中古戸建ての価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

埼玉県さいたま市緑区大牧の中古戸建て価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

埼玉県さいたま市緑区大牧の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

埼玉県さいたま市緑区大牧の中古戸建ての価格・相場は?

現在の価格は、130万円/坪(10年前比▲21.2%)

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埼玉県さいたま市緑区大牧の中古戸建て価格

  • 3,742万円(130万円/坪)
  • 10年前比▲21.2%(前年比+7.9%
  • 平均築年 : 2010年
  • 平均駅距離 : 21.18分
  • 平均専有面積 : 95.0㎡(28.8坪)
  • 平均土地面積 : 110.0㎡(33.3坪)
※2020年時点の価格相場です。
埼玉県さいたま市緑区大牧の中古戸建て価格推移

◆埼玉県さいたま市緑区大牧の中古戸建て価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 141万円/坪
2010年 165万円/坪
2015年 88万円/坪
2020年(現在) 130万円/坪
2025年 114万円/坪
2030年 99万円/坪
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■現在の中古戸建て価格

埼玉県さいたま市緑区大牧:3,742万円(130万円/坪、10年前比-21.2%)

(参考)周囲の中古戸建て価格は?
さいたま市緑区:4,048万円(134万円/坪、10年前比+1.5%
さいたま市見沼区:3,059万円(101万円/坪、10年前比+4.8%
さいたま市浦和区:5,041万円(167万円/坪、10年前比+7.3%
さいたま市南区:4,978万円(165万円/坪、10年前比+7.4%
さいたま市岩槻区:2,308万円(76万円/坪、10年前比+19.8%
川口市:4,368万円(144万円/坪、10年前比+5.5%

埼玉県さいたま市緑区大牧の価格は過去10年で▲21.2%となっており、資産性が低いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+7.7%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、▲24.2%

2030年の埼玉県さいたま市緑区大牧の中古戸建て価格を予想
  • グッドシナリオ
    3,587万円(124.8万円/坪、10年間で▲4.2%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    2,836万円(98.7万円/坪、10年間で▲24.2%を予想)
  • バッドシナリオ
    2,261万円(78.7万円/坪、10年間で▲39.6%を予想)
ノーマルシナリオで、10年後に▲24.2%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲7.6%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■築年数で価格はどうなる?

