新築・中古マンション市場動向は？ 注目物件や在庫状況など最新市況を不動産アナリストが解説！【2024年11月版】

コロナ禍以降堅調だったマンション市場に変化が見え始めた。2024年7～9月の中古マンション成約数は前年比で3カ月連続減少、在庫も増加傾向だ。物価上昇を受けた日本銀行の政策金利引き上げにより、住宅ローンの変動金利も上昇。返済負担増加が住宅市場に影響を与えている。今月も2024年9月の首都圏新築・中古マンション市況と注目物件「ザ・ライオンズ世田谷八幡山」を解説する。（不動産アナリスト・岡本郁雄）

首都圏の新築マンション市況【2024年9月度】

　まずは、2024年9月度の首都圏新築マンション市場を見てみたい。供給減少と価格上昇が同時に進行し、購入者の負担が増している状況が浮き彫りになっている。

首都圏の新築マンション市場動向2024年9月

首都圏の新築マンション市場動向（出典：不動産経済研究所発表「首都圏新築分譲マンション市場動向　2024年9月」）

　発売戸数は、前年同月と比べ13.7％減少の1,830戸。契約率は65.5％となっており、2カ月連続で好不調の目安とされる70％を割り込んだ。

　また、首都圏新築マンションの1戸あたり平均価格は7,739万円となっており、前年同月比では、1,012万円のアップとなっている。前年同月比で上昇率が1割を超えるのは、2カ月連続だ。東京23区の供給は614戸で供給シェアは33.6％。平均価格は、1億775万円と前年同月比で20.9％上昇した。　

　販売在庫数は5,025戸で、前月末よりも85戸の減少。2023年９月末の販売在庫数は4,737戸だったので、昨年対比では増加している。

　ちなみに2024年度上半期（2024年4月～2024年9月）の動向によれば、2024年度上半期の首都圏における新築マンションの発売戸数は29.7％減の8,238戸。コロナ禍の2020年を下回り過去最少となった。

　東京23区の2024年度上半期の供給戸数は3,242戸となっており、前年同期比42.9％の減少。一方神奈川県は、2,160戸の供給で前年同期比4.2％の上昇と地域別では唯一増加した。

　エリア別に見てみると発売状況は下表のようになっている。

首都圏新築マンションの販売動向（2024年9月）

（出典：不動産経済研究所発表「首都圏新築分譲マンション市場動向 2024年9月」）

　エリア別の平均価格は、東京23区が1億775万円。東京都下が6,208万円、神奈川県が6,824万円、埼玉県が4,947万円、千葉県は、5,294万円。新築マンションの大幅な供給戸数の減少や価格上昇が続くことで、購入層が中古マンションへ流れることや当面賃貸を選択することが予想される。

　またマンション市場全体の需給がひっ迫すれば価格面への影響はさらに大きくなるかもしれない。

　下のグラフは、過去5年間の首都圏の新築マンション価格（平均価格）と契約率の推移を示す。ここ最近は契約率が継続して70％を下回っている。

　続いて中古マンション市場を見てみよう。

首都圏の中古マンション市況【2024年９月度】

　2024年9月度の首都圏中古マンション成約件数は、前年同月比4.5％減少の3,047件となっており、3カ月連続で前年同月を下回った。価格の上昇が続く一方で供給も減少し、購入者が減少している状況だ。

　成約価格は、前年同月比＋5.3%の4,861万円。平均成約㎡単価は、対前年同月比4.7％上昇の75.86万円となっている。成約㎡単価が前年同月を上回るのは、53カ月連続となる。また、2024年9月の新規登録物件の㎡単価は、78.81万円となっていて前年同月比で8.3％上昇している。

首都圏の中古マンション市場動向2024年9月

首都圏の中古マンション市場動向（出典：東日本不動産流通機構発表「月例速報マーケットウォッチ サマリーレポート2024年9月度」）

　2024年9月の新規登録物件数は、対前年同月比で4.8％減少の16,195件。在庫件数は前年同月比で1.9％減少し45,403件となっているが、前月比では2カ月連続で増加した。

　下のグラフは、過去5年間の首都圏の中古マンション価格（成約㎡単価、在庫㎡単価）と在庫件数の推移を示す。在庫件数は、ここ2年ほどは4万5000戸前後で推移している。

