不動産クラウドファンディングとは？ 仕組みやメリット・デメリット、注意点を徹底解説！

2017年の「不動産特定共同事業法」の改正により、事業者の参入障壁が低くなった不動産クラウドファンディング。近年急激に事業者数が増加しており、その存在は身近なものになった。とはいえ、不動産クラウドファンディングについてまだまだ聞き慣れないことが多いのは事実だろう。今回の記事では、不動産クラウドファンディングの仕組みや特徴、メリット・デメリットのほか、他の投資商品との違いについて解説する。（文：ライター・宅地建物取引士 杉山明熙、編集：ダイヤモンド不動産研究所）

不動産クラウドファンディングとは

　不動産クラウドファンディングとは、事業者が投資家から集めた資金で不動産を購入・運用し、得られた利益を投資家に分配する投資のことである。

　投資対象は賃貸マンションやリゾート開発、商業ビルなど多岐にわたり、利益が大きいほど投資家のリターンが大きくなる。

　不動産クラウドファンディングの特徴は、投資先の情報が運営事業者によって明らかになっている点や投資家保護が強化されつつあることである。また、1万円から投資できる気軽さも不動産クラウドファンディングの大きな強みだ。

不動産クラウドファンディングの仕組み　　　　　　　　　　　　　　　　　

　不動産クラウドファンディングは先述したとおり、複数の投資家から資金を集め、その資金で不動産事業を行い、利益を分配する投資方法だ。

　投資家から資金を集める事業者は、不動産特定共同事業法※に基づいた国の認可事業者が運営しており、認可事業者になるためには資本金や運営体制などの厳しい条件をクリアする必要がある。そのため、不動産クラウドファンディングを行う事業者には一定の信頼性があると言えるだろう。

※不動産特定共同事業法（不特法）：事業者が投資家から集めた資金で不動産を取得・運用し、得られた収益の一部を投資家に分配する不動産特定共同事業における法律。適正な運営や投資家保護に関する仕組みを定めている。

契約方式：「匿名組合型」と「任意組合型」

　不動産クラウドファンディングの契約方式には、「匿名組合型」と「任意組合型」の2種類がある。

　匿名組合型では、投資家は出資のみを行い、運用には関与しない。物件の所有権は事業者にあり、投資家は分配金を受け取る権利のみ持つ。不動産クラウドファンディングでは、この匿名組合型を採用しているケースが多い。

　任意組合型は、複数の投資家と事業者が任意組合契約を結んで出資を行い、共同で不動産を所有・運用し、収益を分配する。投資家も物件の所有者になるのが特徴だ。運用期間が数年と長期の案件が多い。

募集方式：「先着式」と「抽選式」

　不動産クラウドファンディングは、案件に応募・当選して初めて投資を行うことができる。募集方式には、「先着式」と「抽選式」の2つがある。

　先着式は目標金額に達するまで投資家を募集するもので、目標額に達するまでは誰でも応募できるが、人気の案件の場合は数分で目標金額に達することがある。

　一方、抽選式は募集期間中に応募して当選すれば投資ができる募集方法だ。募集期間内に応募すればよいため忙しい人にとってありがたい応募方法だが、人気の案件は倍率が10倍を超えることがある。

　各案件には目安となる利回りや運用期間が設定されており、期間満了で出資金に応じた分配金が得られる仕組みとなっている。

投資家のリスクを軽減する「優先劣後方式」

　不動産クラウドファンディングを行う上で知っておきたい仕組みが「優先劣後方式」だ。

　優先劣後方式とは、投資家を「優先出資者」、運営事業者を「劣後出資者」とし、もし元本割れが起きた際は劣後出資者である運営事業者から先に損失を計上するという仕組みである。

　たとえば、優先出資者である投資家が1,800万円、劣後出資者である運営事業者が200万円を出資して総額2,000万円を投資した不動産が1,950万円で売却された場合、50万円の損失は劣後出資者から計上される。

　つまり、優先劣後方式によって投資家のリスクが回避できることになる。ただし、劣後出資により損失が計上できる割合は、運営事業者や案件によって異なる点に注意が必要だ。また、全ての不動産クラウドファンディングが優先劣後方式を採用しているわけではないので、事前に確認する必要がある。

不動産クラウドファンディングにおけるメリット

　不動産クラウドファンディングは、専門知識がなくても手軽に堅実な投資が行えることが特徴である。そんな不動産クラウドファンディングには次のようなメリットが挙げられる。

