大行司駅（福岡県）の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
大行司駅（福岡県）の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、889万円（10年前比▲27.8%）
大行司駅（福岡県）の中古戸建て価格
- 889万円（25万円/坪）
- 10年前比▲27.8%（前年比▲7.0%）
- 平均築年 : 1990年
- 平均駅距離 : 34分
- 平均専有面積 : 120.0㎡（36.3坪）
- 平均土地面積 : 465.0㎡（140.7坪）
◆大行司駅の中古戸建て価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2007年 | 30万円／坪 |
| 2012年 | 34万円／坪 |
| 2017年 | 30万円／坪 |
| 2022年 | 25万円／坪 |
| 2027年 | 22万円／坪 |
| 2032年 | 19万円／坪 |
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■現在の中古戸建て価格
大行司駅：889万円（25万円/坪、10年前比-27.8%）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
福岡県嘉麻市：415万円（11万円/坪、10年前比▲42.3%）
福岡県朝倉市：889万円（25万円/坪、10年前比▲27.8%）
福岡県添田町：277万円（7.2万円/坪、10年前比▲16.6%）
大分県日田市：834万円（23万円/坪、10年前比▲7.4%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲23.5%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲23.5%
- ノーマルシナリオ
680万円（19万円/坪、10年間で▲23.5%を予想）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
福岡県嘉麻市：300万円（8.3万円/坪、10年後は▲27.7%）
福岡県朝倉市：679万円（19万円/坪、10年後は▲23.5%）
福岡県添田町：183万円（4.8万円/坪、10年後は▲33.7%）
大分県日田市：807万円（22万円/坪、10年後は▲3.2%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲22.0%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2022年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2022年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2023年〜2032年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2022年以降は1.1倍、GDPが2022年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2022年以降は0.9倍として算出
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エリアの将来性を人口予想から検討しよう
大行司駅がある東峰村の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、大行司駅を含む、東峰村はどうなるのだろうか。
◆東峰村の総人口推移予想 |
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| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 1,899人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 1,676人 | 88.3 | |
| 2030年 | 1,472人 | 77.5 | |
| 2035年 | 1,293人 | 68.1 | |
| 2040年 | 1,126人 | 59.3 | |
| 2045年 | 969人 | 51.0 | |
| 2050年 | 820人 | 43.2 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）大行司駅のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
東峰村：43.2
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
福岡県嘉麻市：51.1
福岡県朝倉市：65.3
福岡県添田町：47.8
大分県日田市：62.0
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
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| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,535万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,303万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,583万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,478万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5,374万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 6,270万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 7,165万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
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※新規借入。金利は、21-35年固定金利が1.89%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2025年6月調査 |
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