首都圏の新築・中古マンション市場動向は?
価格、売れ行き、注目物件を不動産アナリストが解説!【2022年6月版】

2022年6月7日公開(2022年7月5日更新)
岡本郁雄

最新の市場動向を見ながら、マンション市場の動向を紹介したい。2022年4月度の新築マンション供給戸数は、前年同月比16.1%増加の2,426戸。契約率は79.6%と3カ月連続70%超えとなり、需要・供給ともに堅調だ。また、中古マンション市場も好調をキープしている。(不動産アナリスト:岡本郁雄)

コロナ禍の長期化とともに、目立つ郊外の好調物件

 東京都中央区の人気マンション「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」のように、都心のゆとりある広さのマンションの売れ行きが堅調な一方で、住環境の良好な郊外エリアのマンションも好調だ。その一つが、都内最大級の大型団地であった旧石神井公園団地の建て替え事業「Brillia City 石神井公園 ATLAS」だ。

「Brillia City 石神井公園 ATLAS」の完成予想模型
「Brillia City 石神井公園 ATLAS」の完成予想模型

 2022年4月から第一期1次、第一期2次計175戸の販売をスタートし、160戸に計216件の登録申し込みが入った。総戸数844戸で販売総戸数は543戸となるので、約3割近くの住戸に第1期スタートから販売のめどが立ったことになる。

 総反響件数 は2,700件超、モデルルーム来場者数が延べ1,300件を超え、来場からの申込率も16%超と高い(2022年4月末時点)。

 石神井公園や石神井川などの豊かな自然に恵まれた環境に加え、全戸南方位向きによる日照の良さと豊富な間取りプランが人気となっている。また、キッズルームやスタディールーム、パーティールームなど共用施設も充実していて、ミニスーパーも開業予定。

 西武池袋線「石神井公園」駅から徒歩20~25分、西武新宿線「上石神井」駅徒歩12~16分と、駅からは距離があるものの、居心地の良い暮らしが実現できる。

 登録申込者の約55%を30代が占め、世帯人数3人が約43%、4人が15%と子供のいる家庭が多い。将来子供を持つことを考えている夫婦などプレファミリー層も目立つ一方で、50代以上も約22%と幅広い世代から評価されている。会社員が約80%と圧倒的に多く、練馬区と周辺区で48%。東京都外から約16%と広域な層からの申し込みも目立っている。

アンケート結果「新しい住まいに求めるもの」

表:住まい探しにあたって求めた暮らし方のイメージ
 住まい探しにあたって求めた暮らし方のイメージ 出典:リクルート「2021年首都圏新築マンション契約者動向調査」(青字は、前年よりも回答が増えた項目、5つまで選択可能)

住まいに求める暮らしのイメージは?

 一方、リクルートが実施した2021年首都圏新築マンション契約者動向調査によれば、住まい探しにあたって求めた暮らし方のイメージでは、「居住空間のゆとりや日当たりの良い生活」、「心のゆとりや見晴らしや眺望の良さ」の項目が前年よりも伸びた。自然が身近で、全戸南向きで日当たりや見晴らしの良い「Brillia City 石神井公園 ATLAS」のプランニングは、この要素に合致する。

 また、「仕事や通勤に便利」、「各方面にアクセスが良い」、「都心に近い」といった項目も上位にランクインしている。駅距離にはこだわらないが、通勤利便やアクセスの良さは求めている人は変わらず多い。物件価格を含め、バランスのとれたマンションに支持が集まっている。中でも、住戸内の居心地は自宅の滞在時間が増える中で、大切な要素になっている。

 ほかにも平均専有面積が90㎡を超える「ザ・パークハウス 新浦安マリンヴィラ」や開発面積約17.5haの首都圏最大級プロジェクト「幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー」など居心地の良い住環境と住空間を実現しているプロジェクトは、売れ行きが堅調だ。

 コロナ禍が長期化する中で、テレワークも普及しつつあり駅近立地にこだわらず環境重視でマンションを選ぶ人が増えてきているのだろう。

 続いて、2022年4月度の首都圏新築マンション市場を見てみよう。

最新の首都圏新築マンション市況は?

