京都府亀岡市紺屋町の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
京都府亀岡市紺屋町の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、90万円/坪(10年前比▲17.1%)
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京都府亀岡市紺屋町の中古戸建て価格
- 2,709万円(90万円/坪)
- 10年前比▲17.1%(前年比▲6.0%)
- 平均築年 : 1993年
- 平均駅距離 : 13.33分
- 平均専有面積 : 100.0㎡(30.3坪)
- 平均土地面積 : 140.0㎡(42.4坪)
◆京都府亀岡市紺屋町の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 106万円/坪 |
2010年 | 108万円/坪 |
2015年 | 99万円/坪 |
2020年(現在) | 90万円/坪 |
2025年 | 71万円/坪 |
2030年 | 52万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
京都府亀岡市紺屋町:2,709万円(90万円/坪、10年前比-17.1%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
亀岡市:2,363万円(78万円/坪、10年前比▲17.0%)
京都市右京区:3,056万円(112万円/坪、10年前比▲9.4%)
京都市西京区:3,894万円(143万円/坪、10年前比▲4.7%)
南丹市:2,014万円(63万円/坪、10年前比▲39.8%)
高槻市:3,779万円(132万円/坪、10年前比▲10.6%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲16.3%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲41.9%
- グッドシナリオ
1,914万円(63.3万円/坪、10年間で▲29.4%を予想) - ノーマルシナリオ
1,573万円(52.0万円/坪、10年間で▲41.9%を予想) - バッドシナリオ
1,225万円(40.5万円/坪、10年間で▲54.8%を予想)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲16.9%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆京都府亀岡市紺屋町の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 80.6万円/坪 |
5年 | 69.4万円/坪 |
10年 | 52.5万円/坪 |
15年 | 40.8万円/坪 |
20年 | 43.4万円/坪 |
25年 | 35.8万円/坪 |
30年 | 38.2万円/坪 |
35年 | 37.5万円/坪 |
40年 | 28.5万円/坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆亀岡市の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
亀岡-1 | 住居表示 | 京都府亀岡市西町14番 | 27.7万円/坪 (9.0万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 亀岡駅から850m | ||
土地面積 | 352㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
亀岡-2 | 住居表示 | 京都府亀岡市河原林町河原尻東垣内61番2 | 5.4万円/坪 (1.7万円/㎡) 前年比▲0.6% |
最寄り駅 | 亀岡駅から4500m | ||
土地面積 | 273㎡ | ||
用途区分 | ー | ||
亀岡-3 | 住居表示 | 京都府亀岡市篠町篠下中筋61番44 | 18.3万円/坪 (5.9万円/㎡) 前年比▲0.3% |
最寄り駅 | 馬堀駅から1100m | ||
土地面積 | 113㎡ | ||
用途区分 | ー | ||
亀岡-4 | 住居表示 | 京都府亀岡市千代川町今津2−12−22 | 29.2万円/坪 (9.5万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 千代川駅から120m | ||
土地面積 | 143㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
亀岡-5 | 住居表示 | 京都府亀岡市大井町土田2−10−21 | 32.6万円/坪 (10.6万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 並河駅から180m | ||
土地面積 | 104㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
亀岡-6 | 住居表示 | 京都府亀岡市篠町見晴2−6−14 | 32.9万円/坪 (10.7万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 馬堀駅から850m | ||
土地面積 | 132㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
亀岡-7 | 住居表示 | 京都府亀岡市余部町天神又64番19外 | 26.8万円/坪 (8.7万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 亀岡駅から1600m | ||
土地面積 | 140㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
亀岡-8 | 住居表示 | 京都府亀岡市篠町広田1−19−9 | 27.2万円/坪 (8.9万円/㎡) 前年比▲0.3% |
最寄り駅 | 馬堀駅から1200m | ||
土地面積 | 126㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
亀岡-9 | 住居表示 | 京都府亀岡市東つつじケ丘都台1−4−6 | 22.8万円/坪 (7.4万円/㎡) 前年比▲0.7% |
最寄り駅 | 馬堀駅から1500m | ||
