三重県いなべ市の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）
三重県いなべ市の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、2,449万円（10年前比+16.4%）
三重県いなべ市の中古戸建て価格
- 2,449万円（34万円/坪）
- 10年前比+16.4%（前年比▲1.0%）
- 築年 : 2004年
- 駅距離 : 15.0分
- 専有面積 : 115.0㎡（34.8坪）
- 平均土地面積 : 238.0㎡（72.0坪）
◆三重県いなべ市の中古戸建て価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2009年 | 29万円／坪 |
| 2014年 | 29万円／坪 |
| 2019年 | 30万円／坪 |
| 2024年 | 34万円／坪 |
| 2029年 | 32万円／坪 |
| 2034年 | 31万円／坪 |
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■現在の中古戸建て価格
三重県いなべ市：2,449万円（34万円/坪、10年前比+16.4%）
（参考）三重県いなべ市のあるエリアの中古戸建て価格は？
三重県：2,345万円（37万円/坪、10年前比+12.5%）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
三重県四日市市：2,882万円（48万円/坪、10年前比+19.2%）
三重県桑名市：3,495万円（56万円/坪、10年前比+13.2%）
三重県東員町：3,213万円（45万円/坪、10年前比+12.8%）
三重県菰野町：1,862万円（30万円/坪、10年前比+19.0%）
岐阜県大垣市：2,087万円（39万円/坪、10年前比+14.3%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+15.7%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲9.8%
- ノーマルシナリオ
2,208万円（31万円/坪、10年間で▲9.8%を予想）
（参考）周囲の中古戸建て価格（ノーマルシナリオ）は？
岐阜県大垣市：1,900万円（35万円/坪、10年後は▲8.9%）
三重県四日市市：2,594万円（43万円/坪、10年後は▲10.0%）
三重県桑名市：3,224万円（51万円/坪、10年後は▲7.7%）
三重県東員町：3,009万円（42万円/坪、10年後は▲6.3%）
三重県菰野町：1,657万円（26万円/坪、10年後は▲11.0%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲8.8%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。
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価格を詳細に分析しよう
■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？
中古戸建ての資産価値を決める要素は多数ある。広さ、間取り、建築した住宅メーカーなどの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。
通常、中古戸建ての立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。
では、三重県いなべ市における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。
◆三重県いなべ市の徒歩距離別の中古戸建て坪単価 |
|
| 駅からの徒歩分数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1分 | 30万円／坪 |
| 5分 | 29万円／坪 |
| 10分 | 29万円／坪 |
| 15分 | 29万円／坪 |
| 20分 | 29万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
■築年数で価格はどうなる？
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆三重県いなべ市の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 69万円／坪 |
| 5年 | 54万円／坪 |
| 10年 | 43万円／坪 |
| 15年 | 36万円／坪 |
| 20年 | 29万円／坪 |
| 25年 | 25万円／坪 |
| 30年 | 21万円／坪 |
| 35年 | 20万円／坪 |
| 40年 | 17万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆いなべ市の公示地価（2025年1月）
| 地点名 | いなべ市-1 | いなべ市-2 | いなべ市-3 | いなべ市-5 | いなべ市-6 | いなべ市-7 | いなべ市-9 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 三重県いなべ市員弁町石仏字段1909番17《地番》 | 三重県いなべ市員弁町下笠田字楠1622番4《地番》 | 三重県いなべ市員弁町上笠田字出合2083番《地番》 | 三重県いなべ市大安町石榑東字上島ケ原1895番13《地番》 | 三重県いなべ市大安町門前字野貝戸828番《地番》 | 三重県いなべ市北勢町阿下喜字町1132番10《地番》 | 三重県いなべ市北勢町大辻新田字大辻野49番3《地番》 |
| 最寄り駅 | 楚原駅から500m | 楚原駅から800m | 麻生田駅から2000m | 三里駅から2200m | 大安駅から1300m | 阿下喜駅から500m | 麻生田駅から2300m |
| 土地面積 | 209㎡ | 195㎡ | 852㎡ | 167㎡ | 129㎡ | 284㎡ | 234㎡ |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第2種中高層住居専用地域 | |||||
| 取引価格 | 13万円/坪 （4.0万円/㎡） 前年比+0.3% |
9.2万円/坪 （2.8万円/㎡） 前年比▲0.4% |
4.4万円/坪 （1.3万円/㎡） 前年比▲0.8% |
6.7万円/坪 （2.0万円/㎡） 前年比+2.5% |
7.6万円/坪 （2.3万円/㎡） 前年比▲0.4% |
9.6万円/坪 （2.9万円/㎡） 前年比+0.0% |
7.4万円/坪 （2.2万円/㎡） 前年比+0.0% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
いなべ市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、いなべ市はどうなるのだろうか。
◆いなべ市の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 44,973人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 43,953人 | 97.7 | |
| 2030年 | 42,741人 | 95.0 | |
| 2035年 | 41,308人 | 91.9 | |
| 2040年 | 39,686人 | 88.2 | |
| 2045年 | 37,986人 | 84.5 | |
| 2050年 | 36,239人 | 80.6 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）三重県いなべ市のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
いなべ市：80.6
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
三重県四日市市：84.8
三重県桑名市：83.6
三重県東員町：80.1
三重県菰野町：89.3
岐阜県大垣市：82.2
