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【HARUMI FLAG SKY DUO(晴海フラッグ )】最終期!第2期の価格や販売スケジュールは? 第1期の抽選結果や間取りもを公開中(2024年5月20日追記)

【HARUMI FLAG SKY DUO(晴海フラッグ )】最終期!第2期の価格や販売スケジュールは? 第1期の抽選結果や間取りもを公開中(2024年5月20日追記)
2021年11月8日公開(2024年5月22日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

割安なことから驚異的な抽選倍率となっている「HARUMI FLAG SKY DUO(晴海フラッグ スカイ デュオ)」。本記事では最新の価格や販売スケジュール、申し込み方法とあわせて、何かと話題の「晴海フラッグ」のメリットとデメリットについても解説する。​(画像)晴海フラッグ(晴海埠頭)/出典:PIXTA

「HARUMI FLAG SKY DUO」とは?

「HARUMI FLAG」について

 「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」は、東京五輪選手村跡地につくられるビッグプロジェクトだ。分譲住宅4,145戸、賃貸住宅1,487戸、約1.2万人が暮らす壮大なまちづくり計画となっている。

 分譲総戸数4145戸で、間取りは2LDK~4LDKのファミリータイプ。さらにPORT VILLAGEと呼ばれる賃貸棟やシニア住宅エリアもある。(関連記事:晴海フラッグ賃貸棟「PORT VILLAGE」は借りても住みたいマンションか? 専門家が検証してみた

 「SUN VILLAGE」「PARK VILLAGE」「SEA VILLAGE」と呼ばれる3棟に、新築タワー棟2棟を含む24棟で構成。相場より安いとされる価格や開放感のある住環境から、異常な人気ぶりを見せ、これまで販売された最高倍率はなんと111倍。

 2022年7月に販売された板状マンションの対象戸数408戸に対しては、最高倍率96倍、平均で約13.9倍という抽選倍率をつけた。

「HARUMI FLAG SKY DUO」について

「HARUMI FLAG SKY DUO」のパビリオン(モデルルーム)の外観
「HARUMI FLAG SKY DUO」のパビリオン(モデルルーム)の外観

 「HARUMI FLAG」内に新しく建設される新築タワーマンション2棟が、「HARUMI FLAG SKY DUO」だ。

 「SUN VILLAGE」に建つタワー棟は、50階立て、全733戸、「PARK VILLAGE」に建つタワー棟は、同じく50階立てで、全722戸。2棟合わせて1455戸のビッグコニュニティーとなる。

「HARUMI FLAG」タワー棟 最終期の販売スケジュールは?(2024年5月14日加筆)

 最初の第1期1次販売開始は2023年7月からで、第1期の2次の販売は2023年11月からだった。そして、次回の販売(第2期 最終期)は5月中旬の予定とされており、4月26日に完全予約制のパビリオン見学会が5月18日(土)から開催されると発表された。

 その後、5月10日(金)に登録エントリー受付期間などのスケジュール情報が更新された。詳細は下記の通りだ。

登録エントリー受付期間:2024年7月上旬~9月下旬
住戸申込受付期間:2024年10月上旬~10月中旬
抽選会・ご契約会等:2024年10月下旬~

 登録エントリーはパビリオン見学会に参加し、アンケートに回答した名義でのみ登録エントリーが可能となっている。

資料請求はこちら

 

「HARUMI FLAG SKY DUO」物件概要と商品構成

物件概要

SUN VILLAGEタワー棟(Tower5)

階数 50階
高さ 179.60m
総戸数 733戸
間取り 1LDK〜3LDK
面積 49.38㎡〜145.45㎡

SEA VILLAGEタワー棟(Tower6)

階数 50階
高さ 179.60m
総戸数 722戸
間取り 1LDK〜3LDK
面積

47.74㎡〜161.12㎡

商品構成

3~48階

間取り/専有面積 40㎡台 50㎡台 60㎡台 70㎡台 80㎡台 90㎡台 100㎡強 総計
1LDK 61戸             61戸
2LDK   120戸 222戸         342戸
3LDK       682戸 257戸 66戸 3戸 1,008戸
61戸 120戸 222戸 682戸 257戸 66戸 3戸 1,411戸

