三重県の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
三重県の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、58万円/坪(10年前比▲18.3%)
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三重県の中古戸建て価格
- 2,027万円(58万円/坪)
- 10年前比▲18.3%(前年比▲1.4%)
- 平均築年 : 1994年
- 平均駅距離 : 29.14分
- 平均専有面積 : 115.0㎡(34.8坪)
- 平均土地面積 : 210.0㎡(63.6坪)
◆三重県の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 93万円/坪 |
2010年 | 71万円/坪 |
2015年 | 67万円/坪 |
2020年(現在) | 58万円/坪 |
2025年 | 51万円/坪 |
2030年 | 43万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
三重県:2,027万円(58万円/坪、10年前比-18.3%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
岐阜県:2,234万円(62万円/坪、10年前比▲8.0%)
愛知県:3,159万円(95万円/坪、10年前比+5.0%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲3.0%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲26.3%
- グッドシナリオ
1,883万円(54.1万円/坪、10年間で▲7.1%を予想) - ノーマルシナリオ
1,883万円(54.1万円/坪、10年間で▲26.3%を予想) - バッドシナリオ
1,071万円(30.8万円/坪、10年間で▲47.2%を予想)
(参考)周囲の中古戸建て価格(ノーマルシナリオ)は?
岐阜県:2,063万円(57万円/坪、10年後は▲7.7%)
愛知県:2,464万円(74万円/坪、10年後は▲22.0%)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲14.8%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆三重県の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 70.1万円/坪 |
5年 | 53.5万円/坪 |
10年 | 40.5万円/坪 |
15年 | 32.2万円/坪 |
20年 | 26.9万円/坪 |
25年 | 25.8万円/坪 |
30年 | 24.0万円/坪 |
35年 | 21.7万円/坪 |
40年 | 15.7万円/坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆三重県の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
木曽岬-1 | 住居表示 | 三重県桑名郡木曽岬町大字栄94番12 | 10.7万円/坪 (3.5万円/㎡) 前年比▲3.3% |
最寄り駅 | 近鉄弥富駅から5600m | ||
土地面積 | 150㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
東員-1 | 住居表示 | 三重県員弁郡東員町大字八幡新田字前供149番2外 | 12.0万円/坪 (3.9万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | 大泉駅から1200m | ||
土地面積 | 249㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
三重朝日-1 | 住居表示 | 三重県三重郡朝日町大字小向字北條2028番外 | 16.1万円/坪 (5.2万円/㎡) 前年比▲0.2% |
最寄り駅 | 朝日駅から950m | ||
土地面積 | 265㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
紀北-1 | 住居表示 | 三重県北牟婁郡紀北町東長島字小山2459番15 | 6.4万円/坪 (2.1万円/㎡) 前年比▲2.8% |
最寄り駅 | 紀伊長島駅から1000m | ||
土地面積 | 99㎡ | ||
用途区分 | ー | ||
御浜-1 | 住居表示 | 三重県南牟婁郡御浜町大字阿田和字平見6097番2 | 5.3万円/坪 (1.7万円/㎡) 前年比▲2.3% |
最寄り駅 | 阿田和駅から1200m | ||
土地面積 | 492㎡ | ||
用途区分 | ー |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
三重県の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、三重県はどうなるのだろうか。
◆三重県の総人口推移予想 |
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年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 1,815,865 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 1,768,098 人 | 97.4 | |
2025年 | 1,709,820 人 | 94.2 | |
2030年 | 1,645,050 人 | 90.6 | |
2035年 | 1,575,867 人 | 86.8 | |
2040年 | 1,503,635 人 | 82.8 | |
2045年 | 1,430,804 人 | 78.8 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
(参考)三重県のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
三重県:78.8
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
岐阜県:76.6
愛知県:92.2
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
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年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
三重県の中古戸建ての過去の売買事例
三重県付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆三重県の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 三重県津市一身田平野 | 2,300万円 ・67.4万円/坪 (21.9万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積260㎡) |
最寄り駅 | 東一身田駅から徒歩2分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 三重県四日市市高角町 | 2,000万円 ・32.4万円/坪 (10.5万円/m²) ・床面積190㎡ (土地面積1300㎡) |
最寄り駅 | 高角駅から徒歩1分 | ||
用途区分 | 市街化調整区域 | ||
建物属性 | 1983年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 三重県伊勢市一之木 | 1,100万円 ・6.0万円/坪 (2.0万円/m²) ・床面積560㎡ (土地面積165㎡) |
