「おうちダイレクト」で、記者が実際に「不動産一括査定」を試した結果は?

2020年10月14日公開(2020年10月14日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

100年以上の歴史をもつ出版社・ダイヤモンド社が運営する、不動産メディア「ダイヤモンド不動産研究所」の編集部です。徹底した消費者目線で、誰にでも分かりやすく、不動産について分析・解説します。

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「おうちダイレクト」のような不動産一括査定サイトを利用すると、不動産業者からしつこく営業を受けたり、価格査定がいい加減なものだったりするのではないかと、不安に感じている人も多いはず。そこで、ダイヤモンド不動産研究所の記者が実際に、おうちダイレクトを使って、自分の住んでいるマンションを査定してもらうという覆面取材を敢行! 紹介された不動産会社の対応&査定の内容なども含めて検証する。

「おうちダイレクト」とは?

 2015年11月に、ヤフー株式会社とSREホールディングス(旧ソニー不動産)が不動産業界の流通革命を起こすべくスタートさせたのが「おうちダイレクト」だ。

 その目玉は、売却手数料ゼロ。不動産を売りたい人と買いたい人が直接、売買取引できるように作られたマッチングサイトという特徴を持っている。もちろん、プロのサポートを受けて売却することもできる。

 このほかに「おうちダイレクト」は、実績のある不動産会社に一括査定できるサービス(プロフェッショナル売却)も展開している。不動産一括査定サイトとは、無料で簡単に、査定できる不動産会社を絞り込むことができるサービス。不動産の相場が分かるだけでなく、きちんと売却してくれる不動産仲介会社を見つけるのに非常に便利だ。

◆おうちダイレクト「プロフェッショナル売却」(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、一棟マンション、一棟アパート、店舗、事務所
掲載する不動産会社数 9社 おうちダイレクトの一括査定依頼サービス「プロフェッショナル売却」の公式サイトはこちら
サービス開始 2015年
運営会社 ヤフー株式会社、SREホールディングス株式会社(ともに東証一部子会社)
紹介会社数 最大9社
【ポイント】ヤフーとソニーグループが共同運営する一括査定サイト。不動産会社に売却を依頼後も、ヤフーとおうちダイレクトのネットワークを使い、購入希望者への周知をサポートしてくれる。
おうちダイレクトの一括査定依頼サービス「プロフェッショナル売却」はこちら

まずは「おうちダイレクト」のサイトから無料査定を依頼

おうちダイレクトの不動産一括査定のトップページ

 「おうちダイレクト」の不動産一括査定サイトでは、最初に、物件の所在地を選択する。項目は①物件種別、②都道府県、③市区町村、④町名の4つだ。いずれもプルダウンで選べるので、手間がかからない。

 次の画面では、住所、間取り、築年数、専有面積(㎡または坪)といった売却物件に関する項目に答えることになる。続いて、「売却希望時期」「あなたと査定物件との関係」「現況」「売却理由」「希望」の必須項目が並ぶものの、いずれもチェックするだけで回答できるのでスムーズだ。

おうちダイレクトの不動産一括査定で売却理由を回答する

 最後に、査定結果の連絡先を入力しなければならない。「名前」「電話番号」「メールアドレス」「ご要望・その他、連絡事項」という項目がある。

おうちダイレクトの不動産一括査定で、連絡先を回答する

 すべてを入力した後に表示される「査定を依頼できる会社を探す」のボタンをタップすれば、次の画面で、査定できる会社名やその会社の概要を確認できる。

 査定可能な不動産会社が10社あったので、今回はその中から、実績や地域に密着していることを重視して3社に絞り、簡易査定を依頼した。

おうちダイレクト紹介の不動産業者による査定価格は?

 さて、今回査定してもらうのは、23区内の分譲マンション。3LDK(専有面積約66m2)で、最寄り駅から徒歩6分のところにある築25年の物件だ。

 「おうちダイレクト」から査定を依頼した3社は、サイトの運営に関わっている不動産会社、地域密着型の不動産会社2社を選択した。なお、不動産会社とのやりとりはメールで行った。新型コロナウイルスの感染リスクもあるため、訪問査定は避けた。

 では、3社の査定結果から比較してみよう。およそ200万円から300万円の幅はあるが、3社ともほぼ4000万円台前半の査定価格となった。

おうちダイレクトの不動産一括査定による不動産会社3社の査定価格は?
A社 B社 C社
4200万円 4300万~4500万円 4377万円

 査定価格は、B社の4500万円が最も高く、最低価格に比べて約300万円も高かった。この査定価格だけで比べると、B社に売却を依頼するのがいいように見えるかもしれない。

