【HARUMI FLAG(晴海フラッグ)】の価格大公開! 潜入レポ第2弾、再販売後は想定以上の人気に!近隣マンションとの価格差は?(2022年9月更新)

2021年11月8日公開(2022年10月13日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」のモデルルームに、2度目となる覆面潜入取材を試みた。東京五輪閉会後の2021年夏以降、パビリオン(モデルルーム)は、予約困難なほど人気となっている。比較対象となる勝どき駅周辺の新築物件などと併せて紹介する。

「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」の魅力は、割安の価格 

 「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」は、東京五輪選手村跡地につくられる分譲総戸数4145戸というビッグプロジェクトだ。「SUN VILLAGE」「PARK VILLAGE」「SEA VILLAGE」と呼ばれる3棟に、新築タワー棟2棟を含む24棟で構成される。

 2022年7月には、対象戸数408戸に対して最高倍率96倍、平均で約13.9倍という抽選倍率をつけた。これまで販売された最高倍率は、なんと111倍となっている。

 こうした人気の理由は、何といっても相場より安いとされる価格にある。そして、解放感のある住環境も大きな魅力だろう。ただし、デメリットもある。最大のデメリットは、最寄り駅となる勝どきまで徒歩で平均20分となる点だ。

晴海フラッグ
「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」は、板状マンション3棟とタワーマンション2棟から成る

勝どき駅周辺の新築マンションの価格は?

 では、勝どき駅の周辺には、「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」以外にどんな新築物件があるのだろうか。また、割安と言われる「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」だが、実際にどの程度の価格差があるのか、見てみたい。

▪「パークタワー勝どきミッド/サウス」

 「パークタワー勝どきミッド/サウス」は、58階建てのサウスと45階建てのミッドからなるツインタワーで、総戸数は2,786戸。都営大江戸線「勝どき」駅と直結するミッドは徒歩1分、サウスは徒歩2分という超駅近物件だ。

 こちらも「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」同様に大人気となっており、2020年11月の1期1次は、全戸完売で、最高倍率は34倍。平均倍率は約2.6倍という狭き門となった。この時点での平均坪単価は約415万円、70㎡で約8800万円となっている。現在は第3期となっており、価格はさらに上昇する可能性がある。

 「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」は、棟によりかなりばらつきがあるが、平均坪単価は約285万円、70㎡換算で6050万円程度。「パークタワー勝どきミッド/サウス」と単純比較すると、2500万円以上のひらきがあることになる。

【関連記事はこちら】>>「パークタワー勝どきミッド/サウス」の価格大公開! 潜入レポートで分かったメリット・デメリットや抽選倍率は!?

◆ パークタワー勝どきミッド/サウス(モデルルーム公開中)
価格

▪パークタワー勝どきサウス第2期1次

未定

▪パークタワー勝どきミッド第3期

未定

入居時期

サウス、ミッド:2024年4月下旬入居予定

交通 都営地下鉄大江戸線「勝どき」駅 徒歩2分 (サウス)
都営地下鉄大江戸線「勝どき」駅 徒歩1分 (ミッド)
所在地 東京都中央区勝どき4丁目1500番地(サウス)(地番)、1501番地(ミッド)(地番)
間取り

サウス:1K ~ 4LDK

ミッド:1K ~ 2LDK

専有面積 31.29㎡ ~110.47㎡(サウス)
25.05㎡ ~ 64.00㎡(トランクルーム等除く)(ミッド)
総戸数 2786(販売総戸数1715戸、事業協力者戸数1071戸含む) 来場者数
売主 サウス:三井不動産レジデンシャル株式会社、鹿島建設株式会社/ミッド:三井不動産レジデンシャル株式会社、清水建設株式会社     施工会社

サウス:鹿島建設株式会社

ミッド:清水建設株式会社

パークタワー勝どきミッド/サウス詳細はこちら
※データは2022年4月15日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

▪ベイサイドタワー晴海

 もう一つは、「ベイサイドタワー晴海」だ。こちらは、都営大江戸線「勝どき」駅 徒歩10分にある33階建て352戸のタワーマンション。「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」より駅からの距離は近いものの、比較対象としては近い物件となる。

 すでに完成済みマンションのため、現地建物内のモデルルームがオープンしている。平均坪単価は約360万円、70㎡換算で7600万円程度となる。こちらは「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」と1500万円程度のひらきがある。

 また、現物のマンションを見られるというのは、当該マンション検討者だけでなく、近隣物件を検討している人にとっても大きなメリットとなる。エリアの住環境を確かめるため、一度「ベイサイドタワー晴海」を見学してみるのもいいだろう。