 

プレミアムフロア(49階・50階)

間取り/専有面積 40㎡台 50㎡台 60㎡台 70㎡台 80㎡台 90㎡台 100㎡強 総計
2LDK         10戸     10戸
3LDK         4戸 6戸 24戸 34戸
        14戸 6戸 24戸 44戸

 

 これまでの板状棟が、東京2020オリンピック・パラリンピックの選手村を大規模改修したマンションだったのに対し、この「HARUMI FLAG SKY DUO」は、新しく建設される新築分譲マンションである。その点でもかなり注目されていた。

「HARUMI FLUG(晴海フラッグ)」の敷地配置完成予想
写真を拡大 「HARUMI FLUG(晴海フラッグ)」の敷地配置完成予想

第2期(最終期)「HARUMI FLAG SKY DUO」の価格を公開(※2024年5月20日更新)

 「HARUMI FLAG SKY DUO」の第2期(最終的)の販売がスタートした。

 「HARUMI FLAG SKY DUO(ハルミ フラッグ スカイ ディオ)」最終期となる第2期の価格が発表された。第1期の価格と比べると、若干値上げした印象だ。

 例えば、下記の通り「SUN VILLAGEタワー棟(Tower5)」で階数、方角、LDKが同じタイプで広さだけ異なる部屋の坪単価を比べたところ、第1期の販売価格は坪単価は467万円に対し、第2期では坪単価は516万円だった。

【第1期】47階 3LDK(79.2㎡)1億1,190万円 →坪単価 467万円
【第2期】47階 3LDK(70.34㎡)1億980万円  →坪単価 516万円

 下記に代表的な価格を紹介する。主な部屋の価格を見ると、70㎡台の3LDKが7000万円台~となっており、第1期より値上げしたとはいえ、かなり魅力的な価格だということには変わりはなさそうだ。

「SUN VILLAGEタワー棟(Tower5)」

■5TM78タイプ 3LDK(78.08㎡)南 31〜47階の予定価格

階数(階) 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47
価格(万円) 1億2,140万円 1億2,180万円 1億2,220万円 1億2,260万円 1億2,300万円 1億2,360万円 1億2,420万円 1億2,480万円 1億2,540万円 1億2,600万円 1億2,660万円 1億2,720万円 1億2,780万円 1億2,840万円 1億2,900万円 1億3,000万円 1億3,100万円

 

■5TM70タイプ 3LDK(78.08㎡)西 31〜47階の予定価格
 

階数(階) 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47
価格(万円) 1億20万円 1億60万円 1億100万円 1億140万円 1億180万円 1億240万円 1億300万円 1億360万円 1億420万円 1億480万円 1億540万円 1億600万円 1億660万円 1億720万円 1億780万円 1億880万円 1億980万円

 

■5TL77タイプ 3LDK(77.85㎡)南 17〜30階の予定価格

階数(階) 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
価格(万円) 1億460万円 1億1,170万円 1億1,540万円 1億1,600万円 1億1,660万円 1億1,720万円 1億1,780万円 1億1,840万円 1億1,900万円 1億1,940万円 1億1,980万円 1億2,020万円 1億2,060万円 1億2,100万円

 

■5TL71タイプ 3LDK(71.51㎡)南 17〜30階の予定価格

階数(階) 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
価格(万円) 8,100万円 8,190万円 8,290万円 8,350万円 8,410万円 8,470万円 8,530万円 8,590万円 8,650万円 8,690万円 8,730万円 8,770万円 8,810万円 8,850万円

 

■5TL62タイプ 2LDK(62.56㎡)西 3〜19階の予定価格

階数(階) 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19
価格(万円) 6,690万円 6,710万円 6,730万円 6,770万円 6,790万円 6,810万円 6,830万円 6,870万円 6,900万円 6,940万円 6,980万円 7,030万円 7,170万円 7,840万円 8,150万円 8,540万円 8,800万円

