ユーカリが丘駅(千葉県)の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
ユーカリが丘駅(千葉県)の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、93万円/坪(10年前比▲3.1%)
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ユーカリが丘駅(千葉県)の中古戸建て価格
- 3,103万円(93万円/坪)
- 10年前比▲3.1%(前年比+0.4%)
- 平均築年 : 2008年
- 平均駅距離 : 21.58分
- 平均専有面積 : 110.0㎡(33.3坪)
- 平均土地面積 : 170.0㎡(51.5坪)
◆ユーカリが丘駅の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 102万円/坪 |
2010年 | 96万円/坪 |
2015年 | 94万円/坪 |
2020年(現在) | 93万円/坪 |
2025年 | 92万円/坪 |
2030年 | 91万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
ユーカリが丘駅:3,103万円(93万円/坪、10年前比-3.1%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
佐倉市:2,672万円(84万円/坪、10年前比▲17.0%)
千葉市花見川区:4,581万円(144万円/坪、10年前比+2.3%)
千葉市若葉区:2,294万円(72万円/坪、10年前比▲2.8%)
八千代市:3,219万円(101万円/坪、10年前比+1.0%)
四街道市:2,332万円(73万円/坪、10年前比+25.0%)
八街市:2,015万円(67万円/坪、10年前比▲18.5%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲2.0%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲2.8%
- グッドシナリオ
3,668万円(110.2万円/坪、10年間で+18.2%を予想) - ノーマルシナリオ
3,016万円(90.6万円/坪、10年間で▲2.8%を予想) - バッドシナリオ
2,086万円(62.7万円/坪、10年間で▲32.8%を予想)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
佐倉市:2,039万円(64万円/坪、10年後は▲23.7%)
千葉市花見川区:4,504万円(142万円/坪、10年後は▲1.7%)
千葉市若葉区:2,158万円(68万円/坪、10年後は▲5.9%)
八千代市:3,032万円(95万円/坪、10年後は▲5.8%)
四街道市:2,854万円(90万円/坪、10年後は+22.4%)
八街市:1,592万円(53万円/坪、10年後は▲21.0%)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲6.0%であるのに比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆ユーカリが丘駅の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 104.8万円/坪 |
5年 | 92.0万円/坪 |
10年 | 69.0万円/坪 |
15年 | 57.0万円/坪 |
20年 | 44.9万円/坪 |
25年 | 48.8万円/坪 |
30年 | 51.1万円/坪 |
35年 | 43.7万円/坪 |
40年 | 33.2万円/坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆佐倉市の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
佐倉-1 | 住居表示 | 千葉県佐倉市千成2−15−14 | 10.9万円/坪 (3.6万円/㎡) 前年比▲2.2% |
最寄り駅 | 京成佐倉駅から1400m | ||
土地面積 | 109㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
佐倉-2 | 住居表示 | 千葉県佐倉市鏑木町字船尾余208番5外 | 16.4万円/坪 (5.3万円/㎡) 前年比▲0.2% |
最寄り駅 | 京成佐倉駅から1200m | ||
土地面積 | 165㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
佐倉-3 | 住居表示 | 千葉県佐倉市南臼井台16−11 | 15.7万円/坪 (5.1万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 京成臼井駅から1000m | ||
土地面積 | 173㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
佐倉-4 | 住居表示 | 千葉県佐倉市中志津2−18−3 | 20.9万円/坪 (6.8万円/㎡) 前年比▲0.4% |
最寄り駅 | 志津駅から1300m | ||
土地面積 | 162㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
佐倉-5 | 住居表示 | 千葉県佐倉市井野字油免1084番10 | 22.1万円/坪 (7.2万円/㎡) 前年比▲0.1% |
最寄り駅 | 志津駅から1000m | ||
土地面積 | 127㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
佐倉-6 | 住居表示 | 千葉県佐倉市染井野5丁目15番4 | 25.4万円/坪 (8.3万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 京成臼井駅から1400m | ||
土地面積 | 184㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
佐倉-7 | 住居表示 | 千葉県佐倉市田町字鍛治作谷津22番45 | 15.0万円/坪 (4.9万円/㎡) 前年比▲0.4% |
最寄り駅 | 京成佐倉駅から900m | ||
土地面積 | 124㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
佐倉-8 | 住居表示 | 千葉県佐倉市山王1丁目15番7 | 17.8万円/坪 (5.8万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 物井駅から450m | ||
土地面積 | 181㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
佐倉-9 | 住居表示 | 千葉県佐倉市鏑木町1丁目7番73 | 24.2万円/坪 (7.9万円/㎡) 前年比+0.4% |
最寄り駅 | 佐倉駅から600m | ||
土地面積 | 142㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
