首都圏の新築・中古マンション市場動向は?
価格、売れ行き、注目物件を不動産アナリストが解説!【2021年4月版】

2021年4月20日公開(2021年4月21日更新)
岡本郁雄

新築分譲マンションは、売れ行きが好調な物件が目立つ。今回は、2021年2月度の新築・中古マンションの市場動向を見ながら、直近のマンション動向を紹介したい。(不動産アナリスト:岡本郁雄)

最新の首都圏の新築マンションの市況は?

 コロナ禍で落ち込んでいる経済活動の復調が望まれるところだが、一部地域で感染が再拡大し、「まん延防止等重点措置」が適用されるなど予断を許さない状況が続いている。

 2021年3月に発表になった令和3年地価公示によれば、全国の全用途平均の公示地価は2015年(平成27年)以来6年ぶりに下落に転じた。また、東京圏、大阪圏、名古屋圏の全用途平均・商業地はいずれも、2013年以来8年ぶりに下落に転じ、コロナ禍の影響が地価には出始めている。

 特に影響が出ているのが、インバウンド需要がコロナ禍で消失した場所だ。商業地で全国において最も下落率が高かったのが大阪府の『道頓堀1-6-10』の-28.0%。大阪府の商業地は、全国全用途下落率上位10地点のうち8地点を占める。 

 一方、首都圏のマンション市場は、駅近の好立地のマンションが好調だ。

 不動産経済研究所発表の「首都圏マンション市場動向 2021年2月度」によれば、下表のとおり、2021年2月度の新築マンション新規発売戸数は2,243戸。対前年同月(1,488戸)比で50.7%増、対前月(1,325戸)比で69.3%増と大幅に伸びている。

首都圏の「新築マンション」市場動向
首都圏の新築マンション市場動向(出典:不動産経済研究所発表「首都圏のマンション市場動向 2021年2月度」

 1戸当たり価格は6,380万円、前年同月(6,536万円)比で-2.4%。1㎡当たりの単価は94.8万円、前年同月(97.4万円)比で-2.7%。

 契約率は、好不調の目安とされる70%を大きく上回っており、新築マンション市場の好調さを反映している。76.0%という結果で、前年同月(59.3%)比で+16.7ポイント、前月(68.1%)比では+7.9ポイントとなっている。一方、販売在庫は、7,891戸で前月よりも601戸の減少。前年同月の8,166戸を下回っている。

 また、首都圏の新築マンション新規発売戸数は、以下のようになっており、東京都区部の供給が前年同月比61.0%増、神奈川県が131.9%増、千葉県が108.5%と増える一方で、都下と埼玉県の供給戸数が減少した。

首都圏の新築マンション新規発売戸数
都区部……1,050戸(前年同月比+61.0%)
都下………123戸(前年同月比-47.2%)
神奈川県…777戸(前年同月比+131.9%)
埼玉県……97戸(前年同月比-44.3%)
千葉県……196戸(前年同月比+108.5%)

中古マンション成約件数は、前年同月比でやや減少、価格は5.7%上昇

 では、中古マンションはどうだろう。公益財団法人東日本不動産流通機構発表の「2021年2月度の中古マンション月例速報」によると、2021年2月度の成約件数は3,587件で、前年同月(3,749件)比で4.3%減少した。しかし前月(3,480件)からは成約数を伸ばしており、好調さは維持していると考えられる。

 首都圏中古マンションの平均成約価格は、前年同月比で+5.7%の3,775万円。平均成約㎡単価も57.67万円で前年同月比+5.3%と上昇傾向が続く。地域別では、以下の通りとなっている。

首都圏の中古マンション成約㎡単価
都区部……………85.30万円(前年同月比+8.2%)
都下(多摩)……42.80万円(前年同月比-1.1%)
神奈川県
横浜・川崎市……52.03万円(前年同月比+7.3%)
神奈川県その他…33.93万円(前年同月比+4.1%)
埼玉県……………33.94万円(前年同月比+2.3%)
千葉県……………31.57万円(前年同月比+10.4%)

 2021年1月の首都圏新規登録件数は、13,192件となっており、前年同月(17,421件)比で24.3%の減少。3月の異動シーズンを控える2月度は売物件数が増えるタイミングだが、直近のトレンドと変わらず減少傾向が続く。2021年2月末時点の在庫件数は、36,323件となっており、前年同月(47,423件)比で23.4%の減少。1年前と比べると1万1千件以上在庫が減っている。