 2022年4月の首都圏新築マンションの供給戸数は、対前年同月比16.1%増加の2,426戸。対前年同月よりも337戸も増加した(参考:不動産経済研究所発表「首都圏新築分譲マンション市場動向 2022年4月度」)。

首都圏の新築マンション市場動向
首都圏の新築マンション市場動向(出典:不動産経済研究所発表「首都圏新築分譲マンション市場動向 2022年4月」)

 新築マンションの1戸当たりの平均価格は6,291万円、前年同月(7,764万円)比で19.0%のダウン。㎡当たりの単価は93.7万円、前年同月(112.5万円)比で16.7%ダウンしている。

 地域別で見ると 東京23区の平均価格が27.9%の下落の7,344万円、㎡当たりの単価が27.6%下落の108.4万円と前年からの下落率が大きい。これは、平均価格6,398 万円 、㎡当たりの単価が85.3 万円だった「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」SUN VILLAGE 1期2次の販売が大きく影響している。

 契約率は79.6%で、前年同月(73.6%)比では6.0ポイントのアップ、前月(75.2%)比では4.4ポイントのアップとなった。2022年4月度の契約率は、好不調の目安とされる70%を3カ月連続で上回った。ウクライナ情勢やエネルギー価格の上昇などさまざまな不安要素がある中でも、マンション市場の堅調さを示している。

 また、新築マンションの地域別の新規発売戸数は下表のようになっている。

首都圏の新築マンション新規発売戸数および契約率
都区部……1,305戸(前年同月比+22.2%) 82.3%
都下………69戸(前年同月比-75.4%) 47.8%
神奈川県…492戸(前年同月比+16.0%) 78.7%
埼玉県……207戸(前年同月比+51.1%) 68.1%
千葉県……353戸(前年同月比+96.1%) 83.9%

 東京都区部の契約率が82.3%となっているが、これは、1,000戸を超える供給戸数があり、即日完売した「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」の販売があったことが大きい。千葉県や神奈川県の契約率も高く、マンション市場全体が堅調であることを示していると言えるだろう。

 次に中古マンション市場を見てみたい。

中古マンション成約件数は、前年同月比9.7%減少

 2022年4月度の首都圏中古マンションの成約件数は3,094件となっており、前年同月(3,428件)比で9.7%減少した(東日本不動産流通機構発表「2022年4月度の中古マンション月例速報」)。

首都圏の中古マンション市場動向
首都圏の中古マンション市場動向(出典:東日本不動産流通機構発表「2022年4月度の中古マンション月例速報」)

 一方で、首都圏中古マンションの平均成約価格は、前年同月比で+14.0%の4,363万円。平均成約㎡単価は、68.72万円で前年同月比+16.3%となっている。この伸びは、直近1年間で最も高い数値となっている。

 また、2022年4月の首都圏中古マンション新規登録件数は、14,226件となっており、前月よりも増加したが、在庫件数は、前月よりも減少した。在庫件数が減少するのは10カ月ぶりだ。需給面では、需要超過の傾向が続いており、価格はさらに上昇する可能性が高いと考える。

 また、地域別では、以下の通りとなっている。

首都圏の中古マンション成約㎡単価
都区部……………99.73万円(前年同月比+11.7%)
都下(多摩)……53.59万円(前年同月比+20.6%)
神奈川県
横浜・川崎市……58.24万円(前年同月比+16.6%)
神奈川県その他…39.29万円(前年同月比+23.1%)
埼玉県……………39.98万円(前年同月比+12.9%)
千葉県……………34.81万円(前年同月比+9.8%)

 地域別の成約㎡単価は、千葉県を除き前年同月比10%以上の高い伸びを示した。前月比では、埼玉県、千葉県を除く地域がプラスとなっている。

 高い伸びを示している要因は、需給面が相変わらず逼迫(ひっぱく)していること。とくに築年数の比較的浅い物件は、売れ行きが堅調で、価格設定も強気になりやすい。

 次に、今月の注目物件を紹介したい。

注目物件 大型商業施設と直結「プラウドタワー亀戸クロス」

 コロナ禍で生活様式が変化する中、売れ行きが好調なのが都心アクセス良好かつ商業施設併設の大規模マンション。30代の共働き層が住宅購入層の中心となる中、仕事帰りの買い物や家族の食事に気軽に利用でき時間を有効に使えるからだ。

 大型商業施設「KAMEIDO CLOCK(カメイドクロック)」にデッキで結ばれる「プラウドタワー亀戸クロス」(売主:野村不動産)もその一つである。総戸数934戸の「プラウドタワー亀戸クロス」は、2020年3月の販売当初から注目を集め、2022年4月末時点で770戸程度が成約済みだ。商業施設と竣工した建物を訪ねると、人気の理由がよく理解できる。

