三重県員弁郡東員町城山の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
三重県員弁郡東員町城山の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、58万円/坪(10年前比▲18.3%)
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三重県員弁郡東員町城山の中古戸建て価格
- 1,942万円(58万円/坪)
- 10年前比▲18.3%(前年比▲1.4%)
- 平均築年 : 1988年
- 平均駅距離 : 44.71分
- 平均専有面積 : 110.0㎡(33.3坪)
- 平均土地面積 : 210.0㎡(63.6坪)
◆三重県員弁郡東員町城山の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 93万円/坪 |
2010年 | 71万円/坪 |
2015年 | 67万円/坪 |
2020年(現在) | 58万円/坪 |
2025年 | 51万円/坪 |
2030年 | 43万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
三重県員弁郡東員町城山:1,942万円(58万円/坪、10年前比-18.3%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
四日市市:2,167万円(62万円/坪、10年前比+5.4%)
桑名市:2,075万円(60万円/坪、10年前比▲35.2%)
いなべ市:2,124万円(58万円/坪、10年前比▲10.6%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲13.5%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲26.3%
- グッドシナリオ
1,848万円(55.5万円/坪、10年間で▲4.8%を予想) - ノーマルシナリオ
1,432万円(43.0万円/坪、10年間で▲26.3%を予想) - バッドシナリオ
1,023万円(30.7万円/坪、10年間で▲47.3%を予想)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲7.5%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆三重県員弁郡東員町城山の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 65.5万円/坪 |
5年 | 55.0万円/坪 |
10年 | 52.7万円/坪 |
15年 | 48.7万円/坪 |
20年 | 39.7万円/坪 |
25年 | 40.5万円/坪 |
30年 | 24.9万円/坪 |
35年 | 34.6万円/坪 |
40年 | 21.3万円/坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆員弁郡東員町の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
東員-1 | 住居表示 | 三重県員弁郡東員町大字八幡新田字前供149番2外 | 12.0万円/坪 (3.9万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | 大泉駅から1200m | ||
土地面積 | 249㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
東員-2 | 住居表示 | 三重県員弁郡東員町大字山田字野畑2510番1 | 11.8万円/坪 (3.8万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | 東員駅から830m | ||
土地面積 | 227㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
東員-3 | 住居表示 | 三重県員弁郡東員町大字六把野新田字村東575番2 | 11.3万円/坪 (3.7万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | 東員駅から1500m | ||
土地面積 | 245㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
東員-4 | 住居表示 | 三重県員弁郡東員町城山1丁目29番5 | 14.2万円/坪 (4.6万円/㎡) 前年比▲0.2% |
最寄り駅 | 穴太駅から2900m | ||
土地面積 | 194㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
東員-5 | 住居表示 | 三重県員弁郡東員町大字中上字新開57番 | 4.5万円/坪 (1.5万円/㎡) 前年比▲1.4% |
最寄り駅 | 穴太駅から2100m | ||
土地面積 | 650㎡ | ||
用途区分 | ー |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
員弁郡東員町の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、員弁郡東員町はどうなるのだろうか。
◆員弁郡東員町の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 25,344 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 24,727 人 | 97.6 | |
2025年 | 23,888 人 | 94.3 | |
2030年 | 22,829 人 | 90.1 | |
2035年 | 21,568 人 | 85.1 | |
2040年 | 20,209 人 | 79.7 | |
2045年 | 18,916 人 | 74.6 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
(参考)三重県員弁郡東員町城山のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
員弁郡東員町:74.6
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
四日市市:91.1
桑名市:89.1
いなべ市:88.7
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
三重県員弁郡東員町城山の中古戸建ての過去の売買事例
三重県員弁郡東員町城山付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆員弁郡東員町の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 三重県員弁郡東員町城山 | 1,400万円 ・61.5万円/坪 (20.0万円/m²) ・床面積70㎡ (土地面積190㎡) |
最寄り駅 | 東員駅から徒歩48分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1985年築、木造 | ||
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 三重県員弁郡東員町城山 | 850万円 ・16.3万円/坪 (5.3万円/m²) ・床面積160㎡ (土地面積210㎡) |