 2021年は、新築マンションの供給戸数が回復する見込みだが、価格が高止まりする中では、買い替え需要を取り込んでいるマンションは多くない。当面、中古マンションの在庫が少ない状況は続きそうだ。

戸別宅配ボックスの全戸設置など、Withコロナ対応の「シティテラス新小岩」

 新築マンションの売れ行きが堅調な要因として、コロナ禍に対応した住宅需要の増加が挙げられる。その中で、注目を集めているマンションは、Withコロナ時代に対応した立地や商品企画の物件だ。例えば、JR総武・中央線「新小岩」駅から徒歩3分に立地する総戸数268戸の大規模レジデンス「シティテラス新小岩」もその一つだ。

「シティテラス新小岩」の完成予想模型
「シティテラス新小岩」の完成予想模型

 「シティテラス新小岩」が立地する「新小岩」駅は、ルミエール商店街を中核とした商業利便性が高いことで知られる。全長約420mある商店街には、約140店舗が軒を連ね、昭和34年に誕生した歴史ある商店街だけに、平日も利用客が多く賑わいがある。

 「シティテラス新小岩」の立地は、駅前のマンションが立ち並ぶ一角。敷地面積は、5,000㎡超の広さがあり、部屋は東西にワイドな敷地形状を活かした全戸南東向き。南東側に駐車場と車路を配し、採光・通風に配慮したつくりになっている。専有部の特徴は、専有面積以上の広さを感じるフレキシブルでスッキリしたプランニング。平均専有面積は、約67㎡と都心近郊エリアの駅近マンションとしてはゆったりとしている。モデルルームのリビングダイニングは、約2.6mの天井高があり、開放的だ。

 そして、Withコロナにも対応し、全戸に戸別宅配ボックスを配置しているのも特徴のひとつ。不在時も玄関横まで荷物が届けられるので、共用部の宅配ボックスから自宅まで運ぶ必要がない。また、マンション内にテレワークラウンジを設置。これなら、家族に気兼ねなく出社せずにテレワークができる。都心アクセスが良好な上に、快適な居住空間かつWithコロナ対応で注目を集め、2021年3月時点での総反響件数は1500件超、来場件数は500件超で売れ行きも順調だ。

家時間を楽しむ家「ザ・パークハウス 朝霞台レジデンス」

 東武東上線「朝霞台」駅、JR 武蔵野線「北朝霞」駅から徒歩5分に立地する「ザ・パークハウス 朝霞台レジデンス」全64邸も、Withコロナを意識したプランニングが注目のプロジェクトだ。コロナ禍において家で過ごす時間が増え、住まいへのニーズが多様化する中、在宅ワーク用スペースなど新しい需要も取り入れた、『家時間』をより楽しく豊かにする「こだわりプラン」を採用している。

「ザ・パークハウス 朝霞台レジデンス」のアウトドアシンクイメージ
「ザ・パークハウス 朝霞台レジデンス」のアウトドアシンクのイメージ

 例えば、1階住戸に用意した専用テラスでは、水栓と作業台(カウンター)、防水コンセントを備えたアウトドアシンクを設置。カフェテラスとしての利用や、緑に囲まれながらの食事、タープ(日よけ・雨よけのための布)を張ってキャンプ気分を味わうなど、より幅広い使い方が可能だ。また、1階の一部住戸では、リビングの床を一段下げたスペースを設置。段差をベンチ代わりに好きな場所で寛げ、子どもたちのプレイスペースとしても使える。床を下げた分、天井が高くなるため、開放感も味わえるメリットもある。

 さらに、居室をフレキシブルにレイアウト変更できる可動収納家具やワークスペースとして活用できる、多用途に使用可能な「カスタムクローゼット」を導入。家族のライフステージや生活スタイルに合わせてカスタマイズが可能。カスタムクローゼットでは、可動棚を使って空間をカスタマイズすれば、作業台を設けて一人で籠れるワークスペースをつくることができる。

