千葉県市川市新井の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
千葉県市川市新井の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、156万円/坪(10年前比▲18.0%)
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千葉県市川市新井の中古戸建て価格
- 4,715万円(156万円/坪)
- 10年前比▲18.0%(前年比▲8.8%)
- 平均築年 : 2009年
- 平均駅距離 : 11.42分
- 平均専有面積 : 100.0㎡(30.3坪)
- 平均土地面積 : 85.0㎡(25.8坪)
![千葉県市川市新井の中古戸建て価格推移](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/3/f/-/img_3fe890d467ff44d00016eaa1fb1de6ec18748.png)
◆千葉県市川市新井の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 206万円/坪 |
2010年 | 190万円/坪 |
2015年 | 213万円/坪 |
2020年(現在) | 156万円/坪 |
2025年 | 102万円/坪 |
2030年 | 47万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
千葉県市川市新井:4,715万円(156万円/坪、10年前比-18.0%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
市川市:4,273万円(141万円/坪、10年前比+5.8%)
船橋市:3,821万円(126万円/坪、10年前比▲2.2%)
松戸市:3,749万円(124万円/坪、10年前比+7.9%)
鎌ヶ谷市:2,814万円(93万円/坪、10年前比▲5.8%)
浦安市:6,858万円(197万円/坪、10年前比+18.5%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+4.8%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲69.5%
- グッドシナリオ
1,854万円(61.3万円/坪、10年間で▲60.7%を予想) - ノーマルシナリオ
1,436万円(47.5万円/坪、10年間で▲69.5%を予想) - バッドシナリオ
1,129万円(37.3万円/坪、10年間で▲76.1%を予想)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲0.5%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆千葉県市川市新井の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 149.4万円/坪 |
5年 | 135.7万円/坪 |
10年 | 123.3万円/坪 |
15年 | 125.9万円/坪 |
20年 | 129.7万円/坪 |
25年 | 101.2万円/坪 |
30年 | 122.5万円/坪 |
35年 | 81.9万円/坪 |
40年 | 79.4万円/坪 |
![千葉県市川市新井の築年数別の中古戸建て坪単価](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/9/0/-/img_908bb505ceec3f0f7963fbc83b3f5abb24702.png)
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆市川市の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
市川-1 | 住居表示 | 千葉県市川市菅野3−20−5 | 98.2万円/坪 (31.9万円/㎡) 前年比+1.6% |
最寄り駅 | 市川駅から1000m | ||
土地面積 | 155㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
市川-2 | 住居表示 | 千葉県市川市真間2−2−2 | 102.5万円/坪 (33.3万円/㎡) 前年比+0.6% |
最寄り駅 | 市川駅から1000m | ||
土地面積 | 176㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
市川-3 | 住居表示 | 千葉県市川市稲荷木1−33−5 | 71.4万円/坪 (23.2万円/㎡) 前年比+2.2% |
最寄り駅 | 本八幡駅から1300m | ||
土地面積 | 108㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
市川-4 | 住居表示 | 千葉県市川市欠真間1−9−20 | 82.2万円/坪 (26.7万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 南行徳駅から1000m | ||
土地面積 | 194㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
市川-5 | 住居表示 | 千葉県市川市大野町1丁目443番11 | 36.6万円/坪 (11.9万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 市川大野駅から1100m | ||
土地面積 | 155㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
市川-6 | 住居表示 | 千葉県市川市平田1−17−6 | 94.2万円/坪 (30.6万円/㎡) 前年比+1.0% |
最寄り駅 | 本八幡駅から750m | ||
土地面積 | 162㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
市川-7 | 住居表示 | 千葉県市川市市川南4−10−2 | 92.9万円/坪 (30.2万円/㎡) 前年比+0.7% |
最寄り駅 | 市川駅から800m | ||
土地面積 | 168㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
市川-8 | 住居表示 | 千葉県市川市市川3−35−12 | 93.5万円/坪 (30.4万円/㎡) 前年比+2.0% |
最寄り駅 | 市川駅から1200m | ||
土地面積 | 147㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
市川-9 | 住居表示 | 千葉県市川市曽谷5−22−7 | 37.5万円/坪 (12.2万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 市川駅から3800m | ||
土地面積 | 122㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
