兵庫県丹波市山南町小畑の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
兵庫県丹波市山南町小畑の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、638万円（10年前比▲21.1%）
兵庫県丹波市山南町小畑の中古戸建て価格
- 638万円（16万円/坪）
- 10年前比▲21.1%（前年比▲11.0%）
- 平均築年 : 1990年
- 平均駅距離 : 34分
- 平均専有面積 : 130.0㎡（39.3坪）
- 平均土地面積 : 350.0㎡（105.9坪）
◆兵庫県丹波市山南町小畑の中古戸建て価格推移 |
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| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2007年 | 21万円／坪 |
| 2012年 | 21万円／坪 |
| 2017年 | 19万円／坪 |
| 2022年 | 16万円／坪 |
| 2027年 | 13万円／坪 |
| 2032年 | 9.8万円／坪 |
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高値売却の実績で
高評価
| 「SREリアルティ」売却査定（旧ソニー不動産） | |
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| 特徴 |
・売却専門の担当者がマンツーマンで高値売却をサポート |
|---|---|
| 対応物件 | マンション、戸建て、土地（建物付きを含む）、収益用不動産 |
| 対応エリア | 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、大阪府、兵庫県、京都府 |
| 運営会社 | SREホールディングス株式会社 |
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■現在の中古戸建て価格
兵庫県丹波市山南町小畑：638万円（16万円/坪、10年前比-21.1%）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
兵庫県西脇市：725万円（19万円/坪、10年前比▲16.2%）
兵庫県丹波篠山市：786万円（22万円/坪、10年前比▲28.5%）
兵庫県朝来市：994万円（24万円/坪、10年前比▲17.3%）
兵庫県多可町：355万円（8.1万円/坪、10年前比▲52.6%）
京都府福知山市：1,079万円（31万円/坪、10年前比▲24.5%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲27.8%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲39.8%
- ノーマルシナリオ
384万円（9.8万円/坪、10年間で▲39.8%を予想）
（参考）周囲の中古戸建て価格（ノーマルシナリオ）は？
兵庫県西脇市：640万円（17万円/坪、10年後は▲11.7%）
兵庫県丹波篠山市：366万円（10万円/坪、10年後は▲53.5%）
兵庫県朝来市：1,764万円（42万円/坪、10年後は+77.4%）
兵庫県多可町：450万円（10万円/坪、10年後は+26.8%）
京都府福知山市：1,032万円（30万円/坪、10年後は▲4.4%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+6.9%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2022年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2022年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2023年〜2032年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2022年以降は1.1倍、GDPが2022年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2022年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる？
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆兵庫県丹波市山南町小畑の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 44万円／坪 |
| 5年 | 27万円／坪 |
| 10年 | 31万円／坪 |
| 15年 | 20万円／坪 |
| 20年 | 18万円／坪 |
| 25年 | 20万円／坪 |
| 30年 | 13万円／坪 |
| 35年 | 11万円／坪 |
| 40年 | 6.5万円／坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
丹波市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、丹波市はどうなるのだろうか。
◆丹波市の総人口推移予想 |
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| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 61,471人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 58,014人 | 94.4 | |
| 2030年 | 54,512人 | 88.7 | |
| 2035年 | 50,976人 | 82.9 | |
| 2040年 | 47,426人 | 77.2 | |
| 2045年 | 43,834人 | 71.3 | |
| 2050年 | 40,338人 | 65.6 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）兵庫県丹波市山南町小畑のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
丹波市：65.6
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
兵庫県西脇市：62.0
兵庫県丹波篠山市：66.5
兵庫県朝来市：60.1
兵庫県多可町：47.9
京都府福知山市：80.3
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
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| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,535万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,303万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,583万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,478万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5,374万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 6,270万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 7,165万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
