「ブランズシティ本郷台」はさいたま市や千葉市より安い?横浜市内の新築マンションが、3DLK・4700万円台で坪単価220万円台

2023年8月10日公開(2023年8月10日更新)
山下和之:住宅ジャーナリスト

多くの人が住みたいと憧れる横浜市。人気が高い分、価格も高いが、なかには意外にリーズナブルな価格帯で分譲されているマンションもある。総戸数458戸の大規模物件「ブランズシティ本郷台」は、本格的な価格上昇が始まる前から分譲が始まったこともあり、現在の横浜市の価格水準からみれば、かなりの割安感がある。2023年4月、全戸が竣工しているので、新築マンションながらすぐに入居できるなどのメリットもある。(住宅ジャーナリスト・山下和之)

「ブランズシティ本郷台」は神奈川県有数の大規模開発

 東急不動産が積水ハウスとの共同事業として開発してきた「ブランズシティ本郷台」は、「リバーサイドテラス」「ゲートテラス」「フィールドテラス」の3街区・3棟から成り、建物は鉄筋コンクリート造5階建て、総戸数458戸の神奈川県内有数の大型再開発だ。

 総敷地面積は2.3万㎡超で、最寄り駅のJR京浜東北・根岸線の「本郷台」駅からは徒歩7分~9分の立地である。

 東急不動産によると、横浜市内で総敷地面積が2万㎡を超え、最寄り駅から徒歩10分以内の大規模マンションは過去10年間には0.6%しかない。希少性の高いマンションだと言える。

 すでに入居が始まっている「リバーサイドテラス」「ゲートテラス」に続いて、2023年4月には「フィールドテラス」が竣工、引き渡しが始まった。

 全458戸のうち、2023年7月現在およそ8割が契約済みで、残りの2割は即入居可となっている。2020年7月にホームページを開設、2020年10月にモデルルームがオープンし、これまでに約3000件の資料請求があったそうだ。

来場者の2割が契約するほどの人気物件

 「ブランズシティ本郷台」モデルルーム来場者の8割近くは神奈川県在住で、うち横浜市が6割弱と、地元からの人気が高い。年代的には20代後半から30代半ばが中心で、ファミリー世帯ほか、これから出産、子育てを予定しているプレファミリーも多い。

 モデルルーム来場者のうち20%ほどが成約に至っており、実際に物件を見れば、「ぜひここに住みたい」という気持ちになる人たちが多いようだ。

 一般的には来場者のうち成約に至った割合が10%ならそれなりの人気で、15%を超えれば人気物件、反対に10%を切って7〜8%以下だと不人気物件で、販売戦略の見直しが必要といわれている。

 したがって、20%なら、かなりの人気物件といっていいのではないだろうか。

 なぜ、人気なのか、いくつか理由が挙げられるが、何より人気の横浜市内でリーズナブルな価格設定である点をまずは指摘できるのではないだろうか。

「リバーサイドテラス」は4048万円から

 マンションエンジンの調査によると、図表1にあるように横浜市の新築マンションの平均価格は5681万円で、「ブランズシティ本郷台」のある横浜市栄区の平均価格は5734万円になっている。

図表1 横浜市の新築マンションの平均価格(単位:万円)

横浜市の新築マンションの平均価格のグラフ
出典:マンションエンジン 神奈川県横浜市の新築マンション相場

 それに対して、7月中旬販売開始の「リバーサイドテラス」は3LDK(70㎡)が4048万円からとなっており、かなりの割安感がありそう。

 もちろん、住戸の広さなどにもよるので一概に単純比較はできないものの、十分にメリットのある価格水準といえよう。

 

周辺の競合物件に比べても割安感がある

 周知のように、横浜市はもとより、首都圏の新築マンション価格はここ2、3年急速に価格が上昇している。だが、「ブランズシティ本郷台」は2020年から販売が始まっており、急騰前の価格設定になっているため、この価格面でのメリットが発生している。 

 しかも、総戸数が458戸の大規模マンションであるため、販売開始からの期間も長い。現在の相場価格との落差が拡大しているという面もあるのではないだろうか。

 最近分譲されている「本郷台」駅周辺の新築マンションを見ると、三井不動産レジデンシャルの「パークホームズ横浜本郷台リバーサイドヴィラ」は71㎡台が4960万円、84㎡台が6590万円で販売されている。

 このマンションは駅から徒歩3分なので、徒歩7分〜9分の「ブランズシティ本郷台」より近い立地となっているが、それを差し引いても70㎡で4048万円台は割安感があると言える。

「ブランズシティ本郷台」の価格面以外のメリットは?