 

■5TL74Aタイプ 3LDK(74.11㎡)西北角 3〜19階の予定価格

階数(階) 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19
価格(万円) 7,290万円 7,330万円 7,370万円 7,400万円 7,430万円 7,460万円 7,490万円 7,520万円 7,580万円 7,640万円 8,010万円 8,760万円 9,000万円 9,600万円 9,860万円 1億110万円 1億500万円

 

「SEA VILLAGEタワー棟(Tower6)」

■6TM77タイプ 3LDK(77.30㎡)南 31〜47階の予定価格

階数(階) 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47
価格(万円) 1億2,240万円 1億2,280万円 1億2,320万円 1億2,360万円 1億2,400万円 1億2,460万円 1億2,520万円 1億2,580万円 1億2,640万円 1億2,700万円 1億2,760万円 1億2,820万円 1億2,880万円 1億2,940万円 1億3,000万円 1億3,100万円 1億3,200万円

 

■6TM71Bタイプ 3LDK(71.45㎡)東 31〜47階の予定価格

階数(階) 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47
価格(万円) 9,950万円 9,850万円 9,750万円 9,690万円 9,630万円 9,570万円 9,510万円 9,450万円 9,390万円 9,330万円 9,270万円 9,210万円 9,150万円 9,110万円 9,070万円 9,030万円 8,990万円

 

■6TM77タイプ 3LDK(77.30㎡)南 31〜47階の予定価格

階数(階) 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47
価格(万円) 1億3,200万円 1億3,100万円 1億3,000万円 1億2,940万円 1億2,880万円 1億2,760万円 1億2,700万円 1億2,640万円 1億2,580万円 1億2,520万円 1億2,460万円 1億2,400万円 1億2,360万円 1億2,320万円 1億3,000万円 1億2,280万円 1億2,240万円

 

■6TL73タイプ 3LDK(73.43㎡)東 3〜18階の予定価格

階数(階) 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
価格(万円) 8,620万円 8,530万円 8,320万円 8,170万円 8,020万円 7,780万円 7,580万円 7,550万円 7,520万円 7,470万円 7,430万円 7,380万円 7,350万円 7,320万円 7,290万円 7,270

 

■6TL72タイプ 3LDK(72.76㎡)西北角 17〜18階の予定価格
 

階数(階) 17 18
価格(万円) 7,860万円 8,130万円

■6TL61Bタイプ 2LDK(61.49㎡)西 17〜18階の予定価格
 

階数(階) 17 18
価格(万円) 9,240万円 9,490万円

眺望により価格差が生じている

 価格についてさらに詳しく見ていこう。 

 「HARUMI FLAG SKY DUO」は、湾岸眺望がウリの物件であるため、眺望の違いによってかなりの価格差がついているTOWER5とTOWER6で、また階数によって眺望は異なるが、大きく分けると以下のようになる。

眺望による区分け

・北:勝どき・月島方面(高層マンション群)
・南:レインボーブリッジ・ビュー
・東:豊洲方面
・西:都心方面(東京タワー)

 高額になるのは、レインボーブリッジが見え、オーシャンフロントとなる南向きの住戸。専有面積も広めとなっている。また、西向きも東京タワーが見えるなど人気の眺望だが、低層階は、すでに完成している板状棟とかぶるため、値段がぐっと下がっている。

周辺のライバル物件の価格と比較してみると?

