オークラヤ住宅に不動産売却を頼んでいい?
実際の査定結果を評価! 仲介を依頼するメリットなども紹介

2021年5月1日公開(2021年11月9日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

オークラヤ住宅に不動産の売却を依頼しても大丈夫なのか? こうした疑問に答えるため、オークラヤ住宅ので売却を依頼するメリットや査定書の出来などを評価しました。記者が自分のマンションを査定してもらった実際の査定書も公開します。オークラヤ住宅で不動産の売却を検討している方は、ぜひ確認しましょう。

オークラヤ住宅の会社概要や特徴とは

オークラヤ住宅HP
オークラヤ住宅HP

 1961年に設立された「株式会社大蔵屋」を前身とする「オークラヤ住宅」。首都圏の不動産流通会社として設立され、店舗数は1都3県をカバーし16店舗までに拡大しています。

 中古マンションの売買に特化することで豊富なマンション取引のノウハウと情報を蓄積しているため、物件にかかわる情報のみならず、近隣の生活情報を提供できることもオークラヤ住宅の強みでしょう。

オークラヤ住宅の会社概要
社名

オークラヤ住宅株式会社

本社 東京都千代田区麹町4丁目5番地22 オークラヤ麹町ビル

資本金

1億円
不動産売買仲介取扱件数 年間3000件以上(平成30年度データ)
店舗(賃貸を除く)

麹町(首都圏営業センター)、新宿、五反田、蒲田、上野、北千住、渋谷、池袋、東陽町、飯田橋、三鷹、横浜、溝の口、川崎、西川口、船橋

 上表のとおりオークラヤ住宅の店舗数は多くないですが、首都圏を中心とした地域密着をセールスポイントにしているのが特徴です。不動産購入希望者は、現在の生活圏の中で物件を探すケースが多いこともあり、オークラヤ住宅では地域専属担当制を導入することでそのニーズに応えています。

 一方で、広い範囲で物件を探すニーズにも応えるべく、2008年から広域営業室を設置して、希望にかなう物件の提案も目指しています。

オークラヤ住宅に売却の仲介を依頼するメリットは?

 不動産売買の仲介にあたって、オークラヤ住宅では次の4つを仲介安心サポートプランとして用意しています。このあたりは、中小の不動産仲介会社にはないサービスです。

【オークラヤ住宅の仲介安心サポートプラン】

①住宅設備保証
中古物件でトラブルになりやすい設備機器の故障や不備に関して、引き渡しから1年以内であれば対象機器ごとに10万円までの保証をしています(築35年以内の物件に限る)。

②建物瑕疵保証(専有部分)
売却後に最も心配な給排水管のトラブルに対して検査の上、最長2年間、最高200万円まで保証しています。通常、引き渡し完了後3カ月以内に不具合・故障等があった場合は、売り主がその費用を負担することになっていますが、この保証があることで売り主側は安心して売却できます。

③建物状況調査(インスペクション)
国土交通省の定める講習を受けた建築士が建物の調査を行います。オークラヤ住宅では売買仲介物件にこうした専門家の調査を行うため、調査していない物件に比べて買い主に安心感を与えることが期待できます。

④個別税務相談サービス
不動産の売却時の税金から、相続時の税金に関することや住み替え時の資金計画までサポートしてくれます。

 このほか売却に関しては、オークラヤ住宅が買い取るため、仲介手数料がかからない「直接買取」もあれば、一定期間で売却できない場合には物件を買い取る「買取保証制度」も用意しています。そして、売却後もそのまま住むことができる「リースバック買取」もあります。

 また、売却物件はオークラヤ住宅の自社サイトをはじめ、「スーモ」「アットホーム」「ヤフー不動産」など、大手不動産ポータルサイトにも掲載するとしています。物件紹介の機会を増やして、売却をサポートするというわけです。

 さらに新聞折り込み広告を使い、地域に集中的に訴求します。効果的なポスティングも併用するほか、既存の顧客への紹介やレインズ(東日本不動産流通機構)へ登録し、ほかの仲介業者と物件情報を共有することでスピーディーな成約をサポートしています。このあたりは、ほかの不動産仲介会社に比べて、劣っているということはないようです。

 では、オークラヤ住宅に売却を依頼しても大丈夫なのか、実際に査定をしてもらった結果を検証していきましょう。

実際にマンションの査定を依頼した結果を公開

 オークラヤ住宅の査定について見てみましょう。今回査定を依頼した物件は以下のとおりです。

【物件概要】
都内のファミリー向けマンション
(築20年強、占有面積69㎡(21坪)、1階、駅から徒歩6分)

【査定方法】
机上査定(=簡易査定)

