兵庫県明石市新明町の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこでAIにより、過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移を推計した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう。（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）
兵庫県明石市新明町の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、1,590万円（10年前比+24.6%）
兵庫県明石市新明町の中古戸建て価格
- 1,590万円（53万円/坪）
- 10年前比+24.6%（前年比▲0.8%）
- 築年 : 1995年
- 駅距離 : 9.0分
- 専有面積 : 87.5㎡（26.5坪）
- 土地面積 : 99.2㎡（30.0坪）
◆兵庫県明石市新明町の中古戸建て価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2009年 | 44万円／坪 |
| 2014年 | 43万円／坪 |
| 2019年 | 45万円／坪 |
| 2024年 | 53万円／坪 |
| 2029年 | 51万円／坪 |
| 2034年 |
53万円/坪（グッドシナリオ） |
不動産の価格に関する公的評価額としては「公示地価」があるが、"実勢価格（実際に取引される価格）"とは異なる。都市部の実勢価格は公示地価の1.5～2.0倍、一方で地方では公示地価の1.0～1.1倍と言われる。
実勢価格については分かりやすい指標がないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計した。
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■現在の中古戸建て価格
兵庫県明石市新明町：1,590万円（53万円/坪、10年前比+24.6%）
（参考）周辺の中古戸建て価格（万円/坪）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+27.7%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
【将来】ノーマルシナリオで、10年後に▲8.3%を予想しており、少し注意が必要だ。
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲7.2%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。
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明石市の戸建て相場ランキング（町＝大字）
| 順位 | 町名 | 坪単価 (万円) |
総額 (万円) |
10年前比 変動率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 宮の上 | 127万円 | 5,664万円 | 18.8% |
| 2 | 大久保町茜 | 116万円 | 4,521万円 | 34.2% |
| 3 | 大久保町松陰山手 | 109万円 | 4,349万円 | 22.2% |
| 4 | 大久保町福田 | 109万円 | 3,260万円 | 37.5% |
| 5 | 立石 | 105万円 | 3,360万円 | 26.8% |
| 6 | 船上町 | 104万円 | 3,546万円 | 35.8% |
| 7 | 小久保 | 103万円 | 2,984万円 | 44.2% |
| 8 | 北王子町 | 99万円 | 3,364万円 | 26.2% |
| 9 | 西新町 | 96万円 | 3,541万円 | 33.3% |
| 10 | 上ノ丸 | 92万円 | 3,879万円 | 31.3% |
| 11 | 松が丘 | 91万円 | 5,977万円 | 18.5% |
| 12 | 二見町西二見駅前 | 90万円 | 3,616万円 | 34.5% |
| 13 | 東山町 | 88万円 | 3,681万円 | 29.0% |
| 14 | 朝霧東町 | 87万円 | 3,661万円 | 32.9% |
| 15 | 鷹匠町 | 84万円 | 2,279万円 | 40.5% |
| 16 | 明南町 | 83万円 | 2,496万円 | 41.4% |
| 17 | 野々上 | 82万円 | 2,057万円 | 38.7% |
| 18 | 太寺天王町 | 81万円 | 2,909万円 | 34.2% |
| 19 | 天文町 | 81万円 | 2,658万円 | 25.1% |
| 20 | 荷山町 | 79万円 | 3,866万円 | 25.3% |
| 21 | 大久保町山手台 | 79万円 | 4,710万円 | 27.6% |