市川-10 | 住居表示 | 千葉県市川市東菅野4−15−6 | 56.0万円/坪 (18.2万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 本八幡駅から1900m | ||
土地面積 | 155㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
市川-11 | 住居表示 | 千葉県市川市中山2−2−2 | 68.6万円/坪 (22.3万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 下総中山駅から750m | ||
土地面積 | 144㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
市川-12 | 住居表示 | 千葉県市川市南行徳4−5−3 | 66.8万円/坪 (21.7万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 南行徳駅から1200m | ||
土地面積 | 203㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
市川-13 | 住居表示 | 千葉県市川市若宮3−17−12 | 51.7万円/坪 (16.8万円/㎡) 前年比▲0.6% |
最寄り駅 | 下総中山駅から1800m | ||
土地面積 | 183㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
市川-14 | 住居表示 | 千葉県市川市若宮2−19−16 | 52.9万円/坪 (17.2万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 下総中山駅から1500m | ||
土地面積 | 145㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
市川-15 | 住居表示 | 千葉県市川市国府台5−4−13 | 47.7万円/坪 (15.5万円/㎡) 前年比▲0.6% |
最寄り駅 | 市川駅から2700m | ||
土地面積 | 175㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
市川-16 | 住居表示 | 千葉県市川市真間5−15−16 | 51.1万円/坪 (16.6万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 市川駅から1700m | ||
土地面積 | 198㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
市川-17 | 住居表示 | 千葉県市川市堀之内3−11−19 | 54.8万円/坪 (17.8万円/㎡) 前年比▲0.6% |
最寄り駅 | 北国分駅から420m | ||
土地面積 | 173㎡ | ||
用途区分 | 第二種低層住居専用地域 | ||
市川-18 | 住居表示 | 千葉県市川市北国分1−8−9 | 41.8万円/坪 (13.6万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 矢切駅から750m | ||
土地面積 | 120㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
市川-19 | 住居表示 | 千葉県市川市北国分4−4−11 | 48.3万円/坪 (15.7万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 北国分駅から650m | ||
土地面積 | 132㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
市川市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、市川市はどうなるのだろうか。
◆市川市の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 481,732 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 485,852 人 | 100.9 | |
2025年 | 486,429 人 | 101.0 | |
2030年 | 484,486 人 | 100.6 | |
2035年 | 479,925 人 | 99.6 | |
2040年 | 473,746 人 | 98.3 | |
2045年 | 466,339 人 | 96.8 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
![市川市の将来推計人口](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/e/7/-/img_e79199bd581010eef1465db66aec14636131.png)
(参考)千葉県市川市新井のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
市川市:96.8
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
船橋市:96.9
松戸市:89.7
鎌ヶ谷市:91.8
浦安市:100.3
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
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千葉県市川市新井の中古戸建ての過去の売買事例
千葉県市川市新井付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆市川市の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 千葉県市川市新井 | 1,800万円 ・55.4万円/坪 (18.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積75㎡) |
最寄り駅 | 南行徳駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1978年築、木造 | ||
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 千葉県市川市新井 | 3,500万円 ・69.5万円/坪 (22.6万円/m²) ・床面積155㎡ (土地面積110㎡) |
最寄り駅 | 浦安駅から徒歩15分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1992年築、RC | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 千葉県市川市新井 | 4,300万円 ・105.8万円/坪 (34.4万円/m²) ・床面積125㎡ (土地面積105㎡) |
最寄り駅 | 南行徳駅から徒歩14分 | ||
用途区分 | 第2種住居地域 | ||
