土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

住吉駅(東京都)の土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

住吉駅(東京都)の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

住吉駅(東京都)の土地の価格・相場は?

現在の価格は、223万円/坪(10年前比+39.0%)

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住吉駅(東京都)の土地価格

  • 5,385万円(223万円/坪)
  • 10年前比+39.0%(前年比+3.6%
  • 平均駅距離 : 8.82分
  • 平均専有面積 : 0.0㎡(0.0坪)
  • 平均土地面積 : 80.0㎡(24.2坪)
※2020年時点の価格相場です。
住吉駅(東京都)の土地価格推移

◆住吉駅の土地価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 168万円/坪
2010年 160万円/坪
2015年 165万円/坪
2020年(現在) 223万円/坪
2025年 233万円/坪
2030年 244万円/坪
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■現在の土地価格

住吉駅:5,385万円(223万円/坪、10年前比+39.0%)

(参考)周囲の土地価格は?
中央区:5,259万円(268万円/坪、10年前比+22.0%
港区:6,728万円(256万円/坪、10年前比+0.7%
墨田区:5,587万円(231万円/坪、10年前比+30.1%
品川区:6,717万円(278万円/坪、10年前比+23.0%
大田区:7,997万円(264万円/坪、10年前比+14.7%

住吉駅(東京都)の価格は過去10年で+39.0%となっており、資産性が高いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+22.6%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、+9.7%

2030年の住吉駅の土地価格を予想
  • グッドシナリオ
    7,624万円(315.0万円/坪、10年間で+41.6%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    5,906万円(244.0万円/坪、10年間で+9.7%を予想)
  • バッドシナリオ
    5,197万円(214.8万円/坪、10年間で▲3.5%を予想)

(参考)周囲の土地価格は?
中央区:6,419万円(327万円/坪、10年後は+22.1%
港区:7,828万円(297万円/坪、10年後は+16.3%
墨田区:7,349万円(304万円/坪、10年後は+31.5%
品川区:6,307万円(261万円/坪、10年後は▲6.1%
大田区:8,344万円(276万円/坪、10年後は+4.3%

ノーマルシナリオで、10年後に+9.7%を予想しており、有望なエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+13.6%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■駅からの徒歩距離で価格はどうなる?

 土地の資産価値を決める要素は多数ある。広さ、地形、接道状況、用途区分などの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。

通常、立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。

 では、住吉駅における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。

◆住吉駅の徒歩距離別の土地坪単価

駅からの徒歩分数 坪(3.3㎡)単価
1分 276.9万円/坪
5分 253.7万円/坪
10分 220.2万円/坪
15分 237.0万円/坪
20分 207.3万円/坪
住吉駅(東京都)の徒歩距離別の土地坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに移動平均を算出。グラフ上のオレンジ色の円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。隣の駅が近接する場合や、最寄り駅が存在しないまたは遠い場合は、正確に予測できないことがある。

