不動産ビジネスの世界には、外部からは分からない業界の常識が存在する。テレビCMなどで一般知名度が高い企業でも不動産業界ではブラック企業で有名であったり、世間では無名でも不動産業界人なら誰もが知る優良企業であったりすることもある。不動産会社の現役社員や無免許ブローカーまで不動産専門家が参加する不動産業界最大のツイッター集団「全宅ツイ」の書籍『稼げる会社が分かる！不動産就活2.0』をもとに、不動産業界の業界研究をしてみよう。ホワイト業種が分かるランキングなど、就職活動中の人はぜひ参考にしてほしい。
財閥系不動産会社でもこんなに違う
「三井 VS 住友」の会社カラー
テレビCMなどで見かける旧財閥系不動産会社は、どこも同じに見えるもの。しかし、その中身は大きく異なっているようだ。
三井不動産は、売上高は1兆8611億9500万円、総合系不動産では三菱地所と双璧をなすトップ企業。売上高は堂々の業界1位だ。
三井不動産の主力事業は、オフィスビルや商業施設の賃貸事業で、売上高全体の約32％を占めている。賃貸業に関連したビルや商業施設の建物管理・清掃・保守業務であるマネジメント事業も売上高の約20％占めており、約52％が賃貸関連の事業で構成されている。
三井不動産は、東京・日本橋、八重洲、日比谷エリアでの再開発やオフィス事業に強い。これは、旧三井財閥の関連会社が同エリア一帯に集積していたことに由来し、いわば既得権益による地の利が大きな事業基盤になっている。
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一方の住友不動産も旧財閥系で、売上高1兆132億2900万円は総合系不動産第3位に位置している。住友不動産が三井不動産と異なるのは、経常利益率だろう。
住友不動産の経常利益率は約20.2％と、三井不動産の約13.7％と比べて5ポイント以上高い。
住友不動産は、東京都心部を中心としたオフィスビル賃貸業（約37％）に加えて、2018年の新築マンション供給数7377戸（全国1位）やオフィスビルを販売する販売事業（約33％）、リフォーム・リノベーションの自社ブランド「新築そっくりさん」などを展開する完成工事業（約22％）が、利益を上積みしている。「新築そっくりさん」は、そのユーモラスな名称からも一般的な知名度も高い。
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三井不動産がオフィス賃貸に力を入れている一方で、住友不動産は不動産売買やリフォーム・リノベーションなどにも事業を展開、賃料だけではなく売買や工事といった、取引利益が高い事業に強い。
また、従業員の属性も異なっている。三井不動産の平均勤続年数が11.3年に対して、住友不動産は7.5年と、新卒入社だけではなく中途採用の割合も高い。住友不動産の営業力は、財閥系の中でもピカイチだと言われていることからも、経験・実績のある人材を精力的に採用しているようだ。
ただし、従業員平均年間給与を見ると三井不動産1263万4000円に対して、住友不動産661万5084円と、こちらは三井不動産に軍配が上がっている。
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「三井不動産は戦後一貫して不動産業界の売上高1位に君臨し、給与、福利厚生、プロジェクトの規模など、どれをとってもトップクラス。一方の住友不動産は都内に230棟ほどビルを所有し、今もなお造り続けています。ただ、人の入れ替わりが激しい会社でもあります」（全宅ツイのグル氏※Twitterアカウント「emoyino」）
将来性には疑問？
戸建て住宅販売のハウスメーカー
住宅メーカーやハウスメーカーと呼ばれる業界も、一見すると皆同じような企業に見えるかもしれない。
インターネット調査を行うマイボイスコムが2018年に行った「住宅メーカーの認知」調査では、「知っている・聞いたことがある企業」つまり認知度が高かった企業順位は、1位「積水ハウス（74.8％）」、2位「タマホーム（71.5％）」、3位「ミサワホーム（69.3％）」と続いた。
テレビCMでもよく耳にする企業が並んでいる。しかし、積水ハウスとタマホームでは企業規模が10倍以上の差があることを知っているだろうか。