 しかし、査定価格はあくまで査定であり、実際にこの値段で売れるとは限らない。売却に向けた契約を取りたいがために、実際には売れないような高い価格を提示する不動産会社もある。査定価格の高さだけで不動産仲介会社を選ぶと、失敗することもあるので注意したい。

 では、どうやって不動産の相場を知り、最適な不動産会社を見つければいいのだろうか。それには、3社の「査定の内容」や「対応」を比べることが重要だ。

 複数社の査定価格を並べてみて、各社の説明を見たり、聞いているうちに、自ずと相場が見えてくる。また、各不動産会社の考え方や誠実さも見えてくるので、不動産会社選びの参考にもなるだろう。

 それでは、3社の査定内容や対応を細かく比較・分析していこう。

■A社は、最速2時間ほどで査定報告を完了!

 「おうちダイレクト」に一括査定を申し込んで、2時間半ほどで査定報告書を添付してきたのがA社になる。

 ほとんどが、自動返信メールを送ってくるところ、そうした儀礼的なメールはなく、1通目で、挨拶と査定報告書、さらに住み替えの希望を聞いてくるというすべてを含んだ内容だった。

A社からの査定結果1
査定依頼後2時間半で、査定報告書と一緒に届いた不動産会社からのメール

 その圧倒的な査定スピードの早さには感銘を受ける。さすが、地域密着型の不動産会社というだけありそうだ。だが、早くても査定内容がいい加減では意味が無い。査定報告書は14ページで構成されており、査定価格を見ると、約4200万円になっている。

A社からの査定結果2

 査定方法としては、一般的な「取引事例比較法」を用いている。まず、同じマンションを査定根拠としてあげている。しかも今年の売買成約事例を2つ、売却期間まで示しており、わかりやすい。また、近隣類似マンションとして、26事例も紹介している。すべての取引事例が売却価格と、売出しから売却までの期間までしっかり明記してある。

 しかし、これだけでは国土交通省が認める「価格査定マニュアル」に準じているのかわからない。価格査定マニュアルに沿って査定しているのであれば、正しいプロセスに沿って査定を行う必要がある。

A社からの査定内容3

 ちなみに「価格査定マニュアルの査定プロセス」では、「①適切な比較事例マンションを選定」して「②価格査定システムに情報を入力し、立地、住戸位置などを補正して、査定価格を決定」する。

 A社の査定方法では、「①適切な比較事例マンションを選定」については、適切な比較事例を2つ提示しているため、情報収集能力も高く、必要な情報を提供してくれる誠実さが感じられる。

 ただし、「②格査定システムに情報を入力し、立地、住戸位置などを補正して、査定価格を決定」に関しては、どのようにして査定価格を算出したのか、この査定報告書からはわからなかった。とはいえ、対応スピードといい、比較事例の提示の仕方もわかりやすく非常に好感が持てた。

■査定作成よりも電話営業に積極的なB社

 B社の場合は、査定依頼をした月曜日の夕方に最初のメールが届いた。「おうちダイレクト」に査定依頼をして約7時間後になる。

B社からの査定結果1

 エリア担当者からのメールの挨拶だ。火曜・水曜が定休日のために、査定に関しては木曜日以降になるという連絡でもある。

 A社は、査定依頼の申込から2時間半で査定書を送付して来たことと比べると、B社はゆったりと構えている感じがした。

 木曜日になってメールが届いたのは20時を回っていた。内容は、机上査定について準備をしているという内容と、住み替え先についての問い合わせだ。

B社からの査定内容2

 おうちダイレクトの一括査定を依頼するときに、「メールでのやり取り」を希望していたのだが、それを無視して留守番電話にメッセージも残していた。2回も電話をかけて来ており、こちらとしては不快でしかなかった。電話をかける時間があれば、査定書の作成を早く仕上げてほしいというのが本音である。

 ようやく査定書が届いたのは、依頼してから5日後の夜である。

B社からの査定内容3

 7ページの査定書PDFでは、4300〜4500万円という査定結果になっていた。その根拠だが、A社と同じく、「取引事例比較法」を用いている。

 同マンション内の成約事例が1件、近隣成約事例が4件あった。近隣事例で1年以内の成約事例は2つしかない。いずれも、売買成約日も示されている点は良かったが、国土交通省が認める「価格査定マニュアル」に準じるような査定プロセスを踏んでいるわけではない。 

 査定に時間をかかった割には最新の成約事例を並べておらず、やっつけで仕上げた印象だった。こちらの希望を尊重されずに、電話を何回もかけて来たこともあり、その点で誠実さは感じられず残念だった。

