東京都荒川区の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこでAIにより、過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移を推計した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう。（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）
東京都荒川区の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、3,028万円（10年前比+57.9%）
東京都荒川区の中古戸建て価格
- 3,028万円（168万円/坪）
- 10年前比+57.9%（前年比+1.9%）
- 築年 : 2001年
- 駅距離 : 6.0分
- 専有面積 : 85.0㎡（25.7坪）
- 土地面積 : 59.5㎡（18.0坪）
◆東京都荒川区の中古戸建て価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2009年 | 105万円／坪 |
| 2014年 | 107万円／坪 |
| 2019年 | 134万円／坪 |
| 2024年 | 168万円／坪 |
| 2029年 | 184万円／坪 |
| 2034年 | 200万円／坪 |
不動産の価格に関する公的評価額としては「公示地価」があるが、"実勢価格（実際に取引される価格）"とは異なる。都市部の実勢価格は公示地価の1.5～2.0倍、一方で地方では公示地価の1.0～1.1倍と言われる。
実勢価格については分かりやすい指標がないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計した。
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■現在の中古戸建て価格
東京都荒川区：3,028万円（168万円/坪、10年前比+57.9%）
（参考）東京都荒川区のあるエリアの中古戸建て価格は？
東京都：4,924万円（164万円/坪、10年前比+37.9%）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
東京都文京区：6,447万円（293万円/坪、10年前比+54.0%）
東京都台東区：3,708万円（206万円/坪、10年前比+56.8%）
東京都墨田区：2,466万円（137万円/坪、10年前比+60.9%）
東京都北区：2,730万円（152万円/坪、10年前比+56.4%）
東京都足立区：3,479万円（145万円/坪、10年前比+51.8%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+56.0%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、+18.9%
- ノーマルシナリオ
3,601万円（200万円/坪、10年間で+18.9%を予想）
（参考）周囲の中古戸建て価格（ノーマルシナリオ）は？
東京都文京区：7,764万円（353万円/坪、10年後は+20.4%）
東京都台東区：4,492万円（250万円/坪、10年後は+21.1%）
東京都墨田区：2,927万円（163万円/坪、10年後は+18.7%）
東京都北区：3,198万円（178万円/坪、10年後は+17.1%）
東京都足立区：3,978万円（166万円/坪、10年後は+14.4%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+18.3%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。
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価格を詳細に分析しよう
■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？
中古戸建ての資産価値を決める要素は多数ある。広さ、間取り、建築した住宅メーカーなどの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。
通常、中古戸建ての立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。
では、東京都荒川区における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。
◆東京都荒川区の徒歩距離別の中古戸建て坪単価 |
|
| 駅からの徒歩分数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1分 | 113万円／坪 |
| 5分 | 112万円／坪 |
| 10分 | 109万円／坪 |
| 15分 | 104万円／坪 |
| 20分 | 101万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
■築年数で価格はどうなる？
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆東京都荒川区の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 162万円／坪 |
| 5年 | 146万円／坪 |
| 10年 | 133万円／坪 |
| 15年 | 125万円／坪 |
| 20年 | 119万円／坪 |
| 25年 | 106万円／坪 |
| 30年 | 100万円／坪 |
| 35年 | 92万円／坪 |
| 40年 | 91万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆荒川区の公示地価（2025年1月）
| 地点名 | 荒川区-1 | 荒川区-6 | 荒川区-14 | 荒川区-16 | 荒川区-17 | 荒川区-18 | 荒川区-19 | 荒川区-20 | 荒川区-21 | 荒川区-22 | 荒川区-23 | 荒川区-24 | 荒川区-25 | 荒川区-26 | 荒川区-27 | 荒川区-28 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 東京都荒川区西尾久8-18-10 | 東京都荒川区東日暮里1-3-2 | 東京都荒川区東尾久6-8-1 | 東京都荒川区荒川2-21-2 | 東京都荒川区荒川3-28-5 | 東京都荒川区荒川6-56-5 | 東京都荒川区西日暮里6-34-4 | 東京都荒川区西尾久1-7-3 | 東京都荒川区町屋4-28-5 | 東京都荒川区町屋7-9-13 | 東京都荒川区東日暮里3-30-11 | 東京都荒川区東日暮里5-5-7 | 東京都荒川区東日暮里6-40-9 | 東京都荒川区東尾久4-27-19 | 東京都荒川区南千住3-31-5 | 東京都荒川区南千住7-29-11 |
