不動産投資を取り巻く環境は、この数年で劇的に変化しました。YouTubeチャンネル「アユカワTV【不動産投資歴15年以上のノウハウを伝授】」で、アユカワ氏は、「サラリーマンの不動産投資家は、昔と比べて稼げなくなってきた」と話します。その背景にある5つの理由とは？また、2026年以降、サラリーマンが不動産投資で生き残っていくために必要なことを解説します。
サラリーマンにとって不動産投資は最強の副業である
私はサラリーマン時代、株式投資やFXなどさまざまな投資を検討した結果、最終的に不動産投資を選びました。実際に足を踏み入れてみると、その面白さにのめり込み、事業を拡大させることで結果的にFIREを実現することができたのです。
なぜサラリーマンに不動産投資が最適なのか。その最大の理由は、サラリーマンという属性を活かして融資を受けられる点にあります。私自身、この利点に気づいたのは42歳の時でしたが、もっと若い頃から活用していれば資産状況はさらに変わっていただろうと痛感しています。
また、アパートローンという仕組みを使えば、比較的スムーズに物件を購入できる点も魅力です。本業のスケジュールを邪魔することなく、プロの業者に管理やリフォームを任せられるため、忙しい方でも賃貸経営を両立させることが可能です。しかし、そんなサラリーマンにとっての最強の副業にも、2026年を迎えた今、大きな変化の波が押し寄せています。
サラリーマンが不動産投資で稼ぎにくくなった5つの理由
昨今、サラリーマンが不動産投資で利益を出しにくくなっているのは紛れもない事実です。その背景には、主に5つの理由が存在します。
1.ライバルの急増
かつて私が投資を始めた2010年頃は、周囲に実践している人はほとんどいませんでした。ところが現在はプレイヤーが激増しており、良い物件の奪い合いが起きています。
2.物件価格の上昇と利回りの低下
不動産価格が上昇し続けている一方で、家賃相場がそれに追いついていません。その結果、利回りが悪化し、以前に比べてキャッシュフローが出にくい状況に陥っています。
3.融資の引き締め
以前は一棟物の物件でもフルローンが当たり前のように出ていましたが、現在は自己資金を1割から2割ほど求められるのが一般的です。5000万円の物件を買うのに500万円以上の現金が必要となり、スタートのハードルが格段に上がりました。
4.運営の複雑化
コロナ禍を経て入居者のニーズは多様化し、外国人入居者の増加など、賃貸経営にはより高度なテクニックが求められるようになりました。単に「中古アパートを買えば安泰」という単純な時代は終わったのです。
5.悪徳業者の存在
残念ながら、高額なセミナー費用を取りながら中身のないコンサルティングを行う業者が後を絶ちません。せっかくの属性を台無しにされるリスクが常に潜んでいます。
不動産投資で成功するための意識改革
こうした厳しい状況下で、2026年にサラリーマンが成功するためには、根本的な意識改革が必要です。キーワードは「買って終わり」から「売って終わり」への転換です。
かつては物件を買い増し、所有し続けるだけで利益が出ました。しかしこれからは、購入、運用、そして数年後の「売却」までを一つのパッケージとして捉えなければなりません。売却して初めて利益を確定させ、その資金を元手に次の投資へ向かう。この一連のサイクルを完結させる意識を持つことが、今の時代には不可欠なのです。
また、最大の懸念であるリスクを回避するためには、やはり自分自身で徹底的に勉強することが一番の近道です。人任せにするのではなく、自ら知識を蓄えることが、これからの時代における最大のリスクヘッジになります。
知識を深めるための3つのステップ
では、具体的にどう学べばよいのでしょうか。私は以下の3つの方法を推奨しています。
まずは、書籍での学習です。最新のノウハウはもちろん大切ですが、あえて10年前の本を読んでみるのも面白いでしょう。出版時期を確認しながら読むことで、例えば「スルガ銀行事件」の前後で不動産投資市場がどう変化したのかといった、時代の空気感を学ぶことができます。
次に、YouTubeやセミナーの活用です。ウェブでもリアルでも構いませんが、主催者が「物件を売りたいのか」「人脈を作りたいのか」といった意図を理解した上で参加することが重要です。
最後のアドバイスとして、自分が取り組もうとしていない分野のセミナーにも足を運んでみてください。例えば、区分マンション投資を考えている人があえて「1棟もの」や「海外不動産」のセミナーを覗いてみるのです。異なる手法を知ることで、自分が選ぼうとしている道が本当に適しているのかを客観的に判断できるようになります。
不動産投資は決して楽な道ではありませんが、正しい知識と戦略を持てば、今でも強力な武器になります。変化を恐れず、常に学び続ける姿勢を忘れないでください。
【↓記事の動画版を見る↓】
不動産投資クラウドファンディング6社を比較
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サービス名 |
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| URL | CREAL（クリアル） | TSON FUNDING | TECROWD（テクラウド） | Rimple（リンプル） | OwnersBook | |
| ポイント |
・募集件数と口数が多く、初心者でも投資しやすい ・累計投資額1260億円超と運用実績が豊富 ・実績平均年利回り21.5％ |
・東証グロース上場企業が運営し、安定性がある ・新規案件数と口数が多く、応募しやすい ・投資案件に詳細な情報開示を実施 |
・新規案件数が多い ・対象不動産は戸建てやアパートがメイン ・全期間家賃保証などリスク低減の取り組みがある |
・平均実績利回り（償還済み案件）が約10％ ・多種多様なファンド案件を運用 ・不動産開発によるキャピタルゲイン型案件が多い |
・東証プライム上場の子会社が運営 ・利回りは低めだが、都心マンションの運用で低リスク ・運用期間は短め（6ヶ月など）が多い |
・東証プライム上場の子会社が運営し、運営歴が長い ・貸付型の投資がメイン ・都内や首都圏のマンションやマンション用地が多い |
| 想定利回り | 4.4～10％ （直近10件、2026年2月時点） |
5.0～6.5％ （直近10件、2026年2月時点） |
5.5～6.0% （直近10件、2026年2月時点） |
9.5～12% （直近10件、2026年2月時点） |
2.7～3.3% （直近10件、2026年2月時点） |
4.9～5.1% （直近10件、2026年2月時点） |
| 最低出資額 | 1万円 | 1万円 | 10万円 | 10万円 | 1万円 | 1万円 |
| 投資対象 |
アパート・マンション、商業施設、オフィス、ホテルなど |
アパート・マンション、商業施設、オフィス、保育園、学校、宿泊施設など | アパート、戸建て | レジデンス、ホテル、バケーションレンタル、福祉施設、ITインフラ施設など | マンション | マンション、商業ビル（用地含む） |
| サービス開始 | 2019年 | 2018年 | 2020年 | 2021年 | 2020年 | 2014年 |
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運営会社 |
LAETORI株式会社 | クリアル株式会社 | 株式会社TSON | TECRA株式会社 | プロパティエージェント株式会社 | ロードスターキャピタル株式会社 |
| 公式サイト | ファンド一覧を見る（無料会員登録可） | ファンド一覧を見る（無料会員登録可） | ファンド一覧を見る（無料会員登録可） | ファンド一覧を見る（無料会員登録可） | ファンド一覧を見る（無料会員登録可） |
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