七条駅(京都府)の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
七条駅(京都府)の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、113万円/坪(10年前比+6.8%)
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七条駅(京都府)の中古戸建て価格
- 2,909万円(113万円/坪)
- 10年前比+6.8%(前年比▲2.9%)
- 平均築年 : 1991年
- 平均駅距離 : 7.46分
- 平均専有面積 : 85.0㎡(25.8坪)
- 平均土地面積 : 70.0㎡(21.2坪)
◆七条駅の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 112万円/坪 |
2010年 | 106万円/坪 |
2015年 | 112万円/坪 |
2020年(現在) | 113万円/坪 |
2025年 | 106万円/坪 |
2030年 | 99万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
七条駅:2,909万円(113万円/坪、10年前比+6.8%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
京都市東山区:4,504万円(165万円/坪、10年前比+37.3%)
京都市左京区:3,950万円(137万円/坪、10年前比+8.8%)
京都市中京区:5,654万円(208万円/坪、10年前比+32.1%)
京都市下京区:6,110万円(202万円/坪、10年前比+60.5%)
京都市南区:3,643万円(134万円/坪、10年前比+18.2%)
京都市伏見区:2,682万円(99万円/坪、10年前比▲1.3%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+31.1%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲12.7%
- グッドシナリオ
3,280万円(127.6万円/坪、10年間で+12.7%を予想) - ノーマルシナリオ
2,540万円(98.8万円/坪、10年間で▲12.7%を予想) - バッドシナリオ
1,922万円(74.8万円/坪、10年間で▲33.9%を予想)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
京都市東山区:7,680万円(282万円/坪、10年後は+70.5%)
京都市左京区:4,419万円(154万円/坪、10年後は+11.9%)
京都市中京区:3,808万円(140万円/坪、10年後は▲32.6%)
京都市下京区:4,749万円(157万円/坪、10年後は▲22.3%)
京都市南区:3,034万円(111万円/坪、10年後は▲16.7%)
京都市伏見区:2,907万円(107万円/坪、10年後は+8.4%)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+3.2%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆七条駅の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 190.1万円/坪 |
5年 | 173.0万円/坪 |
10年 | 165.6万円/坪 |
15年 | 150.6万円/坪 |
20年 | 146.7万円/坪 |
25年 | 164.8万円/坪 |
30年 | 112.3万円/坪 |
35年 | 87.6万円/坪 |
40年 | 98.8万円/坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆京都市東山区の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
京都東山-1 | 住居表示 | 京都府京都市東山区粟田口三条坊町2番5外 | 124.0万円/坪 (40.3万円/㎡) 前年比+0.8% |
最寄り駅 | 東山駅から380m | ||
土地面積 | 337㎡ | ||
用途区分 | 第二種住居地域 | ||
京都東山-2 | 住居表示 | 京都府京都市東山区泉涌寺門前町36番13 | 53.5万円/坪 (17.4万円/㎡) 前年比▲1.7% |
最寄り駅 | 京阪東福寺駅から750m | ||
土地面積 | 89㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
京都東山-3 | 住居表示 | 京都府京都市東山区正面通大和大路東入茶屋町527番16 | 95.1万円/坪 (30.9万円/㎡) 前年比▲0.3% |
最寄り駅 | 清水五条駅から750m | ||
土地面積 | 204㎡ | ||
用途区分 | 第二種住居地域 | ||
京都東山-4 | 住居表示 | 京都府京都市東山区高台寺南門通下河原東入桝屋町353番5 | 130.8万円/坪 (42.5万円/㎡) 前年比▲1.8% |
最寄り駅 | 祇園四条駅から1400m | ||
土地面積 | 213㎡ | ||
用途区分 | 第二種住居地域 | ||
京都東山-5 | 住居表示 | 京都府京都市東山区本町16丁目310番27 | 56.9万円/坪 (18.5万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 京阪東福寺駅から350m | ||
土地面積 | 113㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
京都東山-6 | 住居表示 | 京都府京都市東山区清閑寺池田町35番7 | 48.9万円/坪 (15.9万円/㎡) 前年比▲1.2% |
最寄り駅 | 清水五条駅から1400m | ||
土地面積 | 85㎡ | ||
用途区分 | 第二種住居地域 | ||
京都東山-7 | 住居表示 | 京都府京都市東山区大仏南門通大和大路東入新瓦町西組623番 | 71.4万円/坪 (23.2万円/㎡) 前年比▲0.9% |
最寄り駅 | 七条駅から530m | ||
土地面積 | 196㎡ | ||
用途区分 | 第二種住居地域 |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
七条駅がある京都市東山区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、七条駅を含む、京都市東山区はどうなるのだろうか。
◆京都市東山区の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 39,044 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 37,570 人 | 96.2 | |
2025年 | 36,048 人 | 92.3 | |
2030年 | 34,638 人 | 88.7 | |
2035年 | 33,239 人 | 85.1 | |
2040年 | 31,859 人 | 81.6 | |
2045年 | 30,591 人 | 78.4 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
(参考)七条駅のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
京都市東山区:78.4
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
京都市左京区:89.6
京都市中京区:104.9
京都市下京区:107.1
京都市南区:92.6
京都市伏見区:82.3
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
七条駅の中古戸建ての過去の売買事例
七条駅付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆京都市東山区の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 京都府京都市下京区菊浜学区 | 4,600万円 ・134.8万円/坪 (43.8万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積75㎡) |
