代々木駅（東京都）の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
代々木駅（東京都）の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、10,770万円（10年前比+37.9%）
代々木駅（東京都）の中古戸建て価格
- 10,770万円（230万円/坪）
- 10年前比+37.9%（前年比+4.2%）
- 平均築年 : 1989年
- 平均駅距離 : 4.81分
- 平均専有面積 : 155.0㎡（47.0坪）
- 平均土地面積 : 100.0㎡（30.3坪）
◆代々木駅の中古戸建て価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2005年 | 159万円／坪 |
| 2010年 | 167万円／坪 |
| 2015年 | 167万円／坪 |
| 2020年（現在） | 230万円／坪 |
| 2025年 | 251万円／坪 |
| 2030年 | 272万円／坪 |
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■現在の中古戸建て価格
代々木駅：10,770万円（230万円/坪、10年前比+37.9%）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
港区：27,690万円（241万円/坪、10年前比+28.4%）
新宿区：9,751万円（258万円/坪、10年前比+43.3%）
品川区：7,896万円（261万円/坪、10年前比+22.3%）
目黒区：9,728万円（292万円/坪、10年前比+24.1%）
世田谷区：9,114万円（301万円/坪、10年前比+12.2%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+32.6%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、+18.3%
- グッドシナリオ
16,148万円（344.4万円/坪、10年間で+49.9%を予想） - ノーマルシナリオ
12,740万円（271.7万円/坪、10年間で+18.3%を予想） - バッドシナリオ
11,894万円（253.7万円/坪、10年間で+10.4%を予想）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
港区：24,449万円（213万円/坪、10年後は▲11.7%）
新宿区：11,023万円（292万円/坪、10年後は+13.0%）
品川区：8,076万円（267万円/坪、10年後は+2.3%）
目黒区：11,511万円（346万円/坪、10年後は+18.3%）
世田谷区：7,945万円（263万円/坪、10年後は▲12.8%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+1.8%であるのに比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
渋谷区内の中古戸建て価格を見る
駅の価格を見る
土地、中古マンションを見る
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価格を詳細に分析しよう
■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？
中古戸建ての資産価値を決める要素は多数ある。広さ、間取り、建築した住宅メーカーなどの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。
通常、中古戸建ての立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。
では、代々木駅における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。
◆代々木駅の徒歩距離別の中古戸建て坪単価 |
|
| 駅からの徒歩分数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1分 | 347.5万円／坪 |
| 5分 | 305.1万円／坪 |
| 10分 | 225.4万円／坪 |
| 15分 | 169.9万円／坪 |
| 20分 | 106.3万円／坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに移動平均を算出。グラフ上のオレンジ色の円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。隣の駅が近接する場合や、最寄り駅が存在しないまたは遠い場合は、正確に予測できないことがある。
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆渋谷区の公示地価（2021年1月）
| 地点名 | 渋谷-1 | 渋谷-2 | 渋谷-3 | 渋谷-4 | 渋谷-5 | 渋谷-6 | 渋谷-7 | 渋谷-8 | 渋谷-9 | 渋谷-10 | 渋谷-11 | 渋谷-12 | 渋谷-13 | 渋谷-14 | 渋谷-15 | 渋谷-16 | 渋谷-17 | 渋谷-18 | 渋谷-19 | 渋谷-20 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 東京都渋谷区初台2−8−6 | 東京都渋谷区千駄ヶ谷1−26−11 | 東京都渋谷区広尾2−12−13 | 東京都渋谷区神宮前4−18−7 | 東京都渋谷区松濤1−13−7 | 東京都渋谷区大山町34−9 | 東京都渋谷区本町1−9−12 | 東京都渋谷区恵比寿3−21−2 | 東京都渋谷区元代々木町50−19 | 東京都渋谷区神泉町14−2 | 東京都渋谷区恵比寿西2−20−7 | 東京都渋谷区恵比寿西2−12−6 | 東京都渋谷区渋谷4−2−23 | 東京都渋谷区上原2丁目1177番136 | 東京都渋谷区代々木5−30−1 | 東京都渋谷区東3−7−11 | 東京都渋谷区千駄ヶ谷5−12−17 | 東京都渋谷区神宮前5−34−3 | 東京都渋谷区南平台町19−18 | 東京都渋谷区笹塚1−12−17 |
