新築マンションで「売れ残り住戸」が大量に発生! マンション管理など、購入者に与える影響とは!?新築マンション購入前の注意点(10)

2020年12月11日公開(2021年11月2日更新)
高田七穂:住生活ライター

分譲された新築マンションで、完成後にも一定数、住戸が販売されていることがあります。いわゆる「売れ残り住戸」といえるのですが、売れ残りがあるからといって必ずしもマンションに問題があるわけではありません。ただ、こうした売れ残りの住戸が大量に発生すると、思わぬトラブルが起きることがあります。ここでは、新築マンションの売れ残り住戸について解説します。(不動産・住生活ライター・高田七穂)

【目次】

  1. ・売れ残り住戸の大量発生で、マンション運営に支障が出る危険性が
  2. ・新築マンションの売れ残り住戸分、管理費や修繕積立金は誰が支払う?
  3. ・新築マンション購入時にチェックしておくべきポイント
  4. ・新築マンションの売れ残り住戸は安く購入できる?
  5. >>販売中の新築マンション(東京都)はこちら

売れ残り住戸の大量発生で、マンション運営に支障が出る危険性が

マンションの売れ残り住戸
売れ残り住戸が大量に発生すると…(出所:PIXTA)

 大量の売れ残りが出たときに、マンション運営に影響を及ぼすことがあります。問題となるのは、居住後に、所有者同士で話し合ってマンションの方向を決めていくための多数決原理がうまく働かなくなることです。

 多くの人が住んでいるマンションには、「管理規約」という決まりがあります。管理規約の内容を決めたり、変更したりするには、所有者が持つ議決権の過半数や4分の3、5分の4などの賛成が必要となります。ここで、売れ残り住戸があるマンションでは、売り主(デベロッパーや不動産会社)が多くの住戸を所有していることになります。つまり売り主は、売れ残り住戸分の議決権を持っていることになります。

 大部分の売り主は、どのような議案であっても所有者の今後を考え、多くの人の意見に従います。ただ、もし、そうではない売り主だったなら…。売り主が議案に反対すると、物事が決まらなくなってしまいます。

【関連記事はこちら】>>「管理組合」と「管理会社」の違いや役割を、マンション購入前に知っておこう!

賃貸住戸になったらどうなる?

 過去には、不動産会社が売れ残りの住戸を賃貸にするというお知らせを受け取り、悩んだ人がいます。1年半たっても、3分の1の住戸が売れ残っていたマンションでの話です。3分の1もの住戸が賃貸にまわるとなると、理事会の運営に支障をきたす可能性があるうえ、入居する住民の質も気になります。

新築マンションの売れ残り住戸分、管理費や修繕積立金は誰が支払う?

 また、管理費や修繕積立金の支払いをめぐって問題が起きたこともあります。マンション完成後、住戸が売れるまでは、売り主である不動産会社が管理費や修繕積立金を支払うことになっています。

 ですが、ごくまれに、購入前の重要事項説明書に「売り主は販売中の住戸の管理費と修繕積立金を免除する」と明記されている例があって、その場合は売れ残り分の管理費や修繕積立金は、管理組合には入ってきません。

 以前は、こういったマンションを売り切る自信がない一部の不動産会社の対応が、大きな問題になっていました。今では、非常に少ないはずですが、全くないとは言い切れません。

新築マンション購入時にチェックしておくべきポイント

 売れ残り住戸に対する不動産会社の対応は、重要なチェックポイントです。

 購入前に不動産会社に、住戸が売れ残った場合の管理費や修繕積立金への対応、賃貸住戸にする可能性などを確認することはもちろん、「管理規約(案)」があれば、チェックしておきましょう

 購入前の重要事項説明の段階でも、所有者に不利な内容は書類に明記され、説明されることになっています。「売れ残り住戸の管理費用などを免除する」など、購入者側に不利になる内容が明記されていないか、確認しましょう。

新築マンションの売れ残り住戸は安く購入できる?

 新築マンションが分譲されてから、2カ月〜3カ月たっても売れ残り住戸がある場合は、もとの分譲価格から値引きされる場合があります。

 通常、マンションデベロッパー・不動産会社は、金融機関から融資を受けてマンション建設の土地取得や建設を行うのですが、その返済は、マンション購入者からの売り上げから支払われます。売れ残り住戸が大量に発生すると、返済期間が長期化し、利子がかかり続けるのです。

 そのため、デベロッパーは損失をなるべく抑えようと、マンション分譲価格を値下げする場合があります。また、値下げされていなくても、不動産会社によっては値引き交渉に応じてくれる場合もあります。

 なお、新築マンションでは、分譲されてから1年が経過すると、未入居であっても中古物件という扱いになり、新築の販売価格から大幅に値引きされることがあり、安く購入できるかもしれません。

