明和地所の仲介に不動産売却を頼んでいい?
実際の査定結果を辛口評価! 評判やメリットについても紹介

2021年5月13日公開(2021年5月14日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

明和地所に不動産の売却を依頼しても大丈夫なのか? こうした疑問に答えるため、明和地所の評判、販売力、メリット、査定書の出来などを、評価しました。記者が自分のマンションを査定してもらった実際の査定書も公開します。明和地所で不動産の売却を検討している方は、ぜひ確認しましょう。

明和地所の会社概要、特徴、評判とは

「明和地所の仲介」ホームページ
「明和地所の仲介」ホームページ

 分譲マンションブランド「CLIO」(クリオ)で知られている明和地所。徹底したブランド戦略で、開発用地の取得、建設、企画から販売、管理まで明和地所グループで一貫して行っています。

 1986年の創業以来、首都圏を中心に札幌、福岡、名古屋と都市部に絞って新築分譲マンションを建設、販売し、その供給実績は約4万5000戸を超えるほどです。

明和地所の会社概要
社名 明和地所株式会社
本社 東京都渋谷区神泉町9-6 明和地所渋谷神泉ビル

資本金

35億3,750万円
売上高(連結) 405億3100万円(2020年3月期)
従業員数
  • 370名 (2021年4月1日現在)
不動産売買仲介取扱件数 3万7643件(2019年3月期)
店舗

北海道、神奈川県(横浜、川崎、藤沢)、東京都(渋谷、上野、池袋、国分寺、町田)

 明和地所が首都圏を中心に展開している「クリオ」マンションシリーズは品質が高いと言う声も多く、地域や年代によって若干の違いはあるでしょうが、建物はしっかりしているため、住戸間の音トラブルも少ないと購入者の間では評判です。

明和地所に売却の仲介を依頼するメリットは?

 明和地所の不動産売買事業は『明和地所の仲介』として展開されています。不動産売却では、マンションデベロッパーとして培った営業力や集客力が仲介にも活かされている点が強みです。明和地所の仲介ホームページによると、売却依頼件数は2017年度を100%とした場合、2019年度は179%まで増加。売却依頼後、3カ月以内の成約が83.1%(2019年4月〜2020年3月時点)となっています。

 売却物件の広告に関しては、チラシや新聞折り込みをはじめ、SUUMO、アットホーム、ライフルホームズ、ヤフー不動産などの大手不動産ポータルサイトに掲載しています。さらに、一部上場企業など大手法人を中心とする80社超の提携法人との明和地所独自のネットワークを活用し、売却をサポート。さらに条件によっては仲介手数料の値引き(詳しくは後述します)もあります。

 では、実際に都内のマンションを査定してもらった結果から、明和地所の査定について検証していきましょう。

実際にマンションの査定を依頼した結果を公開

 明和地所の査定について見てみましょう。今回査定を依頼した物件は以下のとおりです。

【物件概要】
都内のファミリー向けマンション
(築20年強、占有面積69㎡(21坪)、1階、駅から徒歩6分)

【査定方法】
机上査定(=簡易査定)

 通常、査定は物件概要で査定する「机上査定」と、実際の物件を内見する「訪問査定」の2つに分かれます。精度の高い査定を行うためには訪問査定が必要ですが、今回は、明和地所の査定方法や営業担当者の対応などを探るために、机上査定で売却予定マンションの価格を査定してもらいました。

 以下が明和地所から送られてきた実際の査定書(個人情報部分は加工)です。

明和地所の査定書
明和地所の査定書(事例位置図)
明和地所の査定書
明和地所の査定書(事例マンション格差比較書)
明和地所査定書
明和地所査定書(対象マンションの査定額)

 今回の明和地所の机上査定の結果、査定価格は4,559万円となりました。実際にこの金額で取引される保証はありませんが、同じ時期に査定を依頼した4社の中で最も高い査定額でした。

依頼した4社の査定額を比較
社名     査定額
(坪単価)
売出提案価格
明和地所 4,559万円
(220.0万円/坪)
オークラヤ住宅 4,300万円〜4,500万円
(217.1〜207.46万円/坪)

野村の仲介+

4,200万円
(202.0万円/坪)
4,280万円〜4,480万円
京王不動産 3,800万円
(183.39万円/坪)
4,180万円

 ここで勘違いしてはいけないのが、査定金額を最も高く提示した仲介業者が必ずしも良いわけではないということ。たまたま高い査定が出ただけなのかもしれませんが、仲介を任せてほしいために、少し高めに査定提示をしておく営業手法かもしれません。売出価格を高くすると、取引がすぐに決まらないケースがあるので注意が必要です。

明和地所の査定の信頼性は?