| 最寄り駅 | 初台駅から750m | 千駄ケ谷駅から290m | 広尾駅から600m | 表参道駅から330m | 渋谷駅から960m | 代々木上原駅から510m | 初台駅から400m | 恵比寿駅から900m | 代々木八幡駅から640m | 神泉駅から120m | 代官山駅から200m | 代官山駅から420m | 表参道駅から500m | 代々木上原駅から700m | 参宮橋駅から650m | 恵比寿駅から600m | 代々木駅から430m | 渋谷駅から750m | 渋谷駅から900m | 笹塚駅から400m |
| 土地面積 | 141㎡ | 181㎡ | 209㎡ | 337㎡ | 659㎡ | 534㎡ | 144㎡ | 249㎡ | 148㎡ | 181㎡ | 3089㎡ | 200㎡ | 143㎡ | 331㎡ | 3930㎡ | 80㎡ | 138㎡ | 137㎡ | 304㎡ | 135㎡ |
| 用途区分 | 第一種住居地域 | 第二種住居地域 | 第一種低層住居専用地域 | 第一種中高層住居専用地域 | 第一種低層住居専用地域 | 第一種低層住居専用地域 | 第一種住居地域 | 第一種低層住居専用地域 | 第一種低層住居専用地域 | 第一種住居地域 | 第二種中高層住居専用地域 | 第一種住居地域 | 第二種中高層住居専用地域 | 第一種低層住居専用地域 | 第二種低層住居専用地域 | 第二種中高層住居専用地域 | 第二種住居地域 | 第一種中高層住居専用地域 | 第二種低層住居専用地域 | 第二種中高層住居専用地域 |
| 取引価格 | 293.2万円/坪 （95.3万円/㎡） 前年比▲0.1% |
387.7万円/坪 （126.0万円/㎡） 前年比+0.0% |
412.3万円/坪 （134.0万円/㎡） 前年比▲0.7% |
646.2万円/坪 （210.0万円/㎡） 前年比▲0.5% |
566.2万円/坪 （184.0万円/㎡） 前年比▲0.5% |
356.9万円/坪 （116.0万円/㎡） 前年比▲0.9% |
216.0万円/坪 （70.2万円/㎡） 前年比▲0.4% |
393.8万円/坪 （128.0万円/㎡） 前年比+0.0% |
303.1万円/坪 （98.5万円/㎡） 前年比▲0.5% |
284.0万円/坪 （92.3万円/㎡） 前年比+0.0% |
840.0万円/坪 （273.0万円/㎡） 前年比+0.7% |
449.2万円/坪 （146.0万円/㎡） 前年比▲0.7% |
480.0万円/坪 （156.0万円/㎡） 前年比▲0.6% |
341.5万円/坪 （111.0万円/㎡） 前年比▲0.9% |
440.0万円/坪 （143.0万円/㎡） 前年比+0.0% |
281.8万円/坪 （91.6万円/㎡） 前年比▲0.1% |
316.9万円/坪 （103.0万円/㎡） 前年比▲1.0% |
430.8万円/坪 （140.0万円/㎡） 前年比▲0.7% |
532.3万円/坪 （173.0万円/㎡） 前年比▲0.6% |
217.2万円/坪 （70.6万円/㎡） 前年比▲0.6% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
代々木駅がある渋谷区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、代々木駅を含む、渋谷区はどうなるのだろうか。
◆渋谷区の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2015年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2015年 | 224,533 人 | 100.0（基準年） | |
| 2020年 | 230,370 人 | 102.6 | |
| 2025年 | 235,939 人 | 105.1 | |
| 2030年 | 240,219 人 | 107.0 | |
| 2035年 | 242,850 人 | 108.2 | |
| 2040年 | 243,770 人 | 108.6 | |
| 2045年 | 243,151 人 | 108.3 | |
※出所：人口問題研究所（平成30・2018年推計）
（参考）代々木駅のあるエリアの人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
渋谷区：108.3
（参考）周囲の将来人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
港区：134.4
新宿区：101.3
品川区：114.2
目黒区：108.2
世田谷区：101.2
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） | ||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,543万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,314万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,085万円 | 10.0万円 |
| 500万円 | 3,857万円 | 12.5万円 |
| 600万円 | 4,628万円 | 15.0万円 |
| 700万円 | 5,399万円 | 17.5万円 |
| 800万円 | 6,170万円 | 20.0万円 |
| 900万円 | 6,942万円 | 22.5万円 |
| 1,000万円 | 7,713万円 | 25.0万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.47%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2025年1月調査 | ||
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 |
代々木駅の中古戸建ての過去の売買事例
代々木駅付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆渋谷区の中古戸建ての成約事例