 次に、「HARUMI FLAG SKY DUO」周辺の中古価格と比較してみる。晴海近郊の中古マンション(70㎡台)の売り出し価格を例に見てみよう(マンションレビューより)。

▪ドゥ・トゥール(2015年築)
都営大江戸線 勝どき駅徒歩4分 52階建て1668戸
3SLDK(70.98㎡)4階 12,100万円
▪パークタワー晴海(2019年築)
東京メトロ有楽町線月島駅徒歩12分 48階建て1076戸
3LDK(67.82㎡)8階 12,500万円

 立地条件は異なるが、3LDKは低層階でも12,000万円台となっている。「HARUMI FLAG SKY DUO」が新築物件だということを考えると、かなり割安価格だということがわかる。

 さらに「HARUMI FLAG SKY DUO」は「HARUMI FLAG」の中心エリアに位置するため、利便性にも優れている。最終期となる今回も高い抽選倍率が予想されることは言うまでもないだろう。

 3LDKが中心となるため、都心部物件を狙うファミリー世帯は、万全の準備をして臨みたいところだ。

管理費・修繕積立金は?

 「HARUMI FLAG」の板状棟では、管理費・修繕積立金の高さが指摘されていたが、「HARUMI FLAG SKY DUO」ではどうだろう。70㎡台の部屋を例に見てみよう。管理費、修繕積立金ともに、棟、街区、全体に分かれて料金が設定されているが、それらの合計額を示すことにする。

「TOWER5」3LDK(70.34㎡)

管理費:27,150円
修繕積立金:13,710円
インターネット使用料等を含めた合計金額:44,210円

 

「TOWER6」3LDK(70.14㎡)
管理費:27,570円
修繕積立金:13,400円
インターネット使用料等を含めた合計金額:44,320円

 ちなみに、現在販売中の新築タワーマンション「Brillia Tower 千葉」では、3LDK(70.72㎡)の管理費は29,990円、修繕積立金は14,930円で、インターネット使用料などを含めた合計が、46,515円となっている。首都圏のタワーマンションの現在の相場は、この程度。「HARUMI FLAG SKY DUO」の場合も4万円台半ばとなっており、相場からみて妥当な料金と言えそうだ。

HARUMI FLAG SKY DUO(物件詳細はこちら)
HARUMI FLAG SKY DUO>>ライフルホームズで詳細確認価格未定
完成時期2025年10月
交通都営大江戸線「勝どき」駅 徒歩14分~15分 【SUN VILLAGE第二工区】14分(A5出口利用)【PARK VILLAGE第二工区】15分(A5出口利用)
所在地東京都中央区晴海五丁目503番、504番(地番)
間取り2LDK・3LDK
専有面積54.80㎡~121.66㎡
物件の特徴総戸数4145戸
  • ■HARUMI FLAGに2棟で一対のシンボル、地上50階建の超高層免制震タワーいよいよ登場
  • ■“TOKYO FRONT ROW”東京最前列、希少価値の高いポジショニング
  • ■レインボーブリッジを眼前に、東京の美しい街並みを一望するダイナミックな眺望
施工【SUN VILLAGE第二工区】前田建設工業株式会社【PARK VILLAGE第二工区】三井住友建設株式会社
売主■売主・販売提携(代理):三井不動産レジデンシャル株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、野村不動産株式会社、住友不動産株式会社、東急不動産株式会社、東京建物株式会社、大和ハウス工業株式会社 ■売主:住友商事株式会社、NTT都市開発株式会社、日鉄興和不動産株式会社
資料請求はこちら
(ライフルホームズ詳細へ)

「HARUMI FLAG SKY DUO」の周辺環境は?

 ここで「HARUMI FLAG SKY DUO」の周辺環境についても説明しておきたい。 

 「HARUMI FLAG」は都営大江戸線 勝どき駅徒歩約18分という駅距離が一番のデメリットと言われている。ただ、ビッグタウン「HARUMI FLAG」のメインストリート沿いに建つ「HARUMI FLAG SKY DUO」は、この街の中では比較的交通利便性の高い立地と言える。

画像②入る
メインストリート沿いに建つ「HARUMI FLAG SKY DUO」(筆者撮影)
メインストリート沿いに建つ「HARUMI FLAG SKY DUO」(筆者撮影)

メインストリート沿いに建つ「HARUMI FLAG SKY DUO」(筆者撮影)

 まず、メインの交通手段は、湾岸エリアと都心をつなぐ東京BRT(高速バス)だが、こちらの停留所が建物の目の前にある。また、銀座や四谷行きなどが出ている都営バスもあり、こちらの停留所も徒歩1分程度の場所にある。