 中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。

 このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。

 では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。

◆埼玉県さいたま市緑区大牧の築年数別の中古戸建て坪単価

築年数 坪(3.3㎡)単価
1年 112.2万円/坪
5年 99.8万円/坪
10年 83.3万円/坪
15年 80.3万円/坪
20年 60.4万円/坪
25年 58.8万円/坪
30年 55.5万円/坪
35年 50.5万円/坪
40年 47.0万円/坪
埼玉県さいたま市緑区大牧の築年数別の中古戸建て坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆さいたま市緑区の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
さいたま緑-1 住居表示 埼玉県さいたま市緑区大間木3丁目33番3 51.1万円/坪
(16.6万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 東浦和駅から2000m
土地面積 124㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
さいたま緑-2 住居表示 埼玉県さいたま市緑区大字三室字大古里636番25 41.8万円/坪
(13.6万円/㎡)
前年比▲0.7%
最寄り駅 北浦和駅から4400m
土地面積 194㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
さいたま緑-3 住居表示 埼玉県さいたま市緑区東浦和4丁目17番4 71.4万円/坪
(23.2万円/㎡)
前年比▲0.4%
最寄り駅 東浦和駅から700m
土地面積 122㎡
用途区分 第二種中高層住居専用地域
さいたま緑-4 住居表示 埼玉県さいたま市緑区原山4−23−12 56.0万円/坪
(18.2万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 浦和駅から2200m
土地面積 104㎡
用途区分 第二種中高層住居専用地域
さいたま緑-5 住居表示 埼玉県さいたま市緑区東大門3丁目16番4 67.4万円/坪
(21.9万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 東川口駅から1200m
土地面積 163㎡
用途区分 第二種中高層住居専用地域
さいたま緑-6 住居表示 埼玉県さいたま市緑区大字三室字南宿1589番10 36.3万円/坪
(11.8万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 北浦和駅から3400m
土地面積 107㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
さいたま緑-7 住居表示 埼玉県さいたま市緑区大字大門字東裏2873番7 41.5万円/坪
(13.5万円/㎡)
前年比▲0.7%
最寄り駅 浦和美園駅から1100m
土地面積 140㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
さいたま緑-8 住居表示 埼玉県さいたま市緑区大字中尾字中丸3060番1 47.7万円/坪
(15.5万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 浦和駅から3200m
土地面積 126㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
さいたま緑-9 住居表示 埼玉県さいたま市緑区大字三室字西宿1356番4 44.6万円/坪
(14.5万円/㎡)
前年比▲0.7%
最寄り駅 北浦和駅から3200m
土地面積 110㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
さいたま緑-10 住居表示 埼玉県さいたま市緑区大字大牧字梅所1470番6 39.7万円/坪
(12.9万円/㎡)
前年比▲1.5%
最寄り駅 東浦和駅から1600m
土地面積 101㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
さいたま緑-11 住居表示 埼玉県さいたま市緑区宮本1丁目9番9 39.1万円/坪
(12.7万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 東浦和駅から3600m
土地面積 119㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
さいたま緑-12 住居表示 埼玉県さいたま市緑区大字大間木字附島1655番6 54.8万円/坪
(17.8万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 東浦和駅から850m
土地面積 110㎡
用途区分 第二種中高層住居専用地域
さいたま緑-13 住居表示 埼玉県さいたま市緑区道祖土4−27−2 52.3万円/坪
(17.0万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 浦和駅から2800m
土地面積 114㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
さいたま緑-14 住居表示 埼玉県さいたま市緑区原山2−12−4 74.8万円/坪
(24.3万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 浦和駅から1800m
土地面積 184㎡
用途区分 第二種中高層住居専用地域
さいたま緑-15 住居表示 埼玉県さいたま市緑区大字大崎字松原前2806番1外 18.7万円/坪
(6.1万円/㎡)
前年比▲1.0%
最寄り駅 浦和美園駅から2300m
土地面積 770㎡
用途区分
さいたま緑-16 住居表示 埼玉県さいたま市緑区太田窪3−2−16 74.5万円/坪
(24.2万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 浦和駅から1700m
土地面積 142㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
さいたま緑-17 住居表示 埼玉県さいたま市緑区美園5丁目36番29 61.2万円/坪
(19.9万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 浦和美園駅から950m
土地面積 139㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域