最寄り駅 | 伊勢市駅から徒歩1分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 1969年築、RC | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 三重県松阪市京町 | 130万円 ・3.5万円/坪 (1.1万円/m²) ・床面積115㎡ (土地面積50㎡) |
最寄り駅 | 松阪駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | ー年築、0 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 三重県桑名市桑名 | 6,700万円 ・55.7万円/坪 (18.1万円/m²) ・床面積370㎡ (土地面積730㎡) |
最寄り駅 | 桑名駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 第2種住居地域 | ||
建物属性 | 2001年築、軽量鉄骨造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 三重県鈴鹿市白子本町 | 210万円 ・10.8万円/坪 (3.5万円/m²) ・床面積60㎡ (土地面積40㎡) |
最寄り駅 | 白子駅から徒歩1分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 1966年築、RC | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 三重県名張市桔梗が丘1番町 | 960万円 ・36.9万円/坪 (12.0万円/m²) ・床面積80㎡ (土地面積300㎡) |
最寄り駅 | 桔梗が丘駅から徒歩8分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1965年築、鉄骨造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 三重県尾鷲市上野町 | 1,400万円 ・39.2万円/坪 (12.7万円/m²) ・床面積110㎡ (土地面積155㎡) |
最寄り駅 | 尾鷲駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域 | ||
建物属性 | 1982年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 三重県亀山市下庄町 | 1,600万円 ・42.8万円/坪 (13.9万円/m²) ・床面積115㎡ (土地面積1700㎡) |
最寄り駅 | 下庄駅から徒歩5分 | ||
用途区分 | 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域 | ||
建物属性 | ー年築、0 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 三重県鳥羽市堅神町 | 600万円 ・19.4万円/坪 (6.3万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積160㎡) |
最寄り駅 | 池の浦駅から徒歩1分 | ||
用途区分 | 準住居地域 | ||
建物属性 | 1976年築、鉄骨造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 三重県熊野市大泊町 | 95万円 ・4.9万円/坪 (1.6万円/m²) ・床面積60㎡ (土地面積125㎡) |
最寄り駅 | 大泊駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域 | ||
建物属性 | 1960年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 三重県いなべ市員弁町楚原 | 1,700万円 ・38.7万円/坪 (12.6万円/m²) ・床面積135㎡ (土地面積190㎡) |
最寄り駅 | 楚原駅から徒歩2分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 三重県志摩市阿児町鵜方 | 1,300万円 ・14.8万円/坪 (4.8万円/m²) ・床面積270㎡ (土地面積340㎡) |
最寄り駅 | 鵜方駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域 | ||
建物属性 | 2000年築、軽量鉄骨造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 三重県伊賀市上野農人町 | 2,700万円 ・53.6万円/坪 (17.4万円/m²) ・床面積155㎡ (土地面積270㎡) |
最寄り駅 | 広小路駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
建物属性 | 2010年築、木造 | ||
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 三重県桑名郡木曽岬町見入 | 5,500万円 ・9.4万円/坪 (3.1万円/m²) ・床面積1800㎡ (土地面積2100㎡) |
最寄り駅 | 近鉄弥富駅から徒歩46分 | ||
用途区分 | 市街化調整区域 | ||
建物属性 | 1985年築、鉄骨造 | ||
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 三重県員弁郡東員町八幡新田 | 2,800万円 ・71.8万円/坪 (23.3万円/m²) ・床面積120㎡ (土地面積200㎡) |
最寄り駅 | 大泉駅から徒歩12分 | ||
用途区分 | 市街化調整区域 | ||
建物属性 | 2015年築、木造 | ||
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 三重県三重郡菰野町千草 | 3,000万円 ・28.8万円/坪 (9.4万円/m²) ・床面積320㎡ (土地面積980㎡) |
最寄り駅 | 湯の山温泉駅から徒歩5分 | ||
用途区分 | 市街化調整区域 | ||
建物属性 | 1968年築、RC | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 三重県三重郡朝日町白梅の丘西 | 4,300万円 ・110.3万円/坪 (35.8万円/m²) ・床面積120㎡ (土地面積250㎡) |
最寄り駅 | 朝日駅から徒歩11分 | ||
用途区分 | 第2種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2017年築、軽量鉄骨造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 三重県三重郡川越町高松 | 400万円 ・30.8万円/坪 (10.0万円/m²) ・床面積40㎡ (土地面積170㎡) |
最寄り駅 | 川越富洲原駅から徒歩13分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1964年築、木造 | ||
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 三重県多気郡多気町相可 | 1,100万円 ・28.2万円/坪 (9.2万円/m²) ・床面積120㎡ (土地面積270㎡) |
最寄り駅 | 相可駅から徒歩8分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1989年築、木造 |
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