最寄り駅 | 七条駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | ー年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 京都府京都市東山区今熊野日吉町 | 1,200万円 ・46.2万円/坪 (15.0万円/m²) ・床面積80㎡ (土地面積115㎡) |
最寄り駅 | 七条駅から徒歩12分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | ー年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 京都府京都市東山区一橋学区 | 5,400万円 ・72.2万円/坪 (23.5万円/m²) ・床面積230㎡ (土地面積280㎡) |
最寄り駅 | 七条駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
建物属性 | 1990年築、木造 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 京都府京都市下京区菊浜学区 | 1,800万円 ・123.1万円/坪 (40.0万円/m²) ・床面積45㎡ (土地面積40㎡) |
最寄り駅 | 七条駅から徒歩5分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | ー年築、木造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 京都府京都市下京区菊浜学区 | 1,600万円 ・164.1万円/坪 (53.3万円/m²) ・床面積30㎡ (土地面積65㎡) |
最寄り駅 | 七条駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | ー年築、0 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 京都府京都市東山区貞教学区 | 300万円 ・18.5万円/坪 (6.0万円/m²) ・床面積50㎡ (土地面積35㎡) |
最寄り駅 | 七条駅から徒歩7分 | ||
用途区分 | 第2種住居地域 | ||
建物属性 | ー年築、木造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 京都府京都市東山区修道学区 | 2,500万円 ・76.9万円/坪 (25.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積120㎡) |
最寄り駅 | 七条駅から徒歩19分 | ||
用途区分 | 第2種住居地域 | ||
建物属性 | ー年築、木造 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 京都府京都市東山区修道学区 | 1,000万円 ・47.3万円/坪 (15.4万円/m²) ・床面積65㎡ (土地面積75㎡) |
最寄り駅 | 七条駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 第2種住居地域 | ||
建物属性 | ー年築、木造 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 京都府京都市東山区今熊野日吉町 | 850万円 ・37.4万円/坪 (12.1万円/m²) ・床面積70㎡ (土地面積90㎡) |
最寄り駅 | 七条駅から徒歩14分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | ー年築、木造 | ||
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 京都府京都市東山区今熊野日吉町 | 940万円 ・57.8万円/坪 (18.8万円/m²) ・床面積50㎡ (土地面積65㎡) |
最寄り駅 | 七条駅から徒歩13分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1971年築、木造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 京都府京都市東山区今熊野南日吉町 | 3,700万円 ・19.0万円/坪 (6.2万円/m²) ・床面積600㎡ (土地面積540㎡) |
最寄り駅 | 七条駅から徒歩18分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
建物属性 | ー年築、木造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 京都府京都市東山区一橋学区 | 480万円 ・49.2万円/坪 (16.0万円/m²) ・床面積30㎡ (土地面積50㎡) |
最寄り駅 | 七条駅から徒歩8分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
建物属性 | 1975年築、木造 | ||
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 京都府京都市東山区一橋学区 | 360万円 ・22.2万円/坪 (7.2万円/m²) ・床面積50㎡ (土地面積55㎡) |
最寄り駅 | 七条駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 第2種住居地域 | ||
建物属性 | ー年築、木造 | ||
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 京都府京都市東山区一橋学区 | 12,000万円 ・246.2万円/坪 (80.0万円/m²) ・床面積150㎡ (土地面積200㎡) |
最寄り駅 | 七条駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
建物属性 | 2008年築、木造 | ||
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 京都府京都市東山区一橋学区 | 34,000万円 ・249.1万円/坪 (81.0万円/m²) ・床面積420㎡ (土地面積140㎡) |
最寄り駅 | 七条駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
建物属性 | 2019年築、RC | ||
2018年 第4四半期 |
住居表示 | 京都府京都市東山区修道学区 | 21,000万円 ・146.9万円/坪 (47.7万円/m²) ・床面積440㎡ (土地面積300㎡) |
最寄り駅 | 七条駅から徒歩10分 | ||
用途区分 | 第2種住居地域 | ||
建物属性 | 2006年築、鉄骨造 | ||
2018年 第3四半期 |
住居表示 | 京都府京都市東山区一橋学区 | 800万円 ・49.2万円/坪 (16.0万円/m²) ・床面積50㎡ (土地面積40㎡) |
最寄り駅 | 七条駅から徒歩10分 | ||
用途区分 | 第2種住居地域 | ||
建物属性 | 1973年築、木造 | ||
2018年 第4四半期 |
住居表示 | 京都府京都市東山区一橋学区 | 1,000万円 ・51.3万円/坪 (16.7万円/m²) ・床面積60㎡ (土地面積65㎡) |
最寄り駅 | 七条駅から徒歩8分 | ||
用途区分 | 第2種住居地域 | ||
建物属性 | ー年築、木造 | ||
2018年 第3四半期 |
住居表示 | 京都府京都市東山区一橋学区 | 3,000万円 ・131.9万円/坪 (42.9万円/m²) ・床面積70㎡ (土地面積35㎡) |
最寄り駅 | 七条駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
建物属性 | ー年築、木造 | ||
2018年 第4四半期 |
住居表示 | 京都府京都市東山区一橋学区 | 7,000万円 ・165.7万円/坪 (53.8万円/m²) ・床面積130㎡ (土地面積110㎡) |
最寄り駅 | 七条駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
建物属性 | 2014年築、木造 |
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