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【2021年1月】新築・中古マンション市況は? 契約率や在庫状況、注目マンションを不動産アナリストが解説!

2021年1月19日公開(2021年1月20日更新)
岡本郁雄
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コロナに始まり、コロナで終わった2020年。郊外・都市部の一戸建ての販売が好調に推移し、駅直結のマンションに人気が集まるなど住まいの選び方にも変化の兆しがある。今回は、現時点(2020年12月)の最新のデータである、2020年11月度の新築・中古マンションの市場動向を見ながら、2020年の不動産市場を総括しつつ、2021年の住まい選びについて考えてみたい。(不動産アナリスト:岡本郁雄)

2020年11月、首都圏の新築・中古マンション市況は?

 前月(2020年10月)の首都圏マンション市況はこれまでと変わらず好調だった。では、2020年11月の新築・中古マンション市況はどうだったのか、詳しく解説していこう。

新築マンションの契約率は、
58.1%と前月を下回る

 まずは、2020年11月度、首都圏の新築マンション市況を見てみよう。下表は、不動産経済研究所発表の「首都圏マンション市場動向 2020年11月度」の前年同月比と前月比のデータだ。

 好不調の目安とされる契約率70%を11月は大きく下回った。緊急事態宣言下での需要だまりがある程度一巡したこともあるが、注目物件は堅調さを維持しており、数値ほど売れ行きが鈍っている印象はない

首都圏の新築マンション市場動向 2020年11月
出典:不動産経済研究所発表「首都圏のマンション市場動向 2020年11月度」から

 2020年11月の新築マンション新規発売戸数は2,790戸。対前年同月(3,293戸)比で-15.3%、対前月(3,358戸)比で-16.9%となった。1都3県別に見ると以下のとおりで、東京都区部の供給が前年同月比ー28.6%、埼玉県がー66.2%となっている。

1都3県別の新築マンション新規発売戸数
都区部……933戸(前年同月比-28.6%)
都下………454戸(前年同月比+176.8%)
神奈川県…487戸(前年同月比-1.0%)
埼玉県……333戸(前年同月比-66.2%)
千葉県……583戸(前年同月比+68.0%)

 また、1戸当たり価格は5,922万円、前年同月(5,469万円)比で+8.3%。1㎡当たりの単価は90.3万円、前年同月(80.8万円)比で+11.8%。契約率は58.1%という結果で、前年同月(55.2%)比で+2.9ポイント、前月(70.4%)比では-12.3ポイントとなっている。

中古マンション成約件数は、
前年同月比31.2%上昇

 中古マンションの売れ行きは好調さが続いている。公益財団法人東日本不動産流通機構発表の「2020年11月度の中古マンション月例速報」によると、成約件数は3,620件で、前年同月(3,175件)比で+14%と増加した。1990年5月の東日本不動産流通機構発足以降、11月としては過去最高の成約件数。前月(3,636件)よりは若干減少したが、それでも高い数値だ。

首都圏の「中古マンション」市場動向 2020年11月分
出典:公益財団法人東日本不動産流通機構発表「2020年11月度の中古マンション月例速報」から

 また、首都圏の平均成約価格は、前年同月比で+5.9%の3,756万円。平均成約㎡単価も56.87万円で+3.4%と、以下のとおり神奈川県他を除く地域が前年同月比で上昇している。

首都圏の中古マンション成約㎡単価
都区部……………84.06万円(前年同月比+4.3%)
都下(多摩)……40.71万円(前年同月比+4.5%)
神奈川県
横浜・川崎市……50.31円(前年同月比+4.2%)
神奈川県他…30.05万円(前年同月比-7.7%)
埼玉県……………34.38万円(前年同月比+4.6%)
千葉県……………30.89万円(前年同月比+8.3%)

 成約件数や成約㎡単価が前年比で引き続き上昇しているが、新規に登録された売り物件数は11月も減少傾向が続いている。2020年11月の首都圏新規登録件数は、13,773件となっており、前年同月(16,640件)比で-17.2%。

 9月末時点の在庫件数は、38,520件となっており前年同月(47,699件)比で、19.2%の減少。直近のピークであった2019年8月の在庫件数48,157件と比べると1万件近くも減ったことになる。