■AIを使った独自の査定をするC社

 3社目のC社は、「おうちダイレクト」に査定依頼をした日の夜遅くに最初のメールが届いた。3社の中では、1番最後にメールが来たことになる。

 しかし驚いたことに、メールと共に26ページに及ぶ査定報告書のPDFが添付されていたのである。査定結果は4377万円になっており、売出し提案価格が4400万円〜4600万円を想定している。

C社からの査定結果

 査定価格の根拠となっているのは、A社やB社が使っていた「取引事例比較法」とは少し違い、C社独自のAIを使った算出法だと説明があった。簡単に言えば、取引事例にAI技術による統計的傾向の分析を加味して、AI査定価格として算出するというのである。これに営業担当者による評価点を加味するとしているが、詳しいことはわからない。

 基本的には、取引事例比較法をベースにしているのは間違いない。実際、AI査定価格を計算するために、取り上げる成約事例は、同じマンション内のこれまでの成約事例2件・売り出し事例6件を並べたものと、参考にしたと思われる近隣類似マンションの成約事例1件・売り出し事例7件を並べている。成約事例が少ないのがやや気になるところだ。

 AI査定価格といえども、取引事例比較法の一種だと捉えれば、査定価格も大きく異なるわけではないだろう。

 査定報告書には、対象物件の売出し分布をはじめ、売買相場推移や専有面積別平均売出価格など、マーケット分析のグラフと図表が並んでいるのもAI査定の特徴といえる。

 その後、実査定や販売の打ち合わせをしたい内容のメールが届いたが、相手の意向をうかがう姿勢が感じられ、好感の持てるものだった。

査定書や面談で信頼できる担当者か判断しよう

 査定価格は試算する人のやり方、考え方次第で、かなり左右できるもので、数百万円の差が出るのはよくあることだ。そして、結論から言えば、査定金額の高さだけで選ぶべきではない。

 売り手からすると、喜ばしいのは高く売ってくれる不動産会社だ。そのために担当者がどれだけ必死に買い手を探してくれるかにかかっている。そういう意味では、信頼できる担当者なのかがカギになる。

 それを判断する材料の一つとして、査定書は重要だ。査定書の作成の仕方ひとつとっても、どの程度わかりやすく作っているのか、理解してもらいやすく工夫しているのかをチェックできる。メールのやり取り、タイミング、文面の内容から不動産会社や担当者の特徴、人柄も伝わってくる。

 さらに、最後は実際に会ってみることも大切だ。「査定価格の根拠は?」「どんな売買事例があるの?」「売却に向けてのスケジュールをどう立てればいい?」など質問して、細かく相談に乗ってくれるのかも確認するといいだろう。営業担当者との相性も重要だ。何人か話を聞いているうちに、信頼できる不動産会社をきっと見分けられるようになるだろう。
⇒無料で査定を依頼できる「おうちダイレクト」の公式サイトはこちら

◆おうちダイレクト「プロフェッショナル売却」(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、一棟マンション、一棟アパート、店舗、事務所
掲載する不動産会社数 9社 おうちダイレクトの一括査定依頼サービス「プロフェッショナル売却」の公式サイトはこちら
サービス開始 2015年
運営会社 ヤフー株式会社、SREホールディングス株式会社(ともに東証一部子会社)
紹介会社数 最大9社
【ポイント】ヤフーとソニーグループが共同運営する一括査定サイト。不動産会社に売却を依頼後も、ヤフーとおうちダイレクトのネットワークを使い、購入希望者への周知をサポートしてくれる。
おうちダイレクトの一括査定依頼サービス「プロフェッショナル売却」はこちら

 なお、一括査定サイトには、それぞれ数百社から一千社超の不動産会社が登録しており、対応が悪い不動産会社も一部時混じっている可能性がある。そのため、しっかりと査定したいのであれば、なるべく多くの不動産会社から査定を受けた方がいいだろう。
【関連記事はこちら】>>不動産一括査定サイト&査定業者25社で比較! メリット・デメリット、掲載不動産会社、不動産の種類で評価しよう

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<不動産売却の基礎知識>
相場を知るために、まずは「一括査定」を活用!