 通常、査定は物件概要で査定する「机上査定」と、実際の物件を内見する「訪問査定」の2つに分かれます。精度の高い査定を行うためには「訪問査定」が必要ですが、今回は、オークラヤ住宅の査定方法や営業担当者の対応などを探るために、「机上査定」で売却予定マンションの価格を査定してもらいました。

 オークラヤ住宅では、「取引事例比較法」という査定方法を採用しており、売却物件と同じマンションもしくは近隣の成約(売却)事例と比較して、査定価格の根拠にしています。

 以下が、オークラヤ住宅の査定書です。これを見ると、同じマンション内での成約事例が1件、近隣のマンションの成約事例が4件の計5件の成約事例をレポートしています。

オークラヤ住宅査定書
写真を拡大 オークラヤ住宅査定書(近隣成約事例①)
オークラヤ住宅査定書
写真を拡大 オークラヤ住宅査定書(近隣成約事例②)
オークラヤ住宅査定書
オークラヤ住宅査定書(机上査定結果)

 同じマンションの成約事例から4,300万円〜4,500万円という査定結果になりました。今回査定を依頼した4社のうちで中間の査定価格となり、周辺の実勢価格から見ても納得できそうな査定金額だと思われます。

依頼した4社の査定額を比較
社名     査定額
(坪単価)
売出提案価格
明和地所 4,559万円
(220.0万円/坪)
オークラヤ住宅 4,300万円〜4,500万円
(217.1〜207.46万円/坪)

野村の仲介+

4,200万円
(202.0万円/坪)
4,280万円〜4,480万円
京王不動産 3,800万円
(183.39万円/坪)
4,180万円

オークラヤ住宅の査定方法を評価

 では、この査定金額からオークラヤ住宅の査定をどう評価すればいいのでしょうか。

 多くの仲介業者は「取引事例比較法」による査定をしており、オークラヤ住宅もその手法による査定をしています。しかし取引事例比較法といっても、さまざまなやり方があります。

 比較的信頼がおける査定方法としては、公益財団法人不動産流通推進センターの「マンション価格査定マニュアル」の手法が一般的です。基本は同一マンションの売買成立から1年以内の取引を比較事例としますが、それがない場合は近隣エリアで同等規模、同等条件のマンションの成約事例を参考にして査定します。
【関連記事】>>不動産会社の査定価格の算出方法や、"高額"に査定されるポイントを徹底解説!

 今回、 参考にした成約事例の数は5件で、建築年数、駅からの徒歩距離はほぼ同条件の物件です。5件のうち、同じマンションの同じ階で、1年以内の売却事例が1件含まれており、大変参考になります。ほかの事例は違うマンションですが、比較的条件が似通ったマンションが多い印象でした。

 なお、比較事例からどうやって査定価格を算出したかは明記されておらず、価格査定マニュアルの指定する細かい計算方式を採用しているかは分かりませんでした。とはいえ、同じマンションの類似条件の売却価格があるため、それを参考に査定価格を付けたのでしょう。結果として、相場に近い価格になったと感じました。

 査定価格の提示に関しては信頼がおける印象です。近隣の成約事例もきちんと調べて表示していることから、手間を惜しまずに売り主のサポートをしようという姿勢がうかがえます。実際に訪問査定をしてもらい、営業担当者と売却の話をしたくなりました。不動産仲介業者を選ぶ際は、こうした売り主に寄り添ってくれる業者を選ぶといいでしょう。

仲介手数料の両手比率について

 不動産売却時に最も気を付けるべき点は、不動産仲介業者による「囲い込み」が行われていないかどうかです。

 一部の不動産仲介業者や営業担当者は、手数料を稼ぐために、売り主と買い主の両方から不動産仲介手数料を取る「両手取引」を行うことがあります。これは違法ではありませんが、問題が多いので違法にしている国もあります。

 たまたま両手取引になるのならいいのですが、悪質な不動産仲介業者の場合、両手取引を実現するために「囲い込み」という違法行為を行う場合もあり、売り主からすれば機会損失となり、下手をすれば何百万円も損をすることになります。

 大手不動産仲介業者も例外ではありません。実際、「大手不動産仲介会社が売却中の物件は、問い合わせてもなかなか内覧させてくれなかったり、販売資料すら渡してくれないこともある」(中堅不動産仲介会社社員)という声はいまだに聞こえてきます。
【関連記事】>>大手不動産仲介会社は、「両手取引」が蔓延?! 不動産売却時は、「両手比率」が高い会社に注意を

 下表は大手の不動産仲介業者について、2018年3月期の「両手取引の比率」と、「手数料率」とを試算したものです。「三井のリハウス」や「住友不動産販売」などが両手比率が高いことが分かります。「両手比率が高い」=「囲い込みをしている」というわけではありませんが、各社の営業姿勢を判断するいい指標にはなるでしょう。

