オークラヤ住宅に不動産売却を頼んでいい？
実際の査定結果を評価！ 仲介を依頼するメリットなども紹介

オークラヤ住宅に不動産の売却を依頼しても大丈夫なのか？　こうした疑問に答えるため、オークラヤ住宅ので売却を依頼するメリットや査定書の出来などを評価しました。記者が自分のマンションを査定してもらった実際の査定書も公開します。オークラヤ住宅で不動産の売却を検討している方は、ぜひ確認しましょう。

オークラヤ住宅の会社概要や特徴とは

　1961年に設立された「株式会社大蔵屋」を前身とする「オークラヤ住宅」。首都圏の不動産流通会社として設立され、店舗数は1都3県をカバーし16店舗までに拡大しています。

　中古マンションの売買に特化することで豊富なマンション取引のノウハウと情報を蓄積しているため、物件にかかわる情報のみならず、近隣の生活情報を提供できることもオークラヤ住宅の強みでしょう。

オークラヤ住宅の会社概要
社名	オークラヤ住宅株式会社
本社	東京都千代田区麹町4丁目5番地22 オークラヤ麹町ビル
資本金	1億円
不動産売買仲介取扱件数	年間3000件以上（平成30年度データ）
店舗（賃貸を除く）	麹町（首都圏営業センター）、新宿、五反田、蒲田、上野、北千住、渋谷、池袋、東陽町、飯田橋、三鷹、横浜、溝の口、川崎、西川口、船橋

　上表のとおりオークラヤ住宅の店舗数は多くないですが、首都圏を中心とした地域密着をセールスポイントにしているのが特徴です。不動産購入希望者は、現在の生活圏の中で物件を探すケースが多いこともあり、オークラヤ住宅では地域専属担当制を導入することでそのニーズに応えています。

　一方で、広い範囲で物件を探すニーズにも応えるべく、2008年から広域営業室を設置して、希望にかなう物件の提案も目指しています。

オークラヤ住宅に売却の仲介を依頼するメリットは？

　不動産売買の仲介にあたって、オークラヤ住宅では次の4つを仲介安心サポートプランとして用意しています。このあたりは、中小の不動産仲介会社にはないサービスです。

　また、売却物件はオークラヤ住宅の自社サイトをはじめ、「スーモ」「アットホーム」「ヤフー不動産」など、大手不動産ポータルサイトにも掲載するとしています。物件紹介の機会を増やして、売却をサポートするというわけです。

　さらに新聞折り込み広告を使い、地域に集中的に訴求します。効果的なポスティングも併用するほか、既存の顧客への紹介やレインズ（東日本不動産流通機構）へ登録し、ほかの仲介業者と物件情報を共有することでスピーディーな成約をサポートしています。このあたりは、ほかの不動産仲介会社に比べて、劣っているということはないようです。

　では、オークラヤ住宅に売却を依頼しても大丈夫なのか、実際に査定をしてもらった結果を検証していきましょう。

実際にマンションの査定を依頼した結果を公開

　オークラヤ住宅の査定について見てみましょう。今回査定を依頼した物件は以下のとおりです。

　通常、査定は物件概要で査定する「机上査定」と、実際の物件を内見する「訪問査定」の2つに分かれます。精度の高い査定を行うためには「訪問査定」が必要ですが、今回は、オークラヤ住宅の査定方法や営業担当者の対応などを探るために、「机上査定」で売却予定マンションの価格を査定してもらいました。

　オークラヤ住宅では、「取引事例比較法」という査定方法を採用しており、売却物件と同じマンションもしくは近隣の成約（売却）事例と比較して、査定価格の根拠にしています。

　以下が、オークラヤ住宅の査定書です。これを見ると、同じマンション内での成約事例が1件、近隣のマンションの成約事例が4件の計5件の成約事例をレポートしています。

　同じマンションの成約事例から4,300万円〜4,500万円という査定結果になりました。今回査定を依頼した4社のうちで中間の査定価格となり、周辺の実勢価格から見ても納得できそうな査定金額だと思われます。

依頼した4社の査定額を比較
社名	査定額 （坪単価）	売出提案価格
明和地所	4,559万円 （220.0万円/坪）	ー
オークラヤ住宅	4,300万円〜4,500万円 （217.1〜207.46万円/坪）	ー
野村の仲介＋	4,200万円 （202.0万円/坪）	4,280万円〜4,480万円
京王不動産	3,800万円 （183.39万円/坪）	4,180万円

オークラヤ住宅の査定方法を評価

　では、この査定金額からオークラヤ住宅の査定をどう評価すればいいのでしょうか。

　多くの仲介業者は「取引事例比較法」による査定をしており、オークラヤ住宅もその手法による査定をしています。しかし取引事例比較法といっても、さまざまなやり方があります。

