新築マンションで「売れ残り住戸」が大量に発生! マンション管理など、購入者に与える影響とは!?新築マンション購入前の注意点(10)

2020年12月11日公開(2021年11月2日更新)
高田七穂:住生活ライター

分譲された新築マンションで、完成後にも一定数、住戸が販売されていることがあります。いわゆる「売れ残り住戸」といえるのですが、売れ残りがあるからといって必ずしもマンションに問題があるわけではありません。ただ、こうした売れ残りの住戸が大量に発生すると、思わぬトラブルが起きることがあります。ここでは、新築マンションの売れ残り住戸について解説します。(不動産・住生活ライター・高田七穂)

【目次】

  1. ・売れ残り住戸の大量発生で、マンション運営に支障が出る危険性が
  2. ・新築マンションの売れ残り住戸分、管理費や修繕積立金は誰が支払う?
  3. ・新築マンション購入時にチェックしておくべきポイント
  4. ・新築マンションの売れ残り住戸は安く購入できる?
  5. >>販売中の新築マンション(東京都)はこちら

売れ残り住戸の大量発生で、マンション運営に支障が出る危険性が

マンションの売れ残り住戸
売れ残り住戸が大量に発生すると…(出所:PIXTA)

 大量の売れ残りが出たときに、マンション運営に影響を及ぼすことがあります。問題となるのは、居住後に、所有者同士で話し合ってマンションの方向を決めていくための多数決原理がうまく働かなくなることです。

 多くの人が住んでいるマンションには、「管理規約」という決まりがあります。管理規約の内容を決めたり、変更したりするには、所有者が持つ議決権の過半数や4分の3、5分の4などの賛成が必要となります。ここで、売れ残り住戸があるマンションでは、売り主(デベロッパーや不動産会社)が多くの住戸を所有していることになります。つまり売り主は、売れ残り住戸分の議決権を持っていることになります。

 大部分の売り主は、どのような議案であっても所有者の今後を考え、多くの人の意見に従います。ただ、もし、そうではない売り主だったなら…。売り主が議案に反対すると、物事が決まらなくなってしまいます。

【関連記事はこちら】>>「管理組合」と「管理会社」の違いや役割を、マンション購入前に知っておこう!

賃貸住戸になったらどうなる?

 過去には、不動産会社が売れ残りの住戸を賃貸にするというお知らせを受け取り、悩んだ人がいます。1年半たっても、3分の1の住戸が売れ残っていたマンションでの話です。3分の1もの住戸が賃貸にまわるとなると、理事会の運営に支障をきたす可能性があるうえ、入居する住民の質も気になります。

新築マンションの売れ残り住戸分、管理費や修繕積立金は誰が支払う?

 また、管理費や修繕積立金の支払いをめぐって問題が起きたこともあります。マンション完成後、住戸が売れるまでは、売り主である不動産会社が管理費や修繕積立金を支払うことになっています。

 ですが、ごくまれに、購入前の重要事項説明書に「売り主は販売中の住戸の管理費と修繕積立金を免除する」と明記されている例があって、その場合は売れ残り分の管理費や修繕積立金は、管理組合には入ってきません。

 以前は、こういったマンションを売り切る自信がない一部の不動産会社の対応が、大きな問題になっていました。今では、非常に少ないはずですが、全くないとは言い切れません。

新築マンション購入時にチェックしておくべきポイント

 売れ残り住戸に対する不動産会社の対応は、重要なチェックポイントです。

 購入前に不動産会社に、住戸が売れ残った場合の管理費や修繕積立金への対応、賃貸住戸にする可能性などを確認することはもちろん、「管理規約(案)」があれば、チェックしておきましょう

 購入前の重要事項説明の段階でも、所有者に不利な内容は書類に明記され、説明されることになっています。「売れ残り住戸の管理費用などを免除する」など、購入者側に不利になる内容が明記されていないか、確認しましょう。

新築マンションの売れ残り住戸は安く購入できる?

