埼玉県さいたま市西区昭和の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
埼玉県さいたま市西区昭和の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、127万円／坪（10年前比+23.1%）
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埼玉県さいたま市西区昭和の中古戸建て価格
- 3,833万円（127万円/坪）
- 10年前比+23.1%（前年比+0.7%）
- 平均築年 : 2011年
- 平均駅距離 : -1分
- 平均専有面積 : 100.0㎡（30.3坪）
- 平均土地面積 : 130.0㎡（39.4坪）
◆埼玉県さいたま市西区昭和の中古戸建て価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2005年 | 110万円／坪 |
| 2010年 | 103万円／坪 |
| 2015年 | 102万円／坪 |
| 2020年（現在） | 127万円／坪 |
| 2025年 | 112万円／坪 |
| 2030年 | 97万円／坪 |
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■現在の中古戸建て価格
埼玉県さいたま市西区昭和：3,833万円（127万円/坪、10年前比+23.1%）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
さいたま市西区：3,095万円（102万円/坪、10年前比+23.1%）
さいたま市北区：3,898万円（129万円/坪、10年前比+11.7%）
さいたま市大宮区：5,228万円（173万円/坪、10年前比+8.5%）
さいたま市桜区：3,504万円（116万円/坪、10年前比+5.3%）
川越市：2,748万円（91万円/坪、10年前比+0.7%）
上尾市：2,493万円（82万円/坪、10年前比+3.8%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+8.9%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲23.2%
- グッドシナリオ
3,800万円（125.6万円/坪、10年間で▲0.9%を予想） - ノーマルシナリオ
2,943万円（97.3万円/坪、10年間で▲23.2%を予想） - バッドシナリオ
2,369万円（78.3万円/坪、10年間で▲38.2%を予想）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲5.8%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる？
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆埼玉県さいたま市西区昭和の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 86.9万円／坪 |
| 5年 | 68.9万円／坪 |
| 10年 | 63.7万円／坪 |
| 15年 | 59.9万円／坪 |
| 20年 | 52.6万円／坪 |
| 25年 | 52.4万円／坪 |
| 30年 | 53.9万円／坪 |
| 35年 | 47.1万円／坪 |
| 40年 | 46.9万円／坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆さいたま市西区の公示地価（2021年1月） |
|||
| 地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
|---|---|---|---|
| さいたま西-1 | 住居表示 | 埼玉県さいたま市西区三橋5丁目2053番1 | 30.3万円/坪 （9.9万円/㎡） 前年比▲1.5% |
| 最寄り駅 | 大宮駅から3000m | ||
| 土地面積 | 152㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
| さいたま西-2 | 住居表示 | 埼玉県さいたま市西区大字二ツ宮字後谷758番1 | 13.4万円/坪 （4.4万円/㎡） 前年比▲1.8% |
| 最寄り駅 | 指扇駅から2500m | ||
| 土地面積 | 893㎡ | ||
| 用途区分 | ー | ||
| さいたま西-3 | 住居表示 | 埼玉県さいたま市西区大字指扇領別所字滝沼304番2 | 40.6万円/坪 （13.2万円/㎡） 前年比▲1.5% |
| 最寄り駅 | 指扇駅から400m | ||
| 土地面積 | 153㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種住居地域 | ||
| さいたま西-4 | 住居表示 | 埼玉県さいたま市西区大字土屋字上谷436番71 | 34.5万円/坪 （11.2万円/㎡） 前年比▲1.8% |
| 最寄り駅 | 指扇駅から700m | ||
| 土地面積 | 110㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
| さいたま西-5 | 住居表示 | 埼玉県さいたま市西区プラザ23−5 | 35.7万円/坪 （11.6万円/㎡） 前年比▲1.7% |
| 最寄り駅 | 指扇駅から1600m | ||
| 土地面積 | 188㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
| さいたま西-6 | 住居表示 | 埼玉県さいたま市西区三橋6丁目1500番8 | 33.8万円/坪 （11.0万円/㎡） 前年比▲0.9% |
| 最寄り駅 | 西大宮駅から1300m | ||
| 土地面積 | 125㎡ | ||
| 用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
| さいたま西-7 | 住居表示 | 埼玉県さいたま市西区大字指扇字五味貝戸469番2 | 29.3万円/坪 （9.5万円/㎡） 前年比▲1.5% |
| 最寄り駅 | 西大宮駅から1800m | ||
| 土地面積 | 189㎡ | ||
| 用途区分 | 準工業地域 | ||
| さいたま西-8 | 住居表示 | 埼玉県さいたま市西区大字指扇字下郷1884番41 | 37.8万円/坪 （12.3万円/㎡） 前年比▲1.6% |
| 最寄り駅 | 西大宮駅から1000m | ||
| 土地面積 | 180㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
| さいたま西-9 | 住居表示 | 埼玉県さいたま市西区大字宝来字上横手1457番9 | 36.0万円/坪 （11.7万円/㎡） 前年比▲1.7% |
| 最寄り駅 | 指扇駅から460m | ||
| 土地面積 | 140㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種住居地域 | ||
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
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| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,547万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,321万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,095万円 | 10.0万円 |
| 500万円 | 3,869万円 | 12.5万円 |
| 600万円 | 4,642万円 | 15.0万円 |
| 700万円 | 5,416万円 | 17.5万円 |
| 800万円 | 6,190万円 | 20.0万円 |
| 900万円 | 6,964万円 | 22.5万円 |
| 1,000万円 | 7,737万円 | 25.0万円 |
|
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.45%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2024年11月調査 |
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