首都圏の新築・中古マンション市場動向は?
価格、売れ行き、注目物件を不動産アナリストが解説!【2022年1月版】

2022年1月11日公開(2022年1月13日更新)
岡本郁雄

今回は、2021年の新築・中古マンション市場を振り返るとともに、2022年の新築マンション市場の展望、注目ポイントをまとめた。また、最新の新築・中古マンションの市場動向を見ながら、現在のマンション市場の動向を紹介する。

2021年の首都圏マンション市場の振り返り

 コロナ禍で、マンション人気が回復している。2021年の首都圏新築マンション供給戸数は、前年比19.4%増加の3.25万戸に落ち着きそうだ(不動産経済研究所発表の「首都圏・近畿圏マンション市場予測-2022年の供給予測」)。地域別では、東京23区が14,200戸の見込みで、前年比30.1%増加。神奈川県が8,200戸の見込みで前年比46.8%の増加。都下や千葉県が減少する中で市場を牽引した。

 2021年の新築マンション市場は、一年を通じて堅調さを示しているが、好調物件を眺めてみるといくつかのカテゴリーに分けられることがわかる。

高級レジデンス、駅近大規模マンションが市場を牽引

 まず、「パークコート千代田四番町」「パークコート神宮北参道 ザ タワー」「Brillia Tower 堂島」などの希少立地の富裕層向けの高級レジデンスだ。

 「パークコート千代田四番町」は、千代田区の番町アドレスでは、分譲マンションとして最大級の敷地面積4500㎡超の全168邸。ゲートの内側に森をつくり、庭園と建築を一体と考えたランドスケープデザインで温泉も提供。モデルルーム公開から3カ月足らずで全戸が完売した。

 「パークコート神宮北参道 ザ タワー」は、「明治神宮・代々木公園」「新宿御苑」「神宮外苑」の緑を見渡す地上27階地下1階建て、総戸数471戸のタワーレジデンス。2021年7月から始まった第1期の販売は、平均価格2億円を超えるが、既に200戸超が成約済みだ。

 世界有数のラグジュアリーホテルブランドである「Four Seasons Hotel」と一体となった分譲マンション「Brillia Tower 堂島」(総戸数463戸)は、第1期1次、第1期2次計185戸の販売を2021年11月からスタートし、全185戸へ登録申し込みが入った。JR「大阪」駅から徒歩9分の立地に加え、約2.7m~最高約4.0mとゆとりのある天井高で大阪府以外からの申し込みも相当数あった。

 コロナ禍以前と比べて、日本国内、海外ともに株価は大きく上昇しており、金融資産が大幅に増えていることも、高額マンション市場の活況を後押ししているようだ。

 もう一つの売れ筋として挙げられるのが、郊外エリアの駅近大規模マンションだ。当サイトでも紹介した「パークホームズLaLa南船橋ステーションプレミア」や「ザ・パークハウス 横浜新子安フロント」、「ライオンズ横濱瀬谷ステーションスクエア」などが挙げられる。いずれも交通利便性だけでなく、生活利便性も高く、竣工前に完売した。3物件とも2020年下半期から販売が始まっており、新築マンション相場が上昇する中で値頃感も強まった。
【関連記事はこちら】>>「パークコート神宮北参道 ザ タワー」の価格や特徴を分析!

共働き世帯に人気なのは、通勤しやすい立地

 また、山手線の駅へ30分以内にアクセスできる好立地の小・中規模マンションの売れ行きも堅調だ。都心エリアのマンション価格が上昇する中で、交通利便性や生活利便性を確保しつつ、購入価格を抑えたいというニーズは、共働きの子育て層に強くなっている。

年齢階級別育児をしている女性の有業率

表:年齢階級別育児をしている女性の有業率
出典:総務省統計「平成29年就業構造基本調査

 上の図にあるように、平成29年就業構造基本調査によれば、育児をしている女性の有業率は平成24年からの5年間で各年代とも大きく上昇している。子育てをしながら夫婦共働きの世帯割合も高まっており、世帯年収が増加する一方で、夫婦ともに通勤しやすい立地が好まれる傾向にある。

 続いて、2021年11月度の首都圏新築マンション市場を見てみよう。

最新の首都圏新築マンション市況は?

