中古戸建ての価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

つつじヶ丘駅(東京都)の中古戸建て価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

つつじヶ丘駅(東京都)の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

つつじヶ丘駅(東京都)の中古戸建ての価格・相場は?

現在の価格は、247万円/坪(10年前比+10.7%)

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つつじヶ丘駅(東京都)の中古戸建て価格

  • 6,737万円(247万円/坪)
  • 10年前比+10.7%(前年比▲0.5%
  • 平均築年 : 2012年
  • 平均駅距離 : 17.39分
  • 平均専有面積 : 90.0㎡(27.3坪)
  • 平均土地面積 : 110.0㎡(33.3坪)
※2020年時点の価格相場です。
つつじヶ丘駅(東京都)の中古戸建て価格推移

◆つつじヶ丘駅の中古戸建て価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 244万円/坪
2010年 223万円/坪
2015年 244万円/坪
2020年(現在) 247万円/坪
2025年 234万円/坪
2030年 221万円/坪
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■現在の中古戸建て価格

つつじヶ丘駅:6,737万円(247万円/坪、10年前比+10.7%)

(参考)周囲の中古戸建て価格は?
世田谷区:9,114万円(301万円/坪、10年前比+12.2%
三鷹市:6,629万円(243万円/坪、10年前比+15.7%
府中市:6,608万円(243万円/坪、10年前比+0.9%
小金井市:6,478万円(238万円/坪、10年前比+6.7%
狛江市:6,629万円(243万円/坪、10年前比+0.8%

つつじヶ丘駅(東京都)の価格は過去10年で+10.7%となっており、資産性が高いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+9.1%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、▲10.9%

2030年のつつじヶ丘駅の中古戸建て価格を予想
  • グッドシナリオ
    6,012万円(220.8万円/坪、10年間で▲10.8%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    6,004万円(220.5万円/坪、10年間で▲10.9%を予想)
  • バッドシナリオ
    5,197万円(190.9万円/坪、10年間で▲22.9%を予想)

(参考)周囲の中古戸建て価格は?
世田谷区:7,945万円(263万円/坪、10年後は▲12.8%
三鷹市:7,829万円(288万円/坪、10年後は+18.1%
府中市:6,583万円(242万円/坪、10年後は▲0.4%
小金井市:5,187万円(191万円/坪、10年後は▲19.9%
狛江市:6,622万円(243万円/坪、10年後は▲0.1%

ノーマルシナリオで、10年後に▲10.9%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲3.0%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■築年数で価格はどうなる?

