土地の売却[2021年]

2021年5月18日公開(2021年5月18日更新)
竹内英二

土地を売却するなら、少しでも高く売りたいものだ。そのためには、土地の価格がどのようにして計算されているのか、相場の調べ方や売却価格の査定方法などを知っておくことが重要。そこでこの記事では、土地売却価格を高くする5つのコツについて解説する。相続した土地などの不動産はいくらで売れるのか、不動産評価額や資産価値を算出してから売却したいと考えている人も、ぜひ参考にしてほしい。

土地売却の流れ

 まずは、土地売却の流れを解説しよう。土地の売却では、主に下図のように①測量から⑨の確定申告までとなる。

①測量
 土地の売り主には境界明示の義務があるため、境界が確定していない土地は、境界を確定するための測量が必要である。境界の測量の相談先は、土地家屋調査士が在籍する測量会社となる。

②土地の査定
 土地の売却の際、適正な売り出し価格を決定するために査定を行うのが一般的。査定は不動産仲介会社が無料で対応してくれる。一括査定サイトを使うと、査定依頼の手間が大幅に省けるため便利である。

③媒介契約の締結
 仲介を依頼する不動産仲介会社が決まれば、媒介契約を締結していく。媒介契約とは、実際に土地を売却してもらう不動産仲介会社との間で結ぶ仲介の契約のことを指す。

④販売活動の開始
 不動産仲介会社に土地の売却を依頼すれば、すぐにでも販売活動が開始される。土地の標準的な販売期間は、概ね3カ月程度である。

⑤契約条件の交渉
 一般的に土地の購入希望者が見つかった場合、引き渡しの条件など、細かい契約条件の交渉が行われる。土地の売却では、確定測量図を用意することが引き渡しの条件とされることが多い。

⑥売買契約の締結
 買い主が決まると売買契約が締結される。売買契約から土地の引き渡しまでは、およそ1~2ヶ月程度の期間を空けることが一般的となっている。通常、売買契約時点で買い主から手付金を受領する場合がほとんどである。

⑦境界の明示
 売り主は、買い主に対して境界を明示する義務がある。境界明示は、引き渡しの直前に行われることが一般的だ。

⑧引き渡し(残金決済)
 買い主より、手付金を除いた残金が引き渡される。売り主は、登記に必要な書類などを買い主へ引き渡すことで、土地売却が完了する。

⑨確定申告
 土地売却で確定申告が必要となる人は、売却した翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告を行う。確定申告が必要な人は、「税金が発生する人」または「節税のための特例を利用する人」である。

 以上の流れを踏まえて、土地売却をできるだけスムーズに行っていきたい。売却の流れが把握できたら、次に売却する土地の相場を知っておこう。

相場の調べ方は?

 土地相場は、国土交通省が開示している土地総合情報システムで調べることができる。この土地総合情報システムを利用して、時期、種類、地域ごとに不動産取引価格情報を検索してみよう。

 土地の「種類」を宅地、中古マンション等、農地、耕地から選ぶ。そして売却する土地の地域を絞り込んでいくと、該当地域における取引事例一覧が出てくる。

土地総合情報システム

 土地総合情報システムは、実際に土地を売買した人に対し、国土交通省が実施したアンケート調査の結果をもとにしたデータベースだ。他にも、資産評価システム研究センターが運営している全国地価マップが有名だ。

 これら2つの検索システムを利用するメリットは、不動産の相場価格を知るだけでなく、過去数年分のデータを見ることができる点だ。住宅地の土地であればいくらで売れそうか、売値が下降傾向か上昇傾向かなんとなく不動産相場がわかってくるため、業者と交渉する際に活用してみてほしい。

 また、市町村から郵送されてくる「固定資産税納税通知書」も、土地価格を知る目安となる。添付の「課税明細書」に記載されている「固定資産税評価額」を参考にしよう。市町村によっては、土地の「価格」あるいは「評価額」となっている場合もある。その欄に記載されている額の7割程度が土地の相場と見なすことができる。

【関連記事はこちら】>>土地の売却相場の調べ方とは? 「実際の価格」と「相場」にズレが生じる原因も解説!