　比較的信頼がおける査定方法としては、公益財団法人不動産流通推進センターの「マンション価格査定マニュアル」の手法が一般的です。基本は同一マンションの売買成立から1年以内の取引を比較事例としますが、それがない場合は近隣エリアで同等規模、同等条件のマンションの成約事例を参考にして査定します。
【関連記事】>>不動産会社の査定価格の算出方法や､"高額"に査定されるポイントを徹底解説！

　今回、 参考にした成約事例の数は5件で、建築年数、駅からの徒歩距離はほぼ同条件の物件です。5件のうち、同じマンションの同じ階で、1年以内の売却事例が1件含まれており、大変参考になります。ほかの事例は違うマンションですが、比較的条件が似通ったマンションが多い印象でした。

　なお、比較事例からどうやって査定価格を算出したかは明記されておらず、価格査定マニュアルの指定する細かい計算方式を採用しているかは分かりませんでした。とはいえ、同じマンションの類似条件の売却価格があるため、それを参考に査定価格を付けたのでしょう。結果として、相場に近い価格になったと感じました。

　査定価格の提示に関しては信頼がおける印象です。近隣の成約事例もきちんと調べて表示していることから、手間を惜しまずに売り主のサポートをしようという姿勢がうかがえます。実際に訪問査定をしてもらい、営業担当者と売却の話をしたくなりました。不動産仲介業者を選ぶ際は、こうした売り主に寄り添ってくれる業者を選ぶといいでしょう。

仲介手数料の両手比率について

　不動産売却時に最も気を付けるべき点は、不動産仲介業者による「囲い込み」が行われていないかどうかです。

　一部の不動産仲介業者や営業担当者は、手数料を稼ぐために、売り主と買い主の両方から不動産仲介手数料を取る「両手取引」を行うことがあります。これは違法ではありませんが、問題が多いので違法にしている国もあります。

　たまたま両手取引になるのならいいのですが、悪質な不動産仲介業者の場合、両手取引を実現するために「囲い込み」という違法行為を行う場合もあり、売り主からすれば機会損失となり、下手をすれば何百万円も損をすることになります。

　大手不動産仲介業者も例外ではありません。実際、「大手不動産仲介会社が売却中の物件は、問い合わせてもなかなか内覧させてくれなかったり、販売資料すら渡してくれないこともある」（中堅不動産仲介会社社員）という声はいまだに聞こえてきます。
【関連記事】＞＞大手不動産仲介会社は、「両手取引」が蔓延?! 不動産売却時は、「両手比率」が高い会社に注意を

　下表は大手の不動産仲介業者について、2018年3月期の「両手取引の比率」と、「手数料率」とを試算したものです。「三井のリハウス」や「住友不動産販売」などが両手比率が高いことが分かります。「両手比率が高い」＝「囲い込みをしている」というわけではありませんが、各社の営業姿勢を判断するいい指標にはなるでしょう。

　この表を見る限り、オークラヤ住宅のデータは発表されておらず、両手取引比率は不明です。業界全体を通して囲い込みは無くなっていないので、両手取引比率が高い不動産仲介会社と契約する際には注意しましょう。

 「SRE不動産」など、売却の際に囲い込みを行わない不動産会社を利用するのも、囲い込みを避けるための一つの手です。
 

60秒で簡単入力！「囲い込み」を行わない不動産会社

まとめ〜販売力は測りかねるが、信頼感のある不動産会社

　以上が、オークラヤ住宅の不動産売却のメリットや査定の信頼性を検証したものです。

　簡易査定に関して、査定を依頼した仲介業者の中で、もっとも丁寧に「取引事例比較法」に従って物件の査定をしていました。特に取引成約事例は、的確な事例と成立から1年以内の事例を並べていて、きめ細やかさもあります。ただし、最終的な価格査定の計算方法の記載はなく、やや雑な印象もあります。とはいえ、査定価格は妥当と感じられたので、訪問査定をお願いしたくなりました。

　オークラヤ住宅は、1都3県の物件を対象に売買の仲介をしているため、全国区の大手不動産仲介会社と比べると物件の広告や告知の訴求力ではあまり期待できないかもしれません。

　仲介会社としての実力は測りかねますが、顧客に向き合って細やかな対応をしてくれることが簡易査定の書類からも期待できました。買取保証制度もあるため、一度面談して話を聞いてみたい一社です。

　なお、不動産売却を検討している人は、仲介会社に売却を依頼する前に、まずは「不動産一括査定サイト」で複数の不動産仲介会社に査定を依頼し、比較することがおすすめです。