金利上昇局面の2026年に勝てる不動産投資術はこの3つ！　40代でFIREした不動産投資家がQ&A解説

2026年は金利上昇や法改正など不動産投資市場にとって大きな転換期となります。激変する環境下で、着実に利益を積み上げるための鉄板の投資手法とは何か。現金派からローン活用派まで、リスクを抑えつつ安定した収益を確保するための具体的な戦略を、不動産投資家アユカワ氏が自身のYouTubeチャンネル「アユカワTV【不動産投資15年以上のノウハウを伝授】」で解説しました。

2026年、鉄板で儲かる不動産投資手法とは？

　皆さん、こんにちは。不動産プロデューサーのアユカワタカヲです。2026年という年は、一言で表現するなら「金利が上がる年」です。昨年の流れを引き継ぎ、今後もさらなる上昇が見込まれるほか、さまざまな法改正も控えています。

　先行き不透明な情勢において、いかにして安定的に収益を上げていくべきか。私が考える、2026年版の「鉄板」と呼べる不動産投資の手法を、皆様から寄せられた質問にお答えする形でお伝えしていきましょう。

Q1：2026年、手堅く利益を出せる物件の種類は？

A：「築古戸建て」の現金購入こそが最大のリスクヘッジ

　私が推奨する1つ目の手法は、やはり現金で購入することです。具体的には、200万～300万円ほどの自己資金を貯め、築古戸建てを現金で買い受ける形ですね。可能であればご自身でDIYを行い、外注する場合でも安価なリフォーム会社で最低限の修繕にとどめて貸し出す。これが2026年も変わらず鉄板の方法だと言えます。

　現在は築古戸建ての人気が非常に高く、仲介会社も増えていますが、不動産実務検定などを活用して知識を蓄え、1円でも安く買う努力を怠らないでください。安く手に入れること自体が、最大のリスクヘッジに他なりません。

　安く買えれば、賃料も相場より低く設定できます。家賃が地域で一番安ければ、入居者はなかなか退去しません。また、戸建ては荷物が増えやすいため、集合住宅に比べて居住期間が長くなる傾向があります。金利の変動に左右されず、数年で投資元本を回収し、その後は安定した家賃収入を享受できる。これが最も堅実な道なのです。

　2つ目の手法として、住宅ローンを活用した「賃貸併用住宅」の建築も挙げられます。建物の50％以上を自宅部分にすることで、低金利の住宅ローンを利用しつつ、残りの部分を賃貸に回して収益を得るやり方です。土地探しや新築のスキルが必要となるため難易度は上がりますが、非常に強力な手法と言えるでしょう。

　3つ目は、アパートローンを利用して首都圏近郊の木造物件を手に入れる、いわゆる王道の投資です。例えばオリックス銀行などを活用し、利回り7～9％程度の物件を狙います。10年前に比べればキャッシュフローは出にくくなっていますが、安定性を重視するなら今でも有効な選択肢です。金利上昇に合わせて少しずつ家賃を改定し、10年程度のスパンで売却益まで視野に入れる。これが今の時代における安牌な戦い方です。

Q2：物件を売却すると、次はより条件の悪い物件しか買えないのでは？

A：資産の「循環」こそがトータルの利益を最大化させる

　確かに、10年前に購入したキャッシュフローの良い物件を手放し、今の市況で買い直せば、表面上の利回りは下がるかもしれません。しかし、ここで考えていただきたいのは10年後の出口戦略です。

　今、キャッシュフローが出ているからといって古い物件を持ち続けたとして、さらに10年後、その物件は高く売れるでしょうか。建物は老朽化し、融資もつきにくくなるため、売却価格は大きく下落するリスクがあります。

　だからこそ、高値で売れる今のうちに利益を確定させ、より立地の良いエリアや築年数の浅い物件へと資産を組み替えるのです。物件を入れ替えていくことで、5年後、10年後の売却時にも利益が出やすい循環を作れます。

　一つの物件に固執するよりも、資産の入れ替えを繰り返して自己資本比率を高めていく方が、トータルでの収益は確実に大きくなります。まずはご自身の物件がいくらで売れるのか、査定を出して現状を把握することから始めてみてください。

Q3：自己資金を貯める間、株や暗号資産で運用するのはどうか？

A：投資チャンスを逃さないための「現金」の重要性

　結論から申し上げますと、全額をそれらに投じるのはおすすめしません。ポートフォリオの一部として株を持つのは良いですが、不動産投資の頭金として使う予定のお金は、いつでも使える「現金」で持っておくべきです。

　なぜなら、株式市場には波があるからです。理想的な物件が見付かり、今すぐ自己資金が必要だというタイミングで株価が暴落していたらどうでしょうか。損を承知で換金せざるを得なくなり、それは大きなリスクとなります。もし不動産バブルが崩壊して絶好の買い場が訪れたとしても、その時は株式市場も冷え込んでいる可能性が高いでしょう。

　また、暗号資産に関しては、私は非常に否定的です。私自身、過去に暗号資産で多額の損失を出した苦い経験があるからという理由もありますが、それ以上に、日本の銀行の多くは依然として暗号資産を正当な資産として評価してくれません。「明日には円に替えられる」と主張しても、融資審査においては評価ゼロと見なされるケースが多々あります。

　2026年も変化の激しい年になりますが、背伸びをせず、着実に一つひとつの物件を積み上げていくことが成功への近道です。