◆ベイサイドタワー晴海 (モデルルーム公開中)
価格

6,900万円~12,100万円

入居時期
  • 2023年07月下旬
交通 都営大江戸線「勝どき」駅 徒歩10分 所在地 東京都中央区晴海三丁目103番(地番)
間取り

2LD・K ~ 3LD・K

専有面積 54.73㎡ ~ 76.13㎡
総戸数 352戸 来場者数
売主 住友不動産 施工会社

前田建設

パークタワー勝どきミッド/サウス詳細はこちら
※データは2022年9月21日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

 駅距離など条件的に違いはあるが、勝どきエリアの新築物件と比較すると、1500万円~2500万円程度の価格差があり、やはり「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」は格安だと言えそうだ

販売再開後、「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」の人気は急上昇!(2021年10月のレポート)

 「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」は、東京五輪の延期に伴い一時販売中止となったが、2021年夏に再び販売を開始した。「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」に最初の潜入取材を行ったのが、2019年の5月。東京オリンピック/パラリンピック延期決定前の事前案内会だったが、この時も多くの来場者が集まった。

 だが、今回のモデルルームの見学者数は桁が違っている、という印象だ。2021年10月下旬の週末、取材当日のモデルルームは、さながらデパートのような賑わいだった。モデルルームは連日大盛況で、予約が取れない状況が続いている。

 理由は、コロナ禍のステイホームで住宅への関心が高まったこと、また都心の新築マンション価格が高騰し、価格面での「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」の魅力が一層増した、といったことが考えられる。

【関連記事はこちら】>>「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」は本当に買いなのかを徹底トーク!人気マンションブロガー座談会【前編】

HARUMI FLAG(物件詳細はこちら)
HARUMI FLAG価格7,600万円台~9,700万円台 ※100万円単位(予定)
完成時期-年-月
交通都営大江戸線「勝どき」駅 徒歩16分~21分 【SUN VILLAGE(第一工区)】17~21分【PARK VILLAGE(第一工区)】19~21分【SEA VILLAGE】16~20分
所在地東京都中央区晴海五丁目502番、503番、504番(地番)
間取り2LDK~4LDK
専有面積85.37㎡~107.19㎡(トランクル―ム面積0.48㎡~1.01㎡含む)
物件の特徴総戸数1089戸
  • ■分譲4145戸、約18haの大規模複合開発。東京の新・どまんなか!
  • ■三方海に囲まれた眺望と開放感。毎日感動できる眺め。それがHARUMI FLAGの最大の魅力!
施工【SEA VILLAGE】株式会社長谷工コーポレーション【SUN VILLAGE第一工区】前田建設工業株式会社【PARK VILLAGE第一工区】三井住友建設株式会社
売主■売主・販売提携(代理):三井不動産レジデンシャル株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、野村不動産株式会社、住友不動産株式会社、東急不動産株式会社、東京建物株式会社、大和ハウス工業株式会社 ■売主:住友商事株式会社、NTT都市開発株式会社、日鉄興和不動産株式会社
資料請求はこちら
(ライフルホームズ詳細へ)

「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」の価格は?

HARUMI FLUG
写真を拡大「HARUMI FLUG(晴海フラッグ)」の敷地配置完成予想

 「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」では、2021年11月中旬から「SUN VILLAGE」第1期、「SEA VILLAGE」第2期の販売が行われた。

   では、「SUN VILLAGE」各棟の主な価格を見てみよう。

 「SUNVILLAGE」は、AからFの6棟とタワー棟からなる、総戸数1,822戸のエリアだ。また、「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」は、管理費や修繕積立金など毎月の負担金が同レベルの新築マンションに比べて高い、という声があるため、各部屋の毎月の負担額(予定)も併記する。

【SUN VILLAGE】価格 

A棟 
住戸位置  階数 面積     価格      毎月負担額
南西北西角  3階 106.54㎡ 10,750万円  50,440円
南西北西角  2階 106.54㎡ 10,730万円  50,440円

南西中  14階 86.58㎡ 10,210万円   41,630円
南西中  13階 86.58㎡  9,990万円  41,630円
南西中   3階  86.58㎡  9,530万円  41,630円
南西中   2階  86.58㎡  9,510万円    41,630円

B棟 
南東中  14階 65.84㎡ 5,920万円   32,910円
南東中  13階 65.84㎡ 5,590万円   32,910円
南東中   3階 65.84㎡  5,270万円   32,910円
南東中   2階 65.84㎡  5,250万円   32,910円

北西中  13階 72.88㎡ 6,050万円   36,080円
北西中  12階 72.88㎡ 6,030万円     36,080円
北西中   3階 72.88㎡  5,850万円   36,080円
北西中   2階 72.88㎡  5,790万円     36,080円