積水ハウスは1960年に積水化学工業から分離して発足した（その後、同・積水化学工業内で、再度住宅部門として設立したブランドが「セキスイハイム」であり、工法や販売方針は2社で異なっている。同じ「セキスイ」の名を持つ2つの大手ハウスメーカーの存在は不動産業界に入った新人あるあるとしておなじみだ）。売上高は2兆1603億円で、戸建て住宅・分譲住宅・賃貸、マンション、リフォームなど、あらゆる事業を展開している。
積水ハウスの2兆円を超える売上高は、住宅・マンション・ゼネコン・住宅設備といった全ての不動産関連業界の中でも、大和ハウス工業の4兆1435億円に次いで2位に位置している（ゼネコントップ「大林組」：2兆396億円、住宅設備トップ「LIXIL」：1兆8326億円）。
一方、タマホームは1998年設立と、わずか20年足らずの企業だ。売上高は1868億円で、積水ハウスの10分の1以下と、高い認知度とは裏腹にかなりの差がある。タマホームは福岡県で工務店として設立し、九州地方を基盤としたハウスメーカーだったが、リーズナブルな住宅を持ち味に、全国に展開した。
ハウスメーカーを格付けするに当たって重要な指針は、事業の将来性だ。
人口減少、空き家増加で市場の長期縮小は避けられない問題になっており、各社住宅事業に頼らない方法を模索している。
タマホームが住宅・不動産事業一本なのに対し、積水ハウスは都市開発事業や国際事業など、ハウスメーカーの枠を超えて収益の多角化や再編にかじを切っている。
「積水ハウスはハウスメーカーの中でも、教育意識が高い。資格取得などのサポートが手厚いのは、さすが大手。転勤が少なく、給料もいい〈インセンティブあり〉のですが、商品の価格はライバル企業よりも高め。売るためには相応の努力が必要です。一方でタマホームは九州から全国区に出てきたメーカーで、リーズナブルな商品を提供しています。その分だけ社員は膨大な業務量があります。創業一族による経営が続いているので、昭和的なところもあり、トップダウンですが若い会社ゆえの比較的柔軟な社風。そして、本社勤務と支社勤務では福利厚生に差があります。もし入社するなら迷わず本社勤務を希望しましょう」（全宅ツイのグル氏）
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知られざる不動産業界のヒエラルキー！
身近な業種ほど階層が低い
（1位）財閥系不動産会社
（2位）不動産ファンド
（3位）大手ビル賃貸業
（4位）信託銀行不動産仲介部門
（5位）外資系不動産サービス
（6位）大手法人向け仲介会社
（7位）電鉄系・独立系デベロッパー
（8位）不動産鑑定士
（9位）戸建販売会社
（10位）オフィスビル仲介
（11位）プロパティ＆ビルマネジメント
（12位）住宅賃貸仲介
（13位）土地有効活用
（14位）地場不動産
（15位）もしもし営業（投資用不動産販売）
（16位）無免許ブローカー
そもそもハウスメーカーなど住宅販売会社は不動産業界でのヒエラルキーでは中クラスだという。最上位は先述した三井不動産や住友不動産など、都心の一等地にオフィスビルなどの不動産を所有する財閥系不動産会社だ。次に投資家から集めた資金で不動産を運営する不動産ファンドが続く。さらに、安定的な収入を得られるオフィスビルを所有する独立系大手ビル賃貸会社、信託銀行不動産仲介部門、外資系不動産サービス、大手法人向け仲介会社、電鉄系・独立系デベロッパー、不動産鑑定士、そしてハウスメーカーを含む戸建販売会社と連なる。
「戸建住宅の販売会社は、売れば売るほど給料は上がり、1000万円を超えることもしばしばあります。ただ、郊外の戸建住宅を買う人は年々減少していますので業界全体の将来の見通しは厳しい。入社後3～5年間キャリアを積んだら他の業種に転職をおすすめしますね」（全宅ツイのグル氏）
テレビCMからは分からない不動産業界の裏事情を知れば、不動産業界への就職活動を行う上で有利になるかもしれない。
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全宅ツイ●数百億円の不動産を取引する不動産ファンドの社員から、ルノアールにたむろする無免許ブローカーまでを会員に擁する、不動産業界最大のツイッター集団。業界の裏事情から社会風刺まで、歯に衣着せぬつぶやきで人気を集めている。
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