三重県伊勢市宮川の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
三重県伊勢市宮川の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、57万円/坪(10年前比▲29.7%)
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三重県伊勢市宮川の中古戸建て価格
- 1,981万円(57万円/坪)
- 10年前比▲29.7%(前年比▲4.4%)
- 平均築年 : 1990年
- 平均駅距離 : 8.5分
- 平均専有面積 : 115.0㎡(34.8坪)
- 平均土地面積 : 210.0㎡(63.6坪)
◆三重県伊勢市宮川の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 73万円/坪 |
2010年 | 81万円/坪 |
2015年 | 70万円/坪 |
2020年(現在) | 57万円/坪 |
2025年 | 57万円/坪 |
2030年 | 56万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
三重県伊勢市宮川:1,981万円(57万円/坪、10年前比-29.7%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
鳥羽市:2,025万円(58万円/坪、10年前比▲3.9%)
志摩市:1,899万円(57万円/坪、10年前比▲12.7%)
多気郡明和町:1,953万円(56万円/坪、10年前比▲5.9%)
度会郡玉城町:2,054万円(59万円/坪、10年前比▲8.7%)
度会郡度会町:2,097万円(60万円/坪、10年前比▲18.6%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲10.0%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲1.4%
- グッドシナリオ
2,073万円(59.6万円/坪、10年間で+4.6%を予想) - ノーマルシナリオ
1,954万円(56.2万円/坪、10年間で▲1.4%を予想) - バッドシナリオ
1,356万円(39.0万円/坪、10年間で▲31.6%を予想)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+9.7%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆三重県伊勢市宮川の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 62.9万円/坪 |
5年 | 44.7万円/坪 |
10年 | 36.9万円/坪 |
15年 | 27.1万円/坪 |
20年 | 24.2万円/坪 |
25年 | 23.3万円/坪 |
30年 | 20.8万円/坪 |
35年 | 22.3万円/坪 |
40年 | 14.9万円/坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆伊勢市の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
伊勢-1 | 住居表示 | 三重県伊勢市常磐1−7−19 | 15.0万円/坪 (4.9万円/㎡) 前年比▲1.4% |
最寄り駅 | 山田上口駅から210m | ||
土地面積 | 122㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
伊勢-2 | 住居表示 | 三重県伊勢市古市町字西裏12番3 | 13.4万円/坪 (4.3万円/㎡) 前年比▲1.4% |
最寄り駅 | 宇治山田駅から1400m | ||
土地面積 | 267㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
伊勢-3 | 住居表示 | 三重県伊勢市中之町字浅香山20番50 | 17.8万円/坪 (5.8万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | 五十鈴川駅から950m | ||
土地面積 | 332㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
伊勢-4 | 住居表示 | 三重県伊勢市藤里町字衛門次田485番12 | 9.9万円/坪 (3.2万円/㎡) 前年比▲1.5% |
最寄り駅 | 伊勢市駅から2400m | ||
土地面積 | 165㎡ | ||
用途区分 | ー | ||
伊勢-5 | 住居表示 | 三重県伊勢市中島2−10−8 | 12.6万円/坪 (4.1万円/㎡) 前年比▲1.4% |
最寄り駅 | 山田上口駅から900m | ||
土地面積 | 155㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
伊勢-6 | 住居表示 | 三重県伊勢市楠部町字中島1852番1外 | 8.3万円/坪 (2.7万円/㎡) 前年比▲1.5% |
最寄り駅 | 五十鈴川駅から900m | ||
土地面積 | 193㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
伊勢-7 | 住居表示 | 三重県伊勢市小俣町新村192番1 | 7.1万円/坪 (2.3万円/㎡) 前年比▲1.3% |
最寄り駅 | 明野駅から2000m | ||
土地面積 | 218㎡ | ||
用途区分 | 第二種住居地域 | ||
伊勢-8 | 住居表示 | 三重県伊勢市御薗町高向字北之世古2613番外 | 7.7万円/坪 (2.5万円/㎡) 前年比▲2.3% |
最寄り駅 | 宮町駅から1500m | ||
土地面積 | 452㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
伊勢-9 | 住居表示 | 三重県伊勢市二見町荘字東浦1632番2外 | 5.7万円/坪 (1.9万円/㎡) 前年比▲2.6% |
最寄り駅 | 二見浦駅から1000m | ||
土地面積 | 328㎡ | ||
用途区分 | ー | ||
伊勢-10 | 住居表示 | 三重県伊勢市御薗町王中島字紺屋垣外610番11 | 9.5万円/坪 (3.1万円/㎡) 前年比▲1.9% |
最寄り駅 | 伊勢市駅から3000m | ||
土地面積 | 170㎡ | ||
用途区分 | ー | ||
伊勢-11 | 住居表示 | 三重県伊勢市小俣町宮前551番7 | 10.8万円/坪 (3.5万円/㎡) 前年比▲1.1% |
最寄り駅 | 宮川駅から850m | ||
土地面積 | 213㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
伊勢-12 | 住居表示 | 三重県伊勢市二見町今一色字北浜874番375外 | 3.6万円/坪 (1.2万円/㎡) 前年比▲2.5% |
最寄り駅 | 二見浦駅から3400m | ||
土地面積 | 194㎡ | ||
用途区分 | ー |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
伊勢市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、伊勢市はどうなるのだろうか。
◆伊勢市の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 127,817 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 124,307 人 | 97.3 | |
2025年 | 120,019 人 | 93.9 | |
2030年 | 115,438 人 | 90.3 | |
2035年 | 110,650 人 | 86.6 | |
2040年 | 105,649 人 | 82.7 | |
2045年 | 100,547 人 | 78.7 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
(参考)三重県伊勢市宮川のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
伊勢市:78.7
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
鳥羽市:44.1
志摩市:49.4
明和町:78.3
玉城町:91.7
度会町:63.0
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
三重県伊勢市宮川の中古戸建ての過去の売買事例
三重県伊勢市宮川付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆伊勢市の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2018年 第2四半期 |
住居表示 | 三重県伊勢市宮川 | 10万円 ・0.3万円/坪 (0.1万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積300㎡) |
最寄り駅 | 山田上口駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1963年築、RC | ||
2017年 第4四半期 |
住居表示 | 三重県伊勢市宮川 | 10万円 ・0.6万円/坪 (0.2万円/m²) ・床面積50㎡ (土地面積140㎡) |
最寄り駅 | 山田上口駅から徒歩9分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | ー年築、木造 | ||
2016年 第2四半期 |
住居表示 | 三重県伊勢市宮川 | 300万円 ・10.3万円/坪 (3.3万円/m²) ・床面積90㎡ (土地面積200㎡) |
最寄り駅 | 山田上口駅から徒歩9分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | ー年築、木造 | ||
2015年 第4四半期 |
住居表示 | 三重県伊勢市宮川 | 200万円 ・8.2万円/坪 (2.7万円/m²) ・床面積75㎡ (土地面積65㎡) |
最寄り駅 | 山田上口駅から徒歩9分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1975年築、木造 | ||
2015年 第2四半期 |
住居表示 | 三重県伊勢市宮川 | 1,500万円 ・28.0万円/坪 (9.1万円/m²) ・床面積165㎡ (土地面積420㎡) |
最寄り駅 | 山田上口駅から徒歩5分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1988年築、木造 | ||
2011年 第4四半期 |
住居表示 | 三重県伊勢市宮川 | 500万円 ・13.4万円/坪 (4.3万円/m²) ・床面積115㎡ (土地面積180㎡) |
最寄り駅 | 山田上口駅から徒歩11分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | ー年築、0 |
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