中古戸建ての価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

大阪府大阪市旭区千林の中古戸建て価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

大阪府大阪市旭区千林の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

大阪府大阪市旭区千林の中古戸建ての価格・相場は?

現在の価格は、86万円/坪(10年前比▲20.8%)

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大阪府大阪市旭区千林の中古戸建て価格

  • 2,988万円(86万円/坪)
  • 10年前比▲20.8%(前年比▲7.7%
  • 平均築年 : 1989年
  • 平均駅距離 : 3.07分
  • 平均専有面積 : 115.0㎡(34.8坪)
  • 平均土地面積 : 75.0㎡(22.7坪)
※2020年時点の価格相場です。
大阪府大阪市旭区千林の中古戸建て価格推移

◆大阪府大阪市旭区千林の中古戸建て価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 92万円/坪
2010年 109万円/坪
2015年 80万円/坪
2020年(現在) 86万円/坪
2025年 94万円/坪
2030年 102万円/坪
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■現在の中古戸建て価格

大阪府大阪市旭区千林:2,988万円(86万円/坪、10年前比-20.8%)

(参考)周囲の中古戸建て価格は?
大阪市旭区:2,677万円(84万円/坪、10年前比+2.2%
大阪市都島区:4,035万円(121万円/坪、10年前比+0.4%
大阪市東淀川区:2,841万円(89万円/坪、10年前比+1.2%
大阪市城東区:2,698万円(85万円/坪、10年前比+0.8%
大阪市鶴見区:2,928万円(92万円/坪、10年前比▲2.4%
守口市:2,526万円(84万円/坪、10年前比▲6.3%

大阪府大阪市旭区千林の価格は過去10年で▲20.8%となっており、資産性が低いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲0.7%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、+18.8%

2030年の大阪府大阪市旭区千林の中古戸建て価格を予想
  • グッドシナリオ
    4,584万円(131.8万円/坪、10年間で+53.4%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    3,551万円(102.1万円/坪、10年間で+18.8%を予想)
  • バッドシナリオ
    2,975万円(85.5万円/坪、10年間で▲0.5%を予想)
ノーマルシナリオで、10年後に+18.8%を予想しており、有望なエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲4.2%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■築年数で価格はどうなる?

 中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。

 このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。

 では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。

◆大阪府大阪市旭区千林の築年数別の中古戸建て坪単価

築年数 坪(3.3㎡)単価
1年 92.2万円/坪
5年 76.0万円/坪
10年 65.8万円/坪
15年 58.2万円/坪
20年 70.0万円/坪
25年 68.1万円/坪
30年 51.4万円/坪
35年 85.3万円/坪
40年 62.6万円/坪
大阪府大阪市旭区千林の築年数別の中古戸建て坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆大阪市旭区の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
大阪旭-1 住居表示 大阪府大阪市旭区新森4−21−22 84.9万円/坪
(27.6万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 新森古市駅から330m
土地面積 149㎡
用途区分 第二種中高層住居専用地域
大阪旭-2 住居表示 大阪府大阪市旭区太子橋1−22−11 68.0万円/坪
(22.1万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 太子橋今市駅から420m
土地面積 132㎡
用途区分 第二種中高層住居専用地域
大阪旭-3 住居表示 大阪府大阪市旭区赤川4−13−16 54.5万円/坪
(17.7万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 城北公園通駅から730m
土地面積 101㎡
用途区分 第一種住居地域
大阪旭-4 住居表示 大阪府大阪市旭区中宮5−10−28 61.5万円/坪
(20.0万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 太子橋今市駅から1200m
土地面積 125㎡
用途区分 第二種中高層住居専用地域
大阪旭-5 住居表示 大阪府大阪市旭区中宮2−13−15 61.8万円/坪
(20.1万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 千林大宮駅から780m
土地面積 105㎡
用途区分 第一種住居地域
大阪旭-6 住居表示 大阪府大阪市旭区高殿4−12−17 66.8万円/坪
(21.7万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 関目高殿駅から200m
土地面積 169㎡
用途区分 第一種住居地域
大阪旭-7 住居表示 大阪府大阪市旭区清水2−20−4 69.2万円/坪
(22.5万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 千林駅から300m
土地面積 89㎡
用途区分 第二種中高層住居専用地域
大阪旭-8 住居表示 大阪府大阪市旭区高殿2−7−20 58.5万円/坪
(19.0万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 関目高殿駅から1000m
土地面積 172㎡
用途区分 第一種住居地域
大阪旭-9 住居表示 大阪府大阪市旭区大宮4−1−5 65.2万円/坪
(21.2万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 千林大宮駅から600m
土地面積 108㎡
用途区分 第二種中高層住居専用地域

※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 大阪市旭区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、大阪市旭区はどうなるのだろうか。

◆大阪市旭区の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 91,608 人 100.0(基準年)
2020年 90,350 人 98.6
2025年 88,575 人 96.7
2030年 86,526 人 94.5
2035年 84,177 人 91.9
2040年 81,597 人 89.1
2045年 78,968 人 86.2