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） | ||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,452万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,179万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,389万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,236万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5,084万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 5,931万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 6,778万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 7,626万円 | 26.3万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 27.5万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が2.25%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2026年3月調査 | ||
 |
 |
三重県いなべ市の中古戸建ての過去の売買事例
三重県いなべ市付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆いなべ市の中古戸建ての成約事例
| 取引時期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 三重県いなべ市北勢町大辻新田 | 三重県いなべ市員弁町岡丁田 | 三重県いなべ市員弁町大泉 | 三重県いなべ市大安町中央ヶ丘 | 三重県いなべ市大安町丹生川中 | 三重県いなべ市大安町平塚 | 三重県いなべ市大安町石榑東 | 三重県いなべ市大安町平塚 | 三重県いなべ市大安町平塚 | 三重県いなべ市大安町高柳 | 三重県いなべ市員弁町大泉 | 三重県いなべ市員弁町宇野 | 三重県いなべ市北勢町其原 | 三重県いなべ市大安町中央ヶ丘 | 三重県いなべ市大安町石榑東 | 三重県いなべ市大安町梅戸 | 三重県いなべ市大安町南金井 | 三重県いなべ市大安町平塚 | 三重県いなべ市員弁町畑新田 |
| 最寄駅 | 麻生田駅から徒歩20分 | 大泉（三重）駅から徒歩20分 | 大泉（三重）駅から徒歩8分 | 三里駅から徒歩15分 | 大安駅から徒歩ー分 | 三里駅から徒歩11分 | 丹生川駅から徒歩19分 | 三里駅から徒歩10分 | 三里駅から徒歩10分 | 三里駅から徒歩8分 | 大泉（三重）駅から徒歩5分 | 楚原駅から徒歩18分 | 麻生田駅から徒歩14分 | 三里駅から徒歩18分 | 三里駅から徒歩ー分 | 梅戸井駅から徒歩2分 | 梅戸井駅から徒歩29分 | 大安駅から徒歩14分 | 楚原駅から徒歩21分 |
| 用途区分 | 未分類都市計画区域（非線引き） | 市街化調整区域 | 市街化調整区域 | 第1種中高層住居専用地域 | 市街化調整区域 | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 市街化調整区域 | 市街化調整区域 | 未分類都市計画区域（非線引き） | 近隣商業地域 | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 第1種中高層住居専用地域 | 市街化調整区域 |
| 建物属性 | 2002年築、鉄骨造 | 2005年築、木造 | 1985年築、木造 | 2023年築、木造 | 2023年築、木造 | 2023年築、木造 | 2024年築、木造 | 2023年築、木造 | 2023年築、木造 | 1993年築、木造 | 2025年築、ー | 1959年築、木造 | 2007年築、木造 | 2021年築、木造 | 2025年築、木造 | 1979年築、木造 | 1998年築、鉄骨造 | 2024年築、木造 | 1994年築、木造 |
| 取引価格 |
1,100万円 ・25万円/坪 （7.6万円/m²） ・床面積145㎡ （土地面積175㎡） |
1,900万円 ・55万円/坪 （17万円/m²） ・床面積115㎡ （土地面積170㎡） |
800万円 ・14万円/坪 （4.2万円/m²） ・床面積190㎡ （土地面積280㎡） |
2,600万円 ・78万円/坪 （24万円/m²） ・床面積110㎡ （土地面積250㎡） |
2,000万円 ・70万円/坪 （21万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積240㎡） |
2,900万円 ・83万円/坪 （25万円/m²） ・床面積115㎡ （土地面積180㎡） |
2,000万円 ・66万円/坪 （20万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積185㎡） |
2,900万円 ・80万円/坪 （24万円/m²） ・床面積120㎡ （土地面積180㎡） |
2,900万円 ・80万円/坪 （24万円/m²） ・床面積120㎡ （土地面積175㎡） |
450万円 ・8.7万円/坪 （2.6万円/m²） ・床面積170㎡ （土地面積180㎡） |
4,700万円 ・135万円/坪 （41万円/m²） ・床面積115㎡ （土地面積230㎡） |
40万円 ・1.9万円/坪 （0.6万円/m²） ・床面積70㎡ （土地面積100㎡） |
850万円 ・20万円/坪 （6.1万円/m²） ・床面積140㎡ （土地面積150㎡） |
2,000万円 ・49万円/坪 （15万円/m²） ・床面積135㎡ （土地面積200㎡） |
2,500万円 ・87万円/坪 （26万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積220㎡） |
660万円 ・40万円/坪 （12万円/m²） ・床面積55㎡ （土地面積320㎡） |
2,000万円 ・41万円/坪 （13万円/m²） ・床面積160㎡ （土地面積250㎡） |
3,900万円 ・112万円/坪 （34万円/m²） ・床面積115㎡ （土地面積210㎡） |
500万円 ・21万円/坪 （6.3万円/m²） ・床面積80㎡ （土地面積135㎡） |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
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三重県いなべ市の中古戸建てに関するFAQ
- Q三重県いなべ市の中古戸建て価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？
- A
三重県いなべ市の中古戸建て価格は、現在の平均価格が約34万円/坪となっており、10年前と比べて+16.4％となっている。詳しくは記事を確認しよう。
- Q三重県いなべ市の中古戸建て価格は今後10年でどうなる見込みか？
- A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約31万円/坪となり、▲9.8%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。
- Q三重県いなべ市の公示地価はいくら？
- A
代表的な地点としては、三重県いなべ市員弁町石仏字段1909番17《地番》（楚原駅から500m、第1種住居地域）が、12万円/坪（4.0万円/㎡、前年比0.3%）だった（2025年1月の公示地価）。ダイヤモンド不動産研究所では、全国の地価ランキングも作成しているので、こちらも参考にしてほしい。
- Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？
- A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。
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