 新築マンションが分譲されてから、2カ月〜3カ月たっても売れ残り住戸がある場合は、もとの分譲価格から値引きされる場合があります。

 通常、マンションデベロッパー・不動産会社は、金融機関から融資を受けてマンション建設の土地取得や建設を行うのですが、その返済は、マンション購入者からの売り上げから支払われます。売れ残り住戸が大量に発生すると、返済期間が長期化し、利子がかかり続けるのです。

 そのため、デベロッパーは損失をなるべく抑えようと、マンション分譲価格を値下げする場合があります。また、値下げされていなくても、不動産会社によっては値引き交渉に応じてくれる場合もあります。

 なお、新築マンションでは、分譲されてから1年が経過すると、未入居であっても中古物件という扱いになり、新築の販売価格から大幅に値引きされることがあり、安く購入できるかもしれません。

【関連記事はこちら】>>新築マンションを値引きする会社はどこ? デベロッパーの懐具合から傾向を分析

おすすめ新築マンション

東京都のおすすめ新築マンション

HARUMI FLAG SKY DUO
HARUMI FLAG SKY DUO価格未定
完成時期2025年10月
交通都営大江戸線「勝どき」駅 徒歩16分~21分 【SUN VILLAGE第二工区】18分【PARK VILLAGE第二工区】18分
所在地東京都中央区晴海五丁目502番、503番、504番(地番)
間取り2LDK・3LDK
専有面積54.80㎡~121.66㎡
物件の特徴総戸数4145戸
  • ■HARUMI FLAGに2棟で一対のシンボル、地上50階建の超高層免制震タワーいよいよ登場
  • ■“TOKYO FRONT ROW”東京最前列、希少価値の高いポジショニング
  • ■レインボーブリッジを眼前に、東京の美しい街並みを一望するダイナミックな眺望
施工【SUN VILLAGE第二工区】前田建設工業株式会社【PARK VILLAGE第二工区】三井住友建設株式会社
売主■売主・販売提携(代理):三井不動産レジデンシャル株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、野村不動産株式会社、住友不動産株式会社、東急不動産株式会社、東京建物株式会社、大和ハウス工業株式会社 ■売主:住友商事株式会社、NTT都市開発株式会社、日鉄興和不動産株式会社
HARUMI FLAG SKY DUO詳細はこちら
パークタワー勝どきミッド/パークタワー勝どきサウス
パークタワー勝どきミッド/パークタワー勝どきサウス価格1億2900万円台~2億3400万円台※100万円単位 (未定)
完成時期2023年8月
交通都営大江戸線「勝どき」駅 徒歩1分~2分 ※サウス徒歩2分、ミッド徒歩1分
所在地東京都中央区勝どき4丁目1500番地(サウス)(地番)、1501番地(ミッド)(地番)
間取り2LDK~3LDK
専有面積60.25㎡~106.15㎡
物件の特徴総戸数2786戸
  • 都心・中央区アドレス
  • 都営大江戸線「勝どき」駅直結・徒歩1分(※ミッドのみ、サウスは徒歩2分)
  • 地上58階建(サウス)&地上45階建(ミッド) 総戸数2786邸※1
施工サウス:鹿島建設株式会社、ミッド:清水建設株式会社
売主サウス:三井不動産レジデンシャル株式会社、鹿島建設株式会社/ミッド:三井不動産レジデンシャル株式会社、清水建設株式会社
パークタワー勝どきミッド/パークタワー勝どきサウス詳細はこちら
グランドシティタワー月島
グランドシティタワー月島価格未定
完成時期2026年4月
交通東京メトロ有楽町線「月島」駅 徒歩5分、都営大江戸線「月島」駅 徒歩5分、都営大江戸線「勝どき」駅 徒歩9分
所在地東京都中央区月島三丁目3300番他(地番)
間取り1LD・K~3LD・K
専有面積37.66㎡~91.25㎡(一部住戸の専有トランクルーム面積0.84㎡~2.32㎡を含む)
物件の特徴総戸数1285戸