佐倉-10 | 住居表示 | 千葉県佐倉市上座字六所1207番7 | 28.0万円/坪 (9.1万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | ユーカリが丘駅から600m | ||
土地面積 | 163㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
佐倉-11 | 住居表示 | 千葉県佐倉市上座字土引田438番8 | 25.5万円/坪 (8.3万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | ユーカリが丘駅から700m | ||
土地面積 | 206㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
佐倉-12 | 住居表示 | 千葉県佐倉市王子台6丁目19番4 | 19.3万円/坪 (6.3万円/㎡) 前年比▲0.3% |
最寄り駅 | 京成臼井駅から1400m | ||
土地面積 | 239㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
佐倉-13 | 住居表示 | 千葉県佐倉市西志津5−11−33 | 29.8万円/坪 (9.7万円/㎡) 前年比+1.1% |
最寄り駅 | 勝田台駅から1200m | ||
土地面積 | 178㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
佐倉-14 | 住居表示 | 千葉県佐倉市上志津字東間作1769番62 | 25.7万円/坪 (8.4万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 志津駅から650m | ||
土地面積 | 102㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
佐倉-15 | 住居表示 | 千葉県佐倉市八幡台3−1−7 | 12.0万円/坪 (3.9万円/㎡) 前年比▲2.5% |
最寄り駅 | 京成臼井駅から1800m | ||
土地面積 | 168㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
佐倉-16 | 住居表示 | 千葉県佐倉市寺崎字猫坂3008番3外 | 6.9万円/坪 (2.2万円/㎡) 前年比▲1.8% |
最寄り駅 | 佐倉駅から1600m | ||
土地面積 | 660㎡ | ||
用途区分 | ー | ||
佐倉-17 | 住居表示 | 千葉県佐倉市上志津字込ノ内1080番55 | 22.4万円/坪 (7.3万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 志津駅から1000m | ||
土地面積 | 148㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
佐倉-18 | 住居表示 | 千葉県佐倉市上志津原字南中野334番209 | 11.4万円/坪 (3.7万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | 志津駅から1900m | ||
土地面積 | 166㎡ | ||
用途区分 | ー | ||
佐倉-19 | 住居表示 | 千葉県佐倉市江原台1丁目13番13 | 13.0万円/坪 (4.2万円/㎡) 前年比▲0.9% |
最寄り駅 | 京成臼井駅から2700m | ||
土地面積 | 181㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
ユーカリが丘駅がある佐倉市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、ユーカリが丘駅を含む、佐倉市はどうなるのだろうか。
◆佐倉市の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 172,739 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 171,594 人 | 99.3 | |
2025年 | 168,519 人 | 97.6 | |
2030年 | 163,686 人 | 94.8 | |
2035年 | 157,547 人 | 91.2 | |
2040年 | 150,976 人 | 87.4 | |
2045年 | 144,686 人 | 83.8 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
(参考)ユーカリが丘駅のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
佐倉市:83.8
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
千葉市花見川区:88.9
千葉市若葉区:87.2
八千代市:92.4
四街道市:93.4
八街市:64.0
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
ユーカリが丘駅の中古戸建ての過去の売買事例
ユーカリが丘駅付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆佐倉市の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 千葉県佐倉市西ユーカリが丘 | 3,200万円 ・75.7万円/坪 (24.6万円/m²) ・床面積130㎡ (土地面積140㎡) |
最寄り駅 | ユーカリが丘駅から徒歩42分 | ||
用途区分 | ー | ||
建物属性 | 2012年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 千葉県佐倉市西ユーカリが丘 | 2,000万円 ・49.2万円/坪 (16.0万円/m²) ・床面積125㎡ (土地面積250㎡) |
最寄り駅 | ユーカリが丘駅から徒歩29分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2011年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 千葉県佐倉市西ユーカリが丘 | 4,000万円 ・94.7万円/坪 (30.8万円/m²) ・床面積130㎡ (土地面積190㎡) |
最寄り駅 | ユーカリが丘駅から徒歩28分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2013年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 千葉県佐倉市西ユーカリが丘 | 4,100万円 ・126.2万円/坪 (41.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積135㎡) |
最寄り駅 | ユーカリが丘駅から徒歩26分 | ||
用途区分 | ー | ||
建物属性 | 2018年築、木造 | ||