 不動産の売却に先駆けて、まずは相場を知っておきたいという人は多いが、それには多数の不動産仲介会社に査定をしてもらうのがいい。

 そのために便利なのが「不動産一括査定サイト」だ。一括査定サイトで売却する予定の不動産情報と個人情報を一度すれば、複数社から査定してもらうことができる。査定額を比較できるので、不動産の相場観が分かるだけでなく、きちんと売却してくれるパートナーである不動産会社を見つけられる可能性が高まるだろう。

SUUMO(スーモ)売却査定
リクルートのSUUMO(スーモ)でも、無料で一括査定ができる

 ただし、査定価格が高いからという理由だけでその不動産仲介会社を信用しないほうがいい。契約を取りたいがために、無理な高値を提示する不動産仲介会社が増加している。

 「大手に頼んでおけば安心」という人も多いが、不動産業界は大手企業であっても、売り手を無視した手数料稼ぎ(これを囲い込みという)に走りがちな企業がある。

 なので、一括査定で複数の不動産仲介会社と接触したら、査定価格ばかりを見るのではなく、「売り手の話を聞いてくれて誠実な対応をしているか」、「価格の根拠をきちんと話せるか」、「売却に向けたシナリオを話せるか」といったポイントをチェックするのがいいだろう。

 以下が主な「不動産一括査定サイト」なので上手に活用しよう。

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■相場を知るのに、おすすめの「不動産一括査定サイト」はこちら!
◆SUUMO(スーモ)売却査定(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地
掲載する不動産会社数 約2000店舗 不動産一括査定サイト「SUUMO(スーモ)売却査定」の公式サイトはこちら
サービス開始 2009年
運営会社 株式会社リクルート住まいカンパニー(東証一部子会社)
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 不動産サイトとして圧倒的な知名度を誇るSUUMO(スーモ)による、無料の一括査定サービス。主要大手不動産会社から、地元に強い不動産会社まで参加しており、査定額を比較できる。
SUUMO(スーモ)売却査定はこちら
◆HOME4U(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、ビル、アパート、店舗・事務所
掲載する不動産会社数 1500社 不動産一括査定サイト「HOME4U」の公式サイトはこちら
サービス開始 2001年
運営会社 NTTデータ・スマートソーシング(東証一部子会社)
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、日本初の一括査定サービスであり、運営会社はNTTデータグループで安心感がある点提携会社数は競合サイトと比較するとトップではないが、厳選されている。
HOME4U無料査定はこちら
◆イエウール(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
掲載する不動産会社数 1600社以上 不動産一括査定サイト「イエウール」の公式サイトはこちら
サービス開始 2014年
運営会社 Speee
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、掲載する会社数が多く、掲載企業の一覧も掲載しており、各社のアピールポイントなども見られる点。弱点は、サービスを開始してまだ日が浅い点。
イエウール無料査定はこちら
◆LIFULL HOME'S(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、倉庫・工場、投資用物件
掲載する不動産会社数 1789社(2019年12月)
サービス開始 2008年
運営会社 LIFULL(東証一部)
紹介会社数 最大6社
【ポイント】強みは、匿名査定も可能で安心であるほか、日本最大級の不動産ポータルサイト「LIFULL HOME'S」が運営している点。弱点は大手の不動産仲介会社が多くはないこと。
LIFULL HOME'S無料査定はこちら
◆イエイ(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
掲載する不動産会社数 1000社 不動産一括査定サイト「イエイ」の公式サイトはこちら
サービス開始 2007年
運営会社 セカイエ
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、サービス開始から10年以上という実績があるほか、対象となる不動産の種類も多い。「お断り代行」という他社にないサービスもある。弱点は、経営母体の規模が小さいこと。
イエイ無料査定はこちら
◆マンションナビ(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション
掲載する不動産会社数 900社超、2500店舗 不動産一括査定サイト「マンションナビ」の公式サイトはこちら
サービス開始 2011年
運営会社 マンションリサーチ
紹介会社数 最大9社(売却・買取6社、賃貸3社)
【ポイント】 強みは、マンションに特化しており、マンション売却査定は6社まで、賃貸に出す場合の査定3社まで対応している点。弱点は、比較的サービス開始から日が浅く、取扱い物件がマンションしかない点。
マンションナビ無料査定はこちら
◆おうちダイレクト「プロフェッショナル売却」(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、一棟マンション、一棟アパート、店舗、事務所
掲載する不動産会社数 9社 おうちダイレクトの一括査定依頼サービス「プロフェッショナル売却」の公式サイトはこちら
サービス開始 2015年
運営会社 ヤフー株式会社、SREホールディングス株式会社(ともに東証一部子会社)
紹介会社数 最大9社
【ポイント】ヤフーとソニーグループが共同運営する一括査定サイト。不動産会社に売却を依頼後も、ヤフーとおうちダイレクトのネットワークを使い、購入希望者への周知をサポートしてくれる。
おうちダイレクトの一括査定依頼サービス「プロフェッショナル売却」はこちら
 
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