  • 下町情緒残す中央区月島。「銀座」駅まで直線約1.6km、「東京」駅まで直線約1.9kmの都心立地
  • 東京メトロ有楽町線と都営大江戸線の2路線が利用可能な「月島」駅まで徒歩5分の駅近立地
  • 総戸数1,285戸、中央区最高層58階建の制震超高層住商一体大規模複合再開発タワープロジェクト
施工五洋建設株式会社
売主住友不動産株式会社東京建物株式会社大和ハウス工業株式会社 マンション事業本部一般財団法人 首都圏不燃建築公社
グランドシティタワー月島詳細はこちら
三田ガーデンヒルズ
三田ガーデンヒルズ価格一般販売住戸:未定
完成時期2025年3月
交通東京メトロ南北線「麻布十番」駅 徒歩5分~7分 敷地(1)ノースヒルエントランスから徒歩5分、パークマンションエントランスから徒歩7分、敷地(2)サウスヒルエントランスから徒歩7分、都営大江戸線「麻布十番」駅 徒歩5分~7分 敷地(1)ノースヒルエントランスから徒歩5分、パークマンションエントランスから徒歩7分、敷地(2)サウスヒルエントランスから徒歩7分、都営三田線「芝公園」駅 徒歩10分~12分 敷地(1)ノースヒルエントランスから徒歩12分、パークマンションエントランスから徒歩11分、敷地(2)サウスヒルエントランスから徒歩10分
所在地東京都港区三田1丁目102番1
間取り一般販売住戸:1R~3LDK
専有面積一般販売住戸:29.34㎡~104.31㎡
物件の特徴総戸数1002戸
  • 綱町三井倶楽部を南に臨む港区最大の低層邸宅地
  • 東京メトロ南北線・都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅徒歩5分~7分の利便にくわえ、
  • ヴィンテージ、都心の森。サステナブルという価値観を超えた
施工大成建設株式会社
売主三井不動産レジデンシャル株式会社【国土交通大臣(4)第7259号】、三菱地所レジデンス株式会社【国土交通大臣(16)第408号】
三田ガーデンヒルズ詳細はこちら
シティテラス多摩川
シティテラス多摩川価格4,200万円~7,200万円
完成時期2024年12月
交通
所在地東京都調布市染地三丁目1-811、同番943(地番)
間取り2LD・K~4LD・K
専有面積55.57㎡~82.62㎡
物件の特徴総戸数900戸
  • 都心近接ポジションに誕生する、南向き中心の全900邸大規模レジデンス。
  • オール自走式駐車場(立体・平置)を採用
  • コミュニティルーム・ゲストルーム・テレワークルーム等共用施設が充実。
施工株式会社長谷工コーポレーション
売主住友不動産株式会社株式会社長谷工コーポレーション
シティテラス多摩川詳細はこちら
グランドシティタワー池袋
グランドシティタワー池袋価格未定
完成時期2027年4月
交通東京メトロ有楽町線「東池袋」駅 徒歩1分、東京メトロ有楽町線「池袋」駅 徒歩8分、東京メトロ副都心線「池袋」駅 徒歩8分
所在地東京都豊島区南池袋二丁目100番他(地番)
間取り1LD・K~3LD・K
専有面積45.44㎡~104.03㎡
物件の特徴総戸数878戸
  • 総戸数878戸、52階建の大規模再開発タワーレジデンス
  • 東京メトロ有楽町線「東池袋」直結、東京メトロ「池袋」駅も徒歩8分
  • 大規模マンションだからこその多彩な共用施設が充実
施工清水・前田建設共同企業体
売主住友不動産株式会社(国土交通大臣(16)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟)・三井住友信託銀行株式会社(国土交通大臣(届出)第1号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟)
グランドシティタワー池袋詳細はこちら
リビオタワー品川
リビオタワー品川価格未定
完成時期2026年5月
交通JR山手線「品川」駅 徒歩13分 (港南口)、JR京浜東北・根岸線「品川」駅 徒歩13分 (港南口)、京急本線「品川」駅 徒歩17分 (高輪口)
