兵庫県川辺郡猪名川町笹尾の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
兵庫県川辺郡猪名川町笹尾の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、3,249万円（10年前比▲25.5%）
兵庫県川辺郡猪名川町笹尾の中古戸建て価格
- 3,249万円（93万円/坪）
- 10年前比▲25.5%（前年比▲10.9%）
- 平均築年 : 1999年
- 平均駅距離 : 130分
- 平均専有面積 : 115.0㎡（34.8坪）
- 平均土地面積 : 200.0㎡（60.6坪）
◆兵庫県川辺郡猪名川町笹尾の中古戸建て価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2005年 | 139万円／坪 |
| 2010年 | 125万円／坪 |
| 2015年 | 156万円／坪 |
| 2020年（現在） | 93万円／坪 |
| 2025年 | 83万円／坪 |
| 2030年 | 73万円／坪 |
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■現在の中古戸建て価格
兵庫県川辺郡猪名川町笹尾：3,249万円（93万円/坪、10年前比-25.5%）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
宝塚市：3,657万円（115万円/坪、10年前比▲13.4%）
川西市：3,126万円（98万円/坪、10年前比▲38.0%）
三田市：3,256万円（90万円/坪、10年前比▲27.7%）
丹波篠山市：2,700万円（74万円/坪、10年前比▲5.6%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲21.2%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲21.7%
- グッドシナリオ
3,082万円（88.6万円/坪、10年間で▲5.1%を予想） - ノーマルシナリオ
2,543万円（73.1万円/坪、10年間で▲21.7%を予想） - バッドシナリオ
2,249万円（64.6万円/坪、10年間で▲30.8%を予想）
（参考）周囲の中古戸建て価格（ノーマルシナリオ）は？
宝塚市：2,688万円（85万円/坪、10年後は▲26.5%）
川西市：2,203万円（69万円/坪、10年後は▲29.5%）
三田市：2,835万円（78万円/坪、10年後は▲12.9%）
丹波篠山市：3,816万円（105万円/坪、10年後は+41.3%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲6.9%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆川辺郡猪名川町の公示地価（2021年1月）
| 地点名 | 猪名川-1 | 猪名川-2 | 猪名川-3 | 猪名川-4 | 猪名川-5 | 猪名川-6 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 兵庫県川辺郡猪名川町伏見台1丁目2番42 | 兵庫県川辺郡猪名川町松尾台2丁目2番29 | 兵庫県川辺郡猪名川町上野字北畑24番2 | 兵庫県川辺郡猪名川町白金3丁目32番13 | 兵庫県川辺郡猪名川町笹尾字掛谷10番21 | 兵庫県川辺郡猪名川町荘苑2丁目1番9 |
| 最寄り駅 | 日生中央駅から620m | 日生中央駅から650m | 日生中央駅から2300m | 日生中央駅から4100m | 日生中央駅から11000m | 日生中央駅から2900m |
| 土地面積 | 209㎡ | 212㎡ | 206㎡ | 226㎡ | 157㎡ | 150㎡ |
| 用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | 第一種低層住居専用地域 | 第一種住居地域 | 第一種低層住居専用地域 | ー | ー |
| 取引価格 | 18.2万円/坪 （5.9万円/㎡） 前年比▲0.5% |
17.4万円/坪 （5.7万円/㎡） 前年比▲0.4% |
13.7万円/坪 （4.5万円/㎡） 前年比▲1.1% |
16.2万円/坪 （5.3万円/㎡） 前年比▲0.4% |
5.0万円/坪 （1.6万円/㎡） 前年比▲3.5% |
6.7万円/坪 （2.2万円/㎡） 前年比▲4.0% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
川辺郡猪名川町の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、川辺郡猪名川町はどうなるのだろうか。
◆川辺郡猪名川町の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2015年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2015年 | 30,838 人 | 100.0（基準年） | |
| 2020年 | 29,914 人 | 97.0 | |
| 2025年 | 28,624 人 | 92.8 | |
| 2030年 | 27,084 人 | 87.8 | |
| 2035年 | 25,425 人 | 82.4 | |
| 2040年 | 23,675 人 | 76.8 | |
