新築アパート投資で資金ショート続出!?　初心者が陥る5つの落とし穴と、最初に狙うべき物件をベテラン不動産投資家が解説！

不動産投資の中でも新築アパートは、初心者にとって楽でやりやすのか。そんなことはない、と不動産投資家のアユカワ氏は言います。初心者が陥りがちな新築アパート投資の5つの落とし穴と、最初に購入すべき物件について、15年超の不動産投資経験をもとに解説します。（YouTubeチャンネル「アユカワTV【不動産投資歴15年以上のノウハウを伝授」より）

なぜ新築アパートが増えている？業界のカラクリを解説

 「今は新築しか買えないから」という理由で、安易に新築アパート投資を考えていないでしょうか。これは危険信号です。新築アパート投資は、一見楽そうに見えますが、投資対象としては危うい側面もあるのです。そこで、初心者が陥りがちな新築アパート投資の落とし穴について5つ解説していきます。

　最初に、なぜ今、新築アパートが増えているのかを見ていきましょう。背景には不動産業界の構造的なカラクリがあります。

　中古RCや築古アパートは、価格が高騰しており、在庫もなくなっています。そんな中、売る物件がなくなった不動産会社は、利益を出すために初心者向けに新築アパートを企画して売るようになりました。新築アパートなら初心者でも融資が下りやすいため、より売りやすい側面もあります。新築アパート投資は、初心者向けに「作られた市場」ともいえるのです。

新築アパート投資で注意すべき落とし穴5選

　では、初心者が新築アパート投資で陥りがちな落とし穴とは何なのか。一つずつ解説します。購入する前にどんな注意点があるのか抑えておきましょう。

①建築コストの高騰と利益圧迫

　1つ目は、建築コストが高騰し、利益を圧迫している点です。この10年で新築アパートの建築資材や人件費が高騰し、物件価格が上昇したため、利回りは大きく下がっています。たとえば、私が新築物件を手掛けた大阪では、5年前は利回り7%以上ありました。今は6.6%あれば良い方です。

②将来の家賃下落リスク

　次に、将来的に家賃が下落するリスクが挙げられます。新築時には新築プレミアムといって高い家賃を設定できますが、築年数が経つと、家賃は大きく下がる可能性があります。10年後、20年後に何%下がるかを前提に、長期的な収支シミュレーションをして判断する必要があります。

③資金繰り、運転資金の「つなぎ」負担

　新築の場合、土地の購入から建物の引き渡しまで費用を数回に分けて払います。もちろんその間は、家賃収入はありません。また、引き渡し直後に満室というケースもまれです。私が手がけた埼玉の新築物件では、引き渡し時に空室が一室のみでした（これはすごく優秀です）が、大阪の物件では引き渡しから満室になるまで半年かかりました。

　新築だとローン返済や支出が重なる期間が長く、満室になるまで資金がショートするリスクがあります。資金面で余裕がないと厳しくなる点に注意です。

④施工品質・管理パートナー選びの失敗

　４つ目は、施工品質についてです。利回りを高くするために、建築コストを抑えた業者を選ぶと、品質が良くないため、メンテナンスのコストが想定以上にかってしまうケースがあります。

　ここ数年で起こった、新築アパートのトラブルのようなことが実際に起きかねません。業者選びの失敗は、あとからでは取り返しがつかないので慎重に選ぶ必要があります。

⑤立地・需要のミスマッチ

　立地条件に問題ないのか、賃貸需要が続くのか、見通しが甘いまま建てられる新築アパートがあります。価格的に安くても、こうした物件だと、空室リスクや競争激化、売却時の価格が下がる可能性があります。「安いから買う」のは危険です。新築というだけで人が集まるわけではないことを頭に入れておかなければなりません。

　このように新築アパートのリスクばかりを話すと、私が新築アパートに否定的と捉えられるかもしれませんが、そうではありません。その点については次の章でお伝えします。

初心者が手を出すなら、まずこの物件を選ぶべし

　では、初心者はどんな物件から始めるべきか。私がおすすめするのは次の3つのパターンです。

①現金で買える築古戸建て

　現金で買える築古の戸建てなら、融資に依存しないぶんリスクを軽減できます。100万円台から数百万円で購入が可能で、探せば安い物件を見つけられるでしょう。

　DIYでの修繕や客付け、管理などを自分でやりながら、賃貸経営のスキルを身に付けられるのもメリットです。築古戸建てで培った経験を糧に一棟アパートにステップアップすることもできます。

②地方の高利回りな中古物件

　2つ目は、地方の高利回りな中古物件です。ただし、築古戸建てよりも不動産投資の知識が必要になるので、最初にしっかり学んでおくことが大事です。

　地方で賃貸需要があるエリアを見定めて、物件を探していきます。そこで購入した物件のキャッシュフローをコツコツと内部留保し、次のステップとして首都圏の物件に進んでいくというやり方です。

③新築アパート（条件あり）

　3つ目は、新築アパートです。ただし、前述した5つのリスクをクリアしている物件に限られます。優良な新築物件は、初心者にとっても非常に良い投資になります。

　利回りが低くなく、品質も問題ないこと。そして今後、家賃の下落を抑えられるエリアであること。新築時の家賃を維持するには、ローケーションの良さは必須です。駅近だったり、周辺に工場や大学があるなど賃貸需要が常にある場所を選びましょう。

　また、現在自己資金に余裕があるかも重要です。満室までに半年かかっても手元の資金がしっかりあるか。そして、信頼できるパートナー（販売会社、施工会社）を選んで下さい。

　こうした条件をクリアすれば、新築アパート投資は初心者にとってやりやすいものになります。私自身もさまざまな物件を経験して、今は新築物件の所有数が増えています。

身の丈に合った物件からスタートする

　不動産投資で大事なのは、身の丈に合った物件からスタートして、徐々にステージを上げていくことです。自分の知識や実力、資金力を超えた物件に手を出すことは危険です。まず正しい知識を身につけ、今の自分がどのレベルにいるかを冷静に把握しましょう。

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