【関連記事はこちら】>>新築マンションを値引きする会社はどこ? デベロッパーの懐具合から傾向を分析

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東京都のおすすめ新築マンション

パークタワー勝どきミッド/パークタワー勝どきサウス
パークタワー勝どきミッド/パークタワー勝どきサウス価格未定
完成時期2023年8月
交通都営大江戸線「勝どき」駅 徒歩1分~2分 ※サウス徒歩2分、ミッド徒歩1分
所在地東京都中央区勝どき4丁目1500番地(サウス)(地番)、1501番地(ミッド)(地番)
間取り1K~3LDK
専有面積31.29㎡~106.15㎡
物件の特徴総戸数2786戸
  • 都心・中央区アドレス
  • 都営大江戸線「勝どき」駅直結・徒歩1分(※ミッドのみ、サウスは徒歩2分)
  • 地上58階建(サウス)&地上45階建(ミッド) 総戸数2786邸※1
施工サウス:鹿島建設株式会社、ミッド:清水建設株式会社
売主サウス:三井不動産レジデンシャル株式会社、鹿島建設株式会社/ミッド:三井不動産レジデンシャル株式会社、清水建設株式会社
パークタワー勝どきミッド/パークタワー勝どきサウス詳細はこちら
三田ガーデンヒルズ
三田ガーデンヒルズ価格一般販売住戸:未定
完成時期2025年3月
交通東京メトロ南北線「麻布十番」駅 徒歩5分~7分 敷地(1)ノースヒルエントランスから徒歩5分、パークマンションエントランスから徒歩7分、敷地(2)サウスヒルエントランスから徒歩7分、都営大江戸線「麻布十番」駅 徒歩5分~7分 敷地(1)ノースヒルエントランスから徒歩5分、パークマンションエントランスから徒歩7分、敷地(2)サウスヒルエントランスから徒歩7分、都営三田線「芝公園」駅 徒歩10分~12分 敷地(1)ノースヒルエントランスから徒歩12分、パークマンションエントランスから徒歩11分、敷地(2)サウスヒルエントランスから徒歩10分
所在地東京都港区三田1丁目102番1
間取り一般販売住戸:1R~4LDK
専有面積一般販売住戸:29.34㎡~376.50㎡ ※専有面積にトランクルーム面積(0.59㎡~3.13㎡)を含む。(他にSTUDIO14.01㎡~29.01㎡)
物件の特徴総戸数1002戸
  • 綱町三井倶楽部を南に臨む港区最大の低層邸宅地
  • 東京メトロ南北線・都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅徒歩5分~7分の利便にくわえ、
  • ヴィンテージ、都心の森。サステナブルという価値観を超えた
施工大成建設株式会社
売主三井不動産レジデンシャル株式会社【国土交通大臣(4)第7259号】、三菱地所レジデンス株式会社【国土交通大臣(15)第408号】
三田ガーデンヒルズ詳細はこちら
シティテラス多摩川
シティテラス多摩川価格3,390万円~5,390万円(予定)
完成時期2024年11月
交通
所在地東京都調布市染地三丁目1-811(地番)
間取り1LD・K+S~3LD・K
専有面積55.57㎡~75.09㎡
物件の特徴総戸数905戸
  • 都心近接ポジションに誕生する南向き中心の全905邸大規模レジデンス。
  • 幅広いニーズにお応えする豊富な間取りプラン。
  • コミュニティルーム・ゲストルーム・テレワークルーム等共用施設が充実。
施工株式会社長谷工コーポレーション
売主住友不動産株式会社株式会社長谷工コーポレーション
シティテラス多摩川詳細はこちら
グランドシティタワー池袋
グランドシティタワー池袋価格未定
完成時期2027年4月
交通東京メトロ有楽町線「東池袋」駅 徒歩1分、東京メトロ有楽町線「池袋」駅 徒歩8分、東京メトロ副都心線「池袋」駅 徒歩8分
所在地東京都豊島区南池袋二丁目23番他(地番)
間取り1LDK~3LDK
専有面積45.44㎡~104.03㎡
物件の特徴総戸数878戸
  • 総戸数878戸、52階建の大規模再開発タワーレジデンス
  • 東京メトロ有楽町線「東池袋」徒歩1分、東京メトロ「池袋」駅も徒歩8分
  • 大規模マンションだからこその多彩な共用施設が充実
施工清水・前田建設共同企業体
売主住友不動産株式会社三井住友信託銀行株式会社
グランドシティタワー池袋詳細はこちら
Brillia City 石神井公園 ATLAS
Brillia City 石神井公園 ATLAS価格4,778万円~6,528万円 ※建物価格に消費税率10%相当額を含みます。
完成時期2023年6月
交通西武池袋線「石神井公園」駅 徒歩20分~25分、西武新宿線「上石神井」駅 徒歩12分~16分
所在地東京都練馬区上石神井三丁目127番1(他13筆)(地番)