東京23区の中古マンション価格は前年同月比＋11.2%

　次にエリア別の中古マンション動向を見てみよう。

首都圏の中古マンション成約㎡単価（2024年9月）

（出典：東日本不動産流通機構発表「月例速報マーケットウォッチ サマリーレポート 2024年9月度」）

　エリアごとの数字を見ると、首都圏の中古マンション市場で価格帯の二極化が進行。高価格帯の取引が増加している一方、周辺県への需要流出も見られる。　

　成約㎡単価をみると、都区部に加え埼玉県や千葉県も対前年同月比、前月比で大きく価格を伸ばしている。成約件数は、東京都が前年同月比で－12.3％と大きく減少しているのに対し、千葉県は＋19.9％、神奈川県は＋2.2％と伸びている。

　都区部の成約状況に目を向けると、都心3区の成約件数が対前年比21.7％の大幅減少。城東地区（－15.8％）、城南地区（－14.4％）、城西地区（－8.1％）、城北地区（＋5.4％）。対前年比で成約件数が伸びているのは城北地区のみで、その城北地区も7月、8月はマイナスだった。価格の上昇に加え、新規登録物件が伸びず在庫が低水準にあることも要因だ。

　成約平均価格は、都心3区が1億332万円、城東地区5,731万円、城南地区6,063万円、城西地区7,709万円、城北地区5,492万円。東京23区は、新築マンション価格の上昇が著しいが、中古マンション価格も手が届きにくくなりつつある。

　埼玉県、千葉県、神奈川県では、中古マンションの成約平均価格はまだ値ごろ感があり、さいたま市が4,039万円、千葉県総武地区（市川市、船橋市、鎌ヶ谷市、浦安市、習志野市、八千代市）が3,611万円、川崎市が4,704万円。東京都心のように新築マンション価格が上昇すれば中古マンション価格の相場も上昇する可能性もあり注意が必要だ。

　東京都の四半期ごとの成約データを見ると、24年（7月〜9月）は前年同期（7月～9月）と比べ、1億1万円〜の成約シェアは、10％から12.9％へと大きく伸びている。

東京都の中古マンション価格帯別成約件数

月例速報 マーケットウォッチ全国版 2024年9月度（出典：東日本不動産流通機構）　

　いっぽうで7,001万円～1億円の成約シェアは17.3％から15.7％へと減ってきており、いわゆる高価格帯の購入層の厚みが増えたわけではない。5,000万円以下で見ると51.5％から50.1％へ1.4ポイントの減少。低価格帯の成約シェアが大きく減っているわけではなく、東京都内でも二極化が進んでいるのだろう。

京王線の八幡山駅徒歩3分　日本初の『ZEH-M』、「ザ・ライオンズ世田谷八幡山」

　次に今月の注目マンション「ザ・ライオンズ世田谷八幡山」を紹介する。

 　「ザ・ライオンズ世田谷八幡山」は、京王線の八幡山駅徒歩3分、閑静で緑豊かな住宅地にある第一種低層住居専用地域に立地する地上3階建ての低層レジデンスだ。

　建物は3棟構成で、大きなガラス窓から木漏れ日が差し込むエントランスラウンジ、3棟に囲まれた中央のスペースには植栽が鮮やかな中庭を設け、物件周辺の木立や豊かな緑に溶け込むデザインとなっている。

　特徴となるのは、環境に配慮された高性能な設備だ。建物の断熱性能や省エネ性能を高め、屋上には太陽光発電設備を設置。日本で初めて『ZEH-M（ゼッチ エム）』および全住戸『ZEH（ゼッチ）』の両方基準を満たし、省エネと創エネを組み合わせて、1戸あたりのエネルギー消費量を120％以上削減を実現した。このことで年間約16万7千円の光熱費削減が期待されている。

　　建物には、冬でも室温18℃以上を保てる高い断熱性が備わっており、快適さとヒートショック予防に貢献。また、防災対策として、「SONA-L SYSTEM（ソナエルシステム）」を採用。災害時に「電気」「ガス」「水道」全てのライフラインが途絶しても、1週間以上自宅での生活が可能だ。昼間は太陽光発電、夜間は蓄電池と「エネファーム」から電力供給できるため、エアコンやシーリングライト、冷蔵庫、スマートフォン4台の使用をすることができる。また、共用部の照明のほか、タイマー制御のもとエレベーター、給水ポンプなどへも電力を供給する。

　住戸は52戸で、43㎡から84㎡の3LDKが中心。専用の太陽光パネルや蓄電池が備わり、40代～50代の共働きカップルを主要ターゲットとしている。

　販売開始は2024年11月中旬からで、2024年9月末時点で既に資料請求は2,000件超。特に都心通勤の共働きのカップルからの反響が多い。

　2024年10月にオープンした「ザ・ライオンズギャラリー新宿」では、建物模型やコンセプトルームを見学できるほか、VRによる内覧体験や商談スペースを設置。「パワーカップル」の感性に響くような、モダンラグジュアリーをベースにした上質で洗練された暮らしのイメージを体験することができる。