中古一戸建ての売れ行きは、
中古マンション同様に好調

 また、中古一戸建ての売れ行きも同様に好調だ。2020年11月の首都圏における中古戸建住宅の成約件数は、1,303件で前年比+23.6%の大幅なプラス。前月に続き、全エリアで成約件数が2けた以上の伸び。中古戸建ての成約価格も、対前年同月比+4.9%の3,239万円と好調だ。

 各種調査でも一戸建て志向の割合は高まっており、中古一戸建て住宅の人気は継続している。中古マンション同様に、2020年11月時点の在庫数は18,420件で1年前の22,899件と比べ19.6%も減少している。

コロナ禍の2020年、マンションの売れ行きは好調だった

 不動産経済研究所によれば、2020年の首都圏新築マンション供給戸数は、コロナ禍の影響もあり、前年比21.9%減の2.44万戸の見込み。緊急事態宣言下における営業自粛の影響もあり大きく落ち込んだ。

 1991年の25,910戸を下回り、平成以降で最も少ない供給戸数だ。しかし、夏以降はコロナ禍におけるテレワークなどの浸透で、住まいに対するさまざまなニーズが顕在化。一戸建て住宅に注目が集まるとともに、マンションも広さや住環境、駅近などをかなえる物件に人気が集まった

 その一つが駅直結マンションで、2020年11月に第1期1次の登録受け付けがスタートした「パークタワー勝どきミッド」。

 販売戸数237戸に対し、約650件の登録が入った。平均倍率は、2.7倍で最高倍率は27倍。高倍率を集めたのは、100㎡超の高層階で1億2890万円の住戸だった。「勝どき」駅直結で徒歩1分の交通利便性、地下1階から地上3階の商業施設が利用できる生活利便性、資産性の高さなどが評価された。

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 また、テレワークが普及する中で、郊外の一戸建てや駅までの距離があっても商業施設や公園が身近にそろった、値頃感のあるマンションにも注目が集まった

 カフェやスーパーを併設した「プラウドシティ吉祥寺」もその一つ。井の頭恩賜公園が身近なバス便立地で、総戸数678戸と大規模でありながら、完売は当初計画よりも早い2020年10月。30代のファミリーやプレファミリー層が購入者の中心だった。

 ここからは、売れ行き好調な「駅直結」「駅前再開発」「住宅・商業複合開発」の注目物件を紹介しよう。

ペデストリアンデッキで駅直結の
「ザ・パークハウス 横浜新子安フロント」

 交通利便性に優れた駅近大規模マンションで、好調な売れ行きを示す物件が目立つ。その一つが「ザ・パークハウス 横浜新子安フロント」だ。

 JR京浜東北線「新子安」駅からペデストリアンデッキ(建物同士を結ぶ歩行者専用の上空通路)直結で徒歩3分、全180戸の大規模レジデンス。南側には、専門店が入る複合商業施設「オルトヨコハマ」が立地。敷地は、かつて「子安小学校」があったところで、小学校は2018年に新築・移転。駅近なのに落ち着いた街区で、敷地の広範囲は第一種住居地域に位置している

「ザ・パークハウス 横浜新子安フロント」の完成予想模型
「ザ・パークハウス 横浜新子安フロント」の完成予想模型

 新子安駅から続くペデストリアンデッキに、さらに新たなデッキが新設され、「ザ・パークハウス 横浜新子安フロント」の3階に直結する。「新子安」駅はもちろん、子安小学校へも徒歩5分で、敷地内には保育所も整備され、生活利便性が高い。

 「ザ・パークハウス 横浜新子安フロント」の特徴は、外周などに植栽を配し、空地率約59%を確保した環境創造型レジデンスであること。敷地内に歩道や広場(公開空地)を設けるなど、総合的な地域貢献を図ることを条件に、建築物の高さなどを緩和する横浜市市街地環境設計制度を活用。3棟構成の10階建て、全180戸の開放的かつ存在感のあるフォルムを実現している。

