兵庫県宍粟市の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）
兵庫県宍粟市の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、1,584万円（10年前比+6.8%）
兵庫県宍粟市の中古戸建て価格
- 1,584万円（19万円/坪）
- 10年前比+6.8%（前年比▲0.2%）
- 築年 : 1996年
- 駅距離 : 120.0分
- 専有面積 : 120.0㎡（36.3坪）
- 平均土地面積 : 277.7㎡（84.0坪）
◆兵庫県宍粟市の中古戸建て価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2009年 | 18万円／坪 |
| 2014年 | 18万円／坪 |
| 2019年 | 17万円／坪 |
| 2024年 | 19万円／坪 |
| 2029年 | 19万円／坪 |
| 2034年 | 19万円／坪 |
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■現在の中古戸建て価格
兵庫県宍粟市：1,584万円（19万円/坪、10年前比+6.8%）
（参考）兵庫県宍粟市のあるエリアの中古戸建て価格は？
兵庫県：2,230万円（50万円/坪、10年前比+21.5%）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
兵庫県姫路市：1,849万円（41万円/坪、10年前比+14.0%）
兵庫県養父市：1,138万円（15万円/坪、10年前比▲2.1%）
兵庫県朝来市：1,356万円（16万円/坪、10年前比▲0.6%）
兵庫県たつの市：1,282万円（24万円/坪、10年前比+8.6%）
兵庫県神河町：2,175万円（21万円/坪、10年前比+21.1%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+8.2%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲1.8%
- ノーマルシナリオ
1,557万円（19万円/坪、10年間で▲1.8%を予想）
（参考）周囲の中古戸建て価格（ノーマルシナリオ）は？
兵庫県姫路市：1,755万円（39万円/坪、10年後は▲5.1%）
兵庫県養父市：1,026万円（13万円/坪、10年後は▲9.9%）
兵庫県朝来市：1,220万円（15万円/坪、10年後は▲10.0%）
兵庫県たつの市：1,334万円（25万円/坪、10年後は+4.0%）
兵庫県神河町：2,071万円（20万円/坪、10年後は▲4.8%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲5.2%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。
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価格を詳細に分析しよう
■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？
中古戸建ての資産価値を決める要素は多数ある。広さ、間取り、建築した住宅メーカーなどの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。
通常、中古戸建ての立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。
では、兵庫県宍粟市における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。
◆兵庫県宍粟市の徒歩距離別の中古戸建て坪単価 |
|
| 駅からの徒歩分数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1分 | 21万円／坪 |
| 5分 | 21万円／坪 |
| 10分 | 20万円／坪 |
| 15分 | 20万円／坪 |
| 20分 | 19万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
■築年数で価格はどうなる？
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆兵庫県宍粟市の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 64万円／坪 |
| 5年 | 48万円／坪 |
| 10年 | 38万円／坪 |
| 15年 | 30万円／坪 |
| 20年 | 23万円／坪 |
| 25年 | 20万円／坪 |
| 30年 | 16万円／坪 |
| 35年 | 14万円／坪 |
| 40年 | 13万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆宍粟市の公示地価（2025年1月）
| 地点名 | 宍粟市-2 | 宍粟市-3 |
|---|---|---|
| 住居表示 | 兵庫県宍粟市山崎町千本屋字宮ノ段43番11《地番》 | 兵庫県宍粟市山崎町青木字北側34番5外《地番》 |
| 最寄り駅 | 播磨新宮駅から10000m | 播磨新宮駅から16000m |
| 土地面積 | 188㎡ | 268㎡ |
| 用途区分 | 工業地域 | |
| 取引価格 | 14万円/坪 （4.1万円/㎡） 前年比+0.0% |
4.6万円/坪 （1.4万円/㎡） 前年比▲0.7% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
宍粟市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、宍粟市はどうなるのだろうか。
◆宍粟市の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 34,819人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 31,628人 | 90.8 | |
| 2030年 | 28,763人 | 82.6 | |
| 2035年 | 25,999人 | 74.7 | |
| 2040年 | 23,317人 | 67.0 | |
| 2045年 | 20,720人 | 59.5 | |
| 2050年 | 18,235人 | 52.4 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）兵庫県宍粟市のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
宍粟市：52.4
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
兵庫県姫路市：82.3
兵庫県養父市：52.8
兵庫県朝来市：60.1
兵庫県たつの市：68.3
兵庫県神河町：53.3