マンション供給は、量から質への転換が求められる

　2024年10月、中野区で進められていた中野サンプラザ跡地などの再開発計画が見直されることになった。当初予定していた事業費が建設費の高騰によって大幅に膨らんだことが理由だ。資源価格や人件費に加え金利もさらに上昇する可能性が高く、事業規模の大きなプロジェクトの事業計画の見直しは今後さらに増えるかもしれない。

　また人口減少は都市部も含めて進む見込みで、かつてのようなマンションの大量供給は、求められていない。量から質への転換が求められる中、「ザ・ライオンズ世田谷八幡山」のような、環境性能の高い分譲マンションは、これから高く評価されるのではなかろうか。

　一方、基本性能の低い住宅は、人口減少の中でさらに競争力を失う可能性もある。資産性を重視するなら、立地だけでなく住宅性能もよく確認して10年後、20年後も価値ある住まいを選ぶべきだろう。

マンション相場の仕組みと調べ方を解説！　
価格が上がっているのはなぜ？

マンション価格は、コロナ禍以降の3年間で大きく上昇

　2022年度の首都圏新築マンション発売戸数は、前期（3万3,636戸）比12.1％減少の2万9,569戸。平均価格は、前年度比8.6％上昇の6,288万円となり、年度ベースで過去最高値を大きく更新した。

　なお、東京23区は前年度比0.7％減の8,236万円となっている（参考：不動産経済研究所発表の「2022年度首都圏 新築分譲マンション市場動向」）。

　中古マンション価格の上昇も続いている。2022年度の首都圏中古マンションの平均成約価格は、前年度比10.0％上昇の4,343万円。1㎡あたりの単価は、11.7％上昇の68.55万円となっている（東日本不動産流通機構発表の「年報マーケットウォッチ2022年度」）。

　コロナ禍前の2019年度の首都圏新築マンションの平均価格は、5,980万円。東京23区は7,286万円だった。コロナ禍以降の3年間で首都圏平均で5.0％、東京23区では13.0％超も上昇したことになる。

　こうした新築・中古マンション価格の上昇は長期間にわたっている。不動産市場価格の動向を表すものとして国土交通省が作成しているデータに「不動産価格指数」がある（下図）。

不動産価格指数の推移

　2010年を100として指数化したもので、マンション（区分所有）、戸建て住宅、住宅地など種別ごとに公表している。

　2022年5月末時点のマンション（区分所有）の不動産価格指数は、全国で188.6、東京都で185.6となっており大きく上昇していることがわかる。

　一方で、他の不動産価格指数を見ると戸建て住宅は、全国で116.5、東京132.7、住宅地は、全国111.1、住宅地123.5とマンション（区分所有）と比べ上昇幅が小さい。

　ではなぜ、マンション（区分所有）と戸建て住宅でこのような価格差が生まれたのであろうか。相場形成の要因について考えてみたい。

なぜマンション価格は上がっているのか？

　オープンなマーケットでは、価格は需要と供給によって変動する。比較的堅調なマンション市場を支えているのは、低金利下でマンションを購入する30代から40代の1次取得層（初めて物件を購入する世帯主）だ。

　2022年の新築マンション購入者のうち30代・40代の占める割合は、68.2％と約7割を占める（参考：｢2022年首都圏新築マンション契約者動向調査(株式会社リクルート)」。

　また、共働き比率の増加もマンション需要を後押しする。令和4年就業統計基本調査によれば、育児をしている者に占める有業者の割合は、85.2％であり10年前の71.1％より大きく上昇している。

　こうした傾向は、新築マンション購入者動向にも表れており、2022年新築マンション購入者の既婚世帯の共働き比率は、73％となっている。

　一方、新築マンションの供給戸数はピーク時よりも大きく減少している。不動産経済研究所のデータによれば、首都圏の供給戸数のピークは、2000年の9万5,635戸。直近の7年間は4万戸を下回っており、2022年は2万9,569戸と3万戸を割り込んだ。リーマンショック前の2007年の6万1,021戸と比べると50％未満の水準だ。

　供給戸数が減っているのには理由がある。一つは、都市の市街化が進む中でマンション供給に適した用地が減っていること。かつては、工場や倉庫跡地、社宅跡地などが資産の見直しで市場に放出され、大規模マンションなどに生まれ変わった。

