【不動産投資】黒字なのに次の融資が通らない!?　銀行評価の足かせになる”地雷物件”と回避策をベテラン投資家が解説！

キャッシュフローは黒字なのに、なぜか次の融資が通らない。そんな壁にぶつかる不動産投資家は少なくありません。「実は1棟目の物件選びの時点で、将来の融資枠はほぼ決まってしまう」と不動産投資家のアユカワタカヲ氏は指摘します。銀行評価の足かせになる地雷物件と、将来の融資枠を守るための視点について解説します。（YouTube「アユカワTV【不動産投資歴15年以上のノウハウを伝授】」より）

キャッシュフローは黒字なのに次の融資が通らない

　キャッシュフローは黒字なのに、なぜか次の融資が通らない。こうした壁にぶつかる不動産投資家は少なくありません。実は、1棟目の物件選びの時点で、将来の融資枠がほぼ決まってしまうと言っても過言ではないのです。

　今回は、投資家として拡大を目指す上で、銀行評価の「足かせ」になってしまう地雷物件の正体について詳しくお話しします。儲かっているはずなのに、バランスシート上ではマイナスと判断される物件とはどのようなものか。将来の融資が止まるリスクを回避するための視点をぜひ身につけてください。

銀行は「積算」と「負債」のバランスを見ている

　投資家はどうしても、月々の手元に残る現金（キャッシュフロー）や売却益に注目しがちです。しかし、銀行が見ているポイントは全く異なります。銀行の基本ロジックは、その人がどれほどの評価がある不動産を持っているかという「積算評価」と、いくらお金を借りているかという「負債（残債）」のバランスにあります。

　銀行評価が負債を上回っていれば、まだ融資の余力があると判断されます。ところが、銀行評価よりも負債の方が多くなると「債務超過」と判定され、追加の融資が受けられなくなってしまうのです。これは物件単体だけでなく、個人や法人の全資産を合わせた「グロス」でもチェックされます。つまり、数字上は黒字でも、純資産がマイナスであれば「これ以上は貸せない」という理屈になるわけです。

銀行評価の足かせになる3つの「地雷物件」

　では、どのような物件が将来の融資を止める原因になるのでしょうか。代表的な3つのパターンを挙げます。

1.区分ワンルームマンション

　区分ワンルームマンションの最大の問題は、土地の持ち分が極端に小さいことです。担保評価のほとんどが建物になりますが、建物は減価償却によって年々評価が下がっていきます。つまり、積算の力が非常に弱い資産なのです。

　これをフルローンなどで次々と買い進めると、毎月の収支は黒字でも、バランスシート上のマイナスがどんどん膨らんでいきます。

　実は私自身も、最初は区分ワンルームからスタートしました。1、2戸で止めておけばよかったのですが、10戸ほど買い進めたところで次の融資が完全に止まってしまったのです。最終的には、時期が良かったこともあり売却して利益を出し、それを頭金にして1棟ものへ進むことができましたが、拡大を考えるなら早い段階で1棟ものへシフトするのが賢明でしょう。

2.新築木造アパート

　新築で満室経営という点は魅力的に見えますが、銀行評価が建築費を大きく下回りやすい構造になっています。建築費に4000万円かけたアパートでも、銀行の評価では1800万円程度、つまり半分以下になることも珍しくありません。こうした物件を買い続けることは、自らの融資枠を削り続けているのと同じです。

　もちろん「買ってはいけない」わけではありませんが、銀行評価が落ちる分を補うほど賃貸経営が安定しているといった、別の説得材料が必要になります。

3.法定耐用年数を超えた高金利・長期融資物件

　3つ目は、法定耐用年数を大きく超えているにもかかわらず、一部の金融機関の仕組みを使って長期ローンを組むケースです。

　収益性重視で見ればキャッシュフローは出ますが、建物評価はゼロなのに負債だけが残る状態になります。特定の銀行では借りられても、次にメインバンクや都市銀行へ行った際、「借金が重すぎてバランスシートが崩れている」と判断され、門前払いされてしまうリスクがあるのです。

足かせを回避するための3つの視点とは

　こうしたリスクを避け、銀行から好かれる決算書を作るためには、次の3つの視点を持つことが重要です。

　第一に、積算評価と負債のバランスを確認することです。「銀行評価で負債を上回りそうか」をチェックし、路線価や固定資産税からラフに計算する習慣をつけましょう。

　第二に、フルローンありきではなく、自己資金の使い道を設計することです。フルローンは負債を大きくし、バランスシートを崩しやすくします。あえて自己資金を入れて負債を抑え、積算評価に近づける戦略も必要です。また、手元の現金は将来の評価不足を埋めるバッファー（緩衝材）として残しておくという考え方も大切になります。

　第三に、「どの銀行と組むか」から物件選びを逆算することです。最終的にメガバンクから融資を受けたいのであれば、最初から積算評価が負債を上回るような物件を揃えていく必要があります。単に「どの物件が欲しいか」ではなく「どの銀行と付き合いたいか」という視点から、仕入れる物件を選んでいくべきなのです。

不動産投資で、10年後の融資枠を守るために

　今あなたが買おうとしているその1棟が、この先10年の融資枠を左右します。「この物件さえ買えればいい」という方は別ですが、さらに規模を拡大したいのであれば、目先のキャッシュフローだけでなく、銀行から見たバランスシートを常に意識してください。

　もし、すでにフルローンなどでバランスシートが崩れてしまっている場合は、数年に一度、物件を売却する戦略が有効です。物件を売却してキャッシュを作ることで、一気にバランスシートを改善し、再び銀行との交渉の土台に立つことができます。私自身も、偉そうなことを言いながらバランスシートが常にきれいというわけではありませんが、売却によって修正しながら前進しています。

　銀行から「貸したい」と思われる投資家であり続けるために、購入前の足かせチェックを徹底して行いましょう。

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