| 最寄り駅 | 荒川遊園地前駅から350m | 三ノ輪駅から160m | 東尾久三丁目駅から0m | 町屋駅から530m | 三河島駅から350m | 町屋駅から470m | 新三河島駅から480m | 小台駅から520m | 町屋駅から900m | 町屋駅から1000m | 三河島駅から470m | 日暮里駅から700m | 日暮里駅から580m | 田端駅から800m | 南千住駅から1400m | 南千住駅から200m |
| 土地面積 | 110㎡ | 486㎡ | 977㎡ | 102㎡ | 116㎡ | 101㎡ | 118㎡ | 99㎡ | 115㎡ | 163㎡ | 109㎡ | 147㎡ | 1037㎡ | 162㎡ | 355㎡ | 147㎡ |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 商業地域 | 近隣商業地域 | 準工業地域 | 準工業地域 | 準工業地域 | 準工業地域 | 準工業地域 | 準工業地域 | 準工業地域 | 準工業地域 | 準工業地域 | 準工業地域 | 準工業地域 | 準工業地域 | 準工業地域 |
| 取引価格 | 169万円/坪 （51万円/㎡） 前年比+6.9% |
452万円/坪 （137万円/㎡） 前年比+13.2% |
260万円/坪 （79万円/㎡） 前年比+12.9% |
202万円/坪 （61万円/㎡） 前年比+7.7% |
179万円/坪 （54万円/㎡） 前年比+7.7% |
174万円/坪 （53万円/㎡） 前年比+7.8% |
208万円/坪 （63万円/㎡） 前年比+8.2% |
170万円/坪 （51万円/㎡） 前年比+7.5% |
156万円/坪 （47万円/㎡） 前年比+7.3% |
166万円/坪 （50万円/㎡） 前年比+7.2% |
210万円/坪 （64万円/㎡） 前年比+8.5% |
227万円/坪 （69万円/㎡） 前年比+9.2% |
258万円/坪 （78万円/㎡） 前年比+15.0% |
177万円/坪 （54万円/㎡） 前年比+7.0% |
154万円/坪 （47万円/㎡） 前年比+7.6% |
182万円/坪 （55万円/㎡） 前年比+8.1% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
荒川区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、荒川区はどうなるのだろうか。
◆荒川区の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 217,475人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 217,571人 | 100.0 | |
| 2030年 | 222,413人 | 102.3 | |
| 2035年 | 226,357人 | 104.1 | |
| 2040年 | 229,145人 | 105.4 | |
| 2045年 | 230,666人 | 106.1 | |
| 2050年 | 231,170人 | 106.3 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）東京都荒川区のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
荒川区：106.3
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
東京都文京区：113.1
東京都台東区：115.7
東京都墨田区：109.2
東京都北区：101.0
東京都足立区：102.3
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） | ||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,452万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,179万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,389万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,236万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5,084万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 5,931万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 6,778万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 7,626万円 | 26.3万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 27.5万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が2.25%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2026年3月調査 | ||
 |
 |
東京都荒川区の中古戸建ての過去の売買事例
東京都荒川区付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆荒川区の中古戸建ての成約事例
| 取引時期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 東京都荒川区西日暮里 | 東京都荒川区荒川 | 東京都荒川区西日暮里 | 東京都荒川区町屋 | 東京都荒川区東尾久 | 東京都荒川区西尾久 | 東京都荒川区西日暮里 | 東京都荒川区西尾久 | 東京都荒川区東尾久 | 東京都荒川区西日暮里 | 東京都荒川区西尾久 | 東京都荒川区西日暮里 | 東京都荒川区東日暮里 | 東京都荒川区西日暮里 | 東京都荒川区東日暮里 | 東京都荒川区西尾久 | 東京都荒川区西尾久 | 東京都荒川区荒川 | 東京都荒川区東日暮里 | 東京都荒川区東尾久 |
