中古戸建ての価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

千葉県いすみ市行川の中古戸建て価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

千葉県いすみ市行川の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

千葉県いすみ市行川の中古戸建ての価格・相場は?

現在の価格は、87万円/坪(10年前比▲16.2%)

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千葉県いすみ市行川の中古戸建て価格

  • 2,364万円(87万円/坪)
  • 10年前比▲16.2%(前年比▲5.2%
  • 平均築年 : 1992年
  • 平均駅距離 : 6分
  • 平均専有面積 : 90.0㎡(27.3坪)
  • 平均土地面積 : 340.0㎡(103.0坪)
※2020年時点の価格相場です。
千葉県いすみ市行川の中古戸建て価格推移

◆千葉県いすみ市行川の中古戸建て価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 98万円/坪
2010年 104万円/坪
2015年 97万円/坪
2020年(現在) 87万円/坪
2025年 82万円/坪
2030年 78万円/坪
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■現在の中古戸建て価格

千葉県いすみ市行川:2,364万円(87万円/坪、10年前比-16.2%)

(参考)周囲の中古戸建て価格は?
いすみ市:1,934万円(71万円/坪、10年前比▲16.8%
勝浦市:2,072万円(68万円/坪、10年前比▲14.7%
長生郡一宮町:2,102万円(70万円/坪、10年前比+9.9%
長生郡睦沢町:1,990万円(69万円/坪、10年前比▲25.6%
夷隅郡大多喜町:2,205万円(73万円/坪、10年前比▲18.5%
夷隅郡御宿町:2,739万円(82万円/坪、10年前比▲24.1%

千葉県いすみ市行川の価格は過去10年で▲16.2%となっており、資産性が低いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲15.0%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、▲10.4%

2030年の千葉県いすみ市行川の中古戸建て価格を予想
  • グッドシナリオ
    2,726万円(100.1万円/坪、10年間で+15.3%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    2,119万円(77.8万円/坪、10年間で▲10.4%を予想)
  • バッドシナリオ
    1,758万円(64.6万円/坪、10年間で▲25.6%を予想)
ノーマルシナリオで、10年後に▲10.4%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲13.4%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■築年数で価格はどうなる?

 中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。

 このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。

 では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。

◆千葉県いすみ市行川の築年数別の中古戸建て坪単価

築年数 坪(3.3㎡)単価
1年 57.2万円/坪
5年 47.8万円/坪
10年 44.6万円/坪
15年 32.3万円/坪
20年 29.5万円/坪
25年 23.7万円/坪
30年 25.4万円/坪
35年 24.3万円/坪
40年 19.9万円/坪
千葉県いすみ市行川の築年数別の中古戸建て坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆いすみ市の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
いすみ-1 住居表示 千葉県いすみ市大原字初芝9931番 7.3万円/坪
(2.4万円/㎡)
前年比▲1.2%
最寄り駅 大原駅から1000m
土地面積 178㎡
用途区分 第一種住居地域
いすみ-2 住居表示 千葉県いすみ市大原字川田8090番1外 5.7万円/坪
(1.9万円/㎡)
前年比▲1.1%
最寄り駅 大原駅から1000m
土地面積 385㎡
用途区分 第一種住居地域
いすみ-3 住居表示 千葉県いすみ市岬町長者字南下宿217番6 5.3万円/坪
(1.7万円/㎡)
前年比▲1.2%
最寄り駅 長者町駅から870m
土地面積 159㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
いすみ-4 住居表示 千葉県いすみ市岬町椎木字畑中2587番6 3.0万円/坪
(1.0万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 太東駅から1700m
土地面積 848㎡
用途区分

※出所:国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 いすみ市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、いすみ市はどうなるのだろうか。

◆いすみ市の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 38,594 人 100.0(基準年)
2020年 36,118 人 93.6
2025年 33,553 人 86.9
2030年 30,949 人 80.2
2035年 28,308 人 73.3
2040年 25,677 人 66.5
2045年 23,151 人 60.0

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

いすみ市の将来推計人口

(参考)千葉県いすみ市行川のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
いすみ市:60.0

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
勝浦市:46.0
長生郡一宮町:91.4
長生郡睦沢町:64.7
夷隅郡大多喜町:50.7
夷隅郡御宿町:59.6

 いすみ市の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 60.0だ。周辺エリアの平均62.5に比べると、注意が必要なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1,543万円 5.0万円
300万円 2,314万円 7.5万円
400万円 3,085万円 10.0万円
500万円 3,857万円 12.5万円
600万円 4,628万円 15.0万円
700万円 5,399万円 17.5万円
800万円 6,170万円 20.0万円
900万円 6,942万円 22.5万円
1,000万円 7,713万円 25.0万円

※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.47%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション(年収から計算)」を参照。2024年12月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

千葉県いすみ市行川の中古戸建ての過去の売買事例

 千葉県いすみ市行川付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆いすみ市の中古戸建ての成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2020年
第1四半期
住居表示 千葉県いすみ市行川 300万円
・7.7万円/坪
(2.5万円/m²)
・床面積120㎡
(土地面積530㎡)
最寄り駅 上総中川駅から徒歩8分
用途区分 都市計画区域外
建物属性 1970年築、木造
2020年
第2四半期
住居表示 千葉県いすみ市行川 200万円
・7.2万円/坪
(2.4万円/m²)
・床面積85㎡
(土地面積200㎡)
最寄り駅 上総中川駅から徒歩8分
用途区分 都市計画区域外
建物属性 1995年築、木造
2019年
第4四半期
住居表示 千葉県いすみ市行川 200万円
・7.2万円/坪
(2.4万円/m²)
・床面積85㎡
(土地面積135㎡)
最寄り駅 上総中川駅から徒歩6分
用途区分 都市計画区域外
建物属性 1994年築、木造
2018年
第2四半期
住居表示 千葉県いすみ市行川 1,300万円
・23.5万円/坪
(7.6万円/m²)
・床面積170㎡
(土地面積510㎡)
最寄り駅 上総中川駅から徒歩8分
用途区分 都市計画区域外
建物属性 2005年築、木造
2017年
第2四半期
住居表示 千葉県いすみ市行川 1,400万円
・37.5万円/坪
(12.2万円/m²)
・床面積115㎡
(土地面積870㎡)
最寄り駅 上総中川駅から徒歩4分
用途区分 都市計画区域外
建物属性 ー年築、木造
2010年
第4四半期
住居表示 千葉県いすみ市行川 2,000万円
・25.6万円/坪
(8.3万円/m²)
・床面積240㎡
(土地面積1300㎡)
最寄り駅 上総中川駅から徒歩6分
用途区分 都市計画区域外
建物属性 1983年築、軽量鉄骨造
※参考:国土交通省「不動産情報ライブラリ

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