| 22 | 魚住町住吉 | 77万円 | 3,081万円 | 41.5% |
| 23 | 大観町 | 77万円 | 2,142万円 | 42.8% |
| 24 | 藤江 | 76万円 | 2,586万円 | 46.9% |
| 25 | 朝霧南町 | 74万円 | 2,506万円 | 22.5% |
| 26 | 朝霧台 | 73万円 | 3,055万円 | 35.1% |
| 27 | 西明石北町 | 73万円 | 2,612万円 | 24.3% |
| 28 | 朝霧北町 | 72万円 | 2,705万円 | 39.2% |
| 29 | 大蔵町 | 71万円 | 1,234万円 | 45.1% |
| 30 | 太寺 | 70万円 | 2,795万円 | 20.5% |
| 31 | 王子 | 69万円 | 2,891万円 | 16.8% |
| 32 | 大久保町緑が丘 | 69万円 | 3,915万円 | 26.8% |
| 33 | 大久保町高丘 | 68万円 | 5,271万円 | 10.0% |
| 34 | 西朝霧丘 | 66万円 | 3,244万円 | 17.9% |
| 35 | 港町 | 66万円 | 2,236万円 | 34.1% |
| 36 | 田町 | 66万円 | 1,445万円 | 37.8% |
| 37 | 朝霧山手町 | 66万円 | 3,731万円 | 23.2% |
| 38 | 西明石西町 | 65万円 | 1,431万円 | 33.2% |
| 39 | 東人丸町 | 64万円 | 2,184万円 | 21.7% |
| 40 | 材木町 | 59万円 | 3,027万円 | 14.9% |
| 41 | 東朝霧丘 | 59万円 | 2,133万円 | 29.6% |
| 42 | 大道町 | 58万円 | 1,926万円 | 30.5% |
| 43 | 魚住町 | 57万円 | 1,950万円 | 55.7% |
| 44 | 鳥羽 | 57万円 | 1,699万円 | 34.7% |
| 45 | 西明石南町 | 56万円 | 1,110万円 | 24.1% |
| 46 | 北朝霧丘 | 55万円 | 2,180万円 | 13.4% |
| 47 | 林崎町 | 54万円 | 1,658万円 | 35.1% |
| 48 | 旭が丘 | 54万円 | 1,452万円 | 23.5% |
| 49 | 西明石町 | 54万円 | 1,765万円 | 14.2% |
| 50 | 新明町 | 53万円 | 1,590万円 | 24.6% |
| 51 | 朝霧町 | 52万円 | 1,547万円 | 19.0% |
| 52 | 硯町 | 51万円 | 1,367万円 | 36.9% |
| 53 | 魚住町錦が丘 | 50万円 | 1,850万円 | 15.4% |
| 54 | 沢野 | 50万円 | 2,084万円 | 14.5% |
| 55 | 大蔵谷奥 | 49万円 | 1,677万円 | 18.3% |
| 56 | 人丸町 | 49万円 | 1,721万円 | 20.6% |
| 57 | 大蔵本町 | 49万円 | 1,314万円 | 39.3% |
| 58 | 二見町 | 47万円 | 1,675万円 | 30.6% |
| 59 | 林 | 43万円 | 1,296万円 | 26.8% |
| 60 | 松が丘北町 | 42万円 | 931万円 | 37.4% |
| 61 | 藤が丘 | 42万円 | 1,411万円 | 14.4% |
| 62 | 松江 | 39万円 | 857万円 | 35.6% |
| 63 | 東野町 | 37万円 | 919万円 | 16.4% |
| 64 | 貴崎 | 35万円 | 882万円 | 16.4% |
| 65 | 和坂（わさか） | 34万円 | 788万円 | 18.3% |
| 66 | 岬町 | 32万円 | 795万円 | 14.3% |
| 67 | 中朝霧丘 | 32万円 | 700万円 | 21.8% |
| 68 | 大久保町わかば | 31万円 | 574万円 | 16.3% |
| 69 | 別所町 | 30万円 | 635万円 | 14.9% |
| 70 | 東藤江 | 24万円 | 376万円 | 18.3% |
明石市の戸建て相場ランキング（駅）
| 順位 | 駅名 | 坪単価 (万円) |
総額 (万円) |
10年前比 変動率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 江井ケ島駅 | 109万円 | 4,246万円 | 33.9% |
| 2 | 西江井ケ島駅 | 91万円 | 3,655万円 | 39.0% |
| 3 | 西新町駅 | 73万円 | 2,411万円 | 32.3% |
| 4 | 山陽魚住駅 | 72万円 | 2,666万円 | 48.4% |
| 5 | 人丸前駅 | 68万円 | 2,281万円 | 36.1% |