 では、この査定金額から明和地所をどう評価すればいいのでしょうか。

 明和地所の今回の査定書では、3つの事例から査定価格を出しており、「取引事例比較法」で査定書類を作成しています。これは多くの不動産仲介業者が選ぶ最も一般的な査定方法です。
【関連記事はこちら】>>不動産会社の「査定価格」の算出方法や、"高額"に査定されるポイント、注意点などを徹底解説!

 しかし、取引事例比較法といっても、さまざまなやり方があります。比較的信頼がおける方法としては、公益財団法人不動産流通推進センターの「マンション価格査定マニュアル」の手法が一般的です。国交省もお墨付きを与えているこの価格査定マニュアルでは、参考とすべき過去のマンション売買取引について、以下のような条件をつけています。

【参考とすべき過去のマンション売買取引条件】

条件① 
マンションであれば、対象物件と同じ建物内のほかの物件と比較すべきである。その際、「売り急ぎでない」「過去1年以内の取引」「面積などが類似していること」が条件

条件② 同じマンション内に適切な事例がない場合は、近隣の同種のマンションを参考事例にしてもよい。近隣の同種のマンションといっても、最寄り駅が一緒、価格水準、総戸数が類似、階層が近い、築年数の差が3年以内、が条件

条件③ いずれにせよ、「取引事例(売買事例)」であること。「売出事例(未成約)」は、売買が成立しているわけではないため、参考事例には当たらない

条件④ 駅からの距離、築年数、階数、部屋の向きなどの個別要素を補正して査定価格を算出

 では、この4つのポイントを頭において査定書を見てみましょう。

明和地所の査定書を検証

 条件①に関しては、同じマンション内の物件が参考事例として使われていたので、これは良いでしょう。しかし、成約してから1年以上が過ぎている事例なので、データとしてやや古いといえます。同じマンションで1年以内に売買が成立している事例があるのは知っていたので、その情報があればより正確に査定できたでしょう。ただし、日本では成約事例を集めた完璧なデータベースがないため、情報を得られなかったのかもしれません。

 条件②については同じマンション内の物件だったので、問題はないでしょう。

 条件③については、3つの事例のうち、【事例1 取引】はいわゆる成約事例(売買事例)であることは評価できます。しかし、【事例2 売出】【事例3 売出】は、売出事例です。要するに比較事例といいながら、取引が成立した事例は1つしかありません。取引事例と売出事例を混同して並べた査定書類は、やや雑な印象を受けます。売出価格どおりに売れることはまれだからです。

 条件④については、「個別格差率」で補正をかけているので、正しい手法と言えそうです。ただし補正の細目は記載されていなかったので、どこまで細かく補正したのかは分かりませんでした。

 以上のことから、今回の査定書に関してはやや雑な印象もあるが、「取引事例比較法」を使って、ある程度きちんと査定をしたと言えるのではないでしょうか。

 査定金額が4社の中で一番高かったのは、まずは「次の段階の訪問査定に持ち込みたい」という意図があるのかもしれません。

条件によっては仲介手数料の値引きもある

明和地所のライフスタイルクラブHP
明和地所の会員サービス「ライフスタイルクラブ」ホームページ

 実際に売却を依頼するとなると、仲介手数料の値引きがあるのかどうか気になります。明和地所の仲介手数料に関しては、いくつかの条件が整えば割引になったり、成約時に現金が進呈される特典があるようです。

 明和地所グループには、「ライフスタイルクラブ」という会員サイトが用意され、会員のステージによってさまざまな割引特典が受けられるようになっています。会員はスタンダードとプレミアムに分かれます。

 プレミアム会員になると、売却時の仲介手数料が税抜き価格から15%の割引を受けられます。ほかにも、中古物件の購入では仲介手数料が税抜き価格から5%割引や、プレミアム会員から紹介を受けて売買が成約した人の双方に10万円が進呈されるなどの特典もあります。

 このように、明和地所の物件を購入し、売却する人にとっては、手数料の割引特典を受けられる機会があるので、検討してみるのもいいでしょう。 

仲介手数料の両手比率について

 不動産売却時に最も気を付けるべき点は、不動産仲介業者による「囲い込み」が行われていないかどうかです。

 一部の不動産仲介業者や営業担当者は、手数料を稼ぐために、売り主と買い主の両方から不動産仲介手数料を取る「両手取引」を行うことがあります。これは違法ではありませんが、問題が多いので違法にしている国もあります。

