三重県伊賀市猿野の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
三重県伊賀市猿野の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、59万円/坪(10年前比▲31.7%)
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三重県伊賀市猿野の中古戸建て価格
- 2,046万円(59万円/坪)
- 10年前比▲31.7%(前年比▲5.8%)
- 平均築年 : 1993年
- 平均駅距離 : 130分
- 平均専有面積 : 115.0㎡(34.8坪)
- 平均土地面積 : 210.0㎡(63.6坪)
◆三重県伊賀市猿野の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 75万円/坪 |
2010年 | 86万円/坪 |
2015年 | 75万円/坪 |
2020年(現在) | 59万円/坪 |
2025年 | 57万円/坪 |
2030年 | 56万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
三重県伊賀市猿野:2,046万円(59万円/坪、10年前比-31.7%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
津市:2,191万円(63万円/坪、10年前比▲6.1%)
名張市:2,007万円(58万円/坪、10年前比▲27.8%)
亀山市:2,022万円(58万円/坪、10年前比▲22.2%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲18.7%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲4.4%
- グッドシナリオ
2,526万円(72.6万円/坪、10年間で+23.5%を予想) - ノーマルシナリオ
1,957万円(56.3万円/坪、10年間で▲4.4%を予想) - バッドシナリオ
1,480万円(42.5万円/坪、10年間で▲27.7%を予想)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+6.7%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆三重県伊賀市猿野の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 51.7万円/坪 |
5年 | 32.6万円/坪 |
10年 | 30.4万円/坪 |
15年 | 21.1万円/坪 |
20年 | 17.9万円/坪 |
25年 | 17.2万円/坪 |
30年 | 15.2万円/坪 |
35年 | 13.6万円/坪 |
40年 | 8.8万円/坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆伊賀市の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
伊賀-1 | 住居表示 | 三重県伊賀市上野丸之内131番3 | 13.1万円/坪 (4.3万円/㎡) 前年比▲2.7% |
最寄り駅 | 上野市駅から330m | ||
土地面積 | 374㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
伊賀-2 | 住居表示 | 三重県伊賀市上野万町2252番 | 9.3万円/坪 (3.0万円/㎡) 前年比▲2.6% |
最寄り駅 | 西大手駅から1000m | ||
土地面積 | 176㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
伊賀-3 | 住居表示 | 三重県伊賀市馬田字焼尾1463番2外 | 2.3万円/坪 (0.8万円/㎡) 前年比▲2.6% |
最寄り駅 | 佐那具駅から3900m | ||
土地面積 | 500㎡ | ||
用途区分 | ー | ||
伊賀-4 | 住居表示 | 三重県伊賀市緑ケ丘南町3968番12 | 12.1万円/坪 (3.9万円/㎡) 前年比▲2.0% |
最寄り駅 | 茅町駅から1600m | ||
土地面積 | 142㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
伊賀-5 | 住居表示 | 三重県伊賀市下柘植字物堂583番 | 3.0万円/坪 (1.0万円/㎡) 前年比▲3.0% |
最寄り駅 | 新堂駅から1000m | ||
土地面積 | 680㎡ | ||
用途区分 | ー | ||
伊賀-6 | 住居表示 | 三重県伊賀市桐ケ丘5丁目137番 | 4.2万円/坪 (1.4万円/㎡) 前年比▲2.8% |
最寄り駅 | 青山町駅から2100m | ||
土地面積 | 188㎡ | ||
用途区分 | ー | ||
伊賀-7 | 住居表示 | 三重県伊賀市上野池町1282番 | 10.9万円/坪 (3.6万円/㎡) 前年比▲2.7% |
最寄り駅 | 茅町駅から300m | ||
土地面積 | 226㎡ | ||
用途区分 | 第二種住居地域 | ||
伊賀-8 | 住居表示 | 三重県伊賀市小田町字南出1499番7 | 9.5万円/坪 (3.1万円/㎡) 前年比▲3.1% |
最寄り駅 | 西大手駅から800m | ||