所在地東京都港区港南3丁目7-2(地番)
間取り1LDK~3LDK
専有面積42.10㎡~130.24㎡
物件の特徴総戸数815戸
    施工株式会社長谷工コーポレーション
    売主日鉄興和不動産株式会社(国土交通大臣(4)第6908号)、関電不動産開発株式会社 首都圏事業本部(国土交通大臣(5)第6379号)、九州旅客鉄道株式会社(福岡県知事(3)第17216号、京浜急行電鉄株式会社(神奈川県知事(1)第30712号)、中央日本土地建物株式会社(国土交通大臣免許(16)第125号)
    リビオタワー品川詳細はこちら
    パークシティ中野 ザ タワー エアーズ /ブリーズ
    パークシティ中野 ザ タワー エアーズ /ブリーズ価格一般販売住戸:6,000万円台~40,000万円台(1,000万円単位)(予定・本販売期以降に対応)
    完成時期2025年12月
    交通JR中央線「中野」駅 徒歩6分~8分 ※ペデストリアンデッキ(完成予定時期:2030年度)および西側南北自由通路(完成予定時期:2026年度)完成後は、「中野」駅からザ タワー エアーズのエントランスまで徒歩4分、ザ タワー ブリーズのエントランスまで徒歩5分となります。※事業完了予定時期は遅れる場合がございます。、JR総武線「中野」駅 徒歩6分~8分、東京メトロ東西線「中野」駅 徒歩6分~8分
    所在地東京都中野区中野4丁目2番他
    間取り一般販売住戸:1DK~3LDK
    専有面積一般販売住戸:30.65㎡~125.12㎡
    物件の特徴総戸数807戸
    • 三井不動産グループ×大規模複合再開発「パークシティ」
    • 中野駅前大規模再開発エリアに立地
    • 「中野」駅までペデストリアンデッキで直結予定
    施工東急建設株式会社
    売主三井不動産レジデンシャル株式会社【国土交通大臣(4)第7259号】
    パークシティ中野 ザ タワー エアーズ /ブリーズ詳細はこちら
    シティハウス小金井公園
    シティハウス小金井公園価格5,000万円~8,300万円
    完成時期2022年2月
    交通
    所在地東京都小平市東京都小平市花小金井南町1丁目890番17他(地番)
    間取り1LD・K+2S(サービスルーム〔納戸〕)~4LD・K
    専有面積67.67㎡~90.08㎡
    物件の特徴総戸数740戸
    • 【住友不動産のマンション】小金井公園近接の大規模全740邸、待望の新街区誕生。
    • 2駅2路線利用可能、新宿・東京へ直通。JR武蔵小金井駅前へ入居者専用シャトルバス運行。
    • パーティールーム・ゲストルーム・ミニショップ・ライブラリーラウンジ・バスラウンジ等共用施設が充実。
    施工(株)長谷工コーポレーション
    売主住友不動産株式会社
    シティハウス小金井公園詳細はこちら
    パークシティ小岩 ザ タワー
    パークシティ小岩 ザ タワー価格一般販売住戸:未定
    完成時期2027年1月
    交通JR総武線「小岩」駅 徒歩3分
    所在地東京都江戸川区西小岩1丁目2170
    間取り一般販売住戸:1LDK~4LDK
    専有面積一般販売住戸:36.82㎡~124.24㎡
    物件の特徴総戸数731戸
    • JR総武線「小岩」駅徒歩3分
    • 住まいと直結するペデストリアンデッキ(予定)
    • 総戸数731戸(販売戸数521戸)/ 住宅・商業一体の複合大規模再開発タワーマンション
    施工三井住友建設株式会社
    売主三井不動産レジデンシャル株式会社【国土交通大臣(4)第7259号】、日鉄興和不動産株式会社【国土交通大臣(4)第6908号】
    パークシティ小岩 ザ タワー詳細はこちら
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