分譲された新築マンションで、完成後にも一定数、住戸が販売されていることがあります。いわゆる「売れ残り住戸」といえるのですが、売れ残りがあるからといって必ずしもマンションに問題があるわけではありません。ただ、こうした売れ残りの住戸が大量に発生すると、思わぬトラブルが起きることがあります。ここでは、新築マンションの売れ残り住戸について解説します。(不動産・住生活ライター・高田七穂)
【目次】 |
売れ残り住戸の大量発生で、マンション運営に支障が出る危険性が
大量の売れ残りが出たときに、マンション運営に影響を及ぼすことがあります。問題となるのは、居住後に、所有者同士で話し合ってマンションの方向を決めていくための多数決原理がうまく働かなくなることです。
多くの人が住んでいるマンションには、「管理規約」という決まりがあります。管理規約の内容を決めたり、変更したりするには、所有者が持つ議決権の過半数や4分の3、5分の4などの賛成が必要となります。ここで、売れ残り住戸があるマンションでは、売り主(デベロッパーや不動産会社)が多くの住戸を所有していることになります。つまり売り主は、売れ残り住戸分の議決権を持っていることになります。
大部分の売り主は、どのような議案であっても所有者の今後を考え、多くの人の意見に従います。ただ、もし、そうではない売り主だったなら…。売り主が議案に反対すると、物事が決まらなくなってしまいます。
【関連記事はこちら】>>「管理組合」と「管理会社」の違いや役割を、マンション購入前に知っておこう!
賃貸住戸になったらどうなる?
過去には、不動産会社が売れ残りの住戸を賃貸にするというお知らせを受け取り、悩んだ人がいます。1年半たっても、3分の1の住戸が売れ残っていたマンションでの話です。3分の1もの住戸が賃貸にまわるとなると、理事会の運営に支障をきたす可能性があるうえ、入居する住民の質も気になります。
新築マンションの売れ残り住戸分、管理費や修繕積立金は誰が支払う?
また、管理費や修繕積立金の支払いをめぐって問題が起きたこともあります。マンション完成後、住戸が売れるまでは、売り主である不動産会社が管理費や修繕積立金を支払うことになっています。
ですが、ごくまれに、購入前の重要事項説明書に「売り主は販売中の住戸の管理費と修繕積立金を免除する」と明記されている例があって、その場合は売れ残り分の管理費や修繕積立金は、管理組合には入ってきません。
以前は、こういったマンションを売り切る自信がない一部の不動産会社の対応が、大きな問題になっていました。今では、非常に少ないはずですが、全くないとは言い切れません。
新築マンション購入時にチェックしておくべきポイント
売れ残り住戸に対する不動産会社の対応は、重要なチェックポイントです。
購入前に不動産会社に、住戸が売れ残った場合の管理費や修繕積立金への対応、賃貸住戸にする可能性などを確認することはもちろん、「管理規約(案)」があれば、チェックしておきましょう。
購入前の重要事項説明の段階でも、所有者に不利な内容は書類に明記され、説明されることになっています。「売れ残り住戸の管理費用などを免除する」など、購入者側に不利になる内容が明記されていないか、確認しましょう。
新築マンションの売れ残り住戸は安く購入できる?
