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新築マンション比較[2019年]
2019年5月28日公開(2019年5月28日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
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価格大公開!【HARUMI FLAG(晴海フラッグ)】事前案内会スタート! 潜入レポートで、5000万円台の部屋を発見

ゴールデンウイークからマンション「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」の事前案内会が始まった。購入希望者にとって“お宝”とも言える価格表を求め、多くの来場者が集まった。早速会場に行ってみると、予想通りたくさんの家族連れで賑わっていた。平均坪単価300万円という噂は本当だったのか? 5月のある週末、覆面潜入取材を試みた。

現在の晴海地区のマンション価格は?

「HARUMI FLAG(ハルミフラッグ)パビリオンの外観(出所:ハルミフラッグ)」
「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)パビリオンの外観(出所:ハルミフラッグ)」

 東京晴海地区は、近年タワーマンション建設ラッシュが続いている。中央区にあり、湾岸でも屈指の眺望を誇りながら、倉庫や工場が建ち並び、長い間「陸の孤島」などとやゆされてきた晴海。その晴海に再開発の波が押し寄せ、高級タワーマンションが次々と建てられたのは、今から5、6年前のことだ。

 2013年に竣工した「ザ・パークハウス晴海タワーズクロノレジデンス」、2015年竣工のツインタワー「ドゥ・トゥール」、そして最近では、ディズニーランドのコンセプトを取り入れたマンションとして話題となった「パークタワー晴海」など1000戸を超える大規模タワーが続々と登場した。

 それでは、肝心の価格はどうだろうか。一番新しい「パークタワー晴海」で、平均坪単価(3.3㎡)は340万円。70㎡の部屋は軒並み7000万円台後半と高額だ。

 もう手が出ないとあきらめかけていたそんな時、東京五輪の選手村をフルリノベーションして販売される「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」は、周辺価格より大幅に低い価格で売り出されるのはないかといううわさがあり、湾岸をターゲットとしていた購入希望者たちは大いに色めき立った。

2013年、晴海の人口は12,000人増える?

「HARUMI FLAG(ハルミフラッグ)の街並み(出所:ハルミフラッグ)」
「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)の街並み(出所:ハルミフラッグ)」

 「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」のスケールは桁外れだ。SUN VILLAGE、PARK VILLAGE、SEA VILLAGEと呼ばれる3エリアに、新築タワー棟2棟を含む24棟が建設される。分譲総戸数4145戸。さらにPORT VILLAGEと呼ばれる賃貸棟やシニア住宅エリアもある。

 三方を海に囲まれ、まるで東京湾にぽっかりと浮かぶ島のようだ。学校や商業施設もつくられ、2023年3月に入居が開始される予定で、最終的にはここだけで12,000人が住む想定だというから驚きだ。

5000万円台という価格は、湾岸では相当な破格値!

 では、肝心な価格はいくらだったのか。第1期で予定価格が示されたのは、PARK  VILLAGEの4棟とSEA VILLAGEの3棟の一部だ。

 価格表は、価格が書かれたものをもらえるわけではなく、あくまでも予定だからと前置きされた上で興味のある部屋のみ書き写すよう言われる。話を引き延ばしながら、何とか価格のある部屋全てを書き写すことに成功した。代表的なものを拾ってみよう。

【PARK VILLAGE】

  • A棟 南西5階 78.07㎡ 9,100万円 坪382万円(※)
  • A棟 南西9階 78.07㎡ 9,200万円 坪386万円(※)
  • B棟 南東5階 75.46㎡ 5,900万円 坪258万円
  • B棟 南東5階 70.81㎡ 5,700万円 坪266万円
  • C棟 西6階   87.43㎡ 6,400万円 坪242万円
  • F棟 南東5階 75.57㎡ 6,900万円 坪301万円
  • F棟 南西5階 86.72㎡ 8,200万円 坪312万円

(※)レインボーブリッジビュー

【SEA VILLAGE】

  • A棟 南西北西角 115.14㎡ 10,000万円 坪287万円
  • B棟 南東5階 96.21㎡ 8,600万円 坪295万円(内廊下)
写真を拡大 「HARUMI FLAG(ハルミフラッグ)のレイアウト(出所:晴海フラッグ公式サイト)」