 生活利便性も高い。小・中学校、商業施設「ららテラスHARUMI FLAG」は、通りを隔てた向かい側、徒歩1分程度という至近距離だ。

第1期の抽選結果

「HARUMI FLAG SKY DUO」第1期1次抽選結果 

 2023年7月8〜16日に販売した「HARUMI FLAG SKY DUO」第1期1次の抽選結果を記述する。

 今回の販売では、総戸数1,455戸のうち573戸を供給。すべての住戸に申込が入り、登録申込数の総計は8,790件だった。

 平均倍率は15.3倍、最高倍率は142倍に達した。今回の抽選は、1戸目は2票、2戸目は1票の投票権があるので、1人当たり2〜3票を持っていることからすると、実際の倍率は5〜7倍程度だったとみられる。

「HARUMI FLAG SKY DUO」第1期2次抽選結果

 2023年11月に締め切られた「HARUMI FLAG SKY DUO」の第1期2次の抽選結果は、最高倍率129倍で、平均倍率は約20倍となった。

 平均倍率だけで見ると、15.3倍だった第1期1次を上回る人気を集めた。

「HARUMI FLAG SKY DUO」申し込み状況は確認できる

 第1期販売の「HARUMI FLAG SKY DUO(ハルミフラッグスカイディオ)」のパビリオン見学に参加した際に得た情報を以下に追記する。

 

 営業担当の話によると、「第1期販売の「ご希望住戸承り書(※)」は2023年6月25日まで。その後、住戸変更をありとしたうえで、購入希望住戸の登録は7月16日締め切り、7月17日に抽選が行われる」ということだった。※購入希望住戸の登録前に希望住戸を伝える書類
 

 さらに「第1期​の販売は600戸程度で、残りは2期(2023年11月、2024年4月)に分けて販売する予定。価格については、基本据え置きだが、一部の超人気住戸と同じタイプの部屋は値上げの可能性もある」と説明を受けた。

 

 部屋ごとの申し込み状況(※6月上旬時点)についての資料をもらったが、板状棟に比べて、倍率は低かった。理由は価格が高くなった(それでも割安ではあるが)ことと、直前にアナウンスされた申込み2戸までの転売対策が効いたからかもしれない。結局、最終倍率は、板状棟よりも高くなり、人気はますます高まっている。

 

 プレミア住戸(49階と50階)は、3億4,990万円の最高価格の住戸がその時点で倍率30倍程度。通常フロアでは、45階の3LDKが60倍超えとなっていたが、人気が高いのは5の倍数の階数。

 

 他のフロアは倍率1〜2倍が多かった。申し込みなし住戸もチラホラ見られる。もちろん、最終倍率は上がっていったが、低倍率の部屋もあるので、申し込み状況を確認するようにしたい。

第1期2次「HARUMI FLAG SKY DUO」の価格を公開!(※2023年9月10日更新)

 第1期2次の「HARUMI FLAG SKY DUO(ハルミ フラッグ スカイ ディオ)」の現時点で発表されている価格の中から、代表的な間取りを紹介する。販売開始は、当初2023年11月中旬を予定していたが、9月下旬予定に早まった。

 第1期1次で人気だった住戸は、値上げの可能性もあると営業担当者が話していたが、人気の高かった49階、50階のプレミアム住戸は値上げされていなかった。(※2023年9月10日に価格、間取りを修正しました)

「SUN VILLAGEタワー棟(Tower5)」

■5TL83タイプ 3LDK(83.20㎡)南 20〜30階の予定価格
 

5TL83タイプ 3LDK(83.20㎡)南 20〜30階の予定価格  1億1550〜1億20700
写真を拡大 画像出典:「HARUMI FLAG SKY DUO」公式ホームページより
階数(階) 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
価格(万円) 1億1550万円 1億1610万円 1億1670万円 1億1730万円 1億1790万円 1億1850万円 1億1910万円 1億1950万円 1億1990万円 1億2030万円 1億2070万円

