小田急不動産に売却を依頼してもいい？ 評判口コミ、デメリット、査定方法などを辛口評価！

小田急不動産に売却を依頼しても大丈夫なのか？  実際に小田急不動産で売却した人にアンケートを実施し、評判・口コミを調査したほか、記者が自分のマンションを査定してもらい、査定方法を評価した。メリット・デメリットや手数料などについても解説するので、小田急不動産で売却を検討している方は参考にしてほしい。

小田急不動産の会社概要

画像：小田急不動産トップページ

　小田急不動産は、約90社からなる小田急グループの中核企業にあたり、「分譲業」「賃貸業」「仲介業」「投資開発業」「買取再販業」を主体とする総合不動産会社である。

　小田急沿線を中心に、グループの豊富なネットワークを活用したサービスを提供しつつ、約60年にわたって事業を展開。これまでに約25,500戸の分譲実績があり、約100棟のオフィス、マンションを運営管理している。

　長年、小田急沿線のまちづくりとも密接に関わっていたというだけに、信頼度もそれなりに得ていることは確かだ。

　小田急不動産の会社概要は以下の通り。

　小田急不動産の特徴としては、小田急沿線の物件に注力していること。そのため、沿線で物件を探すときには仲介を依頼する候補の1社となるだろう。

　新築物件では、自社ブランドの分譲住宅「リーフィア」をはじめ、新築戸建てからマンションほか、土地の情報までをサイト上で検索できる。

　また、中古物件・土地を探している場合には、小田急沿線を中心とした中古マンションや一戸建て住宅なども同様に、小田急不動産の公式サイトから検索可能になっている。

　なお、不動産の売却に関しては全国の物件の査定をしており、首都圏以外では仙台市（宮城県）にも支店を構えている。ただし、対象不動産は全国になっているが、首都圏や小田急沿線に強い不動産会社だと考えておくべきだろう。

小田急不動産の口コミ・評判

　では、「小田急不動産」の利用者の口コミ・評判はどうなっているのだろうか。ダイヤモンド不動産研究所が、不動産売却を行った人に対して実施したアンケート調査※では、次のような声があった。

小田急不動産に売却を依頼した理由は？

実際に売却した人の口コミ・評判

小田急不動産で実際に査定を依頼！ 査定額はいくらだったか

画像：小田急不動産仲介サイト「小田急の仲介 CONOMACHI」売却ページから

　小田急不動産の査定について見てみよう。不動産の査定を直接依頼する場合は「小田急の仲介 CONOMACHI」から査定が可能だが、今回は、小田急不動産を含む大手6社が共同運営する不動産一括査定サイトの「すまいValue」から査定を申し込んだ。

　査定する物件は筆者のマンションで、概要は以下のとおり。

　通常、査定は物件情報のみで査定する「机上査定」と、実際の物件を内見する「訪問査定」の2つに分かれる。

　精度の高い査定を行うためには訪問査定が必要だといわれるが、今回は、小田急不動産の査定方法や営業担当者の対応などを探るために、机上査定で売却予定マンションの価格の査定を依頼した。

　以下が、査定依頼後に小田急不動産から送られてきた実際の査定書になる。

小田急不動産の査定書（査定価格）

　まず、査定の根拠となる比較物件は3件で、事例1は「取引事例（成約済み）」となっているが、事例2と事例3は「売出物件」であることに注目したい。

　売出物件は成約価格ではなく売主側の希望値であることを考えれば、なぜ比較事例に2件も採用しているのかが疑問になるところだ。机上査定なので、いいかげんな事例を選んだような印象も受けてしまう。

小田急不動産の査定書（査定価格）

　今回の小田急不動産の机上査定の結果、査定価格は5,999万円となった。

　実際にこの金額で取引される保証はないものの、高額な評価は所有者にとって悪い気はしない。

　ただし、不動産を売却する際には、複数の会社の査定額を比較しなければ、相場がいくらくらいなのかが分からない。

　そこで、査定内容を比較するために、他の不動産会社でも査定を申し込んだ。その結果は下表の通り。小田急不動産は3社中でもっとも高い査定額となった。

　各社の査定で、4,762万〜5,990万円。一番高い査定額の小田急不動産と一番低い査定額の住友不動産販売の差は1,000万円以上。大手不動産会社の査定でも大きな差があることがわかった。