 たまたま両手取引になるのならいいのですが、悪質な不動産仲介業者の場合、両手取引を実現するために「囲い込み」という違法行為を行う場合もあり、売り主からすれば機会損失となり、下手をすれば何百万円も損をすることになります。

 大手不動産仲介業者も例外ではありません。実際、「大手不動産仲介会社が売却中の物件は、問い合わせてもなかなか内覧させてくれなかったり、販売資料すら渡してくれないこともある」(中堅不動産仲介会社社員)という声はいまだに聞こえてきます。
【関連記事】>>大手不動産仲介会社は、「両手取引」が蔓延?! 不動産売却時は、「両手比率」が高い会社に注意を

 下表は大手の不動産仲介業者について、2018年3月期の「両手取引の比率」と、「手数料率」とを試算したものです。「三井のリハウス」や「住友不動産販売」などの両手比率が高いことが分かります。「両手比率が高い」=「囲い込みをしている」というわけではありませんが、各社の営業姿勢を判断するいい指標にはなるでしょう。

大手不動産会社の「両手比率」を試算
 
企業名 両手取引比率 手数料率
 三井不動産リアルティグループ(三井のリハウス) 57.53% 5.10%
 住友不動産販売 62.75% 5.27%
 東急リバブル 28.79% 4.17%
 野村不動産グループ 21.94% 3.95%
 三井住友トラスト不動産 26.11% 4.09%
 三菱UFJ不動産販売 24.33% 4.03%
 みずほ不動産販売 21.73% 3.94%
 三菱地所リアルエステートサービス 26.61% 4.10%
 大京グループ 42.14% 4.61%
 大成有楽不動産販売グループ 33.12% 4.31%
 住友林業ホームサービス 42.17% 4.61%
 東宝ハウスグループ 42.80% 4.63%
 大和ハウスグループ 23.02% 3.99%
 スターツグループ 37.83% 4.47%
 近鉄不動産 61.53% 5.23%
 長谷工リアルエステート 28.16% 4.15%
 中央日本土地建物(旧:日本土地建物販売) 19.65% 3.88%
 三菱地所ハウスネット 19.60% 3.88%
 ポラスグループ・中央住宅 53.37% 4.97%
 小田急不動産 37.30% 4.45%
 ナイス(連結)(旧:すてきナイス) 23.84% 4.01%
 京王不動産 37.32% 4.45%
 朝日住宅 35.06% 4.38%
 相鉄不動産販売 53.64% 4.98%
 京急不動産 3.83% 3.36%
 センチュリー21・ジャパン 44.63% 4.69%
 イエステーション 67.55% 5.43%
※ 住宅新報WEB「主要流通各社の16年度仲介実績」のデータ(2018年3月期)を基に作成。取扱高順に掲載。手数料率は、手数料収入を取扱高で割ったもの。東京建物不動産販売、MEgropuは、法人取引などの大型物件が多いなどの理由により、手数料利率が3.24%から6.48%に収まっていないため、除外した。

 この表を見る限り、明和地所の両手取引の比率は不明です。業界全体を通して囲い込みは無くなっていないので、両手取引比率が高い不動産仲介会社と契約する際には注意しましょう。

まとめ〜明和地所物件の売買なら、仲介の依頼を検討するのもあり

 以上が、明和地所の不動産売却のメリットや査定の信頼性を検証したものです。

 机上査定の参考事例では、売買が成立した事例は1つだけで、しかも1年以上前の事例のため情報鮮度がありません。売出事例を並べて、査定表の体裁を整えた、やや雑な印象を受けました。ただ、「取引事例比較法」を使って、ある程度は信頼できる査定をしたと言えるのではないでしょうか。

 過去に明和地所の物件購入履歴があったり、明和地所の物件を売却する人にとっては、手数料の割引特典を受けられる機会があるので、検討してみるのもいいでしょう。

 なお、不動産売却を検討している人は、仲介会社に売却を依頼する前に、不動産一括査定サイト」で複数の不動産仲介会社に査定を依頼し、比較することがおすすめです。

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運営会社 株式会社リクルート住まいカンパニー(東証一部子会社)
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サービス開始 2012年
運営会社 サムライ・アドウェイズ(上場子会社)
紹介会社数 最大6社(売買2社、買取2社、リースバック2社)
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◆SRE不動産売却査定(不動産売却査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地(建物付きを含む)、その他
対応可能エリア 東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県など 不動産査定サイト「SRE不動産売却」の公式サイトはこちら
サービス開始 2014年
運営会社 SREホールディングス株式会社
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