 


■5TM83タイプ 3LDK(83.18㎡)南 31〜47階の予定価格
 

5TM83タイプ 3LDK(83.18㎡)南 31〜47階の予定価格  1億2130万円〜1億3090万円
写真を拡大 画像出典:「HARUMI FLAG SKY DUO」公式ホームページより
階数(階) 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47
価格(万円) 1億2130万円 1億2170万円 1億2210万円 1億2250万円 1億2290万円 1億2350万円 1億2410万円 1億2470万円 1億2530万円 1億2590万円 1億2650万円 1億2710万円 1億2770万円 1億2830万円 1億2890万円 1億2990万円 1億3090万円

 


■5TL62タイプ 2LDK(62.56㎡)西 20〜30階の予定価格
 

5TL62タイプ 2LDK(62.56㎡)西 20〜30階の予定価格 8590〜8990万円
写真を拡大 画像出典:「HARUMI FLAG SKY DUO」公式ホームページより
階数(階) 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
価格(万円) 8590万円 8630万円 8670万円 8710万円 8750万円 8790万円 8830万円 8870万円 8910万円 8950万円 8990万円

 


■5TM60タイプ 2LDK(60.24㎡)北 32〜44階の予定価格

 

5TM60タイプ 2LDK(60.24㎡)北 32〜44階の予定価格 6670万円〜7080万円
写真を拡大 画像出典:「HARUMI FLAG SKY DUO」公式ホームページより
階数(階) 32 33 34 42 43 44
価格(万円) 6670万円 6700万円 6720万円 7010万円 7040万円 7080万円



■5TL49 タイプ 1LDK(49.38㎡)北 3〜30階の予定価格

 

5TL49 タイプ 1LDK(49.38㎡)北 3〜30階の予定価格 4870万円〜5940万円
写真を拡大 画像出典:「HARUMI FLAG SKY DUO」公式ホームページより
階数(階) 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 29 30
価格(万円) 4870万円 4890万円 4920万円 4950万円 4980万円 5010万円 5040万円 5070万円 5100万円 5130万円 5320万円 5510万円 5510万円 5580万円 5610万円 5640万円 5640万円 5940万円

 

「SUN VILLAGEタワー棟(Tower5)」プレミアムフロア

■5TH135BH 3LDK(135.46㎡)南東角 50階の予定価格 2億9090万円


 

5TH135BH 3LDK(135.46㎡)南東角 50階 2億9090万円
写真を拡大 画像出典:「HARUMI FLAG SKY DUO」公式ホームページより


■5TH135Bタイプ 3LDK(135.46㎡)南東角の予定価格 49階 2億8660万円


 

■5TH135Bタイプ 3LDK(135.46㎡)南東角 49階 2億8660万円
写真を拡大 画像出典:「HARUMI FLAG SKY DUO」公式ホームページより

「SEA VILLAGEタワー棟(Tower6)」

■6TM75タイプ 3LDK(78.82㎡)南東角 19階の予定価格 1億730万円
 

6TM78Bタイプ 3LDK(78.82㎡)南東角 19階 1億0730万円 
写真を拡大 画像出典:「HARUMI FLAG SKY DUO」公式ホームページより


■6TM95タイプ 3LDK(95.56㎡)南 19階の予定価格 1億4130万円
 

6TM95タイプ 3LDK(95.56㎡)南 19階 1億4130万円 
写真を拡大 画像出典:「HARUMI FLAG SKY DUO」公式ホームページより


■6TM75タイプ 3LDK(95.56㎡)西 19〜47階の予定価格
 

写真を拡大 画像出典:「HARUMI FLAG SKY DUO」公式ホームページより

 

 
階数(階) 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47
価格(万円) 8880万円 8940万円 9000万円 9120万円 9180万円 9180万円 9240万円 9280万円 9320万円 9360万円 9400万円 9440万円 9480万円 9520万円 9560万円 9600万円 9640万円 9700万円 9760万円 9820万円 9880万円 9940万円 1億万円 1億60万円 1億120万円 1億180万円 1億240万円 1億340万円 1億440万円