「KAMEIDO CLOCK」と「プラウドタワー亀戸クロス」
「KAMEIDO CLOCK」と「プラウドタワー亀戸クロス」

 2022年4月28日にオープンした「KAMEIDO CLOCK」には、衣食住を包括的にサポートする全136店舗が出店する。

 「KAMEIDO CLOCK」は、エリア最大の面積を誇るスーパーマーケット「ライフ」に加え、青果店、鮮魚店、精肉店、総合グロッサリー等を誘致。総菜などの多彩なお店がそろい、仕事帰りの買い物に便利だ。

「KAMEIDO CLOCK」地下1階のスーパー「ライフ」
「KAMEIDO CLOCK」地下1階のスーパー「ライフ」

 また、「Seria」「カルディコーヒーファーム」「ココカラファイン」「ABC-MART」といったデイリーユースのテナントも充実。屋外のキッズパークであるアソビバを併設した約540席のフードコート、さまざまなクリニックが入るドクターズスクエアやクリーニング店など日常生活に欠かせない店がそろっている。

 一方、「プラウドタワー亀戸クロス」の間取りはワイドスパンが中心。二重床を利用して、住戸全体にエアコンの風を送るセントラル方式の空調システム「床快full(ゆかいふる)」を採用し、居住性の高いつくりとなっている。

 日当たりも良好で、小学校も近接しており、前述の「住まい探しにあたって求めた暮らし方」の上位10項目すべてに当てはまり、好調な売れ行きもうなずける。

 また、1階には、カルチュア・コンビニエンス・クラブ(CCC)と野村不動産が提携した「SHARE LOUNGE 亀戸 with H¹T」がオープン。高速Wi-Fiを採用し、個別ブースも設けている。座席数は70席あり、ワークスペースとして利用するなど自由に使い方を選べる。

 コロナ禍が長期化する中で、ライフスタイルも変化し、住まい選びも多様化しつつある。家族にあった住まいのカタチを見極めることが、マンション選びで成功する秘訣(ひけつ)なのかもしれない。

【関連記事はこちら】>>江東区の「新築マンション人気ランキング」
豊洲、有明、東陽町、南砂、住吉、東雲、亀戸など注目エリアのおすすめ物件は?

HARUMI FLAG(晴海フラッグ)
価格 SUN VILLAGE 第一工区 第2期
5,300万円台~10,400万円台 ※100万円単位
PARK VILLAGE 第一工区 第2期2次
SEA VILLAGE 第2期2次
未定
入居時期 【SEA VILLAGE】2024年3月下旬【SUN VILLAGE第一工区】2024年3月下旬【PARK VILLAGE第一工区】2024年3月下旬
交通 【SEA VILLAGE】都営大江戸線「勝どき」駅(A3a出口利用)下車徒歩16分(E棟)・17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(A棟)  他 所在地 東京都中央区晴海五丁目502番、503番、504番(地番) 
間取り 【SEA VILLAGE】3LDK~4LDK
【PARK VILLAGE】2LDK~4LDK

【SUN VILLAGE】1LDK ~ 4LDK
専有面積 【SEA VILLAGE】85.37㎡~123.01㎡(トランクルーム面積0.42㎡~1.58㎡含む)
【PARK VILLAGE】66.85㎡~91.73㎡
【SUN VILLAGE】61.06㎡ ~ 116.58㎡
総戸数 【SEA VILLAGE】686戸
【PARK VILLAGE】1,637戸
【SUN VILLAGE】1,822戸
来場者数 -
売主 三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス、野村不動産、住友不動産、住友商事、東急不動産、東京建物八重洲分室、NTT都市開発、日鉄興和不動産、大和ハウス工業 施工会社 -
「詳細はこちら
※データは2022年5月10日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。
◆Brillia City 石神井公園ATLAS
価格 3,500万円台~8,500万円台(予定) 入居時期 2023年10月中旬予定
交通 西武池袋線「石神井公園」駅徒歩20~25分  他 所在地 東京都練馬区上石神井三丁目127番1(他13筆)(地番)
間取り 1LDK ~ 4LDK 専有面積 42.47㎡ ~ 100.33㎡
総戸数 844戸 ((うち、地権者住戸301戸、提携企業優先販売住戸5戸含む)他、店舗区画1区画) 来場者数 -
売主 東京建物、旭化成不動産レジデンス、URリンケージ 施工会社 長谷工コーポレーション
詳細はこちら
※データは2022年5月30日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。
◆ザ・パークハウス 新浦安マリンヴィラ(第2工区) サニープラザ・カームプラザ
価格 5,238万円~6,898万円 入居時期 2022年11月上旬
交通 JR京葉線・武蔵野線「新浦安」駅(南口)より18系統バス13分「高洲海浜公園」バス停下車徒歩1分 所在地 千葉県浦安市高洲6丁目14番1(地番)
間取り 2LDK+S(納戸) ~ 4LDK 専有面積 74.84㎡ ~ 95.62㎡
総戸数 294戸 来場者数 -
売主 三菱地所レジデンス・近鉄不動産 施工会社 長谷工コーポレーション
詳細はこちら
※データは2022年5月30日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。
◆幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー
価格 未定 入居時期 2024年3月下旬
交通 京葉線「海浜幕張」駅 徒歩13分 所在地 千葉県千葉市 美浜区若葉3丁目1-11
間取り 3LDK 専有面積 70.34㎡ ~ 85.37㎡
総戸数 749戸 来場者数 -
売主 三井不動産レジデンシャル、野村不動産、三菱地所レジデンス、伊藤忠都市開発、東方地所、富士見地所、袖ヶ浦興業 施工会社 -
詳細はこちら
※データは2022年5月30日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。
◆プラウドタワー亀戸クロス(第6期 2次)
価格 4,628万円~8,008万円 入居時期 2022年10月下旬
交通 JR総武線 「亀戸」 駅 徒歩2~3分(ゲートタワー徒歩2分、ブライトタワー徒歩3分) 所在地 東京都江東区亀戸六丁目31番1他(地番)
間取り 1LDK ~ 3LDK 専有面積 36.20㎡~ 76.07㎡
総戸数 934戸 来場者数 -
売主 野村不動産・三菱地所レジデンス 施工会社 -
詳細はこちら
※データは2022年5月30日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