 2021年11月の首都圏新築マンションの販売戸数は、昨年同期比95.4%増加の5,425戸と、大幅な増加になっている(参考:不動産経済研究所発表「首都圏新築分譲マンション市場動向 2021年11月」)。

首都圏の新築マンション市場動向
首都圏の新築マンション市場動向(出典:不動産経済研究所発表「首都圏の新築分譲マンション市場動向 2021年11月」)

 新築マンションの1戸当たりの平均価格は6,123万円、前年同月(5,922万円)比で3.4%アップ。1㎡当たりの単価は87.1万円、前年同月(90.3万円)比で3.5%のダウン。契約率は79.9%で、前年同月(58.1%)比では21.8ポイントアップしている。

 販売在庫は、5,697戸で前月よりも321戸の増加。前年同月の6,839戸よりも1,142戸少なくなっている。

 また、新築マンションの地域別の新規発売戸数は下表のようになっている。

首都圏の新築マンション新規発売戸数および契約率
都区部……2,096戸(前年同月比+124.7%)80.0%
都下………433戸(前年同月比-4.6%) 80.8%
神奈川県…1,492戸(前年同月比+206.4%) 75.1%
埼玉県……888戸(前年同月比+166.7%) 81.1%
千葉県……543戸(前年同月比-6.9%) 90.2%

 契約率では、千葉県が90.2%と前月、前々月に続き堅調だ。

首都圏の中古マンション市況は?

 次に中古マンション市場を見てみたい。

 2021年11月度の首都圏中古マンションの成約件数は、3,416件で、前年同月(3,620件)比で5.6%減少した(参考:東日本不動産流通機構発表の「2021年11月度の中古マンション月例速報」)。

首都圏の中古マンション市場動向
首都圏の中古マンション市場動向(出典:東日本不動産流通機構発表「2021年11月度の中古マンション月例速報」)

 地域別の成約㎡単価を見ると、対前年比では今月も全ての地域が上昇している。首都圏中古マンションの平均成約価格は、前年同月比で+3.8%の3,897万円。平均成約㎡単価は、60.92万円で前年同月比+7.1%と、上昇トレンドが続いている。

首都圏の中古マンション成約㎡単価
都区部……………89.85万円(前年同月比+6.9%)
都下(多摩)……46.11万円(前年同月比+13.3%)
横浜・川崎市……54.30万円(前年同月比+7.9%)
神奈川県その他…35.00万円(前年同月比+16.5%)
埼玉県……………38.29万円(前年同月比+11.4%)
千葉県……………34.24万円(前年同月比+10.8%)

 また、2021年11月の首都圏中古マンション新規登録件数は、13,931件となっており、前年同月(13,773件)比で1.1%の増加。成約件数が対前年比でマイナスでもあり、在庫は今月も増加し35,389件となっている。直近で最も少なかったのは、2021年6月度の33,641件で、在庫件数の増加は5カ月連続となっている。依然として低水準だが、今後在庫がさらに増えてくると価格の上昇度合いをさらに鈍化させるかもしれない。

 次に2022年新築マンション市場の展望と注目ポイントを紹介したい。

2022年新築マンション市場の注目キーワードは、「脱炭素化」「再開発タワー」「大阪」

 まず、2022年の首都圏新築マンション供給戸数だが、4.6%増加の34,000戸と予測されている。東京23区が14,000戸、神奈川県が7,500戸と伸び悩む中で、都下3,500戸(34.6%増)、埼玉県4,500戸(21.6%増)、千葉県4,500戸(18.4%増)と郊外エリアの供給が増えると予想している不動産経済研究所発表の「首都圏・近畿圏マンション市場予測-2022年の供給予測」)。

 ここでは、2022年の新築マンション市場を占う上で、3つのキーワードを挙げたい。1つ目のキーワードは、脱炭素化だ。

 2021年12月10日に与党から発表された2022年度税制改正大綱によれば、住宅ローン減税は4年間延長されるが、控除率は従前の1%から0.7%に減額された。一方で控除期間は、13年間になる見込みだ。

 また、住宅ローン減税では、環境性能等に応じた借入限度額の上乗せ措置が講じられ、長期優良住宅や低炭素住宅は、2023年入居までの場合、5,000万円に。ZEH水準省エネ住宅が4,500万円、省エネ基準適合住宅が4,000万円、その他の住宅が3,000万円となる予定。既に新築一戸建て、新築マンションともに省エネ基準に適合した住宅が主流になっており、借入額4,000万円まで住宅ローン控除が利用できそうだ。
【関連記事はこちら】>>住宅ローン控除率が0.7%は改悪じゃなかった!? 計算して分かった、得する年収と金額は?

 一方、住宅ローンの控除率は減額されたものの、住宅ローン金利は依然として低水準で、省エネ基準適合住宅なら住宅ローン控除を利用できる13年間は、金利負担が抑えられる。  

 床面積の要件緩和や中古住宅については新耐震基準であることが要件となるなど中古物件を含めると、住宅ローン控除を利用できる住宅の対象は広がっており、購入環境としてはプラスの面が大きい。耐震性が一定水準の住宅の流動性を高めることにもつながり、これも形を変えた脱炭素対策と言えるだろう。

 「ZEH-M Ready」(省エネ基準比50%以上のエネルギー消費量を削減)基準に適合したマンション「ザ・パークハウス 新浦安マリンヴィラ」や「ZEH-M Oriented」(年間の一次エネルギー消費量の収支をゼロにすることを目指したマンション)基準に適合した「グランドメゾンセンター北フロント」や「ブリリアタワー聖蹟桜ヶ丘ブルーミングレジデンス」などを以前紹介したが、どれも売れ行きは堅調だ。

 国は、脱炭素化に向けてかじを切っており、ディベロッパー各社のZEHマンションなど環境に配慮した住宅への取り組みは、2022年はさらに進むだろう。


埼玉県の再開発タワーが人気に!