　そうした事業用地の転用が一巡し、近年は事業化に調整を要する再開発や建て替えプロジェクトが目立つようになっている。

　もう一つの要因が建築費の上昇だ。建築費は、人件費や原材料費、輸送費などに影響される。もともと上昇トレンドにあったが、2022年2月に始まったロシアによるウクライナ侵攻によってより顕著になった。

　一般財団法人建設物価調査会発表の2023年8月度の集合住宅RCの建築費指数は、工事原価が124.0。この指数は、2015年平均を100としており、2020年平均は104.2だった。工事費がこの3年間で大きく上昇していることを示唆する。

　新築マンションの原価の多くは、土地原価と建物原価が占める。建築費の上昇は、土地が比較的安く、建物原価の割合が高い郊外エリアなどの事業性に影響を与え、供給戸数を抑制する。そして需要に対して十分な供給戸数がなければ価格上昇につながっていく。

　新築マンションと中古マンションを並行して検討している人は、2022年は54％に上る。従って、新築マンションの需給動向は、中古マンションの需給にも影響している（参考：「新築マンション契約者動向調査（株式会社リクルート）」）。

　日本は、長期間デフレ下にあり大きな課題であったが、2023年7月度の消費者物価指数の全国総合指数は、前年同月比で3.3％上昇とインフレ基調にある。

　ガソリン価格の上昇や人件費アップなど建築費を押し上げる要素は今後も多い。また、インバウンド需要の回復などにより都市部の用地取得競争も激しくなっている。原価が上昇しても需要が弱ければ価格は上昇しにくいが、今後の価格動向には注意が必要だ。

マンション相場を調べるには？

　ここ数年は、マンション価格が大きく上昇したこともあり、マンション相場を把握することが難しくなっている。取引価格の目安にもなる地価公示が発表されている土地価格と異なり、マンション価格は個別性が強く、一般の人が理解するのは容易ではない。では、どうやって相場を把握するのか。

　まず、新築マンションについては、売り出し中の物件の公開されている価格から調べることができる。最近では、販売住戸の価格をすべて開示するマンションもあり把握しやすくなった。

　また、正式価格発表前の予定価格の場合は、反響件数を獲得するため最低価格や最多価格帯をやや低めに設定するケースが多い。例えば、3LDKタイプの最多価格帯が5,900万円台とあれば、中心価格帯は、6,000万円台以上と思ってよいだろう。

・地価LOOKレポート

　将来の新築マンション価格動向の参考になるのが「地価LOOKレポート」（主要都市の高度利用地地価動向報告）だ。地価LOOKレポートとは、四半期ごとに地価動向を把握し、先行的な地価動向を示したもの。対象地区は、三大都市圏、地方中心都市などで、特に地価動向を把握する必要性の高いところとなっている。

　不動産鑑定士が情報を収集し、結果を国土交通省が集約し、公表している。中心市街地のマンション価格は、土地価格が占める割合が高いのでマンション価格動向を知るヒントになる。

▪マンションレビュー

　中古マンションデータなら、ワンノブアカインドが運営する「マンションレビュー」がおすすめだ。全国の100万棟を超えるマンション・アパートが登録されており、会員登録すればマンション名を入力するだけで、今のマンション相場や住戸ごとの推定価格をリサーチできる。情報の更新頻度も高く、プロから見た実感相場にも近い印象だ。

　中古マンションの新築時からの上昇率、中古物件の販売価格の履歴や賃料相場なども確認でき、相場の推移や賃貸する場合の利回りなども計算できる。専有面積や方位、階数などの入力で住戸の推定相場も算出され、便利である。　「中古マンションランキング」では、人気マンションの相場をエリアごとにチェックすることができる。また、有償であるが、過去に分譲されたマンションの新築時の価格表もデータで入手可能だ。

現地へも足を運ぼう

　新築マンションや中古マンションの相場を知ることは、納得感のあるマンション選びをするための重要なポイントだ。そして、3000物件以上のモデルルームや現場を見た筆者の意見として一番のおすすめは、モデルルームの見学や現地を回り自分の目で確かめること。

 「百聞は一見に如（し）かず」とは、マンション選びにも言えることで、相場が把握できるだけでなく、モデルルーム見学で本当は、どんな暮らしがしたいかもイメージできる。納得のあるマンション選びのためには、相場を確認するだけでなく実際の現場を回ることが大切だろう。

↓↓ダイヤモンド不動産研究所の中古マンションランキングはこちら↓↓

 

◆10年後の価格まで予想！ 中古マンション価格相場