マンション相場の仕組みと相場の調べ方を解説! 
価格が上がっているのは何故?

マンション価格は、この10年で大きく上昇 

 2021年度の首都圏新築マンション発売戸数は、前期比(2万9,032戸)比13.2%増加の3万2,872戸。平均価格は、前年度比6.1%上昇の6,360万円となり、年度ベースで過去最高値を更新した。

 なかでも、東京23区は前年度比11.7%上昇の8,449万円となり、最も高い伸びを示している(参考:不動産経済研究所発表の「2021年度首都圏 新築分譲マンション市場動向」)。

 中古マンション価格の上昇も続いている。2022年3月度の首都圏中古マンションの平均成約価格は、前年同月比8.4%上昇の4,158万円。1㎡あたりの単価は、10.8%上昇の65.40万円となっている(東日本不動産流通機構発表の「サマリーレポート月例速報2022年3月度」)。

 こうした新築・中古マンション価格の上昇は長期間にわたっている。不動産市場価格の動向を表すものとして国土交通省が作成しているデータに「不動産価格指数」がある(下図)。

不動産価格指数の推移

不動産価格指数の推移
出典:国土交通省「不動産価格指数」

 2010年を100として指数化したもので、マンション(区分所有)、戸建住宅、住宅地など種別ごとに公表している。2021年12月末時点のマンション(区分所有)の不動産価格指数は、全国で173.4、東京都で170.5となっており大きく上昇していることがわかる。

 一方で、他の不動産価格指数を見ると戸建住宅は、全国108.6、東京116.8、住宅地は、全国104.9、住宅地118.0とマンション(区分所有)と比べ上昇幅が小さい。ではなぜ、マンション(区分所有)と戸建住宅でこのような価格差が生まれたのであろうか。相場形成の要因について考えてみたい。

なぜマンション価格は上がっているのか?

 オープンなマーケットでは、価格は需要と供給によって変動する。比較的堅調なマンション市場を支えているのは、低金利下でマンションを購入する30代から40代の1次取得層だ。

 2021年の新築マンション購入者のうち30代・40代の占める割合は、69.7%と約7割を占める。また、共働き比率の増加もマンション需要を後押しする。就業統計基本調査によれば、平成29年の育児をしながら働く女性の割合は、30歳~34歳で62.0%、35歳~39歳で64.1%と平成24年の調査結果と比べ、ともに10ポイント以上上昇している(参考:「2021年首都圏新築マンション契約者動向調査(株式会社リクルート)」。

 こうした傾向は、新築マンション購入者動向にも表れており、2021年新築マンション購入者の既婚世帯の共働き比率は、過去最高の74%となっている。

 一方、新築マンションの供給戸数はピーク時よりも大きく減少している。不動産経済研究所のデータによれば、首都圏の供給戸数のピークは、2000年の9万5,635戸。直近の6年間は4万戸を下回っており、2021年はやや回復したとはいえ、リーマンショック前の2007年の6万1,021戸と比べると55%台の水準だ。