間取り2LDK~3LDK
専有面積57.41㎡~74.17㎡
物件の特徴総戸数844戸
  • 都立「石神井公園」徒歩6~9分。豊かな自然環境と共に暮らす
  • 全邸南方位による開放感を享受できる良質な住環境
施工株式会社長谷工コーポレーション
売主東京建物株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社、株式会社URリンケージ
Brillia City 石神井公園 ATLAS詳細はこちら
シティハウス小金井公園
シティハウス小金井公園価格5,000万円~8,000万円
完成時期2022年2月
交通
所在地東京都小平市東京都小平市花小金井南町1丁目890番17他(地番)
間取り1LD・K+2S(サービスルーム〔納戸〕)~4LD・K
専有面積67.67㎡~90.08㎡
物件の特徴総戸数740戸
  • 【住友不動産のマンション】小金井公園近接の大規模全740邸、待望の新街区誕生。
  • 2駅2路線利用可能、新宿・東京へ直通。JR武蔵小金井駅前へ入居者専用シャトルバス運行予定。
  • パーティールーム・ゲストルーム・ミニショップ・ライブラリーラウンジ・バスラウンジ等共用施設が充実。
施工(株)長谷工コーポレーション
売主住友不動産株式会社
シティハウス小金井公園詳細はこちら
プラウドシティ豊田多摩平の森 ( 第2期 4次 )
プラウドシティ豊田多摩平の森 ( 第2期 4次 )価格48,980,000円(1戸)~52,980,000円(1戸)
完成時期2023年2月
交通JR中央線「豊田」駅 徒歩9分~11分
所在地東京都日野市多摩平二丁目8番1の一部他(地番)
間取り3LDK
専有面積68.48~71.35㎡
物件の特徴総戸数637戸
  • JR中央線「豊田」駅徒歩9~11分。商業・学校・病院等が徒歩圏に揃う全637邸の大規模レジデンス
  • 71m2超を中心としたプラン・2LDK~4LDKの多彩なプラン。全戸Wi-Fiルーター設置。
  • テレワークブース、BBQスペース・ピザ窯、スカイラウンジ、2つのゲストルーム等充実の共用施設を完備
施工株式会社長谷工コーポレーション
売主野村不動産株式会社(国土交通大臣(14)第1370号)
プラウドシティ豊田多摩平の森 ( 第2期 4次 )詳細はこちら
シティテラス金町
シティテラス金町価格5,200万円~7,200万円
完成時期2021年3月
交通JR常磐線「金町」駅 徒歩10分、京成金町線「京成金町」駅 徒歩11分
所在地東京都葛飾区新宿六丁目2400番21,2400番25(地番)
間取り2LD・K+S(サービスルーム(納戸))~4LD・K
専有面積70.35㎡~86.95㎡
物件の特徴総戸数610戸
  • 【住友不動産のマンション】公園×大学×商業×住宅の【大規模複合一体開発】
  • 開発街区内に、スーパー・飲食店・クリニック・保育施設も併設
  • 東京メトロ千代田線「大手町」駅27分・「霞ヶ関」駅33分の都心直通アクセス
施工株式会社長谷工コーポレーション
売主住友不動産株式会社
シティテラス金町詳細はこちら
THE TOWER JUJO(ザ・タワー十条)
THE TOWER JUJO(ザ・タワー十条)価格8,710万円(1戸)~11,990万円(1戸)
完成時期2024年9月
交通JR埼京線「十条」駅 徒歩1分、JR京浜東北・根岸線「東十条」駅 徒歩9分
所在地東京都北区上十条二丁目1001番
間取り2LDK~3LDK
専有面積62.50㎡~78.87㎡(TR面積0.63?~1.54?含む)
物件の特徴総戸数578戸
  • 東京をよくばるタワー JR埼京線「十条駅」徒歩1分
  • 住宅・商業・公益 駅前複合再開発タワー
  • エリア最高層39階・全578邸
施工前田建設工業株式会社東京建築支店
売主東急不動産株式会社(売主・販売代理)・日鉄興和不動産株式会社(売主)
THE TOWER JUJO(ザ・タワー十条)詳細はこちら
シティタワー武蔵小山
シティタワー武蔵小山価格10,000万円~18,000万円
完成時期2021年4月
交通東急目黒線「武蔵小山」駅 徒歩2分、東急池上線「戸越銀座」駅 徒歩16分
所在地東京都品川区小山三丁目1番24(地番)
間取り2LD・K~3LD・K
専有面積55.87㎡~80.05㎡
物件の特徴総戸数506戸
  • 「武蔵小山」駅徒歩2分、複合再開発により誕生する41階建・免震タワー
  • 駅前再開発で更に進化する武蔵小山
  • 都心の高層ビル群を一望する眺望
施工五洋建設株式会社
売主住友不動産株式会社
シティタワー武蔵小山詳細はこちら
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