 南東・南西道路に面した敷地形状を活かした全戸南東・南西向きの、通風・採光の良い開放的な住戸プランニング。共用施設は、二層吹き抜け空間のウェルカムラウンジやオーナーズラウンジ、コレクティブスタジオ(多目的集会室)、ゲストルームなど、共用スペースが充実。総反響数は、2020年12月時点で2700件、来場件数も600組を超え、注目を集めている。

 2020年11月にスタートした第1期1次の販売は、販売戸数105戸に対し107件の登録。最高倍率は4倍で1億円超の住戸に人気が集まった。第1期1次で総戸数の半数以上の住戸が申込済みの堅調な売れ行き。「横浜」駅まで6分、「品川」駅まで16分、「東京」駅、「渋谷」駅へも20分台でアクセスできる交通利便性の高さも評価された。

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大型ショッピングモール一体開発プロジェクト
「プラウドタワー亀戸クロス」

 野村不動産が亀戸で進める“地域共生”をテーマにした街づくりで誕生する「プラウドタワー亀戸クロス」も売れ行き堅調。

 JR総武線「亀戸」駅から徒歩2分の地である商業施設「サンストリート亀戸」跡地で進められる「商」「住」「広場」「学」が一体となった複合開発プロジェクトだ。

「プラウドタワー亀戸クロス」の完成予想模型
「プラウドタワー亀戸クロス」の完成予想模型

 商業機能を承継・スケールアップした「大型商業施設」と、環境・省エネ対策、安心安全の災害対策を実現する住宅棟「プラウドタワー亀戸クロス」、地域に賑わいをもたらす「広場」、隣接する区立第二亀戸小学校の増築用地を敷地内に確保している。

 商業施設の店舗面積は約2万8000㎡、店舗数は約150店舗の予定。かつての「サンストリート亀戸」よりもスケールアップする。敷地内には広場や横丁エリアが設けられ、賑わいと憩いを演出。また、住宅棟である「プラウドタワー亀戸クロス」の4階に「まちのリビング」が設置され、ワークショップやセミナーなどを開催。さまざまな地域活動のきっかけをつくり、持続的な街の活性化を図る。

 「プラウドタワー亀戸クロス」の建物は、免震構造採用の地上25階建て。住戸は、住戸全体空調システム『床快full(ゆかいふる)』を採用。24時間、住戸内の換気と温度が管理され、健康で心地よい暮らしを実現する。また、ビルトインエアコン及び全熱交換器による外気洗浄、冷暖房、全熱交換型換気の機能があり、省エネルギーにも寄与する。エアコン設置の必要がないためスッキリした居住空間となる。バルコニーの奥行きもあり、ワイドスパンなど間取りも魅力的なプランが多い。

 2020年3月に第1期150戸の販売がスタート。2020年12月時点で、既に300戸を超える住戸に申し込みが入っている。「亀戸」駅から総武線で「秋葉原」駅へ直通8分、「東京」駅へ最短10分、「新宿」駅・「品川」駅へも20分圏。通勤利便性と商業利便性を併せ持つことへの評価は高いようだ。

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有明ガーデン隣接の
「シティタワーズ東京ベイ」

 隣接する大型ショッピングモール「有明ガーデン」が2020年夏にオープンした「シティタワーズ東京ベイ」も販売が好調だ。

「シティタワーズ東京ベイ」と「有明ガーデン」
「シティタワーズ東京ベイ」と「有明ガーデン」

 「シティタワーズ東京ベイ」は、約10.7haの住宅・商業複合開発で誕生する総戸数1539戸の大規模免震タワーレジデンス。大型ショッピングセンターには、200店舗を超えるお店が入る。2020年12月には「無印良品 東京有明」がオープン。売り場は、関東地方で最大面積を誇り、無印良品のほぼ全ての商品をそろえたうえで、新商品・新サービスを提供し暮らしの全部がそろう"百八貨店"を掲げており、豊かな暮らしをサポートする。

 また、テラスや広場、有明ガーデンパークなどを設けたオープンなつくりもコロナ禍の中で評価されている。もともと堅調だった「シティタワーズ東京ベイ」の売れ行きも、これらの施設が開業した夏以降大きく伸びている。

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2021年も、住宅ローン控除の適用要件拡大などで購入しやすい状況が続くか