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆江東区の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
江東-1 住居表示 東京都江東区北砂5−5−6 116.0万円/坪
(37.7万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 大島駅から1200m
土地面積 73㎡
用途区分 第一種住居地域
江東-2 住居表示 東京都江東区亀戸3−32−11 109.2万円/坪
(35.5万円/㎡)
前年比▲0.3%
最寄り駅 押上駅から750m
土地面積 109㎡
用途区分 第一種住居地域
江東-3 住居表示 東京都江東区東砂2−9−2 112.3万円/坪
(36.5万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 東大島駅から1100m
土地面積 75㎡
用途区分 第一種住居地域
江東-4 住居表示 東京都江東区東陽1−33−6 172.9万円/坪
(56.2万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 東陽町駅から500m
土地面積 166㎡
用途区分 第一種住居地域
江東-5 住居表示 東京都江東区大島6−21−2 125.2万円/坪
(40.7万円/㎡)
前年比▲0.7%
最寄り駅 大島駅から500m
土地面積 77㎡
用途区分 第一種住居地域
江東-6 住居表示 東京都江東区亀戸5−36−3 133.5万円/坪
(43.4万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 亀戸駅から550m
土地面積 78㎡
用途区分 第一種住居地域
江東-7 住居表示 東京都江東区南砂2−16−6 130.8万円/坪
(42.5万円/㎡)
前年比▲0.7%
最寄り駅 東陽町駅から900m
土地面積 47㎡
用途区分 第一種住居地域
江東-8 住居表示 東京都江東区辰巳1−4−8 146.2万円/坪
(47.5万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 辰巳駅から750m
土地面積 1618㎡
用途区分 準工業地域
江東-9 住居表示 東京都江東区東砂6−11−8 111.4万円/坪
(36.2万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 南砂町駅から1500m
土地面積 132㎡
用途区分 準工業地域
江東-10 住居表示 東京都江東区亀戸4−33−8 138.5万円/坪
(45.0万円/㎡)
前年比▲0.4%
最寄り駅 亀戸駅から750m
土地面積 68㎡
用途区分 準工業地域
江東-11 住居表示 東京都江東区南砂4−18−2 128.6万円/坪
(41.8万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 南砂町駅から500m
土地面積 159㎡
用途区分 第二種住居地域
江東-12 住居表示 東京都江東区石島7−9 158.2万円/坪
(51.4万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 住吉駅から1100m
土地面積 85㎡
用途区分 準工業地域
江東-13 住居表示 東京都江東区清澄2−13−12 184.0万円/坪
(59.8万円/㎡)
前年比▲0.7%
最寄り駅 清澄白河駅から370m
土地面積 97㎡
用途区分 準工業地域
江東-14 住居表示 東京都江東区古石場1−10−5 173.8万円/坪
(56.5万円/㎡)
前年比▲0.4%
最寄り駅 越中島駅から340m
土地面積 88㎡
用途区分 準工業地域
江東-15 住居表示 東京都江東区南砂2−31−10 183.4万円/坪
(59.6万円/㎡)
前年比▲0.7%
最寄り駅 東陽町駅から1100m
土地面積 1242㎡
用途区分 準工業地域
江東-16 住居表示 東京都江東区木場3丁目20番13 172.9万円/坪
(56.2万円/㎡)
前年比▲0.4%
最寄り駅 木場駅から560m
土地面積 304㎡
用途区分 準工業地域
江東-17 住居表示 東京都江東区亀戸9−16−5 153.5万円/坪
(49.9万円/㎡)
前年比▲0.4%
最寄り駅 東大島駅から720m
土地面積 1885㎡
用途区分 準工業地域
江東-18 住居表示 東京都江東区大島8−37−8 127.1万円/坪
(41.3万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 東大島駅から460m
土地面積 88㎡
用途区分 準工業地域
江東-19 住居表示 東京都江東区亀戸9−25−1 113.8万円/坪
(37.0万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 亀戸駅から1200m
土地面積 199㎡
用途区分 準工業地域

※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 住吉駅がある江東区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、住吉駅を含む、江東区はどうなるのだろうか。

◆江東区の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 498,109 人 100.0(基準年)
2020年 525,811 人 105.6
2025年 547,075 人 109.8
2030年 562,515 人 112.9
2035年 572,698 人 115.0
2040年 578,684 人 116.2
2045年 581,259 人 116.7

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

江東区の将来推計人口

(参考)住吉駅のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
江東区:116.7

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
中央区:134.9
港区:134.4
墨田区:105.4
品川区:114.2
大田区:104.6

 江東区の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 116.7だ。周辺エリアの平均118.7に比べると、注意が必要なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