　それぞれのメリットを詳しくみていこう。

1万円から投資できる

　不動産クラウドファンディングの最大の特徴は、少額から投資を始められることだ。現物不動産投資の場合、不動産を購入するために少なくとも数百万円以上はかかるため、手軽に投資を始められるとは言い難い。

　その点、不動産クラウドファンディングであれば、1口1万円から投資できるため、少額の資金を都心のマンションやビルに投資してみるということも可能になる。現物不動産投資では手が届かない高額な不動産に投資できる点が、不動産クラウドファンディングの大きな魅力と言えるだろう。

手間がかからない

　不動産クラウドファンディングは、運用にかかる手間を事業者に一括して任せることができる。さらにマンションの運営・管理も事業者に任せられるため、出資が完了した後は満期時に分配金を受け取るのを待つだけだ。

　現物不動産投資の場合は、入居審査や契約書の締結、設備の故障などあらゆることに気を配る必要がある。さらに、不動産会社に管理を任せる場合は、管理委託料を別途支払わなければならない。

　しかし不動産クラウドファンディングは、それらをすべて事業者に任せることができる。このような手軽さが、「投資をしたいけれど手間はかけたくない」という人にとって大きなメリットと言える。

インターネットで取引が完結する

　投資に関するすべての手続きをインターネットで完結できる点も、不動産クラウドファンディングの魅力だ。　

　投資家登録や案件の選定、入金まで基本的にオンラインで完了できるため、紙を使った不動産売買契約書や管理契約書などは不要である。

　仕事や家事などで忙しく、なかなか時間が取れない人にとって、パソコンやスマホだけで気軽に始められる不動産クラウドファンディングは非常に魅力的だと言える。

不動産クラウドファンディングにおけるデメリット、リスクや注意点は？　

　手間がかからず少額から投資ができる不動産クラウドファンディングだが、気をつけるべきデメリットも存在する。

　あくまで不動産クラウドファンディングは投資商品であることを鑑み、リスクや注意点を十分に理解するようにしたい。

元本割れのリスクがある

　不動産クラウドファンディングの特徴として、優先劣後方式が採用されているため元本割れのリスクが軽減できると解説したが、元本がすべて保証されているわけではない。もし運営事業者が設定している劣後割合を超える損失が出た場合、分配金が出資金より低くなる可能性がある。

元本割れが起きる主な要因として、以下の4点が考えられる。

・自然災害による物件の破損
・不動産価格の下落
・空室率向上による家賃収入減
・不動産クラウドファンディング運営事業者の倒産

　案件の情報を十分に確認し、運営事業者の運営実績や会社情報を事前にチェックすることで、元本割れのリスクを回避するように努めよう。

中途解約ができないケースが多い

　不動産クラウドファンディングでは、半年や1年など運用期間が定められており、その間は解約に対応していない運営会社や案件が多い。そのため、運用期間が終わるまで出資金を引き出せず、必要な際にすぐに現金化できない点がデメリットとなる。

　運用期間分は出資しても問題ないように余剰資金を活用するなど、自己資金を見極めたうえで投資する必要がある。

投資自体できない可能性がある

　不動産クラウドファンディングの募集状況により、投資自体ができないこともデメリットとして挙げられる。

　先着式の応募の場合、人気の案件には投資申し込みが殺到し、数分で募集が終了することがある。抽選式の場合でも人気案件は倍率が跳ね上がり、当選することが困難なケースも珍しくない。

　人気が高い案件に当選するためには、応募開始時間に備えて事前にログインを済ませておいたり、さまざまな案件に応募できるように複数のサービスに登録しておいたりなどの対策が重要になってくるだろう。

金融機関の融資が利用できない

　現物不動産投資は、自己資金に加えて金融機関からの融資を利用し、レバレッジを利かせた投資を行える強みがある。投資におけるレバレッジとは、少ない資金で大きなリターンを得られるかどうかを意味する。

　しかし、不動産クラウドファンディングでは投資資金を金融機関から借り入れができないため、レバレッジ効果は期待できない。自己資金以上の投資ができない不動産クラウドファンディングは、少ない資金で大きなリターンを狙う人には不向きな投資方法だと言える。