　しかし、この査定額は売却値として保証されているわけでもないし、不動産会社がその価格で買い取ってくれるわけではない。

　また、査定金額を最も高く提示した仲介業者が必ずしも良いわけではないということ。たまたま高い査定が出ただけなのかもしれないし、仲介を任せてほしいために、少し高めに査定額を提示しておく営業手法だとも考えられる。

　また、売出価格を高く設定すると、取引がすぐに決まらないケースがあるので注意が必要になる。

小田急不動産の査定方法は信頼できる？

　では、小田急不動産の査定金額をどう評価すればいいか？ 小田急不動産の査定は、公益財団法人不動産流通推進センターの『価格査定マニュアル』の内容に準じて算出しているという（下の画像参照）。

小田急不動産の査定書（査定方法の概要）

　いわゆる「取引事例比較法」で、これは多くの不動産仲介業者が選ぶ最も一般的な査定方法でもある。その比較事例の基準条件が下記のa〜hになる。

　基本は同一マンションの売買成立から1年以内の取引を比較事例とするが、それがない場合は近隣エリアで同等規模、同等条件のマンションの売買成立事例を参考にして査定することになる。

【関連記事】>>中古マンションの査定価格はどう求めればいい？　国交省も認める「価格査定マニュアル」の計算方法を分かりやすく解説！

　しかし、先に述べたように、小田急不動産の査定書では、比較している取引事例3件のうち成約済みかが分からない「売出事例」の2件を比較事例にしていた。そのため、『価格査定マニュアル』の内容に準じて算出しているとは言いがたい。

　しかも、査定の手順「STEP1」から「STEP4」までを示した小田急不動産の査定書（下の画像参照）では、まず「STEP1の対象マンション周辺事例の選択」の項目の中で、「①原則、過去2年以内の取引事例、過去2年以内の売出事例であること」となっている。

小田急不動産の査定結果（査定価格の算出ページ）

　これは「価格査定マニュアル」に独自の解釈を加えているといわれても仕方ない（マニュアルには「b.取引（成約日）が過去1年以内の事例のマンション」の項目がある）。

　繰り返しになるが、取引事例と売出事例はまったく性質が異なる。取引事例は、成約した実際の事例だが、売出事例は単なる希望価格の提示でしかない。

　比較事例法で査定しているといいながら、独自の算出方法になっており、何を査定しているのか疑問さえ浮かぶ。

　小田急不動産の2年以内の取引、売出事例（成約していない高い価格）という独自の基準から、3つの事例を比較しているため、かなり高い査定額になっている。

　一応、売出事例ということで7％割り引く補正をかけているが、あえて高い事例を選んだのではないかという印象は拭えない。

　そういう意味では、誠実な査定をしているとは正直思えないだろう。

小田急不動産は囲い込みを行うか？

　不動産売却時に最も気を付けるべき点は、不動産仲介業者による「囲い込み」だ。ここでは、小田急不動産が囲い込みを行う可能性があるかどうかを見てみよう。

　囲い込みは、売り主と買い主の両方から不動産仲介手数料を取る「両手取引」を実現するために行われる場合があり、売り主からすれば機会損失となって、下手をすれば何百万円も損をすることもある。

　下表は、記事「大手不動産仲介会社は、「両手取引」が蔓延?! 不動産売却時は、「両手比率」が高い会社に注意を」から、大手の不動産仲介会社について、2022年3月期の「両手取引の比率」と、「手数料率」とを試算したものの抜粋だ。

 「三井のリハウス」や「住友不動産販売」などの両手比率が高いことが分かる。「両手比率が高い」＝「囲い込みをしている」というわけではないが、各社の営業姿勢を判断するいい指標にはなるだろう。

　小田急不動産に関してはこの表を見る限り、手数料率4.50％、両手比率は36.31%。住友不動産販売、三井のリハウス、東急リバブルよりは低いが、野村不動産や京王不動産よりは高くなっているため、売却を依頼する際には囲い込みの注意が必要といえる。