 2つ目のキーワードとして挙げたいのは、再開発タワーだ。2021年も東急新横浜線「新綱島」駅直結の「商・公・住」一体型複合再開発である「ドレッセタワー新綱島」などが人気を集めたが、2022年も話題性のある好立地の注目プロジェクトがめじろ押しだ。

 中でも埼玉県は、既に2021年11月に第1期の販売がスタートしたJR京浜東北線「川口」駅徒歩3分の「プラウドタワー川口クロス」などラインアップが充実している。住・商・医・育一体の複合再開発で、地上28階建て全481邸。2021年12月20日時点で、4,000件を超える総反響件数があり、申込件数も100戸を超え順調な売れ行きだ。交通利便性と生活利便性を併せ持つ川口の評価は近年高く、都内からの検討者も約3割と目立つ。

 2022年は、「武蔵浦和」駅直結1分の「プラウドシティ武蔵浦和ステーションアリーナ」や「大宮」駅西口徒歩5分の住・商複合再開発「大宮スカイ&スクエア ザ・タワー」の販売が予定されている。

 東京都心近郊のタワーマンションの価格が大きく上昇する中、資産性と利便性と値頃感を求める若いユーザーから注目を集めそうだ。埼玉県以外の各地でも再開発タワーの供給は活発で、都市再生の機運が全国に広がりつつある。

2022年は、大阪の新築マンションに注目!

 3つ目のキーワードとして挙げたいのは大阪だ。首都圏や名古屋圏など主要都市圏のマンション価格が上昇する中で、比較的値頃感があるのが、大阪の中心市街地のマンション。

 2025年の大阪万博を控え、北区・中央区などの中心市街地でのマンション開発が活発化している。中でもタワーマンションの供給が目立ち、分譲中・分譲予定の物件数は、2区だけでも10物件を大きく上回る。

 大阪市北区では、JR「大阪」駅徒歩9分の「Four Seasons Hotel」と一体の「Brillia Tower 堂島」やJR「大阪」駅徒歩5分の地上56階建て超高層複合タワー「梅田ガーデン」内の定期借地権分譲「梅田ガーデンレジデンス」の販売が2021年にスタート。

 「梅田ガーデンレジデンス」は、40階から56階フロアが高級賃貸レジデンス「ラ・トゥール大阪梅田」、4階から8階はホテル「ヴィラフォンテーヌ グランド大阪梅田」が入る予定。1階には商業施設、2階には文化・交流施設などもつくられ都心の再開発にふさわしい複合再開発プロジェクトとなる。

 また、大阪市中央区では、既に分譲中の「シティタワー大阪本町」や「ローレルタワー堺筋本町」に加え、2022年には「ブランズタワー大阪本町」の販売が始まる。

「ブランズタワー大阪本町」の完成予想模型
「ブランズタワー大阪本町」の完成予想模型

 「ブランズタワー大阪本町」は、レトロモダンな建築物が立ち並ぶ三休橋筋沿いに立地し、カフェバーやスカイテラスなど共用施設を最上層42階「アマ・テラス」へ集約。共用部の一部は、コワーキングスペースとしても利用可能だ。

 また、ソフト面の充実も「ブランズタワー大阪本町」の特徴で、「(株)大丸松坂屋百貨店」との連携による居住者専用のソフトサービスを提供。大丸・松坂屋のインフォメーションを受託運営する「株式会社ディンプル」がコンシェルジュサービスを担当し、スカイラウンジ内のカフェ&バーも運営する。

 供給戸数が3万戸を超える首都圏でもこれほどタワーマンションの供給が集中するエリアはなく、選択肢が豊富であるだけでなく「ブランズタワー大阪本町」のように特徴的な商品企画のプロジェクトが目立つ。日本全国で見た狙い目エリアと言えるだろう。
【関連記事はこちら】>>大阪市の「新築マンション人気ランキング」

 コロナ禍で停滞した経済も、2022年は回復が期待される。長寿社会の到来で長期的視点での資産形成を考えると「住まいの買い時は今」であることを肝に銘じて行動に移したい。

 

