都心マンションを売却して郊外へ！　ローン破綻を恐れる30代の「緊急脱出的な買い替え」が始まっている

金利上昇への不安から、都心マンションを高値で売却し、郊外へ買い替える動きが広がっている。とくに、老後の安心を求めるシニア層とローン破綻を恐れる30代の若い層が多い。それぞれの切実な事情と、買い替えに向いているエリアを解説しよう。（住宅評論家・櫻井幸雄）

「都心から郊外へ」の買い替えに目立つ2つのパターン

　都心のマンションを中古で高く売却する…そう聞くと、転売行為を連想しがちだ。住む気もないのに都心マンションを購入して、短期間に高値で売却し利益を得ようとする投資目的の売買である。

　しかし今、そのような転売行為ではなく、もっと堅実に、あるいは切実な理由で都心マンションから郊外マンションへの買い替えを実行する人たちが目立つようになった。郊外の新築分譲マンションで生じている新しい動きだ。

　都心から郊外へのマンション買い替えを行う人に目立つのは2つのパターンだ。ひとつは60代を中心にしたシニア層、もうひとつは30代を中心にした若い層である。

老後の安心を求めるシニア層の「堅実な買い替え」

　シニア層の買い替えで多いのは、21世紀が始まった頃に都心マンションを購入した人たちだ。当時のマンション価格は今よりずっと安く、湾岸エリアでは新築3LDKが4000万円台で購入できた。それが今は1億円以上で売却できる。ローンを精算し、仲介手数料・税金などを差し引いて、手元に8000万円程度残るのが典型的なパターンだ。

　その8000万円を元手に5000万〜6000万円の郊外マンション（3LDKまたは2LDK）をキャッシュで購入すれば、2000万円程度を老後の蓄えとして残すことができる。ローンの支払いがなくなるので、金利上昇の心配もなくなる。

　都心の超高層マンションでは管理費や修繕積立金が上昇し続けているが、郊外の中層・高層マンションならその心配も少ない。二重・三重の安心を得るために、都心マンションを手放す「堅実な買い替え層」となるわけだ。

　都心マンションに暮らすシニア層は、これまで「都心の便利な暮らしを手放したくない」と思い続けてきた。

　しかし、仕事をリタイアすれば便利な都心にしがみつく必要はなくなる。また、高額化した都心マンションを高値で売れるうちに手放したいとの思いもある。そこで、買い物に便利など暮らしやすい郊外マンションならば、移り住むのもわるくないと考えるようになったわけだ。

　加えて、最新の分譲マンションは下記の通り、20年以上前と比べて建物が大きく進化している。

• ・「ZEH-Mオリエンテッド」以上のスペックで断熱性が高く、冬暖かく夏の光熱費も抑えられる
• ・宅配ボックスや置き配スペースの確保など、生活を快適にする工夫が充実
• ・東日本大震災以降、災害への備えが一段と強化されている

　また、郊外の駅近マンションは都心ほど大きく値上がりしているわけではなく、今ならまだ買いやすい。

　この先、都心マンションと同様に値上がりする可能性もある。「夢よ、もう一度」と値上がりを期待して郊外の駅近マンションに買い替えるシニア層が増えだしたわけだ。

ローン破綻を恐れる30代の「緊急脱出的な買い替え」

　シニア層とは別に、30代を中心とした若い人たちが「都心から郊外へ」の買い替えを行うケースも出てきた。こちらの理由は少々切実だ。

　夫婦共働きで世帯年収が高い、いわゆるパワーカップルが数年前に都心のタワーマンションを購入。1億5000万円以上の高額な住戸をローンを組んで買ったものの、返済が始まると、その負担は想像以上にきつかった。

　現在の低金利でも1億5000万円を35年ローンで借りると、毎月の返済額はおよそ40万円に達する。この先、ローン金利が上がり、管理費と修繕積立金も上昇すれば、生活が破綻するかもしれない。

　そこで、都心マンションが高く売れるうちに売却を決意。毎月のローン返済が半分程度に減る郊外マンションへの買い替えを選ぶ、というのが若い買い替え層に目立つパターンだ。

　数年前に購入した都心マンションの場合、中古で売っても大きな利益が出るとは限らない。買ったときより1000万や1500万円高く売却できれば上々といえる。しかし、たいした利益は出なくともローンを精算して仕切り直しができるなら、それでよしと考えているのだ。

　もちろん便利で華やかな都心生活への未練はある。が、それよりもローン破綻を考えたときの恐怖心のほうが大きいと、郊外マンションへの買い替えを決意した人たちは口をそろえる。

　この先、都心の中古マンション価格が下がれば「売却してローンを精算する」ことができなくなる。その場合、ローン滞納から差し押さえ、競売へと進む可能性も否定できない。

　競売で終わりではなく、債権回収会社による残債請求が残るため、それを逃れるには自己破産しかない…最悪の事態を想定し、今のうちに穏便に解決する道を選ぶ若い人たちが実際に出てきた。

買い替えに有利なエリアはどこか

　都心マンションから郊外マンションへの買い替えがしやすいのは、都心と郊外の価格差が大きいとき。都心マンションを高く売って、安い郊外マンションを購入できる時期だ。

　首都圏の場合、具体的には東京都の八王子駅周辺や神奈川県の橋本駅周辺、千葉県の東葉高速鉄道八千代緑が丘駅周辺、そしてJR京葉線海浜幕張駅周辺、さらに埼玉県の川口駅周辺などが都心からの買い替え組が目立つ場所だ。

　そのような場所なら有利な買い替えができる。そう考える人たちが増えているのである。

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