新築・中古マンション市場動向は?
注目物件や在庫状況など最新市況を不動産アナリストが解説!【2022年11月版】

2022年11月4日公開(2022年11月22日更新)
岡本郁雄:不動産アナリスト

新築・中古マンションの最新市況を、不動産経済研究所発表の「首都圏新築分譲マンション市場動向 2022年9月度」を見ながら解説したい。このデータによると、新築マンション供給戸数は、前年同月比11.9減少となる2,036戸。契約率は、61.6%となり、好不調の目安となる70%を4カ月連続で下回った。一方、急激な円安がマンションの建設費を押し上げ、今後のマンション価格にも影響を与えそうだ。(不動産アナリスト:岡本郁雄)

大きく進む円安が、マンションの建設費を押し上げる

 2022年3月以降、円安トレンドが止まらない。年初に1ドル115円台だったドル円レートは、2022年10月20日には、1ドル150円を突破。1990年8月以来となる、実に32年ぶりの円安水準となった。

 円安となる理由として挙げられるのは、日米の金利差。アメリカでは、急激なインフレを抑えるため政策金利を引き上げており長短金利を抑えている日本と比べ金利差が拡大している。また、資源価格の上昇による貿易収支の赤字も円が弱くなる一因になっている。

 為替相場の急激な変動を抑えるため日本銀行は、為替介入を行っているが、現時点では歯止めがかかっているとは言い難い。円安傾向が収まるには、日米金利差の縮小や資源価格の下落などが必要だが、世界的なインフレ傾向やロシアのウクライナ侵攻の情勢を見ると当面は円安水準が続くと考えるべきだろう。

 円安は、マンションの建築費を大きく押し上げている。建築資材や設備機器の価格上昇に加え、人手不足による人件費のアップも建築費が高くなる要因となっている。建築業界では、人手不足から外国人労働者を活用する動きもあるが、円安によって実質的な賃金が目減りすれば、労働需給はさらに圧迫される。建築費の上昇が来年以降さらに強まる可能性もあり注意が必要だ。

 また、2022年1月から8月の首都圏新築マンション着工戸数は、前年同期比で-6.6%(国交省「建築着工統計調査報告」令和4年8月分)。東京都では-20.9%と大きく減少している。環境にやさしいZEH-M(ゼッチマンション)の導入拡大も建築費を押し上げる要因だ。市場価格は、需給で決まるものだが、建築費の上昇でマンションの事業性が悪化し供給戸数が減れば、価格がもう一段上がるかもしれない。

 続いて、2022年9月度の首都圏新築マンション市場を見てみよう。

最新の首都圏新築マンション市況は?

 2022年9月の首都圏新築マンションの供給戸数は、対前年同月比11.9%減少の2,036戸。対前年同月より275戸減少した(参考:不動産経済研究所発表「首都圏新築分譲マンション市場動向 2022年9月度」)。

(出典:不動産経済研究所発表「首都圏の新築分譲マンション市場動向 2022年9月」)

 新築マンションの1戸当たりの平均価格は6,653万円、前年同月(6,584万円)比で1.0%の上昇。㎡当たりの単価は101.2万円、前年同月(98.9万円)比で2.3%のアップとなった。

 契約率は61.6%で、前年同月(67.8%)比では6.1ポイントのダウン、前月(62.0%)比では0.4ポイント下落した。販売在庫は、4,797戸で前月よりも35戸の増加。契約率は高くはないが、販売在庫は、低水準が続いている。

 また、新築マンションの地域別の新規発売戸数は下表のようになっている。

首都圏新築マンション新規発売戸数および契約率(2022年9月度)

都区部……832戸(前年同月比-14.7%) 68.9%
都下………185戸(前年同月比-29.1%) 61.1%
神奈川県…548戸(前年同月比+11.2%) 61.1%
埼玉県……266戸(前年同月比-4.0%) 39.8%
千葉県……205戸(前年同月比-32.8%) 62.4%