 

■6TM56タイプ 2LDK(56.41㎡)北 31〜34階の予定価格
 

6TM56タイプ 2LDK(56.41㎡)北 31〜34階の予定価格  6340万円〜6410万円
写真を拡大 画像出典:「HARUMI FLAG SKY DUO」公式ホームページより
階数(階) 31 32 33 34
価格(万円) 6340万円 6360万円 6390万円 6410万円

 

「SEA VILLAGEタワー棟(Tower6)」プレミアムフロア

■6TH154Hタイプ 3LDK(154.37㎡)南東角 50階の予定価格 3億4290万円
 

6TH154Hタイプ 3LDK(154.37㎡)南東角 50階の予定価格 3億4290円
写真を拡大 画像出典:「HARUMI FLAG SKY DUO」公式ホームページより


■6TH81タイプ 2LDK(81.73㎡)南東角 49階の予定価格 1億2640円
 

6TH81タイプ 2LDK(81.73㎡)南東角 49階の予定価格 1億2640円
写真を拡大 画像出典:「HARUMI FLAG SKY DUO」公式ホームページより

 もっとも高額となったのは、「SEA VILLAGEタワー棟(Tower6)」最上階の50階のプレミアムフロアで、3LDK、161.12㎡、34,290万円。坪単価は698万程度となる。

 登録エントリーするためには、資料請求をした上で、パビリオンを見学する必要がある。

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1期の販売目前に「1名義2戸まで!」の規制(※2023年6月13日追記)

 第1期の1次の販売を目前としていた「HARUMI FLAG SKY DUO」。その直前に1つの名義で2戸までしか、申し込めないように販売制限がかかり注目された。

 

 記者が事業者に問い合わせたところ、法人でも個人でも、申し込みできるのは1名義2戸まで。投資目的で2戸申し込む場合、2戸分の資金が用意できるかどうかを確認するとの説明を受けた。

 

 自己居住用でも、住宅ローンが現時点で残っている場合、購入できない…という事態も起こり得るのかもしれない。(※転売規制についての詳細は事業者に直接お問い合わせください)
 

 既に販売された「HARUMI FLAG」は、相場よりもかなり安い価格から、転売目的の投資家や不動産会社が多数申し込み、一般世帯が購入しづらくなっていることが問題視されていた。今年4月には東京都が事業者に対策を求めた結果、抽せん方法が一部見直されたものの、その効果を疑問視する声が相次ぐ結果に。

 

 今回、既に販売済みの「HARUMI FLAG」が入居前に複数販売されている事実が確認されたことから、追加で事業者側が追加の対策を取ることになったという。 前回よりは一歩進んだ対策となっていることから、居住目的で「HARUMI FLAG SKY DUO」を検討している人からすれば、悪くないニュースとなった。

「HARUMI FLAG SKY DUO」のメリット・デメリットは?

 続いて、「HARUMI FLAG SKY DUO」の主なメリット、デメリットについて紹介していこう。

「HARUMI FLAG SKY DUO」のメリット

「HARUMI FLAG SKY DUO」のパビリオン(モデルルーム)の外観

1.建物は、免制震ハイブリッド構造

 湾岸エリアは地盤が弱い場所が多いため、地震対策として、「免震工法」や「制震工法」でつくられるタワーマンションが多いが、「HARUMI FLAG SKY DUO」は、最新の「ハイブリッド型免制震構造」となっている。

 地下にダンパーなどの装置を入れて地震エネルギーを吸収し、揺れを低減する「免震工法」と、高層ビルに大きな影響を与える「長周期地震動」とよばれる揺れに効果を発揮する「制震工法」の両方のシステムを備える。地震対策には、かなり力を入れている。

 そして、一番力を入れているのは停電時の対策だ。各街区に非常用電源装置を設置。多くは数時間しか持たない非常用電力だが、「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」では、非常時に各街区の共有部(エレベーターや照明など)に1週間程度電力供給が可能となる。また、各住戸には個別の蓄電池を配備している。