| 取引時期 | 2019年 第3四半期 | 2019年 第4四半期 | 2019年 第4四半期 | 2019年 第1四半期 | 2018年 第3四半期 | 2018年 第2四半期 | 2017年 第3四半期 | 2017年 第3四半期 | 2016年 第4四半期 | 2015年 第3四半期 | 2014年 第4四半期 | 2014年 第4四半期 | 2014年 第1四半期 | 2014年 第4四半期 | 2014年 第1四半期 | 2014年 第1四半期 | 2013年 第2四半期 | 2013年 第1四半期 | 2013年 第1四半期 | 2013年 第4四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 東京都渋谷区代々木 | 東京都渋谷区代々木 | 東京都渋谷区代々木 | 東京都渋谷区千駄ヶ谷 | 東京都渋谷区代々木 | 東京都渋谷区代々木 | 東京都渋谷区代々木 | 東京都渋谷区代々木 | 東京都渋谷区代々木 | 東京都渋谷区代々木 | 東京都渋谷区代々木 | 東京都渋谷区代々木 | 東京都渋谷区代々木 | 東京都渋谷区代々木 | 東京都渋谷区千駄ヶ谷 | 東京都渋谷区千駄ヶ谷 | 東京都渋谷区代々木 | 東京都渋谷区代々木 | 東京都渋谷区千駄ヶ谷 | 東京都渋谷区千駄ヶ谷 |
| 最寄駅 | 代々木駅から徒歩5分 | 代々木駅から徒歩5分 | 代々木駅から徒歩4分 | 代々木駅から徒歩4分 | 代々木駅から徒歩6分 | 代々木駅から徒歩5分 | 代々木駅から徒歩8分 | 代々木駅から徒歩2分 | 代々木駅から徒歩2分 | 代々木駅から徒歩7分 | 代々木駅から徒歩8分 | 代々木駅から徒歩6分 | 代々木駅から徒歩5分 | 代々木駅から徒歩3分 | 代々木駅から徒歩5分 | 代々木駅から徒歩4分 | 代々木駅から徒歩6分 | 代々木駅から徒歩4分 | 代々木駅から徒歩4分 | 代々木駅から徒歩3分 |
| 用途区分 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 商業地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 商業地域 | 商業地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 商業地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 近隣商業地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 |
| 建物属性 | 1989年築、RC | 1989年築、RC | 1979年築、RC | ー年築、0 | 1974年築、木造 | 2019年築、木造 | 1991年築、SRC | 1980年築、RC | 1994年築、RC、鉄骨造 | 1993年築、鉄骨造 | 2014年築、木造 | 1998年築、木造 | 2014年築、RC | 1990年築、RC | ー年築、0 | 2012年築、木造 | 1992年築、RC | 1992年築、RC | 2012年築、木造 | 2013年築、木造 |
| 取引価格 | 72,000万円 ・254.6万円/坪 （82.8万円/m²） ・床面積870㎡ （土地面積850㎡） |
99,000万円 ・350.1万円/坪 （113.8万円/m²） ・床面積870㎡ （土地面積610㎡） |
70,000万円 ・195.8万円/坪 （63.6万円/m²） ・床面積1100㎡ （土地面積320㎡） |
5,000万円 ・170.9万円/坪 （55.6万円/m²） ・床面積90㎡ （土地面積60㎡） |
30,000万円 ・769.2万円/坪 （250.0万円/m²） ・床面積120㎡ （土地面積340㎡） |
9,400万円 ・361.5万円/坪 （117.5万円/m²） ・床面積80㎡ （土地面積50㎡） |
50,000万円 ・366.3万円/坪 （119.0万円/m²） ・床面積420㎡ （土地面積185㎡） |
310,000万円 ・454.2万円/坪 （147.6万円/m²） ・床面積2100㎡ （土地面積1000㎡） |
23,000万円 ・235.9万円/坪 （76.7万円/m²） ・床面積300㎡ （土地面積80㎡） |
30,000万円 ・236.7万円/坪 （76.9万円/m²） ・床面積390㎡ （土地面積300㎡） |
7,600万円 ・246.2万円/坪 （80.0万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積60㎡） |
8,000万円 ・196.9万円/坪 （64.0万円/m²） ・床面積125㎡ （土地面積75㎡） |
32,000万円 ・339.5万円/坪 （110.3万円/m²） ・床面積290㎡ （土地面積100㎡） |
16,000万円 ・175.8万円/坪 （57.1万円/m²） ・床面積280㎡ （土地面積125㎡） |
5,500万円 ・112.8万円/坪 （36.7万円/m²） ・床面積150㎡ （土地面積105㎡） |
7,000万円 ・287.2万円/坪 （93.3万円/m²） ・床面積75㎡ （土地面積55㎡） |
75,000万円 ・135.7万円/坪 （44.1万円/m²） ・床面積1700㎡ （土地面積500㎡） |
19,000万円 ・162.4万円/坪 （52.8万円/m²） ・床面積360㎡ （土地面積90㎡） |
5,800万円 ・223.1万円/坪 （72.5万円/m²） ・床面積80㎡ （土地面積50㎡） |
5,000万円 ・307.7万円/坪 （100.0万円/m²） ・床面積50㎡ （土地面積50㎡） |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
渋谷区内の中古戸建て価格を見る
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「step4」まで選択して「無料査定スタート」を押せば、簡単に査定依頼が可能。無料で最大6社の査定額を受け取れるので、ぜひ活用してみよう。
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