三田本町駅(兵庫県)の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
三田本町駅(兵庫県)の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、85万円/坪(10年前比▲28.3%)
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三田本町駅(兵庫県)の中古戸建て価格
- 3,091万円(85万円/坪)
- 10年前比▲28.3%(前年比▲3.8%)
- 平均築年 : 2005年
- 平均駅距離 : 4.61分
- 平均専有面積 : 120.0㎡(36.4坪)
- 平均土地面積 : 200.0㎡(60.6坪)
◆三田本町駅の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 115万円/坪 |
2010年 | 119万円/坪 |
2015年 | 121万円/坪 |
2020年(現在) | 85万円/坪 |
2025年 | 75万円/坪 |
2030年 | 66万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
三田本町駅:3,091万円(85万円/坪、10年前比-28.3%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
神戸市北区:2,455万円(74万円/坪、10年前比▲17.4%)
三木市:2,548万円(80万円/坪、10年前比▲37.2%)
加東市:2,299万円(72万円/坪、10年前比▲11.8%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲33.2%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲22.6%
- グッドシナリオ
3,089万円(85.1万円/坪、10年間で▲0.1%を予想) - ノーマルシナリオ
2,393万円(65.9万円/坪、10年間で▲22.6%を予想) - バッドシナリオ
2,339万円(64.4万円/坪、10年間で▲24.3%を予想)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
神戸市北区:3,610万円(108万円/坪、10年後は+47.0%)
三木市:1,823万円(57万円/坪、10年後は▲28.4%)
加東市:2,049万円(65万円/坪、10年後は▲10.8%)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+2.6%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆三田本町駅の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 81.6万円/坪 |
5年 | 69.8万円/坪 |
10年 | 58.2万円/坪 |
15年 | 46.6万円/坪 |
20年 | 51.8万円/坪 |
25年 | 35.4万円/坪 |
30年 | 35.8万円/坪 |
35年 | 23.9万円/坪 |
40年 | 16.0万円/坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆三田市の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
三田-1 | 住居表示 | 兵庫県三田市屋敷町11−10 | 25.7万円/坪 (8.4万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 三田駅から1200m | ||
土地面積 | 226㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
三田-2 | 住居表示 | 兵庫県三田市高次1−11−29 | 26.6万円/坪 (8.6万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 三田駅から400m | ||
土地面積 | 330㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
三田-3 | 住居表示 | 兵庫県三田市南が丘1−53−18 | 20.4万円/坪 (6.6万円/㎡) 前年比▲0.2% |
最寄り駅 | 横山駅から700m | ||
土地面積 | 116㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
三田-4 | 住居表示 | 兵庫県三田市対中町6−19 | 22.6万円/坪 (7.3万円/㎡) 前年比▲0.1% |
最寄り駅 | 三田本町駅から140m | ||
土地面積 | 171㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
三田-5 | 住居表示 | 兵庫県三田市つつじが丘南2丁目3番14 | 10.1万円/坪 (3.3万円/㎡) 前年比▲1.2% |
最寄り駅 | 相野駅から2800m | ||
土地面積 | 194㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
三田-6 | 住居表示 | 兵庫県三田市相生町1−15 | 25.8万円/坪 (8.4万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 三田本町駅から280m | ||
土地面積 | 191㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
三田-7 | 住居表示 | 兵庫県三田市狭間が丘3丁目19番14 | 19.8万円/坪 (6.4万円/㎡) 前年比▲0.2% |
最寄り駅 | フラワータウン駅から1300m | ||
土地面積 | 237㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
三田-8 | 住居表示 | 兵庫県三田市下井沢字院ノ馬場87番 | 13.5万円/坪 (4.4万円/㎡) 前年比▲0.9% |
最寄り駅 | 広野駅から1200m | ||
土地面積 | 307㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
三田-9 | 住居表示 | 兵庫県三田市南が丘1−24−2 | 22.4万円/坪 (7.3万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 横山駅から500m | ||
土地面積 | 149㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
三田-10 | 住居表示 | 兵庫県三田市横山町3−22 | 19.7万円/坪 (6.4万円/㎡) 前年比▲0.2% |
最寄り駅 | 横山駅から400m | ||
土地面積 | 291㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
三田-11 | 住居表示 | 兵庫県三田市けやき台4丁目21番16 | 23.5万円/坪 (7.7万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | ウッディタウン中央駅から1100m | ||
土地面積 | 222㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
三田-12 | 住居表示 | 兵庫県三田市三田町24−27 | 24.1万円/坪 (7.8万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 三田駅から820m | ||
土地面積 | 82㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
三田-13 | 住居表示 | 兵庫県三田市天神3−25−4 | 18.5万円/坪 (6.0万円/㎡) 前年比▲0.2% |
最寄り駅 | 三田駅から1900m | ||
土地面積 | 113㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
三田-14 | 住居表示 | 兵庫県三田市四ツ辻字大ノ谷935番14 | 7.5万円/坪 (2.5万円/㎡) 前年比▲2.0% |
最寄り駅 | 相野駅から420m | ||
土地面積 | 164㎡ | ||
用途区分 | ー | ||
三田-15 | 住居表示 | 兵庫県三田市長坂字五月田24番 | 5.7万円/坪 (1.8万円/㎡) 前年比▲4.2% |
最寄り駅 | 広野駅から1700m | ||
土地面積 | 426㎡ | ||
用途区分 | ー | ||
三田-16 | 住居表示 | 兵庫県三田市大原字上野ケ原1323番70 | 9.9万円/坪 (3.2万円/㎡) 前年比▲1.5% |
最寄り駅 | 三田駅から2900m | ||
土地面積 | 191㎡ | ||
用途区分 | ー |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
三田本町駅がある三田市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、三田本町駅を含む、三田市はどうなるのだろうか。
◆三田市の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 112,691 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 110,281 人 | 97.9 | |