新築マンションが分譲されてから、2カ月〜3カ月たっても売れ残り住戸がある場合は、もとの分譲価格から値引きされる場合があります。
通常、マンションデベロッパー・不動産会社は、金融機関から融資を受けてマンション建設の土地取得や建設を行うのですが、その返済は、マンション購入者からの売り上げから支払われます。売れ残り住戸が大量に発生すると、返済期間が長期化し、利子がかかり続けるのです。
そのため、デベロッパーは損失をなるべく抑えようと、マンション分譲価格を値下げする場合があります。また、値下げされていなくても、不動産会社によっては値引き交渉に応じてくれる場合もあります。
なお、新築マンションでは、分譲されてから1年が経過すると、未入居であっても中古物件という扱いになり、新築の販売価格から大幅に値引きされることがあり、安く購入できるかもしれません。
【関連記事はこちら】>>新築マンションを値引きする会社はどこ? デベロッパーの懐具合から傾向を分析
東京都のおすすめ新築マンション | ||
HARUMI FLAG SKY DUO | ||
価格 | 未定 | |
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完成時期 | 2025年10月 | |
交通 | 都営大江戸線「勝どき」駅 徒歩14分~15分 【SUN VILLAGE第二工区】14分(A5出口利用)【PARK VILLAGE第二工区】15分(A5出口利用) | |
所在地 | 東京都中央区晴海五丁目502番、503番、504番(地番) | |
間取り | 2LDK・3LDK | |
専有面積 | 54.80㎡~121.66㎡ | |
物件の特徴 | 総戸数 | 4145戸 |
| 施工 | 【SUN VILLAGE第二工区】前田建設工業株式会社【PARK VILLAGE第二工区】三井住友建設株式会社 |
売主 | ■売主・販売提携(代理):三井不動産レジデンシャル株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、野村不動産株式会社、住友不動産株式会社、東急不動産株式会社、東京建物株式会社、大和ハウス工業株式会社 ■売主:住友商事株式会社、NTT都市開発株式会社、日鉄興和不動産株式会社 | |
パークタワー勝どきミッド/パークタワー勝どきサウス | ||
価格 | 1億2900万円台~2億3400万円台※100万円単位 (未定) | |
完成時期 | 2023年8月 | |
交通 | 都営大江戸線「勝どき」駅 徒歩1分~2分 ※サウス徒歩2分、ミッド徒歩1分 | |
所在地 | 東京都中央区勝どき4丁目1500番地(サウス)(地番)、1501番地(ミッド)(地番) | |
間取り | 2LDK~3LDK | |
専有面積 | 60.25㎡~106.15㎡ | |
物件の特徴 | 総戸数 | 2786戸 |
| 施工 | サウス:鹿島建設株式会社、ミッド:清水建設株式会社 |
売主 | サウス:三井不動産レジデンシャル株式会社、鹿島建設株式会社/ミッド:三井不動産レジデンシャル株式会社、清水建設株式会社 | |
グランドシティタワー月島 | ||
価格 | 未定 | |
完成時期 | 2026年4月 | |
交通 | 東京メトロ有楽町線「月島」駅 徒歩5分、都営大江戸線「月島」駅 徒歩5分、都営大江戸線「勝どき」駅 徒歩9分 | |
所在地 | 東京都中央区月島三丁目3300番他(地番) | |
間取り | 1LD・K~3LD・K | |
専有面積 | 37.66㎡~91.25㎡(一部住戸の専有トランクルーム面積0.84㎡~2.32㎡を含む) | |
物件の特徴 | 総戸数 | 1285戸 |
| 施工 | 五洋建設株式会社 |
売主 | 住友不動産株式会社東京建物株式会社大和ハウス工業株式会社 マンション事業本部一般財団法人 首都圏不燃建築公社 | |
三田ガーデンヒルズ | ||
価格 | 一般販売住戸:未定 | |
完成時期 | 2025年3月 | |
交通 | 東京メトロ南北線「麻布十番」駅 徒歩5分~7分 敷地(1)ノースヒルエントランスから徒歩5分、パークマンションエントランスから徒歩7分、敷地(2)サウスヒルエントランスから徒歩7分、都営大江戸線「麻布十番」駅 徒歩5分~7分 敷地(1)ノースヒルエントランスから徒歩5分、パークマンションエントランスから徒歩7分、敷地(2)サウスヒルエントランスから徒歩7分、都営三田線「芝公園」駅 徒歩10分~12分 敷地(1)ノースヒルエントランスから徒歩12分、パークマンションエントランスから徒歩11分、敷地(2)サウスヒルエントランスから徒歩10分 | |
所在地 | 東京都港区三田1丁目102番1 | |
間取り | 一般販売住戸:1R~3LDK | |
専有面積 | 一般販売住戸:29.34㎡~104.31㎡ | |
物件の特徴 | 総戸数 | 1002戸 |
| 施工 | 大成建設株式会社 |