住吉駅の土地の過去の売買事例

 住吉駅付近での実際の土地の成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆江東区の土地の成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2020年
第1四半期
住居表示 兵庫県神戸市東灘区西岡本 2,100万円
・156.9万円/坪
(51.0万円/m²)
土地面積40㎡
最寄り駅 住吉駅から徒歩15分
用途区分 第1種低層住居専用地域
土地属性 間口3.8m、ほぼ台形
2020年
第1四半期
住居表示 兵庫県神戸市東灘区甲南町 30,000万円
・110.8万円/坪
(36.0万円/m²)
土地面積830㎡
最寄り駅 住吉駅から徒歩10分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
土地属性 間口24.4m、ほぼ整形
2020年
第1四半期
住居表示 兵庫県神戸市東灘区住吉南町 350万円
・22.8万円/坪
(7.4万円/m²)
土地面積45㎡
最寄り駅 住吉駅から徒歩6分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口4.8m、長方形
2020年
第1四半期
住居表示 兵庫県神戸市東灘区住吉宮町 2,700万円
・64.6万円/坪
(21.0万円/m²)
土地面積130㎡
最寄り駅 住吉駅から徒歩3分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口15.2m、ほぼ整形
2020年
第1四半期
住居表示 兵庫県神戸市東灘区住吉東町 2,000万円
・123.1万円/坪
(40.0万円/m²)
土地面積50㎡
最寄り駅 住吉駅から徒歩2分
用途区分 近隣商業地域
土地属性 間口4.2m、ほぼ長方形
2019年
第2四半期
住居表示 兵庫県神戸市東灘区御影中町 14,000万円
・110.8万円/坪
(36.0万円/m²)
土地面積380㎡
最寄り駅 住吉駅から徒歩9分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
土地属性 間口23.8m、ほぼ長方形
2019年
第1四半期
住居表示 兵庫県神戸市東灘区住吉南町 1,600万円
・55.4万円/坪
(18.0万円/m²)
土地面積90㎡
最寄り駅 住吉駅から徒歩6分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口12.8m、長方形
2019年
第4四半期
住居表示 兵庫県神戸市東灘区住吉宮町 7,000万円
・101.5万円/坪
(33.0万円/m²)
土地面積210㎡
最寄り駅 住吉駅から徒歩4分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
土地属性 間口13m、ほぼ長方形
2019年
第4四半期
住居表示 兵庫県神戸市東灘区住吉宮町 6,900万円
・83.1万円/坪
(27.0万円/m²)
土地面積260㎡
最寄り駅 住吉駅から徒歩3分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口15m、ほぼ正方形
2018年
第4四半期
住居表示 兵庫県神戸市東灘区西岡本 4,000万円
・144.6万円/坪
(47.0万円/m²)
土地面積85㎡
最寄り駅 住吉駅から徒歩16分
用途区分 第1種低層住居専用地域
土地属性 間口8m、不整形
2018年
第4四半期
住居表示 兵庫県神戸市東灘区西岡本 2,900万円
・123.1万円/坪
(40.0万円/m²)
土地面積75㎡
最寄り駅 住吉駅から徒歩14分
用途区分 第1種低層住居専用地域
土地属性 間口8.7m、ほぼ整形
2018年
第2四半期
住居表示 兵庫県神戸市東灘区西岡本 4,000万円
・86.2万円/坪
(28.0万円/m²)
土地面積140㎡
最寄り駅 住吉駅から徒歩10分
用途区分 第1種低層住居専用地域
土地属性 間口2.8m、袋地等
2018年
第4四半期
住居表示 兵庫県神戸市東灘区住吉本町 10,000万円
・196.9万円/坪
(64.0万円/m²)
土地面積155㎡
最寄り駅 住吉駅から徒歩6分
用途区分 第1種低層住居専用地域
土地属性 間口13.8m、ほぼ正方形
2018年
第1四半期
住居表示 兵庫県神戸市東灘区住吉東町 1,900万円
・64.6万円/坪
(21.0万円/m²)
土地面積90㎡
最寄り駅 住吉駅から徒歩6分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
土地属性 間口5.6m、長方形
2018年
第1四半期
住居表示 兵庫県神戸市東灘区住吉本町 2,400万円
・166.2万円/坪
(54.0万円/m²)
土地面積45㎡
最寄り駅 住吉駅から徒歩5分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
土地属性 間口12m、ほぼ長方形
2018年
第2四半期
住居表示 兵庫県神戸市東灘区住吉本町 5,100万円
・156.9万円/坪
(51.0万円/m²)
土地面積100㎡
最寄り駅 住吉駅から徒歩3分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口6m、ほぼ長方形
2018年
第4四半期
住居表示 兵庫県神戸市東灘区住吉宮町 16,000万円
・26.8万円/坪
(8.7万円/m²)
土地面積1800㎡
最寄り駅 住吉駅から徒歩1分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
土地属性 間口22m、不整形
2017年
第2四半期
住居表示 兵庫県神戸市東灘区住吉南町 2,900万円
・86.2万円/坪
(28.0万円/m²)
土地面積105㎡
最寄り駅 住吉駅から徒歩6分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口9.7m、ほぼ整形
2017年
第4四半期
住居表示 兵庫県神戸市東灘区住吉宮町 1,100万円
・33.8万円/坪
(11.0万円/m²)
土地面積95㎡
最寄り駅 住吉駅から徒歩4分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
土地属性 間口8.8m、ほぼ長方形
2017年
第3四半期
住居表示 兵庫県神戸市東灘区住吉宮町 1,500万円
・61.5万円/坪
(20.0万円/m²)
土地面積75㎡
最寄り駅 住吉駅から徒歩4分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口9.2m、ほぼ長方形
※参考:国土交通省「土地情報総合システム

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