 2022年度上半期(2022年4月~2022年9月・不動産経済研究所発表)を見ると、首都圏新築マンション供給戸数は、前年同期比4.2%減少の1万2,271戸。都区部は、5,186戸と前年同期比で11.8%減少した。

 契約率は、67.7%と前年同期比で2.9ポイントマイナスとなったが、在庫戸数が前年同期比14.6%減っているように、売れ行きは悪くない。建築費の上昇を踏まえて、利益を確保しつつ着実に販売を進めていく売り手の意向の表れだろう。

 次に中古マンション市場を見てみたい。

最新の首都圏中古マンション市況は?

 2022年9月度の首都圏中古マンションの成約件数は、2,990件となっており、前年同月(3,176件)比で5.9%減少した(参考:東日本不動産流通機構発表「2022年9月度の中古マンション月例速報」)。

(出典:東日本不動産流通機構発表「2022年9月度の中古マンション月例速報」)

 首都圏中古マンションの平均成約価格は、前年同月比で11.0%上昇の4,421万円。平均成約㎡単価は、69.10万円で前年同月比+11.2%となっている。成約㎡単価が前年同月を上回るのは、29カ月連続だ。

 また、新規登録件数は、前年同月比で伸びており、在庫も増加傾向が続いている。供給超過に加え、在庫物件の平均㎡単価が上昇していることも在庫増加の一因と思われる。

 また、地域別では、以下の通りとなっている。

首都圏の中古マンション成約㎡単価

都区部……………99.97万円(前年同月比+7.7%)
都下(多摩)……51.38万円(前年同月比+13.9%)
神奈川県
横浜・川崎市……60.83万円(前年同月比+8.8%)
神奈川県その他…42.16万円(前年同月比+13.0%)
埼玉県……………44.20万円(前年同月比+17.5%)
千葉県……………37.76万円(前年同月比+10.2%)

 地域別の成約㎡単価は、今月も高い伸びを示した。都区部および都下(多摩)は、前月より若干下がったものの、3県は過去最高値を更新した。中古マンション価格の上昇トレンドは、続いていると見てよいだろう。

注目物件「ザ・ライオンズ池袋」

 「ザ・ライオンズ池袋」は、東京メトロ丸ノ内線・有楽町線・副都心線「池袋」駅徒歩7分、JR山手線「池袋」駅徒歩10分と、全8路線が利用できる「池袋」駅の徒歩圏内に立地する地上7階建て総戸数83戸(一般分譲対象戸数67戸予定)の中層レジデンスだ。

 建設地は、低層建物中心の街並みが広がる豊島区の地区計画エリア内で、歩道・車道、道路植栽や無電柱化などの整備がされた「みたけ通り」沿いに位置する。「みたけ通り」沿いは、「建築物の用途制限」や「形態や意匠の制限」などが設けられており、快適な住環境が保たれる。繁華性の高い池袋エリアと思えない落ち着いた住環境で、街路が広く整備されており歩きやすい。

 池袋駅には、「池袋パルコ」や「東武百貨店池袋店」「西武池袋本店」などの商業施設が豊富だ。8つの劇場を備える新複合商業施設である「ハレザ(Hareza)池袋」や大型商業ビル「グランドスケープ池袋」など、新たな施設が次々にオープン。映画や演劇鑑賞など多彩なレジャーが楽しめる。

 また、池袋駅周辺部は、2015年に特定都市再生緊急整備地域に指定されており、公園、文化芸術・地域のにぎわい・情報発信拠点として開発が進む。今後も池袋西口地区や東池袋一丁目地区など再開発プロジェクトがめじろ押しで、南池袋二丁目C地区など、タワーマンションの分譲も複数計画されている。池袋は、首都圏の中でも街の進化スピードが速い地域といえるだろう。

「ザ・ライオンズ池袋」の完成予想模型(筆者撮影)

