販売時から5000万円以上値上がりも!? 2026年引き渡しの都心6区新築マンション「含み益」を徹底予測！

東京都心6区の新築マンション（2026年竣工予定）は、引き渡しまでにどのくらい値上がりするのか？YouTubeチャンネル「たかちゃん不動産」で引き渡し時の価格（含み益）を予測しました。ある物件は、5000万円以上値上がりする可能性があると解説しています。

都心の新築マンションは、販売～引き渡しの間に価格がどんどん上がっている

　今回は、2026年に竣工・引き渡しを予定している新築マンション（東京・都心6区）に焦点を当て、今後の価格予想についてお話ししていきたいと思います。

　昨今の都心の不動産市場では、販売開始時の価格と、実際に建物が完成して引き渡しを受ける時の市場価格の間に驚くほどの差が生じています。販売から竣工までには通常2〜3年の月日が流れますが、この数年の価格上昇スピードは凄まじく、「買った瞬間に含み益が出ている」という状況も珍しくありません。

　それでは、2026年から2027年初頭にかけて竣工する注目物件を中心に、私なりの分析をまじえて解説していきます。

港区：「リビオタワー品川」に合わせて周辺相場が高騰

　港区には、2026年5月竣工、10月引き渡し予定の「リビオタワー品川」があります。第1期1次販売時の坪単価は約750万円でしたが、直近では坪1100万円ほどまで上昇しています。初期に当選された方は、まさに勝ち確と言える状況でしょう。

　これに合わせて、周辺の中古マンションも値上がりしています。販売開始当初は、近隣相場が坪400〜500万円台でしたが、現在は向かいの「パークタワー品川ベイワード」が坪700〜750万円で取引され、品川駅直結の「品川Vタワー」は坪900〜1000万円まで上昇。品川エリアは、この1年で相場が一気に上がりました。

 「リビオタワー品川」の引き渡しが行われる約1年後には、現在の坪1100万円からさらに1割ほどアップした坪1250万円ラインまで到達するのではないかと予測しています。

渋谷区：2026年竣工はなし。2025年竣工「プラウドタワー渋谷」は思ったより価格が伸びていない

　渋谷エリアに関しては、2026年～2027年に竣工する開発物件が意外にもなく、2028年以降の完成に向けたプロジェクトが動いている段階です。

　直近の事例として、2025年に竣工・引き渡し済みの「プラウドタワー渋谷」を見ると、坪2000万円くらい付くと予想していましたが、想定より価格が上がっておらず、1LDKで坪1400〜1500万円のラインとなっています。

　個人的にはもっとポテンシャルがあると感じていますが、現状はまだ探っている状態と言えるでしょう。今後、2LDKや3LDKの部屋が市場に出てくることで、ぐっと相場が上がっていくのではないかと思っています。

新宿区：「パークシティ高田馬場」竣工前で2億円以上の成約事例あり

　新宿区では、2026年4月に「パークシティ高田馬場」が竣工します。3LDK（70〜80㎡）で最終1億8000万円まで上がり、引き渡し前の中古取引ですでに2億3500万円での成約事例が出ています。

 「パークシティ」シリーズは、値上がりしやすいマンションの代表格とも言えるブランドですが、この物件も例に漏れません。また、高田馬場エリアは、大規模マンションの供給が少ないこともあって、325戸と大規模の「パークシティ高田馬場」に注目が集まったといえます。

千代田区：「パークコート ザ 三番町ハウス」5000万円は値上がりする？

　千代田区は、2026年4月に「パークコート ザ 三番町ハウス」が竣工予定です。 新築販売時は、2LDKで約2億円、3LDKで約2億4000万円といった価格帯でした。

　しかし、パークコートブランドで三番町という立地なら、3LDKで3億円を軽く超えていてもおかしくありません。2億円台は今となっては安く感じます。引き渡し時には、新築販売時から5000〜6000万円ほど上昇している可能性があると見ています。

文京区：「リビオシティ文京小石川」定期借地権が価格上昇のネックになるか

　文京区で注目すべきは、2027年2月竣工の「リビオシティ文京小石川」です。現在も販売中のこの物件は、定期借地権付きマンションであることを考慮する必要があります。

　過去の事例を見ても、定期借地権のマンションは、所有権ほどの上昇幅は見込めない傾向があります。そのため、販売価格からの伸びは「横ばい、もしくは微増」といった落ち着いた動きになるのではないかと推測しています。

 「リビオシティ文京小石川」は、ファミリー向けの3LDKは強いと思いますが、1LDKタイプは、駅から徒歩10分ほどの立地にあることもあり少し苦戦するかもしれません。

中央区：「晴海フラッグT棟」「グランドシティタワー月島」の動向

　中央区でまず注目したいのが、2025年引き渡し済みの「晴海フラッグT棟（SKY DUO）」です。

　現在、売りに出ている部屋が一気に増えました。先に竣工した晴海フラッグ板状でも同じ現象が起き、3～4カ月で需要が供給を飲みこみ、ほぼ売れたと記憶しているので、今回も売れていくとは思います。

　ただ、当時と比べるとやはり価格が高いので売れるまでにもう少し時間がかかるかもしれません。T棟は、新築価格より2倍くらい上がった価格で販売されています。当時の新築価格がいかに安かったかということですね。

　また、月島エリアでは「グランドシティタワー月島」が2026年12月に竣工予定です。1LDKから3LDKで1億6000万円〜3億6000万円という比較的強気の価格設定で販売されています。

　この物件が「いつ完売するか」が重要で、市場に影響を及ぼしていきます。また近隣に「セントラルガーデン月島 ザ タワー」の竣工が控えており、こちらの方が坪単価が安いという話なので、価格が上がるのかどうかまだ何とも言えない状況です。住宅ローンの借入上限が今後伸びていくような動きがあれば、上がる可能性はあるでしょう。

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