| 2045年 | 21,815 人 | 70.7 | |
※出所：人口問題研究所（平成30・2018年推計）
（参考）兵庫県川辺郡猪名川町笹尾のあるエリアの人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
川辺郡猪名川町：70.7
（参考）周囲の将来人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
宝塚市：82.7
川西市：84.0
三田市：78.7
丹波篠山市：68.0
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） | ||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,543万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,314万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,085万円 | 10.0万円 |
| 500万円 | 3,857万円 | 12.5万円 |
| 600万円 | 4,628万円 | 15.0万円 |
| 700万円 | 5,399万円 | 17.5万円 |
| 800万円 | 6,170万円 | 20.0万円 |
| 900万円 | 6,942万円 | 22.5万円 |
| 1,000万円 | 7,713万円 | 25.0万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.47%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2025年1月調査 | ||
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兵庫県川辺郡猪名川町笹尾の中古戸建ての過去の売買事例
兵庫県川辺郡猪名川町笹尾付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆川辺郡猪名川町の中古戸建ての成約事例
| 取引時期 | 2017年 第2四半期 | 2015年 第1四半期 | 2014年 第4四半期 | 2013年 第2四半期 | 2012年 第3四半期 | 2012年 第4四半期 | 2008年 第2四半期 | 2008年 第2四半期 | 2008年 第3四半期 | 2008年 第3四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 兵庫県川辺郡猪名川町笹尾 | 兵庫県川辺郡猪名川町笹尾 | 兵庫県川辺郡猪名川町笹尾 | 兵庫県川辺郡猪名川町笹尾 | 兵庫県川辺郡猪名川町笹尾 | 兵庫県川辺郡猪名川町笹尾 | 兵庫県川辺郡猪名川町笹尾 | 兵庫県川辺郡猪名川町笹尾 | 兵庫県川辺郡猪名川町笹尾 | 兵庫県川辺郡猪名川町笹尾 |
| 最寄駅 | 日生中央駅から徒歩130分 | 日生中央駅から徒歩130分 | 日生中央駅から徒歩130分 | 日生中央駅から徒歩130分 | 日生中央駅から徒歩130分 | 日生中央駅から徒歩130分 | 日生中央駅から徒歩130分 | 日生中央駅から徒歩130分 | 日生中央駅から徒歩130分 | 日生中央駅から徒歩130分 |
| 用途区分 | 市街化調整区域 | 市街化調整区域 | 市街化調整区域 | 市街化調整区域 | 市街化調整区域 | 市街化調整区域 | 市街化調整区域 | 市街化調整区域 | 市街化調整区域 | 市街化調整区域 |
| 建物属性 | 1993年築、木造 | 1997年築、鉄骨造 | 1998年築、木造 | 1997年築、木造 | 1997年築、木造 | 1997年築、木造 | 1994年築、木造 | 1983年築、鉄骨造 | 1996年築、木造 | 1976年築、木造 |
| 取引価格 | 80万円 ・2.9万円/坪 （0.9万円/m²） ・床面積85㎡ （土地面積150㎡） |
1,500万円 ・35.5万円/坪 （11.5万円/m²） ・床面積130㎡ （土地面積65㎡） |
390万円 ・12.6万円/坪 （4.1万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積155㎡） |
420万円 ・13.6万円/坪 （4.4万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積250㎡） |
850万円 ・27.5万円/坪 （8.9万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積155㎡） |
980万円 ・31.7万円/坪 （10.3万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積155㎡） |
820万円 ・21.0万円/坪 （6.8万円/m²） ・床面積120㎡ （土地面積165㎡） |
180万円 ・11.1万円/坪 （3.6万円/m²） ・床面積50㎡ （土地面積135㎡） |
550万円 ・21.2万円/坪 （6.9万円/m²） ・床面積80㎡ （土地面積120㎡） |
1,200万円 ・30.8万円/坪 （10.0万円/m²） ・床面積120㎡ （土地面積850㎡） |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
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