 しかし、いうまでもなく安かろう、悪かろうではない。価格面のほかにもさまざまなメリットを挙げることができる。

交通の便が良い

 第一は、立地。最寄り駅はJR京浜東北・根岸線の本郷台駅徒歩7分だが、本郷台駅から、JR東海道線など6線を利用できる大船駅まで4分で到着する。

 そして、そこからは横浜駅は25分、品川駅48分、東京駅56分、渋谷駅55分、新宿駅63分と、通勤・通学の足回りに恵まれている。

周辺環境が整っている

 しかも、「本郷台」駅には、徒歩3分圏内にスーパーやドラッグストア、金融機関、各種飲食店などがあり、現地から徒歩4分圏内に小中学校がそろい、周囲は住居専用地域に指定されている。

 生活に必要な施設が一通りそろい、コンパクトシティーとしての便利を享受できる。その上、各街区の緑地率も高く、現地周辺も穏やかな住宅地に囲まれ、市民の森など自然にも恵まれている。

大規模マンションならではの充実した共用施設

 大規模のメリットを活かした共用施設も充実している。

 広い敷地を活かして「BBQ(バーベキュー)ひろば」やキッチンカーを呼べる「イベントひろば」のほか、未就学児の一時預かり所、ライブラリールーム、コミュニティスペース、ランドリールーム、パーティールーム、ゲストルーム、ママキッズルームなどが揃っている。

 共用施設は3棟に分散しているが、どの棟に入居している人も他の棟の施設を利用できるようになっており、住棟間の交流も進みそうだ。

「ブランズシティ本郷台」のデメリットは?

 ただ、少し気になる部分もある。

騒音

 第一は、最寄り駅からの徒歩時間が短いというメリットの裏返しかもしれないが、現地の北側のほど近いところに、JR京浜東北線・根岸線が走っている。本数も多い路線なので、やや電車の音が気になる人がいるかもしれない。

高級感が足りないと思う人も?

 第二には、仕様・設備や共用施設について。価格がリーズナブルな設定になっているため、高級イメージの強いブランズマンションとしては、比較的一般的な仕様となっている感がある。

 とはいえ、大規模であるため共用施設が充実しているのはメリットに違いないが、ランドリールーム、ゲストルーム、キッズルーム、パーティールームなどにあまり関心のない人にとっては、管理費などの負担が重くなるだけになるかもしれない。

完成済みなので即入居できるのもメリット

 新築マンションだが、完成済みなので、契約すれば諸手続き後、即入居できるのも大きなメリットだろう。8月中に契約すれば、子どもたちは新学期から新しい学校に通えるし、住宅ローンを利用する場合には、現在の低い金利を利用できる。

 周知のように、住宅ローンは申し込み時の金利ではなく、完成後に引き渡しを受けた時の金利が適用される。

 未完成の大規模マンションだと引き渡しが1年先、2年先になって、利用できる金利が高くなってしまうリスクがあるが、完成済みの「ブランズシティ本郷台」なら現在の金利で住宅ローンを組むことができ、資金計画を立てやすい。

 しかも、多くの人が利用する住宅ローン減税は入居年次によって段階的に控除額が減少するが、2023年に入居すれば控除額が多くなるのもメリットだ。

 いずれにしても、「ブランズシティ本郷台」は完成済み住戸をモデルルームに設定している。実物を目にしながら、メリット、デメリットあわせて検討してみてはどうだろうか。

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