 担当営業の話では、「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」全体の平均坪単価は300万円との話。想定していたとはいえ、やはりかなりお買い得感がある。しかも、PARK VILLAGE B棟の一部は坪単価300万円を大きく下回り、260万円程度となっている。7000万~8000万円が当たり前の湾岸価格で、なんと5000万円台が出現している! こちらは高倍率の抽選、争奪戦となりそうだ。

 また、PARK VILLAGE  C棟には坪242万円という部屋もある。通りを挟んで反対側にSUN VILLAGEがあるため景色が良いとはいえないが、坪単価だけを見るとこんなにも安い部屋があるのだ。

HARUMI FLAG(晴海フラッグ)(販売前)
価格 未定 入居時期 2023年3月下旬
交通 【4街区】都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟) 他 所在地 東京都中央区晴海5丁目502番、503番、504番
間取り 【4街区】3LDK~4LDK
【5街区第一工区】2LDK~4LDK
【6街区第一工区】2LDK~4LDK
専有面積 【4街区】一般販売住戸:85.37㎡~152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡~1.58㎡含む) 
【5街区第一工区】一般販売戸:61.06㎡~116.58㎡
【6街区第一工区】一般販売戸:66.59㎡~108.31㎡
総戸数 【4街区】686戸
【5街区第一工区】1089戸
【6街区第一工区】915戸
売主 三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス、野村不動産、住友不動産、住友商事、東急不動産社、東京建物八重洲分室、NTT都市開発、新日鉄興和不動産、大和ハウス工業
※データは2018年11月14日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

【関連記事はこちら】>>【HARUMI FLAG(ハルミフラッグ)】坪300万円もありうる、五輪選手村のリノベ物件 最多の85㎡が8000万円弱なら、お買い得!?

HARUMI FLAG(晴海フラッグ)のメリット・デメリットは?

 それでは、そんな巨大な街「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」の特徴をまとめてみよう。

メリットは、眺望の良さと値段

(1)眺望の良さと開放感

 三方を海に囲まれていることから、文句なしの眺望と開放感が味わえる。特に真正面にレインボーブリッジが見える「レインボーブリッジ・ヴュー」の部屋は、湾岸史上最高レベルといえる景色だろう。

(2)80㎡台が中心の広さ

 とにかく広い部屋が多い。都心では3LDKの67㎡台がスタンダードになりつつあるが、最多供給面積は85㎡。90㎡を超える広々としたとした4LDKも多い。

(3)価格の安さ

注目はやはりここだろう。前述したように、周辺価格より相当割安だといえる。

デメリットは、駅から遠いこと

(1)駅から遠い

 棟によってばらつきはあるが、最寄り駅となる勝どきまで徒歩で平均20分と距離がある。ただ、こうした不便さを解消するため、目的地までバス停数を絞って運行するBRTという最新バスが走る予定だ。5~10分間隔で運行し、新橋まで10分。銀座、新橋方面に通勤、という人なら便利な交通手段と言えるし、特に不満はないだろう。
 しかし、あくまで交通はバスが中心、ということは覚えておいた方がよさそうだ。移動は自家用車というのであれば、特に問題はないかもしれない。

(2)高級タワマンではない

 マンション室内の仕様は、三井不動産レジデンシャルのパークホームズ(三井不動産レジデンシャルのタワーマンション等で使われる上位の仕様)に準ずるクオリティだという説明を受けた。多くの建物は20階未満で、タワーマンションでないことを考えると、総合的な仕様は満足のいくものだった。
 ただ、広い敷地に24棟が立ち並ぶ、という団地感は否めない。タワーマンションの高級感を求めて湾岸エリアを、と思っている一定の層は物足りなさを感じるかもしれない。

湾岸物件を手にする千載一遇のチャンスか?