 大手不動産会社の「両手比率」を試算(2021年最新版)

 
企業名 両手取引比率 手数料率
 三井不動産リアルティグループ(三井のリハウス) 48.76% 4.91%
 住友不動産販売 52.26% 5.02%
 東急リバブル 43.05% 4.72%
 野村不動産グループ 17.76% 3.89%
 三井住友トラスト不動産 28.39% 4.24%
 みずほ不動産販売 24.20% 4.10%
 三菱UFJ不動産販売     26.39% 4.17%
 オープンハウス 38.23% 4.56%
 積水ハウスグループ 43.95% 4.75%
 東宝ハウスグループ 47.56% 4.87%
 大和ハウスグループ 26.38% 4.17%
 大京穴吹不動産 33.60% 4.41%
 住友林業ホームサービス 28.66% 4.25%
 大成有楽不動産販売グループ 26.64% 4.18%
 近鉄不動産 51.67% 5.01%
 スターツグループ 27.88% 4.22%
 三菱地所ハウスネット 29.51% 4.27%
 リスト サザビーズ インターナショナル リアルティ 61.25% 5.32%
 長谷工リアルエステート 20.94% 3.99%
 ポラスグループ 47.14% 4.86%
 ナイス   7.59% 3.55%
 小田急不動産 37.83% 4.55%
 朝日住宅 32.70% 4.38%
 阪急阪神不動産 28.20% 4.23%
 京王不動産 27.01% 4.19%
 相鉄不動産販売 55.42% 5.13%
 京急不動産 52.83% 5.04%
 センチュリー21 40.69% 4.64%
 イエステーション 52.95% 5.05%
※ 住宅新報WEB「主要流通各社の20年度仲介実績」のデータ(2021年3月期)を基に作成。取扱高順に掲載。手数料率は、手数料収入を取扱高で割ったもの。三菱地所リアルエステートサービス、東京建物不動産販売、中央日本土地建物グループ、伊藤忠ハウジング、は、法人取引などの大型物件が多いなどの理由により、手数料利率が3.24%から6.48%に収まっていないため、除外した。

 この表を見る限り、オークラヤ住宅のデータは発表されておらず、両手取引比率は不明です。業界全体を通して囲い込みは無くなっていないので、両手取引比率が高い不動産仲介会社と契約する際には注意しましょう。

「囲い込み」を行わない不動産会社はこちら
◆SRE不動産売却査定(不動産売却査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地(建物付きを含む)、その他
対応可能エリア 東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県など 不動産査定サイト「SRE不動産売却」の公式サイトはこちら
サービス開始 2014年
運営会社 SREホールディングス株式会社
【ポイント】両手仲介・囲い込みを行わない。不動産ポータルサイトと不動産ネットワークシステムを活用した集客により早期売却を目指す。ソニーグループが運営しており信頼性がある。
SRE不動産売却無料査定はこちら

まとめ〜販売力は測りかねるが、信頼感のある不動産会社

 以上が、オークラヤ住宅の不動産売却のメリットや査定の信頼性を検証したものです。

 簡易査定に関して、査定を依頼した仲介業者の中で、もっとも丁寧に「取引事例比較法」に従って物件の査定をしていました。特に取引成約事例は、的確な事例と成立から1年以内の事例を並べていて、きめ細やかさもあります。ただし、最終的な価格査定の計算方法の記載はなく、やや雑な印象もあります。とはいえ、査定価格は妥当と感じられたので、訪問査定をお願いしたくなりました

 オークラヤ住宅は、1都3県の物件を対象に売買の仲介をしているため、全国区の大手不動産仲介会社と比べると物件の広告や告知の訴求力ではあまり期待できないかもしれません。

 仲介会社としての実力は測りかねますが、顧客に向き合って細やかな対応をしてくれることが簡易査定の書類からも期待できました。買取保証制度もあるため、一度面談して話を聞いてみたい一社です。

 なお、不動産売却を検討している人は、仲介会社に売却を依頼する前に、まずは「不動産一括査定サイト」で複数の不動産仲介会社に査定を依頼し、比較することがおすすめです。

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<不動産売却の基礎知識>
相場を知るために、まずは「一括査定」を活用!

 不動産の売却に先駆けて、まずは相場を知っておきたいという人は多いが、それには多数の不動産仲介会社に査定をしてもらうのがいい

 そのために便利なのが「不動産一括査定サイト」だ。一括査定サイトで売却する予定の不動産情報と個人情報を一度入力すれば、複数社から査定してもらうことができる。査定額を比較できるので、不動産の相場観が分かるだけでなく、きちんと売却してくれるパートナーである不動産会社を見つけられる可能性が高まるだろう。

 以下が主な「不動産一括査定サイト」なので上手に活用しよう。

おすすめの「不動産一括査定サイト」はこちら!