| 6 | 大久保駅 | 67万円 | 3,432万円 | 29.8% |
| 7 | 朝霧駅 | 65万円 | 2,902万円 | 20.6% |
| 8 | 明石駅 | 64万円 | 2,351万円 | 37.0% |
| 9 | 山陽明石駅 | 64万円 | 2,351万円 | 37.0% |
| 10 | 西二見駅 | 60万円 | 2,237万円 | 36.8% |
| 11 | 西明石駅 | 60万円 | 1,791万円 | 38.2% |
| 12 | 林崎松江海岸駅 | 59万円 | 1,990万円 | 30.3% |
| 13 | 大蔵谷駅 | 57万円 | 1,878万円 | 20.0% |
| 14 | 魚住駅 | 54万円 | 1,843万円 | 50.5% |
| 15 | 藤江駅 | 50万円 | 1,700万円 | 24.1% |
| 16 | 東二見駅 | 46万円 | 1,572万円 | 33.0% |
価格を詳細に分析しよう
■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？
中古戸建ての資産価値を決める要素は多数ある。広さ、間取り、建築した住宅メーカーなどの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。
通常、中古戸建ての立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。
では、兵庫県明石市新明町における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。
◆兵庫県明石市新明町の徒歩距離別の中古戸建て坪単価 |
|
| 駅からの徒歩分数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1分 | 47万円／坪 |
| 5分 | 45万円／坪 |
| 10分 | 43万円／坪 |
| 15分 | 42万円／坪 |
| 20分 | 42万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
■築年数で価格はどうなる？
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆兵庫県明石市新明町の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 101万円／坪 |
| 5年 | 85万円／坪 |
| 10年 | 76万円／坪 |
| 15年 | 68万円／坪 |
| 20年 | 56万円／坪 |
| 25年 | 49万円／坪 |
| 30年 | 43万円／坪 |
| 35年 | 36万円／坪 |
| 40年 | 34万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
兵庫県明石市新明町の中古戸建ての過去の売買事例
兵庫県明石市新明町付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆明石市の中古戸建ての成約事例
| 取引時期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 兵庫県明石市港町 | 兵庫県明石市二見町 | 兵庫県明石市東野町 | 兵庫県明石市大久保町 | 兵庫県明石市大久保町 | 兵庫県明石市二見町 | 兵庫県明石市魚住町 | 兵庫県明石市二見町 | 兵庫県明石市二見町 | 兵庫県明石市大蔵中町 | 兵庫県明石市二見町 | 兵庫県明石市二見町 | 兵庫県明石市西明石南町 | 兵庫県明石市東藤江 | 兵庫県明石市大蔵天神町 | 兵庫県明石市藤江 | 兵庫県明石市大久保町福田 | 兵庫県明石市魚住町 | 兵庫県明石市貴崎 | 兵庫県明石市別所町 |
| 最寄駅 | 明石駅から徒歩16分 | 西二見駅から徒歩18分 | 大蔵谷駅から徒歩10分 | 大久保（兵庫）駅から徒歩16分 | 中八木駅から徒歩8分 | 東二見駅から徒歩5分 | 西江井ケ島駅から徒歩7分 | 西二見駅から徒歩13分 | 東二見駅から徒歩4分 | 人丸前駅から徒歩8分 | 東二見駅から徒歩7分 | 土山駅から徒歩19分 | 西明石駅から徒歩8分 | 西明石駅から徒歩8分 | 人丸前駅から徒歩2分 | 藤江駅から徒歩5分 | 大久保（兵庫）駅から徒歩6分 | 魚住駅から徒歩5分 | 林崎松江海岸駅から徒歩9分 | 西明石駅から徒歩9分 |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 |
| 建物属性 | 2015年築、軽量鉄骨造 | 2002年築、木造 | 2025年築、木造 | 1992年築、木造 | 2008年築、木造 | 2021年築、木造 | 2010年築、木造 | 2025年築、木造 | 2024年築、木造 | 2025年築、木造 | 2024年築、木造 | 1972年築、軽量鉄骨造 | 1971年築、木造 | 1964年築、木造 | 1981年築、木造 | 2025年築、木造 | 2025年築、木造 | 1980年築、木造 | 1972年築、木造 | 1967年築、木造 |