土地売却価格の査定方法

 この章では、土地売却価格の査定方法について解説する。不動産会社がどのように土地売却価格を算出しているのかを知る手がかりにしていただきたい。

1.規範性の高い取引事例を集める

 土地の査定では、不動産会社は最初に規範性の高い取引事例を集めることから始めている。「規範性の高い取引事例」とは、わかりやすく言うと「できるだけよく似た売却事例」のことだ。

 土地は一つとして同じものがないため、適正な土地価格を査定するには、目安となる「最近売れたよく似た土地」の事例をできる限り集めて対象地の土地価格を査定していくことになる。

 よく似た事例とは、具体的には以下のようなポイントを合わせていくことだ。

【規範性の高い取引事例】

・同じ道路に面した取引事例
・できるだけ直近の取引事例(過去1年以内の物)
・同じ利用用途が想定される土地(店舗用地なら店舗として利用されていた土地etc)
・広さが似ている土地
・公法上の規制が同じ土地(土地の利用規制が同程度の土地)

 目安として似たような土地の事例を集め、それらの土地が例えば坪100万円前後で売れているとすれば、まずは坪100万円という標準的なベースをおさえることになる。

2.土地の個性で価格を調整する

 規範性の高い取引事例によって、例えば坪100万円というベースができたら、不動産会社は次に土地の個性に応じて価格の調整を行っている。

 事例の土地よりも、駅に近かったり、騒音がひどかったり、形状が悪かったり等の条件があれば、それらを相場に加味して価格を決定していくのだ。

土地の個性で価格を調整する

 例えば、売却する対象地が取引事例と比べて、駅から近く、形状も良く、近隣の状況も優れているような条件であれば、売値はベースの坪100万円よりも少し高くなるはずだ。

 物件の個性を反映した結果、坪110万円くらいが売値として妥当と判断されれば、査定価格は坪110万円で決まることになる。

 なお、収集する取引事例や物件の個性をどのように反映するかは、不動産会社によって少しずつ異なる。そのため、不動産会社が変わると土地の査定価格も異なるのが通常だ。

【関連記事はこちら】
>>土地売却査定の依頼方法を解説! 必要書類など査定時に準備すべきポイントとは
>>土地(住宅地)の価格査定でプロも信頼する査定方法、「住宅地価格査定マニュアル」を徹底解説!住宅地を高額で売却するためのヒントを学ぼう!

土地売却価格を高くする5つのコツ

 不動産を売却するときは買い手や仲介業者の心理を理解して対策を取ることが大切だ。この章では土地売却価格を高くする5つのコツについて解説していこう。

1.一般媒介で売却する

 不動産を売却する場合、売り手が個人で買い手を見つけるのは難しい。そこで土地を高く売るためには、不動産仲介会社と一般媒介契約を結んで売却するという方法が効果的だ。

 媒介契約とは、不動産仲介会社に仲介を依頼するときに締結する契約のことである。不動産売却時に結ぶ媒介契約の種類には、一般媒介契約と専属専任媒介契約、専任媒介契約の3種類が存在する。

 一般媒介契約は複数の不動産仲介会社に同時に仲介を依頼しても良い契約となっている。それに対して、専属専任媒介契約と専任媒介契約(以下、「専任媒介等」と略)は、仲介を1社の不動産仲介会社だけにしか依頼できない契約だ。

