年収5000万円、利回り25％の有名大家さんの物件購入法とは?（恵比寿のIこと石原博光さん）

高利回りが魅力の地方の中古アパート投資。人間関係の構築やコストパフォーマンスを踏まえたリフォーム、経費削減などで、利回り約25％を実現したノウハウを紹介しよう！

収益の安定化を目指し不動産投資をスタート

石原博光さん　東京都目黒区在住。1998年に化粧品や雑貨の輸入販売会社を設立。不動産投資は2002年からスタート。数年で7棟72戸の物件を保有し、利回り20％超を実現している。著書は『不況に強い「不動産経営」50の戦略』『資金300万円でも、アパート一棟、買えました！』など。ブログ「不動産投資カフェネット by 恵比寿のI」でも情報を配信中。http://ebisunoi.seesaa.net/

　輸入化粧品を扱う小さな会社の経営者でもある石原博光さん。事業は比較的順調だったものの、一つのビジネスモデルに頼った収益構造のもろさに不安を感じ、収益の安定化を目指し不動産投資を始めたという。

「たまたま立ち寄った書店で数年前に購入したアパート投資法の本を再び読み直し、『これしかない！』と思ったんです（笑）。その日から物件探しをスタートしました」

　本を1冊読んだだけの知識で始めた不動産投資だが、2002年に自宅兼自社ビルを建てたのを皮切りに、04年に初めての収益アパートを手に入れ、現在では72戸の投資物件を所有、年間家賃5000万円を実現するまでになった。その成功のポイントを探ってみたい。

人間関係の構築が成功の秘訣
各分野のキーマンを押え芋づる式に関係を広げる

　最初の投資物件となったのは、千葉県旭市にある築19年の2棟の木造アパート。ホームズやアットホームといった不動産専門のポータルサイトや、不動産各社のホームページで物件を検索していたところ、利回りが相場に比べ不自然なほど低い中古アパートがあることに気づいた。

「そのころの周辺の相場は表面利回り15～16％くらい。売値などの条件を考えると20％程度あってもおかしくない物件なのに、『利回り10％』となっていました。不審に思って問い合わせると、2棟建て物件の1棟分だけの収入で購入価格を割った利回りが表示されていたんです」

　つまり、記入ミスで実際の半分の利回りが表示されていたのだ。これはやや極端な例ながら、表記などの間違いは珍しくないという。

「毎日5時間はネットを検索していたので自然と相場観が身についていました。だからこそ“異常値”を発見し、優良物件を獲得することができたのです。初心者は毎日情報に触れておくことも重要だと思います」

入居率が飛躍的にアップしたワケは？

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「不動産クラウドファンディング」サービス一覧

CREAL (クリアル）
ポイント	・東証グロース上場企業が運営し、安定性がある・投資対象の物件がバラエティー豊か・新規案件数と口数が多く、応募しやすい
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最低出資額	1万円
物件種別	アパート・マンション、商業施設、オフィス、保育園、学校、宿泊施設など
サービス開始	2018年
運営会社	クリアル株式会社

CREALファンド一覧を見る
（公式サイト）

COZUCHI（コヅチ）
ポイント	・募集件数と口数が多く、初心者でも投資しやすい・業界トップの累計調達額600億円超で、運用実績が豊富・途中解約が可能
想定利回り	4%～18％（直近10件、2024年6月時点）
最低出資額	1万円
物件種別	アパート・マンション、商業施設、オフィス
サービス開始	2019年
運営会社	LAETORI株式会社

COZUCHIファンド一覧を見る
（公式サイト）

TSON FUNDING
ポイント	・新規案件数が多い・対象不動産は戸建てやアパートがメイン・全期間家賃保証などリスク低減の取り組みがある
想定利回り	5.5%～5.8%（直近10件、2024年6月時点）
最低出資額	10万円
物件種別	戸建て、アパート・マンション
サービス開始	2020年
運営会社	株式会社TSON

TSON FUNDINGファンド一覧を見る
（公式サイト）

Rimple（リンプル）
ポイント	・Rimple独自のポイントでも投資できる・劣後出資割合は30％程度と高め・想定利回りは低め
想定利回り	2.7%～5.0％（直近10件、2024年6月時点）
最低出資額	1万円
物件種別	アパート・マンション
サービス開始	2020年
運営会社	株式会社プロパティエージェント