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 千葉県佐倉市西ユーカリが丘 | 5,300万円 ・135.9万円/坪 (44.2万円/m²) ・床面積120㎡ (土地面積270㎡) |
最寄り駅 | ユーカリが丘駅から徒歩21分 | ||
用途区分 | ー | ||
建物属性 | ー年築、0 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 千葉県佐倉市上志津 | 630万円 ・35.2万円/坪 (11.5万円/m²) ・床面積55㎡ (土地面積100㎡) |
最寄り駅 | ユーカリが丘駅から徒歩14分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1977年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 千葉県佐倉市上座 | 230万円 ・6.2万円/坪 (2.0万円/m²) ・床面積115㎡ (土地面積145㎡) |
最寄り駅 | ユーカリが丘駅から徒歩16分 | ||
用途区分 | 市街化調整区域 | ||
建物属性 | 1979年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 千葉県佐倉市上座 | 4,800万円 ・147.7万円/坪 (48.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積230㎡) |
最寄り駅 | ユーカリが丘駅から徒歩8分 | ||
用途区分 | ー | ||
建物属性 | 2020年築、0 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 千葉県佐倉市上座 | 2,300万円 ・70.8万円/坪 (23.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積135㎡) |
最寄り駅 | ユーカリが丘駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2013年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 千葉県佐倉市上座 | 1,400万円 ・50.7万円/坪 (16.5万円/m²) ・床面積85㎡ (土地面積105㎡) |
最寄り駅 | ユーカリが丘駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 市街化調整区域 | ||
建物属性 | 2003年築、木造 | ||
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 千葉県佐倉市上座 | 3,100万円 ・95.4万円/坪 (31.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積175㎡) |
最寄り駅 | ユーカリが丘駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | ー | ||
建物属性 | ー年築、0 | ||
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 千葉県佐倉市宮ノ台 | 1,400万円 ・33.1万円/坪 (10.8万円/m²) ・床面積130㎡ (土地面積185㎡) |
最寄り駅 | ユーカリが丘駅から徒歩35分 | ||
用途区分 | 市街化調整区域 | ||
建物属性 | ー年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 千葉県佐倉市宮ノ台 | 1,500万円 ・38.5万円/坪 (12.5万円/m²) ・床面積120㎡ (土地面積180㎡) |
最寄り駅 | ユーカリが丘駅から徒歩31分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1984年築、木造 | ||
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 千葉県佐倉市井野 | 2,700万円 ・75.5万円/坪 (24.5万円/m²) ・床面積110㎡ (土地面積115㎡) |
最寄り駅 | ユーカリが丘駅から徒歩9分 | ||
用途区分 | ー | ||
建物属性 | 2020年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 千葉県佐倉市ユーカリが丘 | 1,200万円 ・35.2万円/坪 (11.4万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積210㎡) |
最寄り駅 | ユーカリが丘駅から徒歩17分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1981年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 千葉県佐倉市ユーカリが丘 | 2,700万円 ・53.6万円/坪 (17.4万円/m²) ・床面積155㎡ (土地面積270㎡) |
最寄り駅 | ユーカリが丘駅から徒歩16分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1984年築、軽量鉄骨造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 千葉県佐倉市井野 | 800万円 ・32.8万円/坪 (10.7万円/m²) ・床面積75㎡ (土地面積190㎡) |
最寄り駅 | ユーカリが丘駅から徒歩21分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2002年築、木造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 千葉県佐倉市井野 | 1,600万円 ・41.0万円/坪 (13.3万円/m²) ・床面積120㎡ (土地面積180㎡) |
最寄り駅 | ユーカリが丘駅から徒歩15分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1989年築、木造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 千葉県佐倉市ユーカリが丘 | 4,000万円 ・68.4万円/坪 (22.2万円/m²) ・床面積180㎡ (土地面積280㎡) |
最寄り駅 | ユーカリが丘駅から徒歩16分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2006年築、木造 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 千葉県佐倉市ユーカリが丘 | 2,100万円 ・58.7万円/坪 (19.1万円/m²) ・床面積110㎡ (土地面積180㎡) |
最寄り駅 | ユーカリが丘駅から徒歩14分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1982年築、軽量鉄骨造 |
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