一般媒介で売却する

 不動産仲介会社に支払う仲介手数料は成功報酬であるため、仲介手数料の支払先は売却を決めてくれた1社の不動産仲介会社に対してのみということになる。

 そのため、一般媒介で複数の不動産仲介会社に依頼しても、専任媒介などで1社の不動産仲介会社に依頼しても売り主が負担する仲介手数料は同じなのだ。

 仲介手数料は成功報酬であることから、不動産仲介会社は一般媒介で依頼されると他社よりも早く良い条件の買い主を一生懸命見つけてくるようになる。

 したがって、土地を早く高く売るなら、専任媒介等よりも一般媒介契約を不動産会社と結ぶ方が適している。

 一般媒介で売却を依頼するには、不動産一括査定サイトの利用をおすすめしたい。不動産一括査定サイトは、一般媒介と非常に相性の良いサービスとなっている。

 不動産一括査定サイトを利用すると、おおむね最大6社程度の不動産会社に無料で査定を依頼することができる。不動産一括査定サイトを使えば、複数の不動産仲介会社を探す手間も省けるし、依頼の手間も省ける。

 簡単に複数の不動産仲介会社へ一斉に声をかけることができ、そのまま全社に一般媒介で依頼してしまえば、スムーズに売却を進めることができるのだ。

【関連記事はこちら】>>不動産一括査定サイト&査定業者25社で比較! メリット・デメリット、掲載不動産会社、不動産の種類で評価しよう

2.境界を確定しておく

 土地を高く売るには境界を確定しておくことが必要となる。逆に境界が未確定の土地を、好んで購入したがる人は少ない。そのため購入希望者が減り、土地の売却価格が相場より安くなってしまう。そのため、少なくとも市場価格で売却するには境界は確定しておきたい。

 境界には、道路の境界を表す「官民境界」と、隣地との境界を表す「民民境界」の2種類がある。高く売却するには、官民境界も民民境界もいずれも確定しておくことがポイントだ。

 確定測量図がある場合、それは全ての境界が確定していることを意味している。既に確定測量図を持っている場合には、そのまま売却活動を進めてもらって構わない。

 一方で、確定測量図がない場合は、どこかの境界が未確定となっている可能性がある。土地の売買では、購入者から「引き渡しまでに確定測量図を揃えること」を条件とされることが多い。そのため、できれば確定測量図は売却活動のスタート時点で用意しておきたい。

 確定測量図の作成費用は、50万~80万円程度である。金額は隣地所有者が多いほど高くなる。

 境界確定の中で、特に官民境界に関しては確定に時間がかかってしまう。官民境界を確定するには、道路の反対側の地権者の合意も得る必要があるからだ。

 場合によっては、官民境界の確定に半年から1年程度かかることもある。確定測量図がない場合には早めに作成を依頼することをおすすめする。

【関連記事はこちら】>>土地の売却時に起こる「境界問題」とは? 隣家との間に塀があっても、油断は禁物!

3.越境は是正しておく

 境界を確定することで、次に越境の問題が生じることがある。土地を高く売却するには、簡単な越境ならできるだけ越境は是正しておくことがポイントだ。

 簡単な越境とは、例えば隣地の樹木の枝が飛び出ているなどの越境が該当する。枝の越境程度であれば、隣地所有者と協議して売却までに解消しておくのが良いだろう。

 一方で、越境にはコンクリート擁壁のような簡単には是正できない越境も存在する。簡単に是正できない越境は、隣地所有者との間で「越境の覚書」を締結しておくことが適切な対応だ。

 越境の覚書とは、境界上の越境物について、「越境物の所有権」や「是正方法」を隣地所有者との間で確認しあった書面である。越境の覚書も測量会社に依頼すると、確定測量図の作成と同時に作ってくれる。

 仮に越境物があったとしても、越境の覚書があれば買い主は安心して購入することができる。越境の覚書も、広い意味で「越境の是正」の取り組みの一つである。

4.古家や地中障害物は撤去しておく

 土地を高く売るのであれば、古家や地中障害物は撤去しておくことが必要だ。

 例えば相続した土地・建物を売却したい場合、古家を壊さなくても売れる場合もあるが、壊して更地にした方が高く売れる。一戸建てで古家が残っている場合の土地価格は、理論上は、土地価格から取り壊し費用を控除した金額となる。

 しかしながら、実際には購入後に自分で建物を取り壊す買い主は少ないのが現状だ。築年数の経過した資産価値のない古家が残っていると購入希望者が減る傾向にある。

 そのため古家付きの土地価格は、相場より大幅に安くなってしまう。古家の取り壊し費用は、木造戸建住宅であれば150万~200万円程度である。

【関連記事はこちら】>>「再建築が出来ない一戸建て」は売却できるの? 相場はどう考えればいいの?