| 取引価格 |
5,700万円 ・102万円/坪 （31万円/m²） ・床面積185㎡ （土地面積220㎡） |
850万円 ・27万円/坪 （8.1万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積125㎡） |
4,600万円 ・145万円/坪 （44万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積120㎡） |
2,000万円 ・63万円/坪 （19万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積110㎡） |
2,200万円 ・73万円/坪 （22万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積140㎡） |
2,400万円 ・79万円/坪 （24万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積105㎡） |
1,700万円 ・59万円/坪 （18万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積350㎡） |
3,100万円 ・108万円/坪 （33万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積120㎡） |
2,600万円 ・95万円/坪 （29万円/m²） ・床面積90㎡ （土地面積140㎡） |
3,400万円 ・125万円/坪 （38万円/m²） ・床面積90㎡ （土地面積85㎡） |
2,600万円 ・101万円/坪 （31万円/m²） ・床面積85㎡ （土地面積100㎡） |
450万円 ・23万円/坪 （6.9万円/m²） ・床面積65㎡ （土地面積110㎡） |
300万円 ・17万円/坪 （5.0万円/m²） ・床面積60㎡ （土地面積55㎡） |
440万円 ・26万円/坪 （8.0万円/m²） ・床面積55㎡ （土地面積60㎡） |
1,200万円 ・32万円/坪 （9.6万円/m²） ・床面積125㎡ （土地面積130㎡） |
3,800万円 ・125万円/坪 （38万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積130㎡） |
3,600万円 ・132万円/坪 （40万円/m²） ・床面積90㎡ （土地面積65㎡） |
650万円 ・29万円/坪 （8.7万円/m²） ・床面積75㎡ （土地面積100㎡） |
750万円 ・38万円/坪 （12万円/m²） ・床面積65㎡ （土地面積60㎡） |
170万円 ・13万円/坪 （3.8万円/m²） ・床面積45㎡ （土地面積40㎡） |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆明石市の公示地価（2025年1月）
| 地点名 | 明石市-1 | 明石市-2 | 明石市-3 | 明石市-4 | 明石市-5 | 明石市-6 | 明石市-7 | 明石市-8 | 明石市-9 | 明石市-10 | 明石市-11 | 明石市-12 | 明石市-13 | 明石市-14 | 明石市-15 | 明石市-16 | 明石市-17 | 明石市-18 | 明石市-19 | 明石市-20 | 明石市-21 | 明石市-22 | 明石市-23 | 明石市-24 | 明石市-25 | 明石市-26 | 明石市-27 | 明石市-28 | 明石市-29 | 明石市-30 | 明石市-46 | 明石市-47 | 明石市-49 | 明石市-50 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 兵庫県明石市材木町15-12 | 兵庫県明石市大久保町ゆりのき通2丁目15番1《地番》 | 兵庫県明石市大久保町西嶋字大歳937番2《地番》 | 兵庫県明石市大久保町谷八木字道屋634番7《地番》 | 兵庫県明石市大蔵町20-13 | 兵庫県明石市東藤江2-1-95 | 兵庫県明石市二見町西二見字町ノ坪661番45《地番》 | 兵庫県明石市二見町東二見字松ノ本839番4《地番》 | 兵庫県明石市二見町東二見字城ノ上1459番7《地番》 | 兵庫県明石市林崎町3丁目542番11《地番》 | 兵庫県明石市魚住町錦が丘2丁目14番38《地番》 | 兵庫県明石市松が丘5-15-10 | 兵庫県明石市太寺4-8-7 | 兵庫県明石市大久保町高丘3丁目5番9《地番》 | 兵庫県明石市沢野2-7-3 | 兵庫県明石市朝霧町1丁目28番6《地番》 | 兵庫県明石市朝霧北町3777番231《地番》 | 兵庫県明石市東朝霧丘19-3 | 兵庫県明石市藤江字中尾890番38《地番》 | 兵庫県明石市二見町西二見字山中157番60《地番》 | 兵庫県明石市王子2-16-8 | 兵庫県明石市魚住町住吉3丁目722番16《地番》 | 兵庫県明石市魚住町清水字西宿1902番2《地番》 | 兵庫県明石市魚住町西岡字坂ノ下2172番37《地番》 | 兵庫県明石市人丸町5-3 | 兵庫県明石市大久保町大窪字北開知448番6《地番》 | 兵庫県明石市東野町2167番4《地番》 | 兵庫県明石市二見町福里字池之下563番45《地番》 | 兵庫県明石市山下町8-3 | 兵庫県明石市野々上2丁目7番5《地番》 | 兵庫県明石市港町6-17 | 兵庫県明石市大久保町八木字道重105番4《地番》 | 兵庫県明石市立石2-1-76 | 兵庫県明石市魚住町長坂寺字新池ノ内1380番10《地番》 |
| 最寄り駅 | 明石駅から1000m | 大久保駅から550m | 西江井ヶ島駅から350m | 中八木駅から700m | 大蔵谷駅から300m | 西明石駅から1000m | 西二見駅から700m | 東二見駅から500m | 東二見駅から600m | 林崎松江海岸駅から180m | 魚住駅から750m | 朝霧駅から900m | 明石駅から1300m | 大久保駅から2600m | 西明石駅から1900m | 大蔵谷駅から550m | 朝霧駅から2000m | 明石駅から3000m | 西明石駅から750m | 土山駅から1300m | 西新町駅から600m | 山陽魚住駅から550m | 土山駅から1700m | 魚住駅から1400m | 明石駅から900m | 大久保駅から850m | 大蔵谷駅から450m | 土山駅から650m | 明石駅から350m | 西明石駅から750m | 明石駅から1000m | 中八木駅から70m | 林崎松江海岸駅から800m | 魚住駅から1700m |
| 土地面積 | 105㎡ | 144㎡ | 247㎡ | 105㎡ | 116㎡ | 103㎡ | 80㎡ | 132㎡ | 176㎡ | 162㎡ | 129㎡ | 208㎡ | 219㎡ | 264㎡ | 181㎡ | 137㎡ | 120㎡ | 215㎡ | 156㎡ | 141㎡ | 165㎡ | 100㎡ | 143㎡ | 72㎡ | 171㎡ | 155㎡ | 165㎡ | 99㎡ | 112㎡ | 197㎡ | 301㎡ | 221㎡ | 147㎡ | 271㎡ |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 準工業地域 | 準工業地域 | 準工業地域 | |
| 取引価格 | 41万円/坪 （13万円/㎡） 前年比+4.2% |
51万円/坪 （15万円/㎡） 前年比+3.4% |
26万円/坪 （7.8万円/㎡） 前年比+4.0% |
26万円/坪 （7.8万円/㎡） 前年比+4.2% |
40万円/坪 （12万円/㎡） 前年比+4.3% |
38万円/坪 （11万円/㎡） 前年比+5.6% |
26万円/坪 （8.0万円/㎡） 前年比+3.2% |
30万円/坪 （9.1万円/㎡） 前年比+4.6% |
25万円/坪 （7.6万円/㎡） 前年比+3.4% |
32万円/坪 （9.8万円/㎡） 前年比+4.2% |
36万円/坪 （11万円/㎡） 前年比+3.8% |
49万円/坪 （15万円/㎡） 前年比+5.0% |
68万円/坪 （21万円/㎡） 前年比+3.0% |
29万円/坪 （8.7万円/㎡） 前年比+3.0% |
30万円/坪 （9.1万円/㎡） 前年比+4.6% |
46万円/坪 （14万円/㎡） 前年比+5.3% |
40万円/坪 （12万円/㎡） 前年比+4.3% |
41万円/坪 （12万円/㎡） 前年比+4.2% |
43万円/坪 （13万円/㎡） 前年比+4.8% |
28万円/坪 （8.6万円/㎡） 前年比+3.0% |
45万円/坪 （14万円/㎡） 前年比+4.7% |
30万円/坪 （9.2万円/㎡） 前年比+4.6% |
23万円/坪 （7.0万円/㎡） 前年比+2.3% |
28万円/坪 （8.4万円/㎡） 前年比+3.7% |
54万円/坪 （16万円/㎡） 前年比+3.2% |
34万円/坪 （10万円/㎡） 前年比+6.2% |
41万円/坪 （13万円/㎡） 前年比+4.2% |
25万円/坪 （7.7万円/㎡） 前年比+3.2% |
66万円/坪 （20万円/㎡） 前年比+3.1% |
49万円/坪 （15万円/㎡） 前年比+5.7% |
41万円/坪 （12万円/㎡） 前年比+4.2% |
33万円/坪 （10万円/㎡） 前年比+4.1% |
32万円/坪 （9.8万円/㎡） 前年比+3.9% |
9.6万円/坪 （2.9万円/㎡） 前年比−% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
明石市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、明石市はどうなるのだろうか。
