中古戸建ての価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

三重県伊賀市上友生の中古戸建て価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

三重県伊賀市上友生の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

三重県伊賀市上友生の中古戸建ての価格・相場は?

現在の価格は、57万円/坪(10年前比▲31.4%)

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三重県伊賀市上友生の中古戸建て価格

  • 1,994万円(57万円/坪)
  • 10年前比▲31.4%(前年比▲5.5%
  • 平均築年 : 1993年
  • 平均駅距離 : 75.5分
  • 平均専有面積 : 115.0㎡(34.8坪)
  • 平均土地面積 : 210.0㎡(63.6坪)
※2020年時点の価格相場です。
三重県伊賀市上友生の中古戸建て価格推移

◆三重県伊賀市上友生の中古戸建て価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 72万円/坪
2010年 84万円/坪
2015年 73万円/坪
2020年(現在) 57万円/坪
2025年 54万円/坪
2030年 51万円/坪
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■現在の中古戸建て価格

三重県伊賀市上友生:1,994万円(57万円/坪、10年前比-31.4%)

(参考)周囲の中古戸建て価格は?
津市:2,191万円(63万円/坪、10年前比▲6.1%
名張市:2,007万円(58万円/坪、10年前比▲27.8%
亀山市:2,022万円(58万円/坪、10年前比▲22.2%

三重県伊賀市上友生の価格は過去10年で▲31.4%となっており、資産性が低いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲18.7%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、▲11.6%

2030年の三重県伊賀市上友生の中古戸建て価格を予想
  • グッドシナリオ
    2,276万円(65.4万円/坪、10年間で+14.1%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    1,764万円(50.7万円/坪、10年間で▲11.6%を予想)
  • バッドシナリオ
    1,613万円(46.4万円/坪、10年間で▲19.1%を予想)
ノーマルシナリオで、10年後に▲11.6%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+6.7%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■築年数で価格はどうなる?