2.大迫力のオーシャンビュー

 板状棟と比べても、眺望の良い部屋が多い。特に、レインボーブリッジを正面に臨む南向きと都心景観と富士山を望む西向きは圧巻だ。

  • 3.割安感のある価格

 現在発表されているのは一部の部屋の価格だが、周辺相場から見ると割安感が感じられる。

 特に、25階の3LDK(約72㎡)が8100万円となっていることから、25階以下の中層から下層階は、7000万円台の3LDKが多数販売される可能性が高く、ここはファミリー世帯にとって、狙い目の部屋となるだろう。

  • 4.リフォームしやすく、開放感のある室内

 室内は、「スケルトンインフィル」とよばれる、室内の構造躯体(スケルトン)と内装(インフィル)が分離した構造となっている。将来リフォームがしやすく、また配管が室外に設置されていることから、専有面積が広くなるというメリットもある。

 一方、基本設計では天井高が2600mmとなっており、一般的なマンションより20mm程度高く、開放感を感じられる空間となっている。

「HARUMI FLAG SKY DUO」のデメリット

  • 1.専有面積が広いのは、板状棟

 板状棟で注目されたのが専有面積の広さだったが、同様の広さを想像していると期待を裏切られることになる。板状棟の平均が85㎡程度だったのに対し、タワー棟は75㎡程度になるといわれている。

 ただし、一般的な都心の新築マンション3LDKの平均は、現在60㎡台後半となっているため、必ずしも狭いというわけではない。あくまでも板状棟と比べた場合の比較である。

2.駅までの距離

 これは、「HARUMI FLAG」の立地特徴でもあるが、最寄り駅まで距離がある。大江戸線「勝どき駅」から「HARUMI FLAG SKY DUO」までは、徒歩約18分。入居後、駅までの主な移動手段は、BRT(バス高速輸送システム)となる。また、「HARUMI FLAG」完成後の勝どき駅の混雑も気になるところだ。

  • 3.予想される高倍率

 割安感のある価格が発表されたことから、高倍率となった板状棟と同様、「HARUMI FLAG SKY DUO」も高い抽選倍率が予想される。

 一部の価格しか発表されていないにも関わらず、すでに100を超える登録希望が入っているという話もある。実際の購入は、狭き門となりそうだ。

4.管理費・修繕積立金が高くなる可能性

 「HARUMI FLAG」板状棟の管理費・修繕積立金が平均より高かったこと、また免制震構造であることなどを考えると、毎月の維持費負担が大きくなる可能性がある。ここは、注意してみていく必要があるだろう。

 参考までに「SUN VILLAGE」5Bタイプ(83.84㎡)の部屋を例に毎月の負担額を見てみよう。

・全体管理費         7,460円
・街区管理費         4,020円
・棟別管理費          13,750円
・全体修繕積立金       840円
・街区修繕積立金       4,440円
・棟別修繕積立金       7,130円
・インターネット使用料    2,200円
・自治会費          100円
・共益費           500円
・テレビ放送サービス基本料  550円

 特に気になるのは、管理費の高さだ。管理費は、街区、全体、棟別があり、合計で25,230円。管理費は、総戸数や何階建てかにより違いはあるが、東京の平均は㎡単価が200円前後のため、㎡単価300円の「SUN VILLAGE」は、負担額が大きいと言える。

 修繕積立金にも、同様に街区、全体、棟別があり、合計で12,410円。修繕積立金も同レベルの新築マンション初年度としては高めの設定だ。他にもインターネット使用料や共益費などさまざまな項目があり、合計は40,990円となる。

「HARUMI FLAG SKY DUO」は買いか

 「HARUMI FLAG SKY DUO」は、都心のタワーマンションを割安で買いたいという人には、非常に魅力的なマンションと言えるだろう。駅まで約18分と距離があるため、特に在宅勤務が中心で、毎日出勤する必要がないという人にはおすすめだ。

 

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