兵庫県神戸市西区二ツ屋の中古戸建て価格推移・相場は？ 10年後は+1.5%を予想！

兵庫県神戸市西区二ツ屋の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）

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兵庫県神戸市西区二ツ屋の中古戸建ての価格・相場は？

現在の価格は、2,902万円（10年前比▲10.1%）

◆兵庫県神戸市西区二ツ屋の中古戸建て価格推移
年	坪（3.3㎡）単価
2005年	109万円／坪
2010年	97万円／坪
2015年	83万円／坪
2020年（現在）	87万円／坪
2025年	88万円／坪
2030年	89万円／坪

■現在の中古戸建て価格

兵庫県神戸市西区二ツ屋：2,902万円（87万円/坪、10年前比-10.1%）

（参考）周囲の中古戸建て価格は？
神戸市須磨区：3,590万円（113万円/坪、10年前比0.0%）
神戸市垂水区：3,802万円（120万円/坪、10年前比▲0.6%）
神戸市北区：2,456万円（74万円/坪、10年前比▲17.4%）
明石市：2,685万円（89万円/坪、10年前比+8.0%）
三木市：2,548万円（80万円/坪、10年前比▲37.2%）

10年後の予想価格は、+1.5%

（参考）周囲の中古戸建て価格（ノーマルシナリオ）は？
神戸市須磨区：3,521万円（111万円/坪、10年後は▲1.9%）
神戸市垂水区：3,283万円（103万円/坪、10年後は▲13.6%）
神戸市北区：3,610万円（108万円/坪、10年後は+47.0%）
明石市：2,885万円（95万円/坪、10年後は+7.5%）
三木市：1,824万円（57万円/坪、10年後は▲28.4%）

※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

 

価格を詳細に分析しよう

■築年数で価格はどうなる？

　中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。

　このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。

　では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。

◆兵庫県神戸市西区二ツ屋の築年数別の中古戸建て坪単価
築年数	坪（3.3㎡）単価
1年	80.3万円／坪
5年	79.9万円／坪
10年	76.6万円／坪
15年	69.1万円／坪
20年	61.0万円／坪
25年	57.5万円／坪
30年	52.1万円／坪
35年	46.8万円／坪
40年	41.4万円／坪

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。

■公示地価はいくら？

　公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

　とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

◆神戸市西区の公示地価（2021年1月）

※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

　神戸市西区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

　日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

　では、神戸市西区はどうなるのだろうか。

◆神戸市西区の総人口推移予想
年	総人口	指数 (2015年＝100)
2015年	245,782 人	100.0（基準年）
2020年	243,367 人	99.0
2025年	238,157 人	96.9
2030年	230,617 人	93.8
2035年	220,930 人	89.9
2040年	209,441 人	85.2
2045年	197,100 人	80.2

※出所：人口問題研究所（平成30・2018年推計）

（参考）兵庫県神戸市西区二ツ屋のあるエリアの人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
神戸市西区：80.2

（参考）周囲の将来人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
神戸市須磨区：70.3
神戸市垂水区：84.5
神戸市北区：70.3
明石市：89.1
三木市：62.9

自分の年収でいくらの不動産が買える？

　多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

　住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

　なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別）
年収	借入可能額（目安）	月々の返済額
200万円	1,543万円	5.0万円
300万円	2,314万円	7.5万円
400万円	3,085万円	10.0万円
500万円	3,857万円	12.5万円
600万円	4,628万円	15.0万円
700万円	5,399万円	17.5万円
800万円	6,170万円	20.0万円
900万円	6,942万円	22.5万円
1,000万円	7,713万円	25.0万円
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.47%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2025年1月調査

兵庫県神戸市西区二ツ屋の中古戸建ての過去の売買事例

　兵庫県神戸市西区二ツ屋付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

◆神戸市西区の中古戸建ての成約事例

※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」