 また、土地の下にコンクリートガラ等の地中障害物が埋まっている物件は、撤去することが必要だ。不動産の売却では後からのトラブルを避けるため、見えない部分にも気を配る必要がある。地中障害物は買い主にとっては物量が目に見えないため、撤去費用がどれくらいかかるのか分からない不安材料となってしまう。

 売り主から「地中障害物があるかもしれない」と告げられれば、購入希望者が一気に減ってしまうため、不動産価格は相場より大幅に安くなってしまうのだ。よって、地中障害物があるとわかっている場合には、あらかじめ撤去しておくことをおすすめしたい。地中障害物撤去費用は、1トンあたり2万~3万円程度である。

5.駐車場のアスファルト舗装は撤去しておく

 売却する土地が駐車場になっている場合、基本的にはそのまま売却することもできる。

 しかしながら、購入後すぐにその土地を使いたい人にとっては、駐車場契約を解約しなければならないため、駐車場を続けている状態では少し売りにくくなることは事実だ。

 スムーズに高く売るには、駐車場契約は解約しておいた方が不動産仲介会社は売却しやすい。その際、駐車場のアスファルト舗装も撤去しておくことが望ましい。

 アスファルト舗装の撤去費用相場は、1平米あたり1,000~1,500円程度である。アスファルト舗装も撤去されていれば、買い主は購入後すぐに土地を自由に利用できる。そのため購入希望者が増え、土地を高い価格で売却できるようになる。

 ここで解説した土地売却価格を高くする5つのコツは、売却にかかる期間の短縮にもつながるため、ぜひ参考にしていただきたい。

土地売却価格はタイミングによって変わる!

 土地の売却価格は、売却するタイミングによっても異なる。以下に、公益財団法人東日本不動産流通機構(通称:東日本REINS)が公表している、首都圏における過去10年間の土地単価の推移を示す。

公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2019年)

出典:公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2019年)

 東日本REINSの発表によると、ここ数年好景気が続いていたことから、土地の単価は上昇傾向にある。このことから、不動産の相場と景気は密接に関連していることがわかる。

 土地だけでなく、戸建てやマンションなど不動産は総じて景気の良い時期に売った方が高く売れる。そのため、不動産にはつきものの売りどきを逃さずにタイミングよく売却したいところである。

 今すぐには手持ちの不動産を売却しない人も、土地価格の推移をしっかりと観察して、売却のタイミングを見極めることが大切だ。

 また、年度替わりに間に合うよう、1月、2月に不動産の売買が活発になる傾向がある。2月に土地の売却を目指すなら、12月までには売却に向けた準備が完了しているのが望ましい。その際、先に解説した土地売却価格を高くする5つのコツを参考にするとよいだろう。

まとめ

 以上、土地の売却価格について解説してきた。

・土地相場は土地総合情報システムや全国地価マップを使って調べることができる。

・土地売却価格の査定方法は、不動産仲介会社が規範性の高い取引事例を集め、その後、土地の個性で価格を調整した上で決定している。

・土地売却価格を高くするには、以下の5つのコツがある。

  • 1、一般媒介で売却する
  • 2、境界を確定しておく
  • 3、越境は是正しておく
  • 4、古家や地中障害物は撤去しておく
  • 5、駐車場のアスファルト舗装は撤去しておく

 大切な土地を少しでも高く売るために、参考にしていただけると幸いです。

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