 中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。

 このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。

 では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。

◆つつじヶ丘駅の築年数別の中古戸建て坪単価

築年数 坪(3.3㎡)単価
1年 202.3万円/坪
5年 192.7万円/坪
10年 178.4万円/坪
15年 153.6万円/坪
20年 134.3万円/坪
25年 113.2万円/坪
30年 123.1万円/坪
35年 124.1万円/坪
40年 113.7万円/坪
つつじヶ丘駅(東京都)の築年数別の中古戸建て坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆調布市の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
調布-1 住居表示 東京都調布市布田6丁目3番13 118.5万円/坪
(38.5万円/㎡)
前年比+0.3%
最寄り駅 調布駅から650m
土地面積 128㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
調布-2 住居表示 東京都調布市富士見町2丁目8番6 105.8万円/坪
(34.4万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 調布駅から1100m
土地面積 208㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
調布-3 住居表示 東京都調布市深大寺元町4丁目15番10 78.8万円/坪
(25.6万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 調布駅から2300m
土地面積 153㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
調布-4 住居表示 東京都調布市上石原1丁目14番6 90.8万円/坪
(29.5万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 西調布駅から600m
土地面積 201㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
調布-5 住居表示 東京都調布市佐須町2丁目12番11 103.7万円/坪
(33.7万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 布田駅から1200m
土地面積 174㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
調布-6 住居表示 東京都調布市上石原3丁目17番14外 84.6万円/坪
(27.5万円/㎡)
前年比▲0.7%
最寄り駅 西調布駅から750m
土地面積 214㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
調布-7 住居表示 東京都調布市下石原2丁目24番11 95.7万円/坪
(31.1万円/㎡)
前年比+0.3%
最寄り駅 西調布駅から580m
土地面積 139㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
調布-8 住居表示 東京都調布市国領町1丁目8番10 123.4万円/坪
(40.1万円/㎡)
前年比+0.2%
最寄り駅 布田駅から330m
土地面積 198㎡
用途区分 第一種住居地域
調布-9 住居表示 東京都調布市深大寺東町6丁目29番19 77.8万円/坪
(25.3万円/㎡)
前年比▲0.4%
最寄り駅 調布駅から3800m
土地面積 161㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
調布-10 住居表示 東京都調布市入間町1丁目36番37 101.8万円/坪
(33.1万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 仙川駅から1200m
土地面積 98㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
調布-11 住居表示 東京都調布市菊野台3丁目5番6 112.0万円/坪
(36.4万円/㎡)
前年比+0.3%
最寄り駅 柴崎駅から200m
土地面積 146㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
調布-12 住居表示 東京都調布市深大寺北町6丁目46番16 75.1万円/坪
(24.4万円/㎡)
前年比▲0.4%
最寄り駅 調布駅から3500m
土地面積 132㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
調布-13 住居表示 東京都調布市調布ケ丘1丁目16番23 122.5万円/坪
(39.8万円/㎡)
前年比+0.5%
最寄り駅 調布駅から1000m
土地面積 165㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
調布-14 住居表示 東京都調布市深大寺東町6丁目16番5外 92.3万円/坪
(30.0万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 調布駅から3400m
土地面積 201㎡
用途区分 第二種中高層住居専用地域
調布-15 住居表示 東京都調布市菊野台2丁目56番3 108.9万円/坪
(35.4万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 柴崎駅から550m
土地面積 238㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
調布-16 住居表示 東京都調布市布田4丁目8番9外 170.8万円/坪
(55.5万円/㎡)
前年比+0.4%
最寄り駅 調布駅から230m
土地面積 196㎡
用途区分 第一種住居地域
調布-17 住居表示 東京都調布市柴崎1丁目45番37 103.7万円/坪
(33.7万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 柴崎駅から800m
土地面積 146㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
調布-18 住居表示 東京都調布市調布ケ丘3丁目50番2 114.8万円/坪
(37.3万円/㎡)
前年比+0.3%
最寄り駅 調布駅から1200m
土地面積 1046㎡
用途区分 準工業地域
調布-19 住居表示 東京都調布市国領町4丁目32番14 118.5万円/坪
(38.5万円/㎡)
前年比+0.8%
最寄り駅 国領駅から370m
土地面積 112㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域

※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 つつじヶ丘駅がある調布市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、つつじヶ丘駅を含む、調布市はどうなるのだろうか。

◆調布市の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 229,061 人 100.0(基準年)
2020年 235,760 人 102.9
2025年 237,426 人 103.7
2030年 238,261 人 104.0
2035年 237,971 人 103.9
2040年 236,466 人 103.2
2045年 233,665 人 102.0

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

調布市の将来推計人口

(参考)つつじヶ丘駅のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
調布市:102.0

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
世田谷区:101.2
三鷹市:103.7
府中市:98.1
小金井市:100.7
狛江市:100.0

 調布市の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 102.0だ。周辺エリアの平均100.7に比べると、有望なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