最寄り駅 | 東員駅から徒歩45分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1987年築、軽量鉄骨造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 三重県員弁郡東員町城山 | 1,200万円 ・36.9万円/坪 (12.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積190㎡) |
最寄り駅 | 穴太駅から徒歩42分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1986年築、木造 | ||
2018年 第1四半期 |
住居表示 | 三重県員弁郡東員町城山 | 720万円 ・20.1万円/坪 (6.5万円/m²) ・床面積110㎡ (土地面積200㎡) |
最寄り駅 | 穴太駅から徒歩49分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1989年築、木造 | ||
2018年 第4四半期 |
住居表示 | 三重県員弁郡東員町城山 | 650万円 ・19.0万円/坪 (6.2万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積230㎡) |
最寄り駅 | 東員駅から徒歩38分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1985年築、木造 | ||
2017年 第4四半期 |
住居表示 | 三重県員弁郡東員町城山 | 700万円 ・20.5万円/坪 (6.7万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積230㎡) |
最寄り駅 | 穴太駅から徒歩59分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1986年築、木造 | ||
2017年 第2四半期 |
住居表示 | 三重県員弁郡東員町城山 | 2,800万円 ・63.8万円/坪 (20.7万円/m²) ・床面積135㎡ (土地面積200㎡) |
最寄り駅 | 穴太駅から徒歩55分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2010年築、木造 | ||
2017年 第2四半期 |
住居表示 | 三重県員弁郡東員町城山 | 1,100万円 ・28.2万円/坪 (9.2万円/m²) ・床面積120㎡ (土地面積190㎡) |
最寄り駅 | 穴太駅から徒歩35分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1989年築、木造 | ||
2017年 第3四半期 |
住居表示 | 三重県員弁郡東員町城山 | 780万円 ・20.0万円/坪 (6.5万円/m²) ・床面積120㎡ (土地面積220㎡) |
最寄り駅 | 穴太駅から徒歩30分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1988年築、軽量鉄骨造 | ||
2016年 第1四半期 |
住居表示 | 三重県員弁郡東員町城山 | 4,400万円 ・112.8万円/坪 (36.7万円/m²) ・床面積120㎡ (土地面積195㎡) |
最寄り駅 | 東員駅から徒歩58分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2016年築、軽量鉄骨造 | ||
2016年 第3四半期 |
住居表示 | 三重県員弁郡東員町城山 | 3,500万円 ・97.9万円/坪 (31.8万円/m²) ・床面積110㎡ (土地面積175㎡) |
最寄り駅 | 穴太駅から徒歩54分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2016年築、軽量鉄骨造 | ||
2016年 第3四半期 |
住居表示 | 三重県員弁郡東員町城山 | 3,300万円 ・88.3万円/坪 (28.7万円/m²) ・床面積115㎡ (土地面積175㎡) |
最寄り駅 | 穴太駅から徒歩53分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2016年築、木造 | ||
2016年 第4四半期 |
住居表示 | 三重県員弁郡東員町城山 | 1,600万円 ・35.2万円/坪 (11.4万円/m²) ・床面積140㎡ (土地面積230㎡) |
最寄り駅 | 穴太駅から徒歩52分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1990年築、木造 | ||
2016年 第3四半期 |
住居表示 | 三重県員弁郡東員町城山 | 3,600万円 ・92.3万円/坪 (30.0万円/m²) ・床面積120㎡ (土地面積175㎡) |
最寄り駅 | 穴太駅から徒歩50分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2016年築、軽量鉄骨造 | ||
2016年 第2四半期 |
住居表示 | 三重県員弁郡東員町城山 | 1,100万円 ・32.2万円/坪 (10.5万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積190㎡) |
最寄り駅 | 穴太駅から徒歩45分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1986年築、木造 | ||
2016年 第2四半期 |
住居表示 | 三重県員弁郡東員町城山 | 4,200万円 ・103.4万円/坪 (33.6万円/m²) ・床面積125㎡ (土地面積180㎡) |
最寄り駅 | 穴太駅から徒歩30分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2016年築、軽量鉄骨造 | ||
2015年 第4四半期 |
住居表示 | 三重県員弁郡東員町城山 | 1,300万円 ・33.3万円/坪 (10.8万円/m²) ・床面積120㎡ (土地面積210㎡) |
最寄り駅 | 穴太駅から徒歩58分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1988年築、軽量鉄骨造 | ||
2014年 第1四半期 |
住居表示 | 三重県員弁郡東員町城山 | 2,900万円 ・57.6万円/坪 (18.7万円/m²) ・床面積155㎡ (土地面積380㎡) |
最寄り駅 | 穴太駅から徒歩53分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1988年築、木造 | ||
2014年 第3四半期 |
住居表示 | 三重県員弁郡東員町城山 | 1,000万円 ・15.8万円/坪 (5.1万円/m²) ・床面積195㎡ (土地面積240㎡) |
最寄り駅 | 穴太駅から徒歩46分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1987年築、木造 | ||
2013年 第1四半期 |
住居表示 | 三重県員弁郡東員町城山 | 2,200万円 ・45.1万円/坪 (14.7万円/m²) ・床面積150㎡ (土地面積420㎡) |
最寄り駅 | 東員駅から徒歩50分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1987年築、木造 |
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