山梨県山中湖村の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
山梨県山中湖村の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、972万円（10年前比+4.9%）
山梨県山中湖村の中古戸建て価格
- 972万円（32万円/坪）
- 10年前比+4.9%（前年比+2.9%）
- 平均築年 : 1988年
- 平均駅距離 : 130分
- 平均専有面積 : 100.0㎡（30.3坪）
- 平均土地面積 : 510.0㎡（154.3坪）
◆山梨県山中湖村の中古戸建て価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2007年 | 27万円／坪 |
| 2012年 | 31万円／坪 |
| 2017年 | 24万円／坪 |
| 2022年 | 32万円／坪 |
| 2027年 | 33万円／坪 |
| 2032年 | 33万円／坪 |
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■現在の中古戸建て価格
山梨県山中湖村：972万円（32万円/坪、10年前比+4.9%）
（参考）山梨県山中湖村のあるエリアの中古戸建て価格は？
山梨県：1,512万円（43万円/坪、10年前比+6.1%）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
山梨県富士吉田市：1,483万円（41万円/坪、10年前比+16.6%）
山梨県都留市：1,577万円（43万円/坪、10年前比+6.1%）
山梨県道志村：1,521万円（44万円/坪、10年前比+6.7%）
山梨県忍野村：1,577万円（43万円/坪、10年前比+6.1%）
神奈川県山北町：1,203万円（40万円/坪、10年前比+31.2%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+13.3%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、+4.1%
- ノーマルシナリオ
1,012万円（33万円/坪、10年間で+4.1%を予想）
（参考）周囲の中古戸建て価格（ノーマルシナリオ）は？
山梨県富士吉田市：1,555万円（43万円/坪、10年後は+4.9%）
山梨県都留市：1,677万円（46万円/坪、10年後は+6.3%）
山梨県道志村：1,660万円（48万円/坪、10年後は+9.1%）
山梨県忍野村：1,677万円（46万円/坪、10年後は+6.3%）
神奈川県山北町：1,031万円（34万円/坪、10年後は▲14.3%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+2.5%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2022年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2022年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2023年〜2032年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2022年以降は1.1倍、GDPが2022年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2022年以降は0.9倍として算出
山梨県山中湖村の土地、中古マンションを見る
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる？
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆山梨県山中湖村の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 84万円／坪 |
| 5年 | 66万円／坪 |
| 10年 | 62万円／坪 |
| 15年 | 41万円／坪 |
| 20年 | 36万円／坪 |
| 25年 | 21万円／坪 |
| 30年 | 17万円／坪 |
| 35年 | 20万円／坪 |
| 40年 | 8.7万円／坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
山中湖村の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、山中湖村はどうなるのだろうか。
◆山中湖村の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 5,179人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 5,045人 | 97.4 | |
| 2030年 | 4,878人 | 94.2 | |
| 2035年 | 4,683人 | 90.4 | |
| 2040年 | 4,477人 | 86.4 | |
| 2045年 | 4,258人 | 82.2 | |
| 2050年 | 4,051人 | 78.2 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）山梨県山中湖村のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
山中湖村：78.2
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
山梨県富士吉田市：68.0
山梨県都留市：64.1
山梨県道志村：54.4
山梨県忍野村：97.5
神奈川県山北町：48.8
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,535万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,303万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,583万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,478万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5,374万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 6,270万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 7,165万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
|
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が1.89%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2025年6月調査 |
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山梨県山中湖村の中古戸建ての過去の売買事例
山梨県山中湖村付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆山中湖村の中古戸建ての成約事例
| 取引時期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 山梨県山中湖村平野 | 山梨県山中湖村平野 | 山梨県山中湖村平野 | 山梨県山中湖村平野 | 山梨県山中湖村山中 | 山梨県山中湖村平野 | 山梨県山中湖村平野 | 山梨県山中湖村平野 | 山梨県山中湖村平野 | 山梨県山中湖村平野 | 山梨県山中湖村平野 | 山梨県山中湖村山中 | 山梨県山中湖村平野 |
| 最寄駅 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | 富士山駅から徒歩19分 | 富士山駅から徒歩21分 | 富士山駅から徒歩21分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 |
| 用途区分 | 都市計画区域外 | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） |
| 建物属性 | 1989年築、木造 | 2008年築、木造 | 2003年築、RC、木造 | 1984年築、木造 | 2006年築、木造 | 1973年築、木造 | 1987年築、木造 | 1984年築、木造 | 1986年築、木造 | 1990年築、木造 | 年築、ー | 2007年築、木造 | 1987年築、木造 |
| 取引価格 | 200万円 ・1.9万円/坪 （0.6万円/m²） ・床面積85㎡ （土地面積350㎡） |
3,300万円 ・9.1万円/坪 （2.8万円/m²） ・床面積130㎡ （土地面積1200㎡） |
2,500万円 ・9.5万円/坪 （2.9万円/m²） ・床面積175㎡ （土地面積870㎡） |
100万円 ・1.0万円/坪 （0.3万円/m²） ・床面積65㎡ （土地面積330㎡） |
3,800万円 ・13万円/坪 （3.9万円/m²） ・床面積110㎡ （土地面積970㎡） |
2,500万円 ・7.5万円/坪 （2.3万円/m²） ・床面積135㎡ （土地面積1100㎡） |
220万円 ・2.2万円/坪 （0.7万円/m²） ・床面積120㎡ （土地面積330㎡） |
50万円 ・0.9万円/坪 （0.3万円/m²） ・床面積55㎡ （土地面積180㎡） |
1,000万円 ・5.4万円/坪 （1.6万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積610㎡） |
700万円 ・5.9万円/坪 （1.8万円/m²） ・床面積85㎡ （土地面積390㎡） |
500万円 ・2.9万円/坪 （0.9万円/m²） ・床面積ー㎡ （土地面積560㎡） |
300万円 ・5.0万円/坪 （1.5万円/m²） ・床面積30㎡ （土地面積200㎡） |
300万円 ・3.8万円/坪 （1.2万円/m²） ・床面積50㎡ （土地面積260㎡） |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
※「取引価格」の坪単価および平米単価は「総額÷土地面積」で計算
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