南西北西角  13階 83.84㎡ 9,010万円    40,990円
南西北西角  12階 83.84㎡ 8,790万円  40,990円
南西北西角   3階 83.84㎡  7,330万円  40,990円
南西北西角   2階 83.84㎡  7,310万円    40,990円

C棟
南東南西角  16階 91.16㎡ 8,570万円     46,830円
南東南西角  15階 91.16㎡ 7,840万円   46,830円
南東南西角   3階 91.16㎡  7,150万円   46,830円
南東南西角   2階 91.16㎡  7,090万円   46,830円

北西北東角  15階 80.15㎡  7,010万円  41,590円
北西北東角  14階 80.15㎡  6,810万円  41,590円
北西北東角   3階 80.15㎡  6,590万円   41,590円
北西北東角   2階 80.15㎡  6,570万円   41,590円

北西中  15階 62.39㎡  5,400万円  33,090円
北西中  14階 62.39㎡  5,390万円  33,090円
北西中   3階 62.39㎡   5,170万円  33,090円
北西中   2階 62.39㎡   5,110万円  33,090円

D棟
西南角  14階 85.09㎡ 7,650万円  47,500円
西南角  13階 85.09㎡ 7,390万円  47,500円
西南角   3階 85.09㎡  7,170万円  47,500円
西南角   2階 85.09㎡  7,150万円  47,500円

南東角  14階 78.22㎡  7,090万円  43,940円
南東角  13階 78.22㎡  6,850万円  43,940円
南東角   3階 78.22㎡   6,650万円  43,940円
南東角   2階 78.22㎡   6,610万円  43,940円

F棟
南東中  18階 73.58㎡   6,700万円  36,470円
南東中  17階 73.58㎡   6,490万円  36,470円
南東中    3階 73.58㎡   6,170万円  36,470円
南東中    2階 73.58㎡   6,150万円  36,470円
南東中   17階 83.50㎡   7,060万円   40,920円
南東中   16階 83.50㎡   7,040万円   40,920円
南東中     3階 83.50㎡   6,720万円   40,920円
南東中     2階 83.50㎡   6,640万円   40,920円
*E棟は今期販売はなし。毎月負担額の内訳:管理費+修繕積立金+諸経費

 また、2022年3月に発売したPARK VILLAGEの価格の一部も紹介する。

【PARK VILLAGE】価格 

F棟
13階 89.05㎡ 8,160万円
12階 89.05㎡ 7,990万円
13階 86.72㎡ 8,080万円
12階 86.72㎡ 7,970万円
10階 81.76㎡ 7,260万円
9階  81.76㎡ 7,240万円
9階  88.47㎡ 8,620万円

HARUMI FLAG(晴海フラッグ)のメリット・デメリットは?

 ここで、「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」の特徴をまとめてみよう。

メリットは、価格とすばらしい眺望

(1)価格の安さ

 注目はやはり安さだろう。具体的な価格は前述したとおりだが、周辺価格より2割以上割安だといえる。

(2)80㎡台が中心の広さ

 とにかく広い部屋が多い。都心では3LDKの60㎡台後半がスタンダードになりつつあるが、最多供給面積は85㎡。90㎡を超える広々とした4LDKも多い。

(3)眺望の良さと開放感

 三方を海に囲まれていることから、文句なしの眺望と開放感が味わえる。特に真正面にレインボーブリッジが見える「レインボーブリッジ・ヴュー」の部屋は、湾岸史上最高レベルといえる景色だろう。「SUN VILLAGE」でいうと、A棟とB棟の南西側の部屋だ。

(4)地震や津波などの災害対策
 湾岸エリアは、災害に弱いイメージがあるかもしれないが、実はその逆だ。最近のマンションでは最新の災害対策設備が整っているからである。「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」でもさまざまな対策がとられている。

 まず、高潮や津波に対しては、海側3面に高さ6.5メートルという最大級の防潮堤がつくられる。そして地震に対しては、周辺タワーマンションのように免震構造ではないものの、しっかりとした耐震構造となっている。

 一方、一番力を入れているのは停電時の対策だ。各街区に非常用電源装置を設置。多くは数時間しか持たない非常用電力だが、「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」では、非常時に各街区の共有部(エレベーターや照明など)に1週間程度電力供給が可能となる。また、各住戸には個別の蓄電池を配備している。

デメリットは、駅距離と管理費・修繕積立金の高さ

(1)駅から遠い

 棟によってばらつきはあるが、最寄り駅となる勝どきまで徒歩で平均20分と距離がある。ただ、こうした不便さを解消するため、勝どき駅、新橋、虎ノ門など特定のバス停に絞って運行するBRTという最新バスが走る予定だ。