建物属性 | 2009年築、木造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 千葉県市川市新井 | 4,400万円 ・135.4万円/坪 (44.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積70㎡) |
最寄り駅 | 南行徳駅から徒歩13分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 千葉県市川市新井 | 5,300万円 ・155.3万円/坪 (50.5万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積115㎡) |
最寄り駅 | 南行徳駅から徒歩12分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 千葉県市川市新井 | 3,900万円 ・126.3万円/坪 (41.1万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積65㎡) |
最寄り駅 | 南行徳駅から徒歩12分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 2013年築、木造 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 千葉県市川市新井 | 790万円 ・54.0万円/坪 (17.6万円/m²) ・床面積45㎡ (土地面積35㎡) |
最寄り駅 | 南行徳駅から徒歩9分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1977年築、ブロック造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 千葉県市川市新井 | 4,800万円 ・155.5万円/坪 (50.5万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積65㎡) |
最寄り駅 | 南行徳駅から徒歩8分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2018年築、木造 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 千葉県市川市新井 | 3,200万円 ・103.6万円/坪 (33.7万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積65㎡) |
最寄り駅 | 南行徳駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2016年築、木造 | ||
2018年 第2四半期 |
住居表示 | 千葉県市川市新井 | 2,000万円 ・82.1万円/坪 (26.7万円/m²) ・床面積75㎡ (土地面積90㎡) |
最寄り駅 | 南行徳駅から徒歩15分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1982年築、木造 | ||
2018年 第1四半期 |
住居表示 | 千葉県市川市新井 | 23,000万円 ・76.9万円/坪 (25.0万円/m²) ・床面積920㎡ (土地面積950㎡) |
最寄り駅 | 南行徳駅から徒歩12分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1989年築、軽量鉄骨造 | ||
2018年 第4四半期 |
住居表示 | 千葉県市川市新井 | 4,700万円 ・152.2万円/坪 (49.5万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積65㎡) |
最寄り駅 | 南行徳駅から徒歩9分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2018年築、木造 | ||
2018年 第4四半期 |
住居表示 | 千葉県市川市新井 | 9,000万円 ・92.3万円/坪 (30.0万円/m²) ・床面積300㎡ (土地面積250㎡) |
最寄り駅 | 南行徳駅から徒歩8分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1974年築、鉄骨造 | ||
2018年 第3四半期 |
住居表示 | 千葉県市川市新井 | 13,000万円 ・114.3万円/坪 (37.1万円/m²) ・床面積350㎡ (土地面積210㎡) |
最寄り駅 | 南行徳駅から徒歩7分 | ||
用途区分 | 第2種住居地域 | ||
建物属性 | 1991年築、RC | ||
2018年 第1四半期 |
住居表示 | 千葉県市川市新井 | 3,700万円 ・113.8万円/坪 (37.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積75㎡) |
最寄り駅 | 南行徳駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2017年築、木造 | ||
2018年 第2四半期 |
住居表示 | 千葉県市川市新井 | 5,700万円 ・146.2万円/坪 (47.5万円/m²) ・床面積120㎡ (土地面積115㎡) |
最寄り駅 | 南行徳駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2018年築、木造 | ||
2017年 第2四半期 |
住居表示 | 千葉県市川市新井 | 4,100万円 ・140.2万円/坪 (45.6万円/m²) ・床面積90㎡ (土地面積75㎡) |
最寄り駅 | 南行徳駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2017年築、木造 | ||
2017年 第4四半期 |
住居表示 | 千葉県市川市新井 | 4,700万円 ・152.2万円/坪 (49.5万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積65㎡) |
最寄り駅 | 南行徳駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2017年築、木造 | ||
2017年 第4四半期 |
住居表示 | 千葉県市川市新井 | 4,300万円 ・147.0万円/坪 (47.8万円/m²) ・床面積90㎡ (土地面積80㎡) |
最寄り駅 | 南行徳駅から徒歩5分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2017年築、木造 | ||
2017年 第2四半期 |
住居表示 | 千葉県市川市新井 | 12,000万円 ・85.9万円/坪 (27.9万円/m²) ・床面積430㎡ (土地面積155㎡) |
最寄り駅 | 南行徳駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
建物属性 | 1994年築、鉄骨造 |
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