>不動産クラウドファンディングのサービスを見る

不動産クラウドファンディングと他の投資手段との比較

　不動産投資にはいくつかの種類があり、不動産クラウドファンディングをより深く知るためには他の投資手段との違いを理解する必要がある。ここでは、次の不動産投資との比較をしていく。

REITとの違い

　REIT（不動産投資信託）と不動産クラウドファンディングの違いは以下のとおりだ。

	メリット	デメリット
不動産クラウドファンディング	・1万円から投資できる ・手間がかからない ・インターネットで取引を完結できる	・元本割れのリスクがある ・投資自体できない可能性がある ・金融機関の融資が利用できない
REIT	・プロが不動産の選定から運用まで行う ・流動性が高く素早く現金化できる	・投資先を選べない ・日々、価格が変動し、元本割れのリスクがある

　不動産クラウドファンディングとREITは、投資家から資金を集めて不動産投資をする点や、少額から投資できることは同じである。

　しかし、REITはあくまで投資信託の一種であり、不動産の選定や運用はすべてプロが行うという点が違いとして挙げられる。また、REITは証券市場で取引されるため流動性が高く、価格が変動しやすいことも特徴の一つだ。

　また、REITは換金性も高いためすぐに現金化することが可能であるが、優先劣後方式が採用されないため元本割れのリスクは不動産クラウドファンディングの方が低いと言えるだろう。

現物不動産投資との違い

　現物不動産投資と不動産クラウドファンディングの違いは、次のとおりである。

	メリット	デメリット
不動産クラウドファンディング	・1万円から投資できる ・手間がかからない ・インターネットで取引を完結できる	・元本割れのリスクがある ・投資自体できない可能性がある ・金融機関の融資が利用できない
現物不動産投資	・融資を利用できる ・売却益で大きな利益が得られる	・維持管理の手間とコストがかかる ・流動性が低く現金化に時間がかかる

　現物不動産投資は、投資家がマンションやアパートなどを購入し、家賃収入を得たり売却益を得たりして利益を上げていく投資方法だ。金融機関からの融資を利用することでレバレッジ効果が期待でき、不動産価値が高まったタイミングで売却すれば大きな利益を上げることも可能である。

　ただし、現物不動産投資の運用には、マンション内の管理や修繕維持費など多くの手間やコストがかかる。また、現金化をするためには不動産売却が必要なため、流動性が低いことも現物不動産投資のデメリットである。

ソーシャルレンディングとの違い

　ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの違いは、以下の表を参照いただきたい。

	メリット	デメリット
不動産クラウドファンディング	・1万円から投資できる ・手間がかからない ・インターネットで取引を完結できる	・元本割れのリスクがある ・投資自体できない可能性がある ・金融機関の融資が利用できない
ソーシャルレンディング	・価格変動のリスクがない	・貸し倒れが起きると分配金が償還されないリスクがある

　ソーシャルレンディングは、クラウドファンディングの一種であるが、投資する対象が異なる。不動産クラウドファンディングは集めた資金を不動産購入に充てるのに対し、ソーシャルレンディングは集めた資金を企業への融資に充てる。

　ソーシャルレンディングの分配金は企業からの利息で支払われるため、利益が確定している点が大きなメリットである。しかし、業績悪化などの影響で融資先の企業が貸し倒れになると分配金が償還されないリスクが考えられる。

　実際にソーシャルレンディング業界では、分配金の償還が遅れたり、支払いがされなかったトラブルが発生している。次の章では、ソーシャルレンディングに加えて、昨今発生した不動産クラウドファンディングでのトラブル事例について解説していく。

不動産クラウドファンディングで発生したトラブルについて

　ソーシャルレンディングでは、過去に行政処分を受けたサービスがいくつかある。行政処分により一定期間の業務停止や業務改善命令を受けて、中にはそのままサービスを停止した事業者もあった。

　指摘内容としては、「表示されている資金の使い道と実際の使い道が異なっていた」「案件の募集時に実際の融資先と異なる融資先を表示していた」「募集ページに記載されている事業は存在せず、貸付先に対して貸付が行われていない」など多岐にわたる。

　また、分配金の償還が遅れただけでなく、結果的に投資家に償還されなかったトラブルも起こっている。健全なサービスも存在するが、投資をするうえでどんなトラブルが起こったのかを知っておくのは重要だ。