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） | ||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,452万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,179万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,389万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,236万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5,084万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 5,931万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 6,778万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 7,626万円 | 26.3万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 27.5万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が2.25%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2026年3月調査 | ||
 |
 |
兵庫県宍粟市の中古戸建ての過去の売買事例
兵庫県宍粟市付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆宍粟市の中古戸建ての成約事例
| 取引時期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第4四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 兵庫県宍粟市山崎町門前 | 兵庫県宍粟市山崎町山崎 | 兵庫県宍粟市一宮町能倉 | 兵庫県宍粟市波賀町上野 | 兵庫県宍粟市山崎町山田 | 兵庫県宍粟市山崎町鹿沢 | 兵庫県宍粟市山崎町元山崎 | 兵庫県宍粟市山崎町加生 | 兵庫県宍粟市一宮町福知 | 兵庫県宍粟市山崎町鹿沢 | 兵庫県宍粟市一宮町三方町 | 兵庫県宍粟市山崎町横須 | 兵庫県宍粟市波賀町有賀 | 兵庫県宍粟市山崎町山崎 | 兵庫県宍粟市山崎町加生 | 兵庫県宍粟市山崎町門前 | 兵庫県宍粟市山崎町鹿沢 | 兵庫県宍粟市山崎町鶴木 | 兵庫県宍粟市山崎町庄能 | 兵庫県宍粟市一宮町東河内 |
| 最寄駅 | 播磨新宮駅から徒歩ー分 | 播磨新宮駅から徒歩ー分 | 播磨新宮駅から徒歩ー分 | 播磨新宮駅から徒歩ー分 | 播磨新宮駅から徒歩ー分 | 播磨新宮駅から徒歩ー分 | 播磨新宮駅から徒歩ー分 | 播磨新宮駅から徒歩ー分 | 播磨新宮駅から徒歩ー分 | 播磨新宮駅から徒歩ー分 | 播磨新宮駅から徒歩ー分 | 播磨新宮駅から徒歩ー分 | 播磨新宮駅から徒歩ー分 | 播磨新宮駅から徒歩ー分 | 播磨新宮駅から徒歩ー分 | 播磨新宮駅から徒歩ー分 | 播磨新宮駅から徒歩ー分 | 播磨新宮駅から徒歩ー分 | 播磨新宮駅から徒歩ー分 | 播磨新宮駅から徒歩ー分 |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 近隣商業地域 | 都市計画区域外 | 都市計画区域外 | 準工業地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第2種低層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 都市計画区域外 | 第1種中高層住居専用地域 | 都市計画区域外 | 第2種低層住居専用地域 | 都市計画区域外 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第2種住居地域 | 都市計画区域外 |
| 建物属性 | 2014年築、木造 | 年築、木造 | 1980年築、木造 | 年築、木造 | 2000年築、木造 | 年築、木造 | 1997年築、木造 | 1974年築、木造 | 2003年築、木造 | 1974年築、木造 | 年築、木造 | 1979年築、木造 | 2010年築、木造 | 1976年築、木造 | 年築、木造 | 2007年築、木造 | 2012年築、木造 | 1985年築、木造 | 1970年築、木造 | 2001年築、木造 |
| 取引価格 |
1,500万円 ・33万円/坪 （10万円/m²） ・床面積150㎡ （土地面積220㎡） |
500万円 ・11万円/坪 （3.4万円/m²） ・床面積145㎡ （土地面積145㎡） |
150万円 ・7.1万円/坪 （2.1万円/m²） ・床面積70㎡ （土地面積240㎡） |
240万円 ・5.7万円/坪 （1.7万円/m²） ・床面積140㎡ （土地面積170㎡） |
800万円 ・18万円/坪 （5.3万円/m²） ・床面積150㎡ （土地面積200㎡） |
700万円 ・20万円/坪 （6.1万円/m²） ・床面積115㎡ （土地面積135㎡） |
1,600万円 ・48万円/坪 （15万円/m²） ・床面積110㎡ （土地面積250㎡） |
280万円 ・9.7万円/坪 （2.9万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積110㎡） |
150万円 ・9.0万円/坪 （2.7万円/m²） ・床面積55㎡ （土地面積250㎡） |
330万円 ・ー万円/坪 （ー万円/m²） ・床面積ー㎡ （土地面積140㎡） |
50万円 ・ー万円/坪 （ー万円/m²） ・床面積ー㎡ （土地面積130㎡） |
450万円 ・15万円/坪 （4.5万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積160㎡） |
270万円 ・20万円/坪 （6.0万円/m²） ・床面積45㎡ （土地面積260㎡） |
140万円 ・2.8万円/坪 （0.8万円/m²） ・床面積165㎡ （土地面積75㎡） |
190万円 ・4.6万円/坪 （1.4万円/m²） ・床面積135㎡ （土地面積280㎡） |
510万円 ・14万円/坪 （4.3万円/m²） ・床面積120㎡ （土地面積180㎡） |
880万円 ・25万円/坪 （7.7万円/m²） ・床面積115㎡ （土地面積260㎡） |
320万円 ・14万円/坪 （4.3万円/m²） ・床面積75㎡ （土地面積150㎡） |
1,000万円 ・24万円/坪 （7.4万円/m²） ・床面積135㎡ （土地面積360㎡） |
450万円 ・33万円/坪 （10万円/m²） ・床面積45㎡ （土地面積115㎡） |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
兵庫県宍粟市の中古戸建てに関するFAQ
- Q兵庫県宍粟市の中古戸建て価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？
- A
兵庫県宍粟市の中古戸建て価格は、現在の平均価格が約19万円/坪となっており、10年前と比べて+6.8％となっている。詳しくは記事を確認しよう。
- Q兵庫県宍粟市の中古戸建て価格は今後10年でどうなる見込みか？
- A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約19万円/坪となり、▲1.8%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。
- Q兵庫県宍粟市の公示地価はいくら？
- A
代表的な地点としては、兵庫県宍粟市山崎町千本屋字宮ノ段43番11《地番》（播磨新宮駅から10000m、工業地域）が、13万円/坪（4.1万円/㎡、前年比0.0%）だった（2025年1月の公示地価）。ダイヤモンド不動産研究所では、全国の地価ランキングも作成しているので、こちらも参考にしてほしい。
- Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？
- A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。
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