土地面積 | 142㎡ | ||
用途区分 | 第二種住居地域 | ||
伊賀-9 | 住居表示 | 三重県伊賀市東高倉字田中寺1244番外 | 4.1万円/坪 (1.3万円/㎡) 前年比▲2.9% |
最寄り駅 | 新居駅から600m | ||
土地面積 | 320㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
伊賀-10 | 住居表示 | 三重県伊賀市上野桑町1411番外 | 9.8万円/坪 (3.2万円/㎡) 前年比▲2.8% |
最寄り駅 | 桑町駅から320m | ||
土地面積 | 165㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
伊賀-11 | 住居表示 | 三重県伊賀市三田字出口1086番外 | 7.1万円/坪 (2.3万円/㎡) 前年比▲2.5% |
最寄り駅 | 伊賀上野駅から300m | ||
土地面積 | 671㎡ | ||
用途区分 | 第二種住居地域 | ||
伊賀-12 | 住居表示 | 三重県伊賀市上野福居町1263番6 | 8.1万円/坪 (2.6万円/㎡) 前年比▲1.9% |
最寄り駅 | 西大手駅から560m | ||
土地面積 | 100㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
伊賀-13 | 住居表示 | 三重県伊賀市上野田端町920番25 | 9.6万円/坪 (3.1万円/㎡) 前年比▲1.6% |
最寄り駅 | 広小路駅から900m | ||
土地面積 | 211㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
伊賀-14 | 住居表示 | 三重県伊賀市服部町字中之坊1116番22 | 8.5万円/坪 (2.8万円/㎡) 前年比▲1.8% |
最寄り駅 | 広小路駅から2000m | ||
土地面積 | 165㎡ | ||
用途区分 | ー | ||
伊賀-15 | 住居表示 | 三重県伊賀市猪田字横枕2612番1外 | 2.8万円/坪 (0.9万円/㎡) 前年比▲1.1% |
最寄り駅 | 猪田道駅から1600m | ||
土地面積 | 772㎡ | ||
用途区分 | ー | ||
伊賀-16 | 住居表示 | 三重県伊賀市長田字樋口1018番 | 3.0万円/坪 (1.0万円/㎡) 前年比▲1.0% |
最寄り駅 | 西大手駅から1600m | ||
土地面積 | 419㎡ | ||
用途区分 | ー |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
伊賀市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、伊賀市はどうなるのだろうか。
◆伊賀市の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 90,581 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 84,023 人 | 92.8 | |
2025年 | 77,416 人 | 85.5 | |
2030年 | 70,883 人 | 78.3 | |
2035年 | 64,504 人 | 71.2 | |
2040年 | 58,270 人 | 64.3 | |
2045年 | 52,258 人 | 57.7 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
(参考)三重県伊賀市猿野のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
伊賀市:57.7
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
津市:81.2
名張市:71.9
亀山市:86.1
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
三重県伊賀市猿野の中古戸建ての過去の売買事例
三重県伊賀市猿野付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆伊賀市の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2016年 第2四半期 |
住居表示 | 三重県伊賀市猿野 | 0万円 ・0.0万円/坪 (0.0万円/m²) ・床面積145㎡ (土地面積120㎡) |
最寄り駅 | 柘植駅から徒歩130分 | ||
用途区分 | 都市計画区域外 | ||
建物属性 | 1978年築、木造 | ||
2015年 第2四半期 |
住居表示 | 三重県伊賀市猿野 | 2,000万円 ・39.7万円/坪 (12.9万円/m²) ・床面積155㎡ (土地面積550㎡) |
最寄り駅 | 柘植駅から徒歩130分 | ||
用途区分 | 都市計画区域外 | ||
建物属性 | 2008年築、木造 | ||
2014年 第2四半期 |
住居表示 | 三重県伊賀市猿野 | 1,300万円 ・25.8万円/坪 (8.4万円/m²) ・床面積155㎡ (土地面積550㎡) |
最寄り駅 | 新堂駅から徒歩130分 | ||
用途区分 | 都市計画区域外 | ||
建物属性 | 2008年築、木造 |
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