 事業主である大京がフラッグシップ物件となる「ザ・ライオンズ」というブランド名を冠して分譲するのは、11年ぶり。それだけ、立地に対するポテンシャルを評価しているのだろう。

 外観ファサードは、「池袋西口の芸術・文化の継承」をコンセプトに、柱の表面を三角形状にしたほか、ガラスのバルコニーとブラックのサッシにより、洗練されたシャープなデザインとなっている。

 共用部も豪華なつくりだ。1階エントランスホールは二層吹き抜けとし、約5.2メートルの高さの天井からは、しずく形のペンダントライトを設置。吹き抜け空間の奥には、水面をモチーフとしたアートパネルや、力強い岩のオブジェアートを設置している。また内廊下設計を採用し、各階には空調を完備している。入居者のセキュリティーとプライバシーにも配慮したホテルライクなつくりだ。

 間取りは、1LDKから3LDK(43.40㎡~72.37㎡)の全14タイプ。全タイプサッシ高は、約2.2メートル(天井高約2.5メートル)と、開放的だ。クローゼットスペースを活用した機能的でコンパクトなワークスペース「ワークフィットボックス」を設置した住戸を設けるなどテレワークに対応した提案も見られる。

「ザ・ライオンズ池袋」のモデルルーム(筆者撮影)

 サッシ高が約2.2mのリビングダイニングは、開放的で居心地も良好。引き戸を活用したフレキシブルなつくりも暮らしやすさを感じる。収納量も十分あり、共働きカップルが暮らしやすそうだ。ホームページ公開から2カ月余りで500件を超える資料請求があるが、希少立地だけに、今後さらに注目を集めそうだ。

【関連記事はこちら】>>豊島区の「新築マンション人気ランキング」池袋、東池袋、大塚、東長崎、巣鴨、駒込など注目エリアのおすすめ物件は?

ザ・ライオンズ池袋(物件詳細はこちら)
ザ・ライオンズ池袋価格7,720万円(1戸)~12,980万円(1戸)
完成時期2023年9月
交通東京メトロ丸ノ内線「池袋」駅 徒歩7分、JR山手線「池袋」駅 徒歩10分、東京メトロ有楽町線「池袋」駅 徒歩7分
所在地東京都豊島区池袋3丁目963番2
間取り1LDK,2LDK,3LDK
専有面積47.88㎡~72.37㎡
物件の特徴総戸数83戸
  • 「プロジェクト発表会開催中!」
  • 東京メトロ丸ノ内線・有楽町線・副都心線「池袋」駅徒歩7分(560m)、全8路線が利用可能。
  • 1LDKから3LDKまで、都心を上質に住む多彩な間取りバリエーション。
施工佐藤工業株式会社
売主株式会社 大京

好調な単身向け大型賃貸物件

 都心の分譲マンション用地と競合するのは、ホテルや商業ビルだけではない。筆者は、2022年秋に、総戸数189戸の単身向け大規模賃貸「パークアクシス門前仲町テラス」(三井不動産レジデンシャル)とコワーキングスペースを併設する総戸数81戸の賃貸マンション「The Parkhabio SOHO 代々木公園」(三菱地所レジデンス)を見学した。どちらも分譲マンションとして販売されたとしても十分市場性のある立地だ。

 「パークアクシス門前仲町テラス」は、東京メトロ東西線「門前仲町」駅徒歩10分。大手町や日本橋に行きやすく住環境も良好な場所。個室ブース12室など約200㎡もの共用空間やリフレッシュできるテラスが用意されている。

「The Parkhabio SOHO 代々木公園」のスカイラウンジ(筆者撮影)

 一方「The Parkhabio SOHO 代々木公園」は、小田急線「参宮橋」駅徒歩4分、東京メトロ千代田線「代々木公園」駅徒歩11分に立地。24時間無料で利用できるコワーキングスペースや代々木公園の緑が望める屋上テラスがある。

 分譲ではなく、賃貸として企画されたということは、収益性を考えた場合に賃貸の事業性がより高かったということだろう。賃貸需要が見込める場所でのマンション建設は、今後さらに難しくなるかもしれない。

マンション相場の仕組みと相場の調べ方を解説! 
価格が上がっているのは何故?