プラウドタワー川口クロス
価格

未定

入居時期
  • 2023年3月下旬
交通 JR京浜東北線 「川口」駅 徒歩3分 ※敷地入口まで徒歩3分(メインエントランスは徒歩4分/約320m) 所在地 埼玉県川口市栄町三丁目601番(地番)
間取り 1LDK ~ 4LDK 専有面積 46.63㎡ ~ 95.77㎡
総戸数 481戸 来場者数 -
売主 野村不動産 施工会社 -
詳細はこちら
※データは2021年12月28日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

 

◆プラウドシティ武蔵浦和ステーションアリーナ
価格

未定

入居時期

2024年3月中旬

交通 JR埼京線 「武蔵浦和」駅 徒歩1分  他 所在地 埼玉県さいたま市南区沼影一丁目93番1他
間取り 1R ~ 4LDK 専有面積 24.45 ~ 103.82㎡
総戸数 277戸 来場者数 -
売主 野村不動産 施工会社 -
詳細はこちら
※データは2021年12月28日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

 

◆大宮スカイ&スクエア ザ・タワー
価格

未定

入居時期 2024年7月下旬(予定)
交通 JR「大宮」駅 徒歩5分  他 所在地 埼玉県さいたま市大宮区桜木町2丁目902番(地番)
間取り 1LDK~3LDK 専有面積 40.72㎡ ~ 123.17㎡
総戸数 522戸(一般販売対象戸数398戸)他に店舗・事務所区画23戸 来場者数
売主 日鉄興和不動産、三井不動産レジデンシャル、丸紅都市開発 施工会社 前田建設工業
詳細はこちら
※データは2021年12月28日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

 

◆Brillia Tower 堂島
価格

未定

入居時期 2024年5月下旬予定
交通 JR「大阪」駅徒歩9分 他 所在地 大阪府大阪市北区堂島二丁目17番5(地番)
間取り 1LDK~3LDK 専有面積 38.71㎡ ~ 236.06㎡
総戸数 463戸 (募集対象外住戸53戸含む。住宅フロア:4階~27階、38階~49階、ホテルフロア28階~37階、一部住戸にて住戸連結の分譲の可能性があるため、総戸数が変更となる場合がある) 資料請求
売主 東京建物 施工会社 竹中工務店
詳細はこちら
※データは2021年12月28日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

 

◆梅田ガーデンレジデンス
価格

1億1,000万円~1億7,000万円

入居時期 2023年4月下旬
交通 Osaka Metro御堂筋線「梅田」駅徒歩3分  他 所在地 大阪府大阪市北区曽根崎二丁目73番2(地番) 
間取り 1LD・K ~ 3LD・K 専有面積 58.19㎡ ~ 79.74㎡
総戸数 584戸 来場者数
売主 住友不動産 施工会社 大林組
詳細はこちら
※データは2021年12月28日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

 

◆シティタワー大阪本町(モデルルーム公開中)
価格

4,600万円~1億4,000万円

入居時期

2023年4月下旬予定

交通 Osaka Metro御堂筋線・中央線・四つ橋線「本町」駅 徒歩5分  他 所在地 大阪府大阪市中央区備後町二丁目30番、安土町二丁目33番(地番)
間取り 1LD・K ~ 3LD・K 専有面積 38.67㎡ ~ 84.36㎡
総戸数 855戸 来場者数
売主 住友不動産株式会社 施工会社 清水建設 関西支店
シティタワーズ東京ベイ詳細はこちら
※データは2021年12月28日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

 

◆ローレルタワー堺筋本町(モデルルーム公開中)
価格

4,168万円~2億8,798万円

入居時期

2024年3月(予定)

交通 Osaka Metro堺筋線・中央線「堺筋本町」駅 徒歩1分 所在地 大阪府大阪市中央区久太郎町二丁目35番(地番)
間取り 1LDK ~ 4LDK 専有面積 43.41㎡ ~ 155.50㎡
総戸数 511戸 来場者数
売主 近鉄不動産、大和ハウス工業マンション事業本部 、名鉄不動産、九州旅客鉄道、総合地所大阪支店 施工会社 長谷工コーポレーション
シティタワーズ東京ベイ詳細はこちら
※データは2021年12月28日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

 

◆ブランズタワー大阪本町
価格

未定

入居時期

2024年3月下旬(予定)

交通 Osaka Metro堺筋線・中央線「堺筋本町」駅 から徒歩3分  他 所在地 大阪府大阪市中央区南本町2丁目2番他 計6筆・合筆予定(地番)
間取り 1LDK ~ 3LDK(予定) 専有面積 40.57㎡ ~ 155.83㎡(予定)
総戸数 302戸 来場者数 -
売主 東急不動産、大和ハウス工業、住友商事、コスモスイニシア西日本支社 施工会社 竹中工務店
詳細はこちら
※データは2021年12月28日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

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