中古戸建ての価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

三重県員弁郡東員町長深の中古戸建て価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

三重県員弁郡東員町長深の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

三重県員弁郡東員町長深の中古戸建ての価格・相場は?

現在の価格は、57万円/坪(10年前比+51.2%)

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三重県員弁郡東員町長深の中古戸建て価格

  • 2,086万円(57万円/坪)
  • 10年前比+51.2%(前年比+14.9%
  • 平均築年 : 1989年
  • 平均駅距離 : 15分
  • 平均専有面積 : 120.0㎡(36.4坪)
  • 平均土地面積 : 230.0㎡(69.7坪)
※2020年時点の価格相場です。
三重県員弁郡東員町長深の中古戸建て価格推移

◆三重県員弁郡東員町長深の中古戸建て価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 46万円/坪
2010年 38万円/坪
2015年 56万円/坪
2020年(現在) 57万円/坪
2025年 68万円/坪
2030年 79万円/坪
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■現在の中古戸建て価格

三重県員弁郡東員町長深:2,086万円(57万円/坪、10年前比+51.2%)

(参考)周囲の中古戸建て価格は?
四日市市:2,167万円(62万円/坪、10年前比+5.4%
桑名市:2,075万円(60万円/坪、10年前比▲35.2%
いなべ市:2,124万円(58万円/坪、10年前比▲10.6%

三重県員弁郡東員町長深の価格は過去10年で+51.2%となっており、資産性が高いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲13.5%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、+38.0%

2030年の三重県員弁郡東員町長深の中古戸建て価格を予想
  • グッドシナリオ
    3,026万円(83.4万円/坪、10年間で+45.1%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    2,878万円(79.3万円/坪、10年間で+38.0%を予想)
  • バッドシナリオ
    1,994万円(54.9万円/坪、10年間で▲4.4%を予想)
ノーマルシナリオで、10年後に+38.0%を予想しており、有望なエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲7.5%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■築年数で価格はどうなる?

 中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。

 このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。

 では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。

◆三重県員弁郡東員町長深の築年数別の中古戸建て坪単価

築年数 坪(3.3㎡)単価
1年 70.6万円/坪
5年 62.1万円/坪
10年 53.9万円/坪
15年 35.1万円/坪
20年 39.5万円/坪
25年 35.7万円/坪
30年 27.8万円/坪
35年 28.4万円/坪
40年 22.3万円/坪
三重県員弁郡東員町長深の築年数別の中古戸建て坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆員弁郡東員町の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
東員-1 住居表示 三重県員弁郡東員町大字八幡新田字前供149番2外 12.0万円/坪
(3.9万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 大泉駅から1200m
土地面積 249㎡
用途区分 第一種住居地域
東員-2 住居表示 三重県員弁郡東員町大字山田字野畑2510番1 11.8万円/坪
(3.8万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 東員駅から830m
土地面積 227㎡
用途区分 第一種住居地域
東員-3 住居表示 三重県員弁郡東員町大字六把野新田字村東575番2 11.3万円/坪
(3.7万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 東員駅から1500m
土地面積 245㎡
用途区分 第一種住居地域
東員-4 住居表示 三重県員弁郡東員町城山1丁目29番5 14.2万円/坪
(4.6万円/㎡)
前年比▲0.2%
最寄り駅 穴太駅から2900m
土地面積 194㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
東員-5 住居表示 三重県員弁郡東員町大字中上字新開57番 4.5万円/坪
(1.5万円/㎡)
前年比▲1.4%
最寄り駅 穴太駅から2100m
土地面積 650㎡
用途区分

※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 員弁郡東員町の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、員弁郡東員町はどうなるのだろうか。

◆員弁郡東員町の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 25,344 人 100.0(基準年)
2020年 24,727 人 97.6
2025年 23,888 人 94.3
2030年 22,829 人 90.1
2035年 21,568 人 85.1
2040年 20,209 人 79.7
2045年 18,916 人 74.6

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

員弁郡東員町の将来推計人口

(参考)三重県員弁郡東員町長深のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
員弁郡東員町:74.6

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
四日市市:91.1
桑名市:89.1
いなべ市:88.7

 員弁郡東員町の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 74.6だ。周辺エリアの平均89.6に比べると、注意が必要なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

三重県員弁郡東員町長深の中古戸建ての過去の売買事例

 三重県員弁郡東員町長深付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆員弁郡東員町の中古戸建ての成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2011年
第4四半期
住居表示 三重県員弁郡東員町長深 400万円
・9.5万円/坪
(3.1万円/m²)
・床面積130㎡
(土地面積230㎡)
最寄り駅 北勢中央公園口駅から徒歩7分
用途区分 市街化調整区域
建物属性 1978年築、RC
2010年
第2四半期
住居表示 三重県員弁郡東員町長深 970万円
・26.0万円/坪
(8.4万円/m²)
・床面積115㎡
(土地面積440㎡)
最寄り駅 保々駅から徒歩23分
用途区分 工業専用地域
建物属性 ー年築、0
※参考:国土交通省「土地情報総合システム

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