売主 | 三井不動産レジデンシャル株式会社【国土交通大臣(4)第7259号】、三菱地所レジデンス株式会社【国土交通大臣(16)第408号】 | |
シティテラス多摩川 | ||
価格 | 4,200万円~7,200万円 | |
完成時期 | 2024年12月 | |
交通 | ||
所在地 | 東京都調布市染地三丁目1-811、同番943(地番) | |
間取り | 2LD・K~4LD・K | |
専有面積 | 55.57㎡~82.62㎡ | |
物件の特徴 | 総戸数 | 900戸 |
| 施工 | 株式会社長谷工コーポレーション |
売主 | 住友不動産株式会社株式会社長谷工コーポレーション | |
グランドシティタワー池袋 | ||
価格 | 未定 | |
完成時期 | 2027年4月 | |
交通 | 東京メトロ有楽町線「東池袋」駅 徒歩1分、東京メトロ有楽町線「池袋」駅 徒歩8分、東京メトロ副都心線「池袋」駅 徒歩8分 | |
所在地 | 東京都豊島区南池袋二丁目100番他(地番) | |
間取り | 1LD・K~3LD・K | |
専有面積 | 45.44㎡~104.03㎡ | |
物件の特徴 | 総戸数 | 878戸 |
| 施工 | 清水・前田建設共同企業体 |
売主 | 住友不動産株式会社(国土交通大臣(16)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟)・三井住友信託銀行株式会社(国土交通大臣(届出)第1号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟) | |
リビオタワー品川 | ||
価格 | 未定 | |
完成時期 | 2026年5月 | |
交通 | JR山手線「品川」駅 徒歩13分 (港南口)、JR京浜東北・根岸線「品川」駅 徒歩13分 (港南口)、京急本線「品川」駅 徒歩17分 (高輪口) | |
所在地 | 東京都港区港南3丁目7-2(地番) | |
間取り | 1LDK~3LDK | |
専有面積 | 42.10㎡~130.24㎡ | |
物件の特徴 | 総戸数 | 815戸 |
施工 | 株式会社長谷工コーポレーション | |
売主 | 日鉄興和不動産株式会社(国土交通大臣(4)第6908号)、関電不動産開発株式会社 首都圏事業本部(国土交通大臣(5)第6379号)、九州旅客鉄道株式会社(福岡県知事(3)第17216号、京浜急行電鉄株式会社(神奈川県知事(1)第30712号)、中央日本土地建物株式会社(国土交通大臣免許(16)第125号) | |
パークシティ中野 ザ タワー エアーズ /ブリーズ | ||
価格 | 一般販売住戸:6,000万円台~40,000万円台(1,000万円単位)(予定・本販売期以降に対応) | |
完成時期 | 2025年12月 | |
交通 | JR中央線「中野」駅 徒歩6分~8分 ※ペデストリアンデッキ(完成予定時期:2030年度)および西側南北自由通路(完成予定時期:2026年度)完成後は、「中野」駅からザ タワー エアーズのエントランスまで徒歩4分、ザ タワー ブリーズのエントランスまで徒歩5分となります。※事業完了予定時期は遅れる場合がございます。、JR総武線「中野」駅 徒歩6分~8分、東京メトロ東西線「中野」駅 徒歩6分~8分 | |
所在地 | 東京都中野区中野4丁目2番他 | |
間取り | 一般販売住戸:1DK~3LDK | |
専有面積 | 一般販売住戸:30.65㎡~125.12㎡ | |
物件の特徴 | 総戸数 | 807戸 |
| 施工 | 東急建設株式会社 |
売主 | 三井不動産レジデンシャル株式会社【国土交通大臣(4)第7259号】 | |
シティハウス小金井公園 | ||
価格 | 5,000万円~8,300万円 | |
完成時期 | 2022年2月 | |
交通 | ||
所在地 | 東京都小平市東京都小平市花小金井南町1丁目890番17他(地番) | |
間取り | 1LD・K+2S(サービスルーム〔納戸〕)~4LD・K | |
専有面積 | 67.67㎡~90.08㎡ | |
物件の特徴 | 総戸数 | 740戸 |
| 施工 | (株)長谷工コーポレーション |
売主 | 住友不動産株式会社 | |
パークシティ小岩 ザ タワー | ||
価格 | 一般販売住戸:未定 | |
完成時期 | 2027年1月 | |
交通 | JR総武線「小岩」駅 徒歩3分 | |
所在地 | 東京都江戸川区西小岩1丁目2170 | |
間取り | 一般販売住戸:1LDK~4LDK | |
専有面積 | 一般販売住戸:36.82㎡~124.24㎡ | |
物件の特徴 | 総戸数 | 731戸 |
| 施工 | 三井住友建設株式会社 |
売主 | 三井不動産レジデンシャル株式会社【国土交通大臣(4)第7259号】、日鉄興和不動産株式会社【国土交通大臣(4)第6908号】 | |
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