土地面積 119㎡
用途区分 第一種住居地域
京田辺-13 住居表示 京都府京田辺市大住東村19番1外 12.0万円/坪
(3.9万円/㎡)
前年比▲1.8%
最寄り駅 大住駅から1500m
土地面積 367㎡
用途区分
京田辺-14 住居表示 京都府京田辺市薪畠55番3 32.9万円/坪
(10.7万円/㎡)
前年比▲0.9%
最寄り駅 大住駅から680m
土地面積 184㎡
用途区分 第一種住居地域
京田辺-15 住居表示 京都府京田辺市大住関屋9番16 27.4万円/坪
(8.9万円/㎡)
前年比▲1.4%
最寄り駅 大住駅から650m
土地面積 157㎡
用途区分 第一種住居地域

※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 京田辺市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、京田辺市はどうなるのだろうか。

◆京田辺市の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 70,835 人 100.0(基準年)
2020年 73,161 人 103.3
2025年 74,833 人 105.6
2030年 75,406 人 106.5
2035年 75,191 人 106.1
2040年 74,404 人 105.0
2045年 73,274 人 103.4

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

京田辺市の将来推計人口

(参考)京都府京田辺市山手南のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
京田辺市:103.4

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
城陽市:62.7
八幡市:69.9
木津川市:99.4
綴喜郡井手町:56.1
相楽郡精華町:86.8

 京田辺市の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 103.4だ。周辺エリアの平均75.0に比べると、有望なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、中古マンションを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

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