|
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が1.89%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2025年10月調査 |
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兵庫県丹波市山南町小畑の中古戸建ての過去の売買事例
兵庫県丹波市山南町小畑付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆丹波市の中古戸建ての成約事例
| 取引時期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 兵庫県丹波市山南町谷川 | 兵庫県丹波市柏原町柏原 | 兵庫県丹波市柏原町柏原 | 兵庫県丹波市柏原町柏原 | 兵庫県丹波市氷上町桟敷 | 兵庫県丹波市春日町国領 | 兵庫県丹波市氷上町佐野 | 兵庫県丹波市青垣町栗住野 | 兵庫県丹波市氷上町横田 | 兵庫県丹波市山南町山本 | 兵庫県丹波市春日町東中 | 兵庫県丹波市春日町七日市 | 兵庫県丹波市青垣町大名草 | 兵庫県丹波市山南町小新屋 | 兵庫県丹波市山南町梶 | 兵庫県丹波市青垣町栗住野 | 兵庫県丹波市柏原町下小倉 | 兵庫県丹波市市島町勅使 | 兵庫県丹波市柏原町柏原 | 兵庫県丹波市山南町野坂 |
| 最寄駅 | 谷川駅から徒歩23分 | 柏原駅から徒歩26分 | 柏原駅から徒歩26分 | 柏原駅から徒歩15分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | 石生駅から徒歩15分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | 柏原駅から徒歩9分 | 市島駅から徒歩25分 | 柏原駅から徒歩2分 | ー駅から徒歩ー分 |
| 用途区分 | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） |
| 建物属性 | 1997年築、木造 | 1979年築、木造 | 1973年築、木造 | 1991年築、木造 | 1973年築、鉄骨造 | 年築、木造 | 1975年築、木造 | 2008年築、木造 | 2001年築、木造 | 1998年築、木造 | 年築、木造 | 年築、ー | 1978年築、木造 | 1993年築、木造 | 1950年築、ー | 2009年築、木造 | 1993年築、木造 | 1972年築、木造 | 1985年築、軽量鉄骨造 | 1997年築、鉄骨造 |
| 取引価格 | 1,200万円 ・5.0万円/坪 （1.5万円/m²） ・床面積340㎡ （土地面積800㎡） |
800万円 ・13万円/坪 （4.0万円/m²） ・床面積125㎡ （土地面積200㎡） |
800万円 ・4.1万円/坪 （1.2万円/m²） ・床面積125㎡ （土地面積640㎡） |
750万円 ・12万円/坪 （3.6万円/m²） ・床面積155㎡ （土地面積210㎡） |
500万円 ・6.6万円/坪 （2.0万円/m²） ・床面積270㎡ （土地面積250㎡） |
300万円 ・2.6万円/坪 （0.8万円/m²） ・床面積330㎡ （土地面積380㎡） |
200万円 ・1.9万円/坪 （0.6万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積340㎡） |
100万円 ・1.7万円/坪 （0.5万円/m²） ・床面積45㎡ （土地面積195㎡） |
1,400万円 ・22万円/坪 （6.7万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積210㎡） |
780万円 ・2.6万円/坪 （0.8万円/m²） ・床面積150㎡ （土地面積1000㎡） |
620万円 ・2.0万円/坪 （0.6万円/m²） ・床面積120㎡ （土地面積1000㎡） |
400万円 ・3.0万円/坪 （0.9万円/m²） ・床面積240㎡ （土地面積440㎡） |
250万円 ・2.5万円/坪 （0.8万円/m²） ・床面積115㎡ （土地面積330㎡） |
180万円 ・2.5万円/坪 （0.8万円/m²） ・床面積85㎡ （土地面積240㎡） |
150万円 ・4.1万円/坪 （1.2万円/m²） ・床面積ー㎡ （土地面積120㎡） |
810万円 ・6.1万円/坪 （1.8万円/m²） ・床面積45㎡ （土地面積440㎡） |
550万円 ・17万円/坪 （5.2万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積105㎡） |
470万円 ・3.4万円/坪 （1.0万円/m²） ・床面積110㎡ （土地面積450㎡） |
190万円 ・7.4万円/坪 （2.2万円/m²） ・床面積125㎡ （土地面積85㎡） |
100万円 ・0.4万円/坪 （0.1万円/m²） ・床面積110㎡ （土地面積860㎡） |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
※「取引価格」の坪単価および平米単価は「総額÷土地面積」で計算
丹波市内の中古戸建て価格を見る
丹波市の駅周辺の価格を見る
兵庫県丹波市山南町小畑の土地、中古マンションを見る
兵庫県丹波市山南町小畑の中古戸建てに関するFAQ
- Q兵庫県丹波市山南町小畑の中古戸建て価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？
- A
兵庫県丹波市山南町小畑の中古戸建て価格は、現在の平均価格が約16万円/坪となっており、10年前と比べて▲21.1％となっている。詳しくは記事を確認しよう。
- Q兵庫県丹波市山南町小畑の中古戸建て価格は今後10年でどうなる見込みか？
- A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約9.8万円/坪となり、▲39.8%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。
- Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？
- A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2022年を基準年（現在価格）として、2009年〜2022年までの価格推移を状態空間モデルで学習。将来推計データ（人口、GDPなど）を変数として2032年までの価格を予測している。「グッドシナリオ」では人口とGDPが1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授・東京大学空間情報科学センター客員研究員）と協力して作成した独自データである。
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| 特徴 |
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| 対応物件 | マンション、戸建て、土地（建物付きを含む）、収益用不動産 |
| 対応エリア | 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、大阪府、兵庫県、京都府 |
| 運営会社 | SREホールディングス株式会社 |
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