中古戸建ての価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

三重県尾鷲市中川の中古戸建て価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

三重県尾鷲市中川の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

三重県尾鷲市中川の中古戸建ての価格・相場は?

現在の価格は、56万円/坪(10年前比▲8.8%)

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三重県尾鷲市中川の中古戸建て価格

  • 1,694万円(56万円/坪)
  • 10年前比▲8.8%(前年比+13.4%
  • 平均築年 : 1981年
  • 平均駅距離 : 23.75分
  • 平均専有面積 : 100.0㎡(30.3坪)
  • 平均土地面積 : 160.0㎡(48.5坪)
※2020年時点の価格相場です。
三重県尾鷲市中川の中古戸建て価格推移

◆三重県尾鷲市中川の中古戸建て価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 52万円/坪
2010年 61万円/坪
2015年 40万円/坪
2020年(現在) 56万円/坪
2025年 62万円/坪
2030年 69万円/坪
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■現在の中古戸建て価格

三重県尾鷲市中川:1,694万円(56万円/坪、10年前比-8.8%)

(参考)周囲の中古戸建て価格は?
熊野市:1,746万円(58万円/坪、10年前比▲43.8%
北牟婁郡紀北町:2,017万円(58万円/坪、10年前比▲66.5%
吉野郡上北山村:1,847万円(58万円/坪、10年前比▲20.4%

三重県尾鷲市中川の価格は過去10年で▲8.8%となっており、資産性が低いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲43.6%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、+22.8%

2030年の三重県尾鷲市中川の中古戸建て価格を予想
  • グッドシナリオ
    2,685万円(88.8万円/坪、10年間で+58.5%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    2,080万円(68.8万円/坪、10年間で+22.8%を予想)
  • バッドシナリオ
    1,404万円(46.4万円/坪、10年間で▲17.1%を予想)
ノーマルシナリオで、10年後に+22.8%を予想しており、有望なエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲33.5%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■築年数で価格はどうなる?

 中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。

 このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。

 では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。

◆三重県尾鷲市中川の築年数別の中古戸建て坪単価

築年数 坪(3.3㎡)単価
1年 51.1万円/坪
5年 40.6万円/坪
10年 29.2万円/坪
15年 27.5万円/坪
20年 25.4万円/坪
25年 23.2万円/坪
30年 16.3万円/坪
35年 13.3万円/坪
40年 8.5万円/坪
三重県尾鷲市中川の築年数別の中古戸建て坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆尾鷲市の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
尾鷲-1 住居表示 三重県尾鷲市小川東町20−8 6.7万円/坪
(2.2万円/㎡)
前年比▲3.5%
最寄り駅 尾鷲駅から1100m
土地面積 173㎡
用途区分
尾鷲-2 住居表示 三重県尾鷲市瀬木山町12−18 9.1万円/坪
(3.0万円/㎡)
前年比▲3.0%
最寄り駅 尾鷲駅から1300m
土地面積 224㎡
用途区分
尾鷲-3 住居表示 三重県尾鷲市倉ノ谷町16−13 10.2万円/坪
(3.3万円/㎡)
前年比▲1.8%
最寄り駅 尾鷲駅から1100m
土地面積 105㎡
用途区分

※出所:国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 尾鷲市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、尾鷲市はどうなるのだろうか。

◆尾鷲市の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 18,009 人 100.0(基準年)
2020年 15,966 人 88.7
2025年 14,011 人 77.8
2030年 12,154 人 67.5
2035年 10,420 人 57.9
2040年 8,863 人 49.2
2045年 7,496 人 41.6

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

尾鷲市の将来推計人口

(参考)三重県尾鷲市中川のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
尾鷲市:41.6

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
熊野市:44.2
北牟婁郡紀北町:47.6
吉野郡上北山村:23.8

 尾鷲市の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 41.6だ。周辺エリアの平均38.5に比べると、有望なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1,543万円 5.0万円
300万円 2,314万円 7.5万円
400万円 3,085万円 10.0万円
500万円 3,857万円 12.5万円
600万円 4,628万円 15.0万円
700万円 5,399万円 17.5万円
800万円 6,170万円 20.0万円
900万円 6,942万円 22.5万円
1,000万円 7,713万円 25.0万円

※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.47%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション(年収から計算)」を参照。2024年12月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

三重県尾鷲市中川の中古戸建ての過去の売買事例

 三重県尾鷲市中川付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆尾鷲市の中古戸建ての成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2018年
第4四半期
住居表示 三重県尾鷲市中川 250万円
・3.7万円/坪
(1.2万円/m²)
・床面積210㎡
(土地面積175㎡)
最寄り駅 尾鷲駅から徒歩19分
用途区分 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域
建物属性 1966年築、木造
2014年
第4四半期
住居表示 三重県尾鷲市中川 5,000万円
・21.1万円/坪
(6.8万円/m²)
・床面積730㎡
(土地面積2100㎡)
最寄り駅 尾鷲駅から徒歩25分
用途区分 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域
建物属性 1988年築、軽量鉄骨造
2010年
第4四半期
住居表示 三重県尾鷲市中川 900万円
・69.2万円/坪
(22.5万円/m²)
・床面積40㎡
(土地面積960㎡)
最寄り駅 尾鷲駅から徒歩22分
用途区分 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域
建物属性 1995年築、軽量鉄骨造
2008年
第2四半期
住居表示 三重県尾鷲市中川 1,900万円
・68.8万円/坪
(22.4万円/m²)
・床面積85㎡
(土地面積145㎡)
最寄り駅 尾鷲駅から徒歩24分
用途区分 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域
建物属性 2008年築、木造
2008年
第4四半期
住居表示 三重県尾鷲市中川 1,500万円
・14.4万円/坪
(4.7万円/m²)
・床面積320㎡
(土地面積330㎡)
最寄り駅 尾鷲駅から徒歩24分
用途区分 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域
建物属性 1978年築、木造
※参考:国土交通省「不動産情報ライブラリ

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