不動産クラウドファンディング「みんなの大家さん」が行政処分に

　では、不動産クラウドファンディングはどうなのか？ これまで不動産クラウドファンディングでは行政処分を受けたサービスは存在していなかったが、2024年6月に「みんなの大家さん」の運営会社（都市綜研インベストファンド）が大阪府から行政処分を受けた。同時に同サービスの販売会社（みんなの大家さん販売）は東京都から行政処分を受けている。

　問題となったのが「みんなの大家さん」で大々的に出資を募っていた成田空港周辺の開発プロジェクトだ。この案件は、開発用地の一角を投資対象に組み入れ、「シリーズ成田〇号」と題して、これまで複数回にわたって募集がかけられていた。

　開発用地では、今後、宿泊施設や食品関連の研究開発施設、国際展示場などを建設予定としている（画像参照）。すでに運用中の案件では、想定通り年7％を分配しているとホームページに記載されている。

　今回、行政処分が下りた理由は以下の3つだ。

１．同プロジェクトのコンセプトとして、当初は訪日外国人向けの観光産業拠点を構想していたが、食品産業拠点に事業プランを変更。変更したことは公表したものの、変更によって開発用地の資産価値や収益性、プランの実現可能性にどう影響が及ぶのかなど、投資判断を行う上で重要となる事柄の説明を怠った。

２．開発許可が下りていない土地を投資対象に含んでいたが、開発許可を受けていると誤った記載をして、勧誘と契約を行った。運営会社はこの誤りを是正するため、開発許可を受けていない土地を開発許可を受けた他の土地と交換しようとした。この行為は、契約変更に該当するが、期日までに出資者から契約取り消しの申し出がない場合、契約変更に同意したものとみなすことにした。

３. 契約成立前の交付書面に、宅地造成工事完了時における形状・構造等を記載すべきところ、宅地造成工事完了前の形状を記載した。

※参照：大阪府「不動産特定共同事業者に対する処分について」別紙：処分内容及び処分理由

　この処分により、30日間の一部業務停止（新規募集の停止など）が決まったわけだが、今回の件で不動産クラウドファンディングという投資商品の安全性がより問われるようになるだろう。投資する側は、これまで以上にどの運営事業者を選ぶのか、どの案件に投資するのか、慎重に見極める必要がある。

不動産クラウドファンディング運営事業者の選び方

　不動産クラウドファンディングを行うためには、まず運営事業者を選ぶ必要がある。ここからは、運営事業者を選ぶ際のポイントについて解説する。

運用実績

　運営事業者を選定する上で運用実績は重要なポイントである。運営事業者のホームページで、これまでの調達額や平均年利回り、元本割れの件数を確認するといいだろう。

　また、運営事業者が公開している四半期レポートなどを確認し、運用中案件と終了案件の結果をチェックする方法もおすすめだ。

　運用実績は運営事業者の倒産リスクにもつながる。配当が遅延していないか、元本割れを起こしていないかなどのポイントを確認した上で運営事業者を決めたい。

取扱案件数

　運営事業者が取り扱っている案件の数もチェックしておこう。案件数が多いほど投資先の選択肢が広がり、質の高い案件に応募できる可能性も上がるだろう。

　ただし、案件数ばかりに気を取られるのではなく、さまざまな種別の不動産に投資できるのかも確認すべきだ。居住用マンションや商業ビル、ホテルなどさまざまな投資先があればリスクヘッジにつながり、不動産クラウドファンディングで安定した利益を得られるだろう。

劣後出資割合

　運営事業者の劣後出資割合を確認することも重要なポイントだ。劣後出資割合が高ければ高いほど投資家の元本が守られ、損失リスクが低くなる。

　運営事業者によって劣後出資割合は異なり、一般的に5～30％の範囲で設定されている。不動産クラウドファンディングの損失リスクをできるだけ回避するためにも、劣後出資割合のチェックは欠かせないポイントだ。

不動産クラウドファンディングの特徴を十分に理解しよう

　不動産クラウドファンディングは少額から手軽にできる投資方法だが、人気の案件ほど投資しにくく、金融機関からの融資も受けられない。しかし、他の不動産投資にはない優先劣後方式により、投資家の元本割れのリスクは低くなっている。

　2017年の「不動産特定共同事業法」の改正により、運営事業者が急激に増加している不動産クラウドファンディング。新しい投資方法だからこそ、流行にまどわされず特徴や注意点をしっかり把握したうえで利用することが重要ではないだろうか。

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