 新橋まで約10分で到着予定となっているが、朝の通勤時などには相当な混雑が予想される。あくまで交通はバスが中心、ということは覚えておいた方がよさそうだ。

(2)高級タワマンではない
 マンション室内の仕様は、三井不動産レジデンシャルのパークホームズ(三井不動産レジデンシャルのタワーマンション等で使われる上位の仕様)に準ずるクオリティだという説明を受けた。多くの建物は20階未満で、タワーマンションでないことを考えると、総合的な仕様は満足のいくものだった。
 
 ただ、広い敷地に24棟が立ち並ぶ、という団地感は否めない。タワーマンションの高級感を求めて湾岸エリアを、と思っている一定の層は物足りなさを感じるかもしれない。

(3)毎月の負担が重い
 部屋ごとの概算は、価格の欄に記したが、ここで83.84㎡(「SUN VILLAGE」5Bタイプ)の部屋を例に毎月の負担額を見てみよう。

・全体管理費         7,460円
・街区管理費         4,020円
・棟別管理費          13,750円
・全体修繕積立金       840円
・街区修繕積立金       4,440円
・棟別修繕積立金       7,130円
・インターネット使用料    2,200円
・自治会費          100円
・共益費           500円
・テレビ放送サービス基本料  550円

 特に気になるのは、管理費の高さだ。管理費は、街区、全体、棟別があり、合計で25,230円。管理費は、総戸数や何階建てかにより違いはあるが、東京の平均は㎡単価が200円前後のため、㎡単価300円の「SUN VILLAGE」は、負担額が大きいと言える。

 修繕積立金にも、同様に街区、全体、棟別があり、合計で12,410円。修繕積立金も同レベルの新築マンション初年度としては高めの設定だ。他にもインターネット使用料や共益費などさまざまな項目があり、合計は40,990円となる。

(4)抽選になる可能性が高い
 多くの部屋は、抽選になる可能性が高い。眺望の良い部屋は高倍率に、その他ほとんどの部屋も抽選となるだろう。こうした人気から、営業担当者からは資金計画に問題がないか確認される。新規借り入れの際のローン審査や、借り換えに際してはダブルローンを組めるかなど、金融機関の事前審査をすすめられた。

 確実に購入できる人に抽選権を与えたいという気持ちがあるようだが、モデルルーム見学時からこうした話題を出してくるのは異例だと感じた。今後の販売スケジュールについても、何度も確認があった。

「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」が気になる人は、早めにモデルルームの見学予約を

 湾岸特有の解放感のある、中央区アドレスの晴海地区にこの価格帯のマンションが今後できることはまず考えられない。デメリットはあるものの、特にテレワークが中心で毎日通勤の必要性がない人や職場が新橋周辺など近場の人には魅力ある物件と言えるだろう。

 モデルルーム見学の予約は、まず「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」のHPで個人情報を登録をした後、見学日を予約する手順になっているが、予約が取りにくい状態が続いている。HP上に予約可能日がない場合は、頻繁にHPを確認するしかない。予約枠がなくなれば、次の募集期を待つしかない。

 確実に購入したい人は、できるだけ早く資料請求をし、どのあたりの部屋を狙うかを決めておくことをおすすめしたい。

HARUMI FLAG(物件詳細はこちら)
HARUMI FLAG価格7,600万円台~9,700万円台 ※100万円単位(予定)
完成時期-年-月
交通都営大江戸線「勝どき」駅 徒歩16分~21分 【SUN VILLAGE(第一工区)】17~21分【PARK VILLAGE(第一工区)】19~21分【SEA VILLAGE】16~20分
所在地東京都中央区晴海五丁目502番、503番、504番(地番)
間取り2LDK~4LDK
専有面積85.37㎡~107.19㎡(トランクル―ム面積0.48㎡~1.01㎡含む)
物件の特徴総戸数1089戸
  • ■分譲4145戸、約18haの大規模複合開発。東京の新・どまんなか!
  • ■三方海に囲まれた眺望と開放感。毎日感動できる眺め。それがHARUMI FLAGの最大の魅力!
施工【SEA VILLAGE】株式会社長谷工コーポレーション【SUN VILLAGE第一工区】前田建設工業株式会社【PARK VILLAGE第一工区】三井住友建設株式会社
売主■売主・販売提携(代理):三井不動産レジデンシャル株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、野村不動産株式会社、住友不動産株式会社、東急不動産株式会社、東京建物株式会社、大和ハウス工業株式会社 ■売主:住友商事株式会社、NTT都市開発株式会社、日鉄興和不動産株式会社
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↓ここからは2019年5月のレポートです

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