 初めに述べたように、最近分譲された「パークタワー晴海」の平均坪単価は340万円。近々売り出される豊洲の駅近マンション「ブランズタワー豊洲」は坪400万円と噂されている。そうした湾岸相場の中、リノベ物件とはいえ坪300万円を切るマンションはそうそう出るものではない。

 最安値価格帯もレインボーブリッジ・ヴューの最高値の価格帯もどちらも高倍率になりそうだ。早く動いたもの勝ちになるのだろうか。今回の事前案内会での客の反応を見て、価格を最終決定するので、6月以降の正式な価格発表を待ちたいところだ。

HARUMI FLAG(晴海フラッグ)(販売前)
価格 未定 入居時期 2023年3月下旬
交通 【4街区】都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟) 他 所在地 東京都中央区晴海5丁目502番、503番、504番
間取り 【4街区】3LDK~4LDK
【5街区第一工区】2LDK~4LDK
【6街区第一工区】2LDK~4LDK
専有面積 【4街区】一般販売住戸:85.37㎡~152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡~1.58㎡含む) 
【5街区第一工区】一般販売戸:61.06㎡~116.58㎡
【6街区第一工区】一般販売戸:66.59㎡~108.31㎡
総戸数 【4街区】686戸
【5街区第一工区】1089戸
【6街区第一工区】915戸
売主 三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス、野村不動産、住友不動産、住友商事、東急不動産社、東京建物八重洲分室、NTT都市開発、新日鉄興和不動産、大和ハウス工業
※データは2018年11月14日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

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◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング(新規借入)
※借入金額2500万円、借り入れ期間30年
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)

◆ジャパンネット銀行 < 全期間引下げプラン >
0.543%
0.415%
0円
借入額×2.16%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。
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2位 新生銀行 <変動金利(半年型) 変動フォーカス>
0.578% 0.450% 0円 借入額×2.16%
【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
2019年7月の商品改訂に伴い、金利を大きく引き下げた。「変動フォーカス」は他の商品と違って、手数料は借入金額×2.16%と高めだが、金利が低いため、競争力がある。過去に繰り上げ返済で期間短縮した場合、入院時などにその期間だけ元本返済を止められるサービスもある。
【関連記事】[新生銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]手数料が5.4万円からと安く、家事代行の特典も!変動型は表面金利と実質金利の差が大きいので注意
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3位 ◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利>
0.585%
がん50%保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯
【関連記事】[じぶん銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利は業界トップクラスの低金利!がんになると住宅ローンが半減する団信が無料
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3位 ◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン 変動金利>
0.585%
全疾病保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、表面金利の低さではトップクラス。借り換えを重視しており、変動金利(通気引き下げプラン)は、新規借入よりも金利を低く設定している。また、通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、魅力的だ。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。
【関連記事】[住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利・固定金利ともに低い金利水準!保証料や繰上返済だけでなく、全疾病保障も無料
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3位 ◆ソニー銀行 <変動セレクト 頭金10%以上 変動金利>
0.585% 0.457% 0円 借入額×2.16%
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
外貨預金などで有名なソニーグループの銀行。「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、手数料は借入額の2.16%かかるものの、表面金利が低いので、実質金利でも競争力がある。新規借入で頭金が10%以上あれば、借り換えよりも低い金利が適用される。
【関連記事】[ソニー銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]業界トップクラスの低金利や安い諸経費が人気!来店不要で迅速な対応が売りで、対面相談も可能!
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3位
◆au住宅ローン <KDDI 全期間引下げプラン 変動金利>
0.585%
がん50%保障付き
0.457%
0円
借入額×2.16%
【au住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
携帯電話のauユーザーが、じぶん銀行が提供する「au住宅ローン」を借りると、毎月500円分キャッシュバック(チャージ)されるという特典が付いている。特典は最大3万円分(5年間)受け取れる。じぶん銀行の住宅ローンは変動金利の競争力があり、トップクラスの低金利だ。また、がんと診断されると住宅ローン残高が50%になる疾病保障「がん50%保障団信」が無料で付いているので安心感が高い。KDDIがじぶん銀行の代理店となり販売している。
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3位 ◆SBIマネープラザ <店舗相談MR.住宅ローンREAL 頭金20%以上>
0.585%
全疾病保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。「MR.住宅ローンREAL」は住信SBIネット銀行の商品で、銀行代理店業者として販売する。変動金利は低金利で競争力があり、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯する。SBIマネープラザの支店で相談する、対面用の商品。
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