 供給戸数が減っているのには理由がある。一つは、都市の市街化が進む中でマンション供給に適した用地が減っていること。かつては、工場や倉庫跡地、社宅跡地などが資産の見直しで市場に放出され大規模マンションなどに生まれ変わった。そうした事業用地の転用が一巡し、近年は事業化に調整を要する再開発や建て替えプロジェクトが目立つようになっている。

 もう一つの要因が建築費の上昇だ。建築費は、人件費や原材料費、輸送費などに影響されるが、世界的な資源価格の高騰などもあり高止まり傾向にある。一般財団法人建設物価調査会発表の2022年3月度の集合住宅RCの建築費指数は、純工事費で130.3。この指数は、2011年平均を100としており、工事費が10年余りで約3割も上昇していることを示唆する。

 新築マンションの原価の多くは、土地原価と建物原価が占める。建築費の上昇は、土地が比較的安く、建物原価の割合が高い郊外エリアなどの事業性に影響を与え、供給戸数を抑制する。そして需要に対して十分な供給戸数がなければ価格上昇につながっていく。

 新築マンションと中古マンションを並行して検討している人は、2021年は過去最高の54.5%に上る。よって、新築マンションの需給動向は、中古マンションの需給にも影響している(参考:「新築マンション契約者動向調査(株式会社リクルート)」)。

マンション相場を調べるには?

 ここ数年は、マンション価格が大きく上昇したこともあり、マンション相場を把握することが難しくなっている。取引価格の目安にもなる公示地価が発表されている土地価格と異なり、マンション価格は個別性が強く、一般の人が理解するのは容易ではない。では、どうやって相場を把握するのか。

 まず、新築マンションについては、売り出し中の物件の公開されている価格から調べることができる。最近では、販売住戸の価格をすべて開示するマンションもあり把握しやすくなった。

 また、正式価格発表前の予定価格の場合は、反響件数を獲得するため最低価格や最多価格帯をやや低めに設定するケースが多い。例えば、3LDKタイプの最多価格帯が5900万円台とあれば、中心価格帯は、6,000万円台以上と思ってよいだろう。

・地価LOOKレポート
 将来の新築マンション価格動向の参考になるのが地価LOOKレポート」(主要都市の高度利用地地価動向報告)だ。地価LOOKレポートとは、四半期毎に地価動向を把握し、先行的な地価動向を示したもの。対象地区は、三大都市圏、地方中心都市等で、特に地価動向を把握する必要性の高いところとなっている。

 不動産鑑定士が情報を収集し、結果を国土交通省が集約し、公表している。中心市街地のマンション価格は、土地価格が占める割合が高いのでマンション価格動向を知るヒントになる。

▪マンションエンジン
 エリアごとの相場観を調べるには、マーキュリーリアルテックイノベーターが運営する「マンションエンジン」がおすすめだ。行政区ごとの過去の供給戸数推移や平均価格、平均坪単価の推移に加え、個別マンションの大まかな平均坪単価が表示されている。同じ駅で分譲されたマンションの価格が把握できれば、相場を把握する一つの目安になるだろう。

▪マンションレビュー
 中古マンションデータなら、ワンノブアカインドが運営する「マンションレビュー」がおすすめだ。全国の100万棟を超えるマンション・アパートが登録されており、会員登録すればマンション名を入力するだけで、今のマンション相場や住戸ごとの推定価格をリサーチできる。情報の更新頻度も多く、プロから見た実感相場にも近い印象だ。

マンションレビューのHP例(出典:公式HP)
マンションレビューのHP例(出典:公式HP)

 中古マンションの新築時からの上昇率、中古物件の販売価格の履歴や賃料相場なども確認でき、相場の推移や賃貸する場合の利回りなども計算できる。専有面積や方位、階数などの入力で住戸の推定相場も算出され、便利だ。

 また、「中古マンションランキング」では、人気マンションの相場をエリアごとにチェックすることができる。

現地へも足を運ぼう

 新築マンションや中古マンションの相場を知ることは、納得感のあるマンション選びをするための重要なポイントだ。そして、3000物件以上のモデルルームや現場を見た筆者の意見として、一番のおすすめはモデルルームの見学や現地を回ること。

 「百聞は一見に如(し)かず」とは、マンション選びにも言えることで、相場が把握できるだけでなく、モデルルーム見学で本当は、どんな暮らしがしたいかもイメージできる。納得感あるマンション選びのためには、相場を確認するだけでなく実際の現場を回ることが大切だろう。

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