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◆SUUMO(スーモ)売却査定(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地
掲載する不動産会社数 約2000店舗 不動産一括査定サイト「SUUMO(スーモ)売却査定」の公式サイトはこちら
サービス開始 2009年
運営会社 株式会社リクルート住まいカンパニー(東証一部子会社)
紹介会社数 最大10社
【ポイント】 不動産サイトとして圧倒的な知名度を誇るSUUMO(スーモ)による、無料の一括査定サービス。主要大手不動産会社から、地元に強い不動産会社まで参加しており、査定額を比較できる。
SUUMO(スーモ)売却査定はこちら
◆HOME4U(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、ビル、アパート、店舗・事務所
掲載する不動産会社数 1500社 不動産一括査定サイト「HOME4U」の公式サイトはこちら
サービス開始 2001年
運営会社 NTTデータ・スマートソーシング(東証一部子会社)
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、日本初の一括査定サービスであり、運営会社はNTTデータグループで安心感がある点提携会社数は競合サイトと比較するとトップではないが、厳選されている。
HOME4U無料査定はこちら
◆ズバット不動産売却(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、一棟マンション、一棟ビル
掲載する不動産会社数 厳選した不動産会社のみ 不動産一括査定サイト「ズバット不動産売却」の公式サイトはこちら
サービス開始 2020年
運営会社 ウェブクルー
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 比較サイト運営歴20年以上の会社が運営しており、情報セキュリティマネジメントシステムの国際認証基準である「ISO27001」の認証を取得しているため信頼感がある。提携会社数は少ないが厳選されている。
ズバット不動産売却無料査定はこちら
◆イエウール(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
掲載する不動産会社数 1600社以上 不動産一括査定サイト「イエウール」の公式サイトはこちら
サービス開始 2014年
運営会社 Speee
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、掲載する会社数が多く、掲載企業の一覧も掲載しており、各社のアピールポイントなども見られる点。弱点は、サービスを開始してまだ日が浅い点。
イエウール無料査定はこちら
◆LIFULL HOME'S(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、倉庫・工場、投資用物件
掲載する不動産会社数 2399社
サービス開始 2008年
運営会社 LIFULL(東証一部)
紹介会社数 最大6社
【ポイント】強みは、匿名査定も可能で安心であるほか、日本最大級の不動産ポータルサイト「LIFULL HOME'S」が運営している点。弱点は大手の不動産仲介会社が多くはないこと。
LIFULL HOME'S無料査定はこちら
◆マンションナビ(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション
掲載する不動産会社数 900社超、2500店舗 不動産一括査定サイト「マンションナビ」の公式サイトはこちら
サービス開始 2011年
運営会社 マンションリサーチ
紹介会社数 最大9社(売却・買取6社、賃貸3社)
【ポイント】 強みは、マンションに特化しており、マンション売却査定は6社まで、賃貸に出す場合の査定は3社まで対応している点。弱点は、比較的サービス開始から日が浅く、取り扱い物件がマンションしかない点。
マンションナビ無料査定はこちら
マンションナビに関する詳細記事はこちら
◆いえカツLIFE(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 分譲マンション、一戸建て、土地、一棟アパート、一棟マンション、投資マンション(1R・1K)、一棟ビル、区分所有ビル(1室)、店舗、工場、倉庫、農地、再建築不可物件、借地権、底地権、その他(共有持分についても査定・売却対象)
掲載する不動産会社数 500社 いえカツLIFEの公式サイトはこちら
サービス開始 2012年
運営会社 サムライ・アドウェイズ(上場子会社)
紹介会社数 最大6社(売買2社、買取2社、リースバック2社)
【ポイント】再建築不可物件、借地権、底地権といった「訳あり物件」の査定にも対応している。共有持ち分でも相談に乗ってくれる査定サイトは少ないので、相談してみよう。
いえカツLIFEはこちら
一括査定サイトと合わせて利用したい査定サイトはこちら!
◆SRE不動産売却査定(不動産売却査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地(建物付きを含む)、その他
対応可能エリア 東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県など 不動産査定サイト「SRE不動産売却」の公式サイトはこちら
サービス開始 2014年
運営会社 SREホールディングス株式会社
【ポイント】両手仲介・囲い込みを行わない。不動産ポータルサイトと不動産ネットワークシステムを活用した集客により早期売却を目指す。ソニーグループが運営しており信頼性がある。
SRE不動産売却はこちら
 
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