マンション価格は、この10年で大きく上昇 

 2021年度の首都圏新築マンション発売戸数は、前期比(2万9,032戸)比13.2%増加の3万2,872戸。平均価格は、前年度比6.1%上昇の6,360万円となり、年度ベースで過去最高値を更新した。

 なかでも、東京23区は前年度比11.7%上昇の8,449万円となり、最も高い伸びを示している(参考:不動産経済研究所発表の「2021年度首都圏 新築分譲マンション市場動向」)。

 中古マンション価格の上昇も続いている。2022年3月度の首都圏中古マンションの平均成約価格は、前年同月比8.4%上昇の4,158万円。1㎡あたりの単価は、10.8%上昇の65.40万円となっている(東日本不動産流通機構発表の「サマリーレポート月例速報2022年3月度」)。

 こうした新築・中古マンション価格の上昇は長期間にわたっている。不動産市場価格の動向を表すものとして国土交通省が作成しているデータに「不動産価格指数」がある(下図)。

不動産価格指数の推移

不動産価格指数の推移
出典:国土交通省「不動産価格指数」

 2010年を100として指数化したもので、マンション(区分所有)、戸建住宅、住宅地など種別ごとに公表している。2021年12月末時点のマンション(区分所有)の不動産価格指数は、全国で173.4、東京都で170.5となっており大きく上昇していることがわかる。

 一方で、他の不動産価格指数を見ると戸建住宅は、全国108.6、東京116.8、住宅地は、全国104.9、住宅地118.0とマンション(区分所有)と比べ上昇幅が小さい。ではなぜ、マンション(区分所有)と戸建住宅でこのような価格差が生まれたのであろうか。相場形成の要因について考えてみたい。

なぜマンション価格は上がっているのか?

 オープンなマーケットでは、価格は需要と供給によって変動する。比較的堅調なマンション市場を支えているのは、低金利下でマンションを購入する30代から40代の1次取得層だ。

 2021年の新築マンション購入者のうち30代・40代の占める割合は、69.7%と約7割を占める。また、共働き比率の増加もマンション需要を後押しする。就業統計基本調査によれば、平成29年の育児をしながら働く女性の割合は、30歳~34歳で62.0%、35歳~39歳で64.1%と平成24年の調査結果と比べ、ともに10ポイント以上上昇している(参考:「2021年首都圏新築マンション契約者動向調査(株式会社リクルート)」。

 こうした傾向は、新築マンション購入者動向にも表れており、2021年新築マンション購入者の既婚世帯の共働き比率は、過去最高の74%となっている。

 一方、新築マンションの供給戸数はピーク時よりも大きく減少している。不動産経済研究所のデータによれば、首都圏の供給戸数のピークは、2000年の9万5,635戸。直近の6年間は4万戸を下回っており、2021年はやや回復したとはいえ、リーマンショック前の2007年の6万1,021戸と比べると55%台の水準だ。

 供給戸数が減っているのには理由がある。一つは、都市の市街化が進む中でマンション供給に適した用地が減っていること。かつては、工場や倉庫跡地、社宅跡地などが資産の見直しで市場に放出され大規模マンションなどに生まれ変わった。そうした事業用地の転用が一巡し、近年は事業化に調整を要する再開発や建て替えプロジェクトが目立つようになっている。

 もう一つの要因が建築費の上昇だ。建築費は、人件費や原材料費、輸送費などに影響されるが、世界的な資源価格の高騰などもあり高止まり傾向にある。一般財団法人建設物価調査会発表の2022年3月度の集合住宅RCの建築費指数は、純工事費で130.3。この指数は、2011年平均を100としており、工事費が10年余りで約3割も上昇していることを示唆する。