　なお、「SRE不動産」など、売却の際に囲い込みを行わない不動産会社を利用するのも、囲い込みを避けるための一つの手だ。

「囲い込み」を行わない
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小田急不動産で売却するメリット

　首都圏の中でも小田急沿線に抜群の強みをみせる小田急不動産。では、小田急不動産で売却するメリットは何だろうか？

　それが小田急の仲介サポートサービス「ソナエアラバ」だ。売主と買主の双方に安心感を提供する10のサービスを用意している。

　そのなかでも、「住宅設備機器保証」「建物状況調査＆既存住宅瑕疵保証」は、売買に関して不安な部分を保証してくれるため、ありがたい保証サービスだろう。

　設備機器では最大500万円（税込み）まで無償で修理してもらえるし、建物の主要構造の不具合に関しても最大1000万円（税込み）の瑕疵保証がついているから安心だ。

　このほかにも「水廻りクリーニング」や「境界確認・仮測量」など、合計で10のサービスがある（詳しくは下記参照）。

小田急の仲介サポート「ソナエアラバ」のサービス一覧
 

画像：ソナエアラバトップページから

1）住宅設備機器保証
マンションや戸建て物件の売買から1年間は対象設備機器（給湯器・浴室乾燥機・温水洗浄便座・換気扇・調理器具・混合水栓）を1住宅あたり最大500万円（税込み）まで無償で修理できる保証サービス。また修理できない場合は、同等品と交換も可能になっている。

2）建物状況調査&既存住宅瑕疵保証
国土交通省の認可を受けた専門家による事前検査で、築30年以内の戸建てなら「雨漏り」や「建物の主要構造、部位の木部の腐食」など、見えにくい不具合（瑕疵）をチェックし、引き渡し後1年間、最大1000万円（税込）までの瑕疵保証がつく。

3）水廻りクリーニング
水廻りの無償クリーニングで水廻り状態を快適に維持するサービス。

4）境界確認・仮測量
不動産（土地）の売却にあたり境界標の調査や仮測量図の作成を行うサービス。

5）24時間緊急駆け付け
引き渡し後2年間、鍵や水廻り、電気、ガスなどのトラブルに対して、24時間365日体制で、トラブル解決のための情報提供または緊急に駆け付けて1次対応（特殊部品を必要としない60分以内の修理）を受けることのできるサービス。

6）リペアサービス
築30年以内、専有面積40㎡以上のマンションの売却にあたり壁や床などの補修（リペア）を無料で受けられるサービス。

7）居住中ホームステージング
居住中のマンションの売却にあたり、室内の整理・片づけ（ホームステージング）を無料で受けられるサービスになる。

8）買取保証制度
一定期間の売却活動を行い、万一期間内に売却できなかった場合に、あらかじめ売主に約束した金額で小田急不動産が直接購入するという売却保証サービス。

9）つなぎサポート
所有する不動産を売却して新しい不動産を購入する場合に、購入資金として充てる予定の売却資金が入るまでの間、一時的に融資を利用することができるサービス。本サービスを利用するにあたり、小田急不動産の「買取保証制度」を利用することが条件となる。

10）納税サポート
納税期限までに物件所有者が所有（相続）する不動産を売却して相続税の支払いに充てられなかった場合に、売却資金が入るまでの間、一時的に融資を利用することができるサービス。利用するにあたっては、小田急不動産の「買取保証制度」を利用することが条件となる。

　また、小田急不動産で売却・購入の成約者からの紹介の場合、紹介者に謝礼5万円（税込み）と被紹介者には仲介手数料10％引きとするなどの特典も用意している。なお、紹介特典は対象の取引成約内容によって変わる。

出所：小田急不動産ホームページから
※小田急不動産グループとの取引成約時に限る
※1回の取引につき1つの特典を利用可能
※各紹介特典は適用条件の対象外物件がある
※1 月額賃料の10％相当分（上眼10,000ポイント）
※2 一戸当たり3,000ポイ ント（上限50,000ボイント）

小田急不動産に売却を依頼してもいいか

　以上が、小田急不動産の評判や査定書の検証だ。

　小田急不動産は、小田急グループとして、首都圏の特に小田急沿線の不動産売買仲介に強いとされており、沿線の不動産査定をする際には複数社に依頼する場合の1つとして検討してみてもいいだろう。

　ただし、査定金額が高めに出た場合でもそのままうのみにせず、査定の算出基準がどうなのか確認しよう。また、複数社の見積もりを取って比較することもポイントになる。

　不動産を売ろうと考えるときは、まずは不動産査定をする必要があるが、その方法はいろいろある。初心者であれば、自分で調べるだけでなく、不動産会社にも査定を依頼したい。

　その際、必ず複数の不動産会社に不動産査定してもらうよう心掛けたいところだ。「不動産一括査定サイト」を利用すれば、複数社に一括で査定依頼ができて便利なので、活用するといいだろう。

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