湾岸マンションが、この1年で20％近く値上がりしたのはなぜ？　湾岸タワマン専門家が金利上昇でも不動産価格が下がらない強さの理由を解説！

一般的に金利が上がれば不動産価格は下がると言われているため、「金利が上がるなら今はマンションを買わない方がいいのか？」と購入を迷っている人も多いかもしれません。しかし、湾岸エリアのタワーマンションは、金利上昇局面でも1年前と比べて20％弱価格が上がっている事実があります。湾岸マンション専門家で売買仲介に従事するふじふじ太氏が、YouTube「【公式】ふじふじ太の湾岸マンションチャンネル」で、価格上昇の実態について解説しました。

「金利上昇＝不動産価格下落」のロジック

　有識者の動画やコメントでは「金利が上がって価格が暴落するから、マンションは買わない方がいい」といった意見が散見されます。不動産取引の環境も、トランプ大統領の関税問題に加えて、外国人の土地取得規制、転売禁止といった自由取引を一部制限する法案が検討されているなど、市況的にはやや向かい風が強くなっていると感じています。

　こうした状況下で、現場の営業として肌で感じるのは、「今買うのが怖い」「買っていいのか不安だ」という相談が去年よりもかなり増えているということです。

　そもそも、なぜ「金利が上がると不動産価格が下がる」と言われるのでしょうか。これには主に2つのロジックがあります。

1. 住宅ローン審査金利の上昇による借り入れ額の減少

　金利が上がると、住宅ローンの審査金利も上昇するため、借り入れ可能額が減少します。例えば、住宅ローンの年収倍率平均が7倍だった場合、年収700万円の人はこれまでなら約5,000万円借りられていましたが、金利が上がると4,500万円などに減ってしまいます。ローンの借り入れが追いつかなくなると、物件が売れなくなり、その結果として価格が下がるというのが1つ目のロジックです。

2. 月々の支払い増加による投げ売り（需給バランスの崩れ）

　金利が上がると、月々の支払い額も上がります（5年ルールや125%ルールといったものもありますが）。支払いが増えることへの不安から、将来的な金利上昇を見越して「早く売りたい」と考える人が多くなり、市場の供給量が一気に増えて需給バランスが崩れ、価格が下がるというロジックです。

　これらのロジックに加え、金利上昇で日経平均株価の下落を招き景気が冷え込むと、マインド的に「今はマンションを買う時ではない」という心理になり、購入者が減るという側面もあります。

なぜ湾岸エリアのマンション価格は、上がっているのか？

　このロジックに基づけば、価格は下がるはずです。実際、2024年8月にマイナス金利が解除された際、一時的に日経平均株価は下がりました。当時は「暴落だ」「もうダメだ」という報道もありました。

　しかし、その時点から約1年が経過した現在、湾岸エリアのタワーマンション価格は20%弱ほど上昇しており、価格は全く下がっていません。湾岸エリア以外では、理論の通り実際に下がっているエリアもあるのですが、都心・湾岸エリアにおいては価格が上がっているため、金利の上げ下げによる影響は非常に限定的であるという仮説が成り立ちます。

　金利が上がっても湾岸エリアのマンション価格が下がらないのは、いくつかの特殊な要因が絡み合っているためです。

1. 購入者層のバリエーションの多さ

　金利が上がって困るのは、主に住宅ローンを利用する方々です。一方で、湾岸エリアには、キャッシュ（現金）で購入する方、投資家、海外の方など、金利の上げ下げをさほど気にしない購入者層のバリエーションがとても豊富です。購入時に住宅ローンを使う方ばかりではないことが、湾岸エリアの価格を下支えするポイントとなっています。

　ただし、ここで誤解してはいけないのは、「湾岸エリアは投資家や海外の方ばかりが買っている」というわけではないということです。実際には2〜3割程度であり、残りの約7割は日本人が住宅ローンを利用して購入しています。

2. 借り入れ額が減ることへの危機感

　現場で営業していると分かるのですが、湾岸エリアの購入検討者は、一般的なロジックとは異なります。彼らは「金利が上がるからこそ、今すぐ買いたい」と考えているのです。

　一般的な感覚では、支払い額が上がるのに、なぜ今買うのか、となるでしょう。しかし、彼らはこのように考えています。

　金利が上がるということは、借り入れ可能額が減る。もし不動産価格が下がってくれれば問題ないが、湾岸エリアは価格が上がっている。時間経過とともにさらに価格は上がり、自分の借り入れ可能額は減るため、どんどん買えなくなっていく。

　つまり、 「今が一番良い条件で買えるチャンスである」と考えて動いているのです。

3. 低金利のうちに残債を減らしたい

　もう一つの動機として、「なるべく低金利のうちに、早めに残債を減らしたい」という思いがあります。

　住宅ローン（35年ローンなど）の金利は、実は最初の10年間で、総金利の半分を払ってしまう仕組みになっています。そのため、残債が多い借入当初に低金利であるということが非常に重要なのです。

　今後金利が上がるのであれば、「今が一番低い金利の時期だ」と捉え、今のうちに早く買って残債を減らそうと考えるのですね。

　また、インフレで賃料が上がっていることも、早めに購入しようという動機のひとつになっています。賃料もローン支払額もどちらも上がっているなら、住宅ローンで購入を選んだ方が合理的だというマインドが需要を後押ししています。

湾岸エリアの住宅ローンが変動金利一択のワケ

　湾岸エリアで購入される方のほとんどは、固定金利よりも変動金利を選択します。変動一択と言っていいでしょう。先述したように、残債が多い借り入れ当初に、わざわざ固定の高い金利で借り入れをするメリットがないためです。

　また、5〜10年程度で売却を考える方が多く、35年の固定金利の必要性を感じないこともあるでしょう。

　住宅ローンのリスクのひとつは、フルローンで組んでしまうと、金利が上がった際に月々の支払いが厳しくなる可能性があることです。借りる前にキャッシュアウトしないか不安に感じられる方もいます。一方で、「仕事を頑張って、年収を上げるから大丈夫です」という強い自信を持って購入を決断する方もいます。

　ここは、ご本人がリスクを負えるか負えないか次第ですが、目安としては、年収の7倍から8倍程度の借り入れであれば、手堅い範囲です。無理して年収の10～11倍まで組む必要はないでしょう。

追加利上げ以降、銀行の融資が厳しくなっている

　2024年8月にマイナス金利が解除されて、政策金利が0.5％まで上がり、それに伴って変動金利も0.8～0.9％くらいまで上がってきています。こうした状況の中、銀行の融資姿勢が厳しくなっていると感じます。特に高価格帯のマンションは、今までなら審査が通っていたのに通らないケースも増えてきました。

　さらに金利が上がり、転売規制などが始まれば、銀行側も融資しづらくなる可能性があるため、今借りられるうちに借りるのが得策だと思います。

　日本の場合は、コストプッシュインフレという複雑な側面もありますが、金利が上がることは、基本的に経済が好調である証拠だとも言えます。マンションの購入、特に湾岸マンションを検討している方は、暴落を願うよりも、勇気を持って踏み込んで欲しいと思います。

【関連記事】>>投資家が選ぶ豊州のタワーマンションランキング TOP9！もっとも資産価値が高いのは？

【関連記事】>>投資家が選ぶ有明エリアのタワーマンションランキング TOP8！もっとも資産価値が高いのは？