※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

埼玉県さいたま市緑区大牧の中古戸建ての過去の売買事例

 埼玉県さいたま市緑区大牧付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆さいたま市緑区の中古戸建ての成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2020年
第1四半期
住居表示 埼玉県さいたま市緑区大牧 2,900万円
・89.2万円/坪
(29.0万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積135㎡)
最寄り駅 東浦和駅から徒歩23分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2019年築、木造
2019年
第4四半期
住居表示 埼玉県さいたま市緑区大牧 300万円
・15.4万円/坪
(5.0万円/m²)
・床面積60㎡
(土地面積60㎡)
最寄り駅 東浦和駅から徒歩20分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2001年築、木造
2019年
第1四半期
住居表示 埼玉県さいたま市緑区大牧 3,900万円
・120.0万円/坪
(39.0万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積110㎡)
最寄り駅 東浦和駅から徒歩19分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2019年築、木造
2018年
第1四半期
住居表示 埼玉県さいたま市緑区大牧 3,400万円
・116.2万円/坪
(37.8万円/m²)
・床面積90㎡
(土地面積90㎡)
最寄り駅 東浦和駅から徒歩21分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2017年築、木造
2018年
第3四半期
住居表示 埼玉県さいたま市緑区大牧 3,100万円
・100.4万円/坪
(32.6万円/m²)
・床面積95㎡
(土地面積105㎡)
最寄り駅 東浦和駅から徒歩18分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2018年築、木造
2018年
第3四半期
住居表示 埼玉県さいたま市緑区大牧 3,700万円
・119.8万円/坪
(38.9万円/m²)
・床面積95㎡
(土地面積110㎡)
最寄り駅 東浦和駅から徒歩18分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2018年築、木造
2018年
第4四半期
住居表示 埼玉県さいたま市緑区大牧 3,600万円
・116.6万円/坪
(37.9万円/m²)
・床面積95㎡
(土地面積110㎡)
最寄り駅 東浦和駅から徒歩18分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2018年築、木造
2018年
第4四半期
住居表示 埼玉県さいたま市緑区大牧 3,700万円
・119.8万円/坪
(38.9万円/m²)
・床面積95㎡
(土地面積110㎡)
最寄り駅 東浦和駅から徒歩18分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2018年築、木造
2018年
第4四半期
住居表示 埼玉県さいたま市緑区大牧 3,600万円
・116.6万円/坪
(37.9万円/m²)
・床面積95㎡
(土地面積110㎡)
最寄り駅 東浦和駅から徒歩18分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2018年築、木造
2017年
第1四半期
住居表示 埼玉県さいたま市緑区大牧 4,100万円
・114.7万円/坪
(37.3万円/m²)
・床面積110㎡
(土地面積170㎡)
最寄り駅 東浦和駅から徒歩23分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2016年築、木造
2017年
第2四半期
住居表示 埼玉県さいたま市緑区大牧 1,500万円
・42.0万円/坪
(13.6万円/m²)
・床面積110㎡
(土地面積130㎡)
最寄り駅 東浦和駅から徒歩20分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1980年築、木造
2017年
第2四半期
住居表示 埼玉県さいたま市緑区大牧 650万円
・30.8万円/坪
(10.0万円/m²)
・床面積65㎡
(土地面積65㎡)
最寄り駅 東浦和駅から徒歩19分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1990年築、木造
2016年
第4四半期
住居表示 埼玉県さいたま市緑区大牧 2,600万円
・76.2万円/坪
(24.8万円/m²)
・床面積105㎡
(土地面積145㎡)
最寄り駅 東浦和駅から徒歩21分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2010年築、木造
2016年
第2四半期
住居表示 埼玉県さいたま市緑区大牧 1,300万円
・53.3万円/坪
(17.3万円/m²)
・床面積75㎡
(土地面積80㎡)
最寄り駅 東浦和駅から徒歩20分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2006年築、木造
2016年
第1四半期
住居表示 埼玉県さいたま市緑区大牧 980万円
・30.2万円/坪
(9.8万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積90㎡)
最寄り駅 東浦和駅から徒歩17分
用途区分 第2種住居地域
建物属性 1979年築、木造
2015年
第2四半期
住居表示 埼玉県さいたま市緑区大牧 1,800万円
・61.5万円/坪
(20.0万円/m²)
・床面積90㎡
(土地面積155㎡)
最寄り駅 東浦和駅から徒歩21分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1979年築、木造
2015年
第3四半期
住居表示 埼玉県さいたま市緑区大牧 670万円
・20.6万円/坪
(6.7万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積90㎡)
最寄り駅 東浦和駅から徒歩17分
用途区分 第2種住居地域
建物属性 1979年築、木造
2014年
第1四半期
住居表示 埼玉県さいたま市緑区大牧 1,600万円
・57.9万円/坪
(18.8万円/m²)
・床面積85㎡
(土地面積100㎡)
最寄り駅 東浦和駅から徒歩20分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1980年築、木造
2014年
第2四半期
住居表示 埼玉県さいたま市緑区大牧 2,100万円
・64.6万円/坪
(21.0万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積95㎡)
最寄り駅 東浦和駅から徒歩20分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2014年築、木造
2013年
第4四半期
住居表示 埼玉県さいたま市緑区大牧 3,100万円
・100.4万円/坪
(32.6万円/m²)
・床面積95㎡
(土地面積110㎡)
最寄り駅 東浦和駅から徒歩19分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2013年築、木造
※参考:国土交通省「土地情報総合システム

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