土地面積 | 251㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
亀岡-10 | 住居表示 | 京都府亀岡市篠町篠下西山13番124 | 20.3万円/坪 (6.6万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 馬堀駅から2000m | ||
土地面積 | 100㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
亀岡-11 | 住居表示 | 京都府亀岡市大井町並河坂井55番52 | 27.7万円/坪 (9.0万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 亀岡駅から1800m | ||
土地面積 | 111㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
亀岡-12 | 住居表示 | 京都府亀岡市南つつじケ丘桜台3−10−17 | 20.4万円/坪 (6.6万円/㎡) 前年比▲1.2% |
最寄り駅 | 亀岡駅から3700m | ||
土地面積 | 165㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
亀岡-13 | 住居表示 | 京都府亀岡市大井町小金岐1−7−17 | 26.1万円/坪 (8.5万円/㎡) 前年比▲1.2% |
最寄り駅 | 並河駅から1500m | ||
土地面積 | 211㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
亀岡-14 | 住居表示 | 京都府亀岡市下矢田町東法楽寺54番46 | 12.7万円/坪 (4.1万円/㎡) 前年比▲0.7% |
最寄り駅 | 亀岡駅から2400m | ||
土地面積 | 106㎡ | ||
用途区分 | ー | ||
亀岡-15 | 住居表示 | 京都府亀岡市下矢田町4−16−14 | 26.7万円/坪 (8.7万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | 亀岡駅から1600m | ||
土地面積 | 97㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
亀岡-16 | 住居表示 | 京都府亀岡市古世町2−7−15 | 31.7万円/坪 (10.3万円/㎡) 前年比▲1.0% |
最寄り駅 | 亀岡駅から1400m | ||
土地面積 | 142㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
亀岡-17 | 住居表示 | 京都府亀岡市西つつじケ丘大山台1−13−8 | 22.3万円/坪 (7.3万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 亀岡駅から2300m | ||
土地面積 | 198㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
亀岡-18 | 住居表示 | 京都府亀岡市曽我部町穴太宮垣内71番外 | 5.6万円/坪 (1.8万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | 亀岡駅から4300m | ||
土地面積 | 378㎡ | ||
用途区分 | ー |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
亀岡市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、亀岡市はどうなるのだろうか。
◆亀岡市の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 89,479 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 86,088 人 | 96.2 | |
2025年 | 81,955 人 | 91.6 | |
2030年 | 77,237 人 | 86.3 | |
2035年 | 71,975 人 | 80.4 | |
2040年 | 66,397 人 | 74.2 | |
2045年 | 60,960 人 | 68.1 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
(参考)京都府亀岡市紺屋町のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
亀岡市:68.1
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
京都市右京区:90.9
京都市西京区:78.0
南丹市:62.7
高槻市:81.0
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
京都府亀岡市紺屋町の中古戸建ての過去の売買事例
京都府亀岡市紺屋町付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆亀岡市の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 京都府亀岡市紺屋町 | 1,300万円 ・40.0万円/坪 (13.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積150㎡) |
最寄り駅 | 亀岡駅から徒歩14分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1978年築、木造 | ||
2009年 第4四半期 |
住居表示 | 京都府亀岡市紺屋町 | 1,400万円 ・61.5万円/坪 (20.0万円/m²) ・床面積70㎡ (土地面積230㎡) |
最寄り駅 | 亀岡駅から徒歩11分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | ー年築、木造 | ||
2008年 第3四半期 |
住居表示 | 京都府亀岡市紺屋町 | 340万円 ・19.0万円/坪 (6.2万円/m²) ・床面積55㎡ (土地面積45㎡) |
最寄り駅 | 亀岡駅から徒歩15分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1980年築、木造 |
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