| 最寄駅 | 西日暮里駅から徒歩7分 | 町屋駅から徒歩4分 | 日暮里駅から徒歩5分 | 町屋二丁目駅から徒歩10分 | 赤土小学校前駅から徒歩3分 | 宮ノ前駅から徒歩2分 | 西日暮里駅から徒歩4分 | 荒川遊園地前駅から徒歩5分 | 町屋駅から徒歩8分 | 西日暮里駅から徒歩5分 | 小台駅から徒歩5分 | 西日暮里駅から徒歩2分 | 三ノ輪駅から徒歩3分 | 西日暮里駅から徒歩2分 | 三河島駅から徒歩4分 | 荒川遊園地前駅から徒歩4分 | 小台駅から徒歩5分 | 三河島駅から徒歩8分 | 三ノ輪駅から徒歩3分 | 新三河島駅から徒歩6分 |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 近隣商業地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 近隣商業地域 | 商業地域 | 商業地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第1種住居地域 | 近隣商業地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 近隣商業地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 近隣商業地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 商業地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 商業地域 | 商業地域 | 商業地域 |
| 建物属性 | 2024年築、木造 | 2023年築、木造 | 2024年築、木造 | 1982年築、木造 | 2024年築、木造 | 1985年築、木造 | 2024年築、木造 | 2023年築、木造 | 2024年築、木造 | （戦前）年築、木造 | 1970年築、ー | 1970年築、軽量鉄骨造 | 2025年築、木造 | 1982年築、木造 | 1999年築、鉄骨造 | 2007年築、木造 | 2024年築、木造 | 2024年築、木造 | 1965年築、木造 | 2021年築、木造 |
| 取引価格 |
9,100万円 ・316万円/坪 （96万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積75㎡） |
4,600万円 ・253万円/坪 （77万円/m²） ・床面積60㎡ （土地面積35㎡） |
12,000万円 ・317万円/坪 （96万円/m²） ・床面積125㎡ （土地面積85㎡） |
1,300万円 ・86万円/坪 （26万円/m²） ・床面積50㎡ （土地面積35㎡） |
15,000万円 ・254万円/坪 （77万円/m²） ・床面積195㎡ （土地面積100㎡） |
4,700万円 ・100万円/坪 （30万円/m²） ・床面積155㎡ （土地面積115㎡） |
15,000万円 ・495万円/坪 （150万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積70㎡） |
5,100万円 ・210万円/坪 （64万円/m²） ・床面積80㎡ （土地面積55㎡） |
4,500万円 ・229万円/坪 （69万円/m²） ・床面積65㎡ （土地面積55㎡） |
2,000万円 ・165万円/坪 （50万円/m²） ・床面積40㎡ （土地面積40㎡） |
1,500万円 ・41万円/坪 （13万円/m²） ・床面積120㎡ （土地面積80㎡） |
18,000万円 ・517万円/坪 （157万円/m²） ・床面積115㎡ （土地面積200㎡） |
8,500万円 ・281万円/坪 （85万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積60㎡） |
5,100万円 ・306万円/坪 （93万円/m²） ・床面積55㎡ （土地面積60㎡） |
4,600万円 ・127万円/坪 （38万円/m²） ・床面積120㎡ （土地面積55㎡） |
3,600万円 ・183万円/坪 （55万円/m²） ・床面積65㎡ （土地面積40㎡） |
3,700万円 ・222万円/坪 （67万円/m²） ・床面積55㎡ （土地面積40㎡） |
5,200万円 ・229万円/坪 （69万円/m²） ・床面積75㎡ （土地面積55㎡） |
4,000万円 ・440万円/坪 （133万円/m²） ・床面積30㎡ （土地面積35㎡） |
5,300万円 ・206万円/坪 （62万円/m²） ・床面積85㎡ （土地面積55㎡） |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
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東京都荒川区の中古戸建てに関するFAQ
- Q東京都荒川区の中古戸建て価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？
- A
東京都荒川区の中古戸建て価格は、現在の平均価格が約168万円/坪となっており、10年前と比べて+57.9％となっている。詳しくは記事を確認しよう。
- Q東京都荒川区の中古戸建て価格は今後10年でどうなる見込みか？
- A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約200万円/坪となり、+18.9%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。
- Q東京都荒川区の公示地価はいくら？
- A
代表的な地点としては、東京都荒川区西尾久8-18-10（荒川遊園地前駅から350m、第1種住居地域）が、158万円/坪（51万円/㎡、前年比6.9%）だった（2025年1月の公示地価）。ダイヤモンド不動産研究所では、全国の地価ランキングも作成しているので、こちらも参考にしてほしい。
- Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？
- A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。
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