 2021年3月に第1期の販売をスタートし、総反響数は800件を超えており、売れ行きも堅調だ。

駅まで動く歩道で3分、「パークホームズLaLa南船橋ステーションプレミア」

 JR京葉線「南船橋」駅から徒歩3分、全戸南西向き全231邸「パークホームズLaLa南船橋ステーションプレミア」もコロナ禍において売れ行き好調なマンションだ。評価されているポイントは、「東京」駅まで直通25分でアクセスできる通勤利便性と、「IKEA Tokyo-Bay」「ららぽーとTOKYO-BAY」が近接する商業利便性、そして70㎡台中心の居心地の良い住戸プランニングだ。

 建設地は、JR京葉線「南船橋」駅から徒歩3分の南西道路に面した開放的な敷地。敷地の背面にあるJR京葉線の高架下には、「ららぽーとTOKYO-BAY」と「南船橋」駅を結ぶ動く歩道が設置されており、「パークホームズLaLa南船橋ステーションプレミア」の敷地から動く歩道にアクセスが可能。雨の日も傘を使わないで駅との往来ができる。

 間取りは、70㎡台のゆとりある3LDK中心で、バルコニーの奥行きは最大約2m確保。コーナーサッシやウォールドア(可動式の間仕切りドア)を活用した開放的かつフレキシブルなプランで、ライフステージが変化してもファミリー層が暮らしやすいように工夫されている。

 2020年7月から販売を開始しているが、総反響数は、2021年3月時点で3,000件を超えており販売残戸数も一桁。4000万円台半ばで購入できる価格設定に加え、「IKEA Tokyo-Bay」や「ららぽーとTOKYO-BAY」といった商業施設や船橋港親水公園やふなばし三番瀬海浜公園などの憩いのスポットが身近にあり、子育てしやすい住環境が評価されている。また、2021年6月には、近くに緑地スペースが完成予定で、こうしたサードプレイスが身近にあればテレワークが普及したとしてもオンとオフの切り替えが自在にできそうだ。

 2020年4月の緊急事態宣言から1年が経過し、医療関係者へのワクチン接種が始まるなど状況は改善しつつある。とはいえ、オフィスの空室率の上昇や鉄道各社の終電時間の変更などコロナ禍前の状況にそのまま戻るとは考えにくい。将来を見据えて、社会の変化にも対応できる立地や商品企画のマンションを選ぶべきかもしれない。

 

◆シティテラス新小岩(モデルルーム公開中)
価格 6,400万円~8,400万円 完成時期 2022年3月下旬予定
交通 JR総武・中央線「新小岩」駅から徒歩3分 所在地 東京都葛飾区新小岩二丁目658番11
間取り 2LD・K+S、3LD・K、4LD・K 専有面積 64.31㎡ ~ 76.59㎡
総戸数 268戸 来場者数
売主 住友不動産・株式会社ジェイアール東日本都市開発・日本貨物鉄道株式会社 施工会社
詳細はこちら
※データは2021年4月5日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

 

◆ザ・パークハウス 朝霞台レジデンス (モデルルーム公開中)
価格

5,078万円~6,628万円

完成時期 2022年1月上旬
交通 東武東上線「朝霞台」駅(北口)より 徒歩5分  他 所在地 埼玉県朝霞市浜崎2丁目9番2(地番)ほか4筆
間取り 2LDK+S(納戸) ~ 3LDK 専有面積 69.00㎡ ~ 76.88㎡
総戸数 64戸 来場者数
売主 三菱地所レジデンス株式会社・三信住建株式会社 施工会社 川口土木建築工業株式会社
詳細はこちら
※データは2021年4月5日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

 

◆パークホームズLaLa南船橋ステーションプレミア(モデルルーム公開中)
価格

4578万円(1戸)・4878万円(1戸)・5128万円(1戸)

完成時期 2022年1月下旬竣工予定
交通 京葉線「南船橋」駅 徒歩3分 所在地 千葉県船橋市浜町2丁目1―6(他)
間取り 3LDK(2戸)・4LDK(1戸) 専有面積 73.14㎡(1戸)・75.69㎡(1戸)・77.72㎡(1戸)
総戸数 231戸(販売総戸数231戸、他に 店舗2戸) 来場者数
売主 三井不動産レジデンシャル 施工会社
詳細はこちら
※データは2021年4月5日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

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