 新築マンションの原価の多くは、土地原価と建物原価が占める。建築費の上昇は、土地が比較的安く、建物原価の割合が高い郊外エリアなどの事業性に影響を与え、供給戸数を抑制する。そして需要に対して十分な供給戸数がなければ価格上昇につながっていく。

 新築マンションと中古マンションを並行して検討している人は、2021年は過去最高の54.5%に上る。よって、新築マンションの需給動向は、中古マンションの需給にも影響している(参考:「新築マンション契約者動向調査(株式会社リクルート)」)。

マンション相場を調べるには?

 ここ数年は、マンション価格が大きく上昇したこともあり、マンション相場を把握することが難しくなっている。取引価格の目安にもなる公示地価が発表されている土地価格と異なり、マンション価格は個別性が強く、一般の人が理解するのは容易ではない。では、どうやって相場を把握するのか。

 まず、新築マンションについては、売り出し中の物件の公開されている価格から調べることができる。最近では、販売住戸の価格をすべて開示するマンションもあり把握しやすくなった。

 また、正式価格発表前の予定価格の場合は、反響件数を獲得するため最低価格や最多価格帯をやや低めに設定するケースが多い。例えば、3LDKタイプの最多価格帯が5900万円台とあれば、中心価格帯は、6,000万円台以上と思ってよいだろう。

・地価LOOKレポート
 将来の新築マンション価格動向の参考になるのが地価LOOKレポート」(主要都市の高度利用地地価動向報告)だ。地価LOOKレポートとは、四半期毎に地価動向を把握し、先行的な地価動向を示したもの。対象地区は、三大都市圏、地方中心都市等で、特に地価動向を把握する必要性の高いところとなっている。

 不動産鑑定士が情報を収集し、結果を国土交通省が集約し、公表している。中心市街地のマンション価格は、土地価格が占める割合が高いのでマンション価格動向を知るヒントになる。

▪マンションエンジン
 エリアごとの相場観を調べるには、マーキュリーリアルテックイノベーターが運営する「マンションエンジン」がおすすめだ。行政区ごとの過去の供給戸数推移や平均価格、平均坪単価の推移に加え、個別マンションの大まかな平均坪単価が表示されている。同じ駅で分譲されたマンションの価格が把握できれば、相場を把握する一つの目安になるだろう。

▪マンションレビュー
 中古マンションデータなら、ワンノブアカインドが運営する「マンションレビュー」がおすすめだ。全国の100万棟を超えるマンション・アパートが登録されており、会員登録すればマンション名を入力するだけで、今のマンション相場や住戸ごとの推定価格をリサーチできる。情報の更新頻度も多く、プロから見た実感相場にも近い印象だ。

マンションレビューのHP例(出典:公式HP)
マンションレビューのHP例(出典:公式HP)

 中古マンションの新築時からの上昇率、中古物件の販売価格の履歴や賃料相場なども確認でき、相場の推移や賃貸する場合の利回りなども計算できる。専有面積や方位、階数などの入力で住戸の推定相場も算出され、便利だ。

 また、「中古マンションランキング」では、人気マンションの相場をエリアごとにチェックすることができる。

現地へも足を運ぼう

 新築マンションや中古マンションの相場を知ることは、納得感のあるマンション選びをするための重要なポイントだ。そして、3000物件以上のモデルルームや現場を見た筆者の意見として、一番のおすすめはモデルルームの見学や現地を回ること。

 「百聞は一見に如(し)かず」とは、マンション選びにも言えることで、相場が把握できるだけでなく、モデルルーム見学で本当は、どんな暮らしがしたいかもイメージできる。納得感あるマンション選びのためには、相場を確認するだけでなく実際の現場を回ることが大切だろう。

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