 不動産経済研究所は、2021年の首都圏新築マンション供給戸数が31.1%増の3.2万戸に回復すると予測している。地域別では、1都3県とも供給増の見込みで都区部も1万4千戸と30%以上増加する。コロナ禍の影響で、2020年は新築マンションの販売スケジュールが総じて後ろ倒しになっており、2020年よりは新築マンションのラインアップがそろいそうだ。

 12月21日に閣議決定された、令和3年度税制改正大綱では、「住宅ローン控除の控除期間13年間の特例の適用期限の延長」や「床面積40㎡の住宅も控除の対象とする特例措置」を設けるなど、景気浮揚のための改正が行われる予定。低金利も当面続くと思われ、住宅を購入しやすい環境は2021年も続きそうだ。

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 2021年に新規で販売が予定されているプロジェクトの中には、通勤利便性の高い街の駅前再開発物件や商店街に面した複合再開発タワーなど、魅力的なマンションも多い。2021年だからこそ出会える住まいがきっとあるはず。

 良き1年にするためにも、情報の収集からまず始めてみてはいかがだろうか。

◆パークタワー勝どきミッド/パークタワー勝どきサウス(モデルルーム公開中)
価格

3,600万円台~2億3,300万円台(予定)

入居時期 サウス:2024年4月下旬入居予定、ミッド:2024年4月下旬入居予定
交通 都営地下鉄大江戸線「勝どき」駅 徒歩2分 (サウス)  他 所在地 東京都中央区勝どき4丁目1500番地(サウス)(地番)、1501番地(ミッド)(地番)
間取り 1K ~ 3LDK 建物面積 25.05㎡ ~ 153.05㎡(トランクルーム等除く)
総戸数 サウス:総戸数1665戸、販売総戸数1109戸、事業協力者住戸556戸 / ミッド:総戸数1121戸、販売総戸数570戸、事業協力者住戸551戸 来場者数
売主 三井不動産レジデンシャル株式会社 施工会社 サウス:鹿島建設株式会社、ミッド:清水建設株式会社
パークタワー勝どきミッド/サウス詳細はこちら
※データは2020年12月28日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

◆ ザ・パークハウス 横浜新子安フロント(モデルルーム公開中)
価格

5,938万円~8,908万円

入居時期 2022年3月下旬
交通 JR京浜東北線「新子安」駅(駅舎)より 徒歩3分
京浜急行線「京急新子安」駅(西口)より 徒歩4分
JR横浜線「大口」駅(西口)より 徒歩14分
所在地 神奈川県横浜市 神奈川区新子安1丁目24番3、4(地番)
間取り 1LDK+S(納戸)〜4LDK 建物面積 62.38㎡ ~ 92.70㎡
総戸数 180戸 来場者数
売主 三菱地所レジデンス株式会社 施工会社 株式会社熊谷組 首都圏支店
ザ・パークハウス 横浜新子安フロント詳細はこちら
※データは2020年12月28日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

◆プラウドタワー亀戸クロス(モデルルーム公開中)
価格

未定

入居時期

2022年3月下旬

交通 JR総武線 「亀戸」駅 徒歩2分  所在地 東京都江東区亀戸六丁目31番1他(地番)
間取り 1R ~ 4LDK 建物面積 28.48 ~ 100.13㎡
総戸数 934戸 来場者数
売主 野村不動産株式会社・三菱地所レジデンス株式会社 施工会社 -
プラウドタワー亀戸クロス詳細はこちら
※データは2020年12月28日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

◆シティタワーズ東京ベイ(モデルルーム公開中)
価格

5,400万円~14,000万円

入居時期

2021年7月下旬

交通 東京臨海高速鉄道りんかい線「国際展示場」駅から徒歩4分  他 所在地 東京都江東区有明二丁目1番210,211,219,235,238,239(地番)他
間取り 1LD・K ~ 3LD・K 建物面積 38.20㎡ ~ 107.62㎡
総戸数 1539戸 来場者数
売主 住友不動産株式会社 施工会社 -
シティタワーズ東京ベイ詳細はこちら
※データは2020年12月28日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

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