つつじヶ丘駅の中古戸建ての過去の売買事例

 つつじヶ丘駅付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆調布市の中古戸建ての成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2020年
第1四半期
住居表示 東京都調布市入間町 3,900万円
・200.0万円/坪
(65.0万円/m²)
・床面積60㎡
(土地面積85㎡)
最寄り駅 つつじヶ丘駅から徒歩21分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2020年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 東京都調布市西つつじヶ丘 4,500万円
・230.8万円/坪
(75.0万円/m²)
・床面積60㎡
(土地面積80㎡)
最寄り駅 つつじヶ丘駅から徒歩10分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2020年築、木造
2020年
第2四半期
住居表示 東京都調布市西つつじヶ丘 4,900万円
・201.0万円/坪
(65.3万円/m²)
・床面積75㎡
(土地面積95㎡)
最寄り駅 つつじヶ丘駅から徒歩10分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2020年築、木造
2020年
第2四半期
住居表示 東京都調布市西つつじヶ丘 4,800万円
・173.8万円/坪
(56.5万円/m²)
・床面積85㎡
(土地面積110㎡)
最寄り駅 つつじヶ丘駅から徒歩10分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2004年築、木造
2020年
第2四半期
住居表示 東京都調布市西つつじヶ丘 6,600万円
・213.8万円/坪
(69.5万円/m²)
・床面積95㎡
(土地面積120㎡)
最寄り駅 つつじヶ丘駅から徒歩8分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2020年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 東京都調布市西つつじヶ丘 4,900万円
・215.4万円/坪
(70.0万円/m²)
・床面積70㎡
(土地面積90㎡)
最寄り駅 つつじヶ丘駅から徒歩6分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2019年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 東京都調布市西つつじヶ丘 21,000万円
・121.9万円/坪
(39.6万円/m²)
・床面積530㎡
(土地面積310㎡)
最寄り駅 つつじヶ丘駅から徒歩4分
用途区分 準住居地域
建物属性 1990年築、RC
2020年
第1四半期
住居表示 東京都調布市深大寺南町 3,200万円
・131.3万円/坪
(42.7万円/m²)
・床面積75㎡
(土地面積80㎡)
最寄り駅 つつじヶ丘駅から徒歩53分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2007年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 東京都調布市深大寺南町 4,500万円
・162.9万円/坪
(52.9万円/m²)
・床面積85㎡
(土地面積115㎡)
最寄り駅 つつじヶ丘駅から徒歩28分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2019年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 東京都調布市深大寺東町 4,200万円
・129.2万円/坪
(42.0万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積110㎡)
最寄り駅 つつじヶ丘駅から徒歩59分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2019年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 東京都調布市深大寺東町 3,400万円
・160.9万円/坪
(52.3万円/m²)
・床面積65㎡
(土地面積85㎡)
最寄り駅 つつじヶ丘駅から徒歩42分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 ー年築、0
2020年
第2四半期
住居表示 東京都調布市深大寺東町 4,000万円
・144.8万円/坪
(47.1万円/m²)
・床面積85㎡
(土地面積110㎡)
最寄り駅 つつじヶ丘駅から徒歩29分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2020年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 東京都調布市深大寺東町 4,800万円
・164.1万円/坪
(53.3万円/m²)
・床面積90㎡
(土地面積115㎡)
最寄り駅 つつじヶ丘駅から徒歩23分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2019年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 東京都調布市若葉町 6,400万円
・187.5万円/坪
(61.0万円/m²)
・床面積105㎡
(土地面積130㎡)
最寄り駅 つつじヶ丘駅から徒歩8分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2020年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 東京都調布市柴崎 4,700万円
・160.7万円/坪
(52.2万円/m²)
・床面積90㎡
(土地面積175㎡)
最寄り駅 つつじヶ丘駅から徒歩15分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2019年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 東京都三鷹市中原 6,400万円
・187.5万円/坪
(61.0万円/m²)
・床面積105㎡
(土地面積140㎡)
最寄り駅 つつじヶ丘駅から徒歩14分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2020年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 東京都三鷹市中原 4,400万円
・150.4万円/坪
(48.9万円/m²)
・床面積90㎡
(土地面積115㎡)
最寄り駅 つつじヶ丘駅から徒歩13分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2010年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 東京都三鷹市新川 4,300万円
・147.0万円/坪
(47.8万円/m²)
・床面積90㎡
(土地面積100㎡)
最寄り駅 つつじヶ丘駅から徒歩47分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 2020年築、木造
2019年
第3四半期
住居表示 東京都三鷹市大沢 3,800万円
・129.9万円/坪
(42.2万円/m²)
・床面積90㎡
(土地面積110㎡)
最寄り駅 つつじヶ丘駅から徒歩21分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2019年築、木造
2019年
第4四半期
住居表示 東京都三鷹市新川 5,000万円
・181.0万円/坪
(58.8万円/m²)
・床面積85㎡
(土地面積110㎡)
最寄り駅 つつじヶ丘駅から徒歩23分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2019年築、木造
※参考:国土交通省「土地情報総合システム

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