◆明石市の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 303,601人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 305,438人 | 100.6 | |
| 2030年 | 300,637人 | 99.0 | |
| 2035年 | 294,622人 | 97.0 | |
| 2040年 | 287,248人 | 94.6 | |
| 2045年 | 278,846人 | 91.8 | |
| 2050年 | 269,828人 | 88.9 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）兵庫県明石市新明町のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
明石市：88.9
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
兵庫県神戸市垂水区：76.1
兵庫県神戸市西区：71.8
兵庫県加古川市：77.2
兵庫県稲美町：70.9
兵庫県播磨町：81.8
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） | ||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,401万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,101万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,268万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,085万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 4,903万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 5,720万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 6,537万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 7,354万円 | 26.3万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 28.6万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が2.49%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2026年6月調査 | ||
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兵庫県明石市新明町の中古戸建てに関するFAQ
- Q兵庫県明石市新明町の中古戸建て価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？
- A
兵庫県明石市新明町の中古戸建て価格は、現在の平均価格が約53万円/坪となっており、10年前と比べて+24.6％となっている。詳しくは記事を確認しよう。
- Q兵庫県明石市新明町の中古戸建て価格は今後10年でどうなる見込みか？
- A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約49万円/坪となり、▲8.3%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。
- Q兵庫県明石市新明町の公示地価はいくら？
- A
代表的な地点としては、兵庫県明石市材木町15-12（明石駅から1000m、第1種住居地域）が、39万円/坪（13万円/㎡、前年比4.2%）だった（2025年1月の公示地価）。ダイヤモンド不動産研究所では、全国の地価ランキングも作成しているので、こちらも参考にしてほしい。
- Q公示地価は相場価格（実勢価格）が大きく異なるのはなぜですか？
- A
公示地価は不動産の公的な評価額ではあるものの、一般的に'実勢価格（実際に取引される価格）'と異なることが多い。公示地価に対する実勢価格は、都市部であれば1.5～2.0倍、地方では1.0～1.1倍と高くなる傾向にある。実勢価格の標準的な指標はないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計している。
- Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？
- A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。
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