 中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。

 このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。

 では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。

◆三重県伊賀市上友生の築年数別の中古戸建て坪単価

築年数 坪(3.3㎡)単価
1年 51.7万円/坪
5年 32.6万円/坪
10年 30.4万円/坪
15年 21.1万円/坪
20年 17.9万円/坪
25年 17.2万円/坪
30年 15.2万円/坪
35年 13.6万円/坪
40年 8.8万円/坪
三重県伊賀市上友生の築年数別の中古戸建て坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆伊賀市の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
伊賀-1 住居表示 三重県伊賀市上野丸之内131番3 13.1万円/坪
(4.3万円/㎡)
前年比▲2.7%
最寄り駅 上野市駅から330m
土地面積 374㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
伊賀-2 住居表示 三重県伊賀市上野万町2252番 9.3万円/坪
(3.0万円/㎡)
前年比▲2.6%
最寄り駅 西大手駅から1000m
土地面積 176㎡
用途区分 第一種住居地域
伊賀-3 住居表示 三重県伊賀市馬田字焼尾1463番2外 2.3万円/坪
(0.8万円/㎡)
前年比▲2.6%
最寄り駅 佐那具駅から3900m
土地面積 500㎡
用途区分
伊賀-4 住居表示 三重県伊賀市緑ケ丘南町3968番12 12.1万円/坪
(3.9万円/㎡)
前年比▲2.0%
最寄り駅 茅町駅から1600m
土地面積 142㎡
用途区分 第一種住居地域
伊賀-5 住居表示 三重県伊賀市下柘植字物堂583番 3.0万円/坪
(1.0万円/㎡)
前年比▲3.0%
最寄り駅 新堂駅から1000m
土地面積 680㎡
用途区分
伊賀-6 住居表示 三重県伊賀市桐ケ丘5丁目137番 4.2万円/坪
(1.4万円/㎡)
前年比▲2.8%
最寄り駅 青山町駅から2100m
土地面積 188㎡
用途区分
伊賀-7 住居表示 三重県伊賀市上野池町1282番 10.9万円/坪
(3.6万円/㎡)
前年比▲2.7%
最寄り駅 茅町駅から300m
土地面積 226㎡
用途区分 第二種住居地域
伊賀-8 住居表示 三重県伊賀市小田町字南出1499番7 9.5万円/坪
(3.1万円/㎡)
前年比▲3.1%
最寄り駅 西大手駅から800m
土地面積 142㎡
用途区分 第二種住居地域
伊賀-9 住居表示 三重県伊賀市東高倉字田中寺1244番外 4.1万円/坪
(1.3万円/㎡)
前年比▲2.9%
最寄り駅 新居駅から600m
土地面積 320㎡
用途区分 第一種住居地域
伊賀-10 住居表示 三重県伊賀市上野桑町1411番外 9.8万円/坪
(3.2万円/㎡)
前年比▲2.8%
最寄り駅 桑町駅から320m
土地面積 165㎡
用途区分 第一種住居地域
伊賀-11 住居表示 三重県伊賀市三田字出口1086番外 7.1万円/坪
(2.3万円/㎡)
前年比▲2.5%
最寄り駅 伊賀上野駅から300m
土地面積 671㎡
用途区分 第二種住居地域
伊賀-12 住居表示 三重県伊賀市上野福居町1263番6 8.1万円/坪
(2.6万円/㎡)
前年比▲1.9%
最寄り駅 西大手駅から560m
土地面積 100㎡
用途区分 第一種住居地域
伊賀-13 住居表示 三重県伊賀市上野田端町920番25 9.6万円/坪
(3.1万円/㎡)
前年比▲1.6%
最寄り駅 広小路駅から900m
土地面積 211㎡
用途区分 第一種住居地域
伊賀-14 住居表示 三重県伊賀市服部町字中之坊1116番22 8.5万円/坪
(2.8万円/㎡)
前年比▲1.8%
最寄り駅 広小路駅から2000m
土地面積 165㎡
用途区分
伊賀-15 住居表示 三重県伊賀市猪田字横枕2612番1外 2.8万円/坪
(0.9万円/㎡)
前年比▲1.1%
最寄り駅 猪田道駅から1600m
土地面積 772㎡
用途区分
伊賀-16 住居表示 三重県伊賀市長田字樋口1018番 3.0万円/坪
(1.0万円/㎡)
前年比▲1.0%
最寄り駅 西大手駅から1600m
土地面積 419㎡
用途区分

※出所:国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 伊賀市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、伊賀市はどうなるのだろうか。

◆伊賀市の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 90,581 人 100.0(基準年)
2020年 84,023 人 92.8
2025年 77,416 人 85.5
2030年 70,883 人 78.3
2035年 64,504 人 71.2
2040年 58,270 人 64.3
2045年 52,258 人 57.7

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

伊賀市の将来推計人口

(参考)三重県伊賀市上友生のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
伊賀市:57.7

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
津市:81.2
名張市:71.9
亀山市:86.1

 伊賀市の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 57.7だ。周辺エリアの平均79.7に比べると、注意が必要なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1,543万円 5.0万円
300万円 2,314万円 7.5万円
400万円 3,085万円 10.0万円
500万円 3,857万円 12.5万円
600万円 4,628万円 15.0万円
700万円 5,399万円 17.5万円
800万円 6,170万円 20.0万円
900万円 6,942万円 22.5万円
1,000万円 7,713万円 25.0万円

※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.47%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション(年収から計算)」を参照。2024年12月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

三重県伊賀市上友生の中古戸建ての過去の売買事例

 三重県伊賀市上友生付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆伊賀市の中古戸建ての成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2010年
第3四半期
住居表示 三重県伊賀市上友生 1,400万円
・31.9万円/坪
(10.4万円/m²)
・床面積135㎡
(土地面積290㎡)
最寄り駅 桑町駅から徒歩77分
用途区分 市街化調整区域
建物属性 1997年築、木造
2009年
第2四半期
住居表示 三重県伊賀市上友生 770万円
・15.3万円/坪
(5.0万円/m²)
・床面積155㎡
(土地面積330㎡)
最寄り駅 市部駅から徒歩74分
用途区分 市街化調整区域
建物属性 1998年築、木造
※参考:国土交通省「不動産情報ライブラリ

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