2025年 | 107,245 人 | 95.2 | |
2030年 | 103,796 人 | 92.1 | |
2035年 | 99,589 人 | 88.4 | |
2040年 | 94,431 人 | 83.8 | |
2045年 | 88,653 人 | 78.7 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
(参考)三田本町駅のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
三田市:78.7
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
神戸市北区:70.3
三木市:62.9
加東市:88.6
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
三田本町駅の中古戸建ての過去の売買事例
三田本町駅付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆三田市の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県三田市三田町 | 4,000万円 ・47.3万円/坪 (15.4万円/m²) ・床面積260㎡ (土地面積290㎡) |
最寄り駅 | 三田本町駅から徒歩8分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 1969年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県三田市三田町 | 1,800万円 ・48.2万円/坪 (15.7万円/m²) ・床面積115㎡ (土地面積300㎡) |
最寄り駅 | 三田本町駅から徒歩7分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1979年築、軽量鉄骨造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県三田市相生町 | 690万円 ・28.3万円/坪 (9.2万円/m²) ・床面積75㎡ (土地面積110㎡) |
最寄り駅 | 三田本町駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1962年築、木造 | ||
2018年 第4四半期 |
住居表示 | 兵庫県三田市相生町 | 4,500万円 ・79.1万円/坪 (25.7万円/m²) ・床面積175㎡ (土地面積240㎡) |
最寄り駅 | 三田本町駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1976年築、木造 | ||
2018年 第3四半期 |
住居表示 | 兵庫県三田市西山 | 2,500万円 ・73.3万円/坪 (23.8万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積110㎡) |
最寄り駅 | 三田本町駅から徒歩12分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1999年築、木造 | ||
2016年 第3四半期 |
住居表示 | 兵庫県三田市相生町 | 1,500万円 ・51.3万円/坪 (16.7万円/m²) ・床面積90㎡ (土地面積105㎡) |
最寄り駅 | 三田本町駅から徒歩2分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 2005年築、木造 | ||
2015年 第2四半期 |
住居表示 | 兵庫県三田市対中町 | 700万円 ・25.3万円/坪 (8.2万円/m²) ・床面積85㎡ (土地面積115㎡) |
最寄り駅 | 三田本町駅から徒歩5分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1979年築、軽量鉄骨造 | ||
2015年 第2四半期 |
住居表示 | 兵庫県三田市相生町 | 4,600万円 ・48.8万円/坪 (15.9万円/m²) ・床面積290㎡ (土地面積320㎡) |
最寄り駅 | 三田本町駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 2007年築、木造 | ||
2015年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県三田市下田中 | 45万円 ・1.0万円/坪 (0.3万円/m²) ・床面積135㎡ (土地面積140㎡) |
最寄り駅 | 三田本町駅から徒歩12分 | ||
用途区分 | 市街化調整区域 | ||
建物属性 | 1975年築、木造 | ||
2014年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県三田市対中町 | 2,600万円 ・59.3万円/坪 (19.3万円/m²) ・床面積135㎡ (土地面積300㎡) |
最寄り駅 | 三田本町駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
建物属性 | 1982年築、鉄骨造 | ||
2014年 第2四半期 |
住居表示 | 兵庫県三田市相生町 | 1,800万円 ・18.5万円/坪 (6.0万円/m²) ・床面積300㎡ (土地面積210㎡) |
最寄り駅 | 三田本町駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1988年築、鉄骨造 | ||
2014年 第3四半期 |
住居表示 | 兵庫県三田市相生町 | 3,900万円 ・114.3万円/坪 (37.1万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積200㎡) |
最寄り駅 | 三田本町駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 2014年築、木造 | ||
2012年 第4四半期 |
住居表示 | 兵庫県三田市対中町 | 27,000万円 ・39.6万円/坪 (12.9万円/m²) ・床面積2100㎡ (土地面積2100㎡) |
最寄り駅 | 三田本町駅から徒歩8分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1991年築、RC | ||
2011年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県三田市対中町 | 3,000万円 ・92.3万円/坪 (30.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積150㎡) |
最寄り駅 | 三田本町駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 2011年築、木造 | ||
2010年 第2四半期 |
住居表示 | 兵庫県三田市南が丘 | 5,000万円 ・153.8万円/坪 (50.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積1100㎡) |
最寄り駅 | 三田本町駅から徒歩10分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1969年築、木造 | ||
2010年 第2四半期 |
住居表示 | 兵庫県三田市相生町 | 2,000万円 ・14.7万円/坪 (4.8万円/m²) ・床面積420㎡ (土地面積115㎡) |
最寄り駅 | 三田本町駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
建物属性 | 1994年築、鉄骨造 | ||
2010年 第4四半期 |
住居表示 | 兵庫県三田市相生町 | 600万円 ・24.6万円/坪 (8.0万円/m²) ・床面積75㎡ (土地面積65㎡) |
最寄り駅 | 三田本町駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1977年築、木造 | ||
2009年 第2四半期 |
住居表示 | 兵庫県三田市相生町 | 2,700万円 ・83.1万円/坪 (27.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積350㎡) |
最寄り駅 | 三田本町駅から徒歩2分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | ー年築、0 | ||
2007年 第3四半期 |
住居表示 | 兵庫県三田市対中町 | 800万円 ・25.9万円/坪 (8.4万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積115㎡) |
最寄り駅 | 三田本町駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1979年築、軽量鉄骨造 | ||
2007年 第4四半期 |
住居表示 | 兵庫県三田市対中町 | 1,100万円 ・35.6万円/坪 (11.6万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積100㎡) |
最寄り駅 | 三田本町駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | ー年築、0 |
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