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

大阪市旭区の将来推計人口

(参考)大阪府大阪市旭区千林のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
大阪市旭区:86.2

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
大阪市都島区:98.2
大阪市東淀川区:87.5
大阪市城東区:88.0
大阪市鶴見区:90.7
守口市:69.1

 大阪市旭区の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 86.2だ。周辺エリアの平均86.7に比べると、注意が必要なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

大阪府大阪市旭区千林の中古戸建ての過去の売買事例

 大阪府大阪市旭区千林付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆大阪市旭区の中古戸建ての成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2020年
第1四半期
住居表示 大阪府大阪市旭区千林 1,200万円
・82.1万円/坪
(26.7万円/m²)
・床面積45㎡
(土地面積75㎡)
最寄り駅 千林駅から徒歩6分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 ー年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 大阪府大阪市旭区千林 6,100万円
・89.4万円/坪
(29.0万円/m²)
・床面積210㎡
(土地面積410㎡)
最寄り駅 千林駅から徒歩4分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 ー年築、木造
2019年
第4四半期
住居表示 大阪府大阪市旭区千林 4,800万円
・82.1万円/坪
(26.7万円/m²)
・床面積180㎡
(土地面積210㎡)
最寄り駅 千林大宮駅から徒歩4分
用途区分 商業地域
建物属性 1984年築、鉄骨造
2019年
第1四半期
住居表示 大阪府大阪市旭区千林 12,000万円
・53.5万円/坪
(17.4万円/m²)
・床面積690㎡
(土地面積165㎡)
最寄り駅 千林大宮駅から徒歩3分
用途区分 商業地域
建物属性 1989年築、RC
2019年
第3四半期
住居表示 大阪府大阪市旭区千林 750万円
・51.3万円/坪
(16.7万円/m²)
・床面積45㎡
(土地面積100㎡)
最寄り駅 千林大宮駅から徒歩3分
用途区分 商業地域
建物属性 1952年築、木造
2019年
第3四半期
住居表示 大阪府大阪市旭区千林 890万円
・78.2万円/坪
(25.4万円/m²)
・床面積35㎡
(土地面積65㎡)
最寄り駅 千林駅から徒歩2分
用途区分 商業地域
建物属性 ー年築、0
2019年
第4四半期
住居表示 大阪府大阪市旭区千林 2,000万円
・64.8万円/坪
(21.1万円/m²)
・床面積95㎡
(土地面積70㎡)
最寄り駅 千林大宮駅から徒歩1分
用途区分 商業地域
建物属性 ー年築、木造
2019年
第1四半期
住居表示 大阪府大阪市旭区千林 1,500万円
・51.3万円/坪
(16.7万円/m²)
・床面積90㎡
(土地面積60㎡)
最寄り駅 千林駅から徒歩1分
用途区分 商業地域
建物属性 ー年築、木造
2018年
第2四半期
住居表示 大阪府大阪市旭区千林 1,100万円
・45.1万円/坪
(14.7万円/m²)
・床面積75㎡
(土地面積40㎡)
最寄り駅 千林駅から徒歩3分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 1979年築、鉄骨造
2018年
第4四半期
住居表示 大阪府大阪市旭区千林 5,200万円
・29.6万円/坪
(9.6万円/m²)
・床面積540㎡
(土地面積210㎡)
最寄り駅 千林駅から徒歩3分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 1970年築、RC
2018年
第1四半期
住居表示 大阪府大阪市旭区千林 350万円
・12.0万円/坪
(3.9万円/m²)
・床面積90㎡
(土地面積50㎡)
最寄り駅 千林駅から徒歩1分
用途区分 商業地域
建物属性 ー年築、木造
2017年
第3四半期
住居表示 大阪府大阪市旭区千林 4,400万円
・93.4万円/坪
(30.3万円/m²)
・床面積145㎡
(土地面積95㎡)
最寄り駅 千林大宮駅から徒歩5分
用途区分 商業地域
建物属性 ー年築、木造
2017年
第2四半期
住居表示 大阪府大阪市旭区千林 980万円
・31.7万円/坪
(10.3万円/m²)
・床面積95㎡
(土地面積80㎡)
最寄り駅 千林駅から徒歩5分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 1973年築、木造
2017年
第2四半期
住居表示 大阪府大阪市旭区千林 1,500万円
・83.9万円/坪
(27.3万円/m²)
・床面積55㎡
(土地面積40㎡)
最寄り駅 千林大宮駅から徒歩2分
用途区分 商業地域
建物属性 ー年築、木造
2016年
第4四半期
住居表示 大阪府大阪市旭区千林 3,500万円
・97.9万円/坪
(31.8万円/m²)
・床面積110㎡
(土地面積65㎡)
最寄り駅 千林大宮駅から徒歩4分
用途区分 商業地域
建物属性 2016年築、木造
2016年
第1四半期
住居表示 大阪府大阪市旭区千林 3,500万円
・53.8万円/坪
(17.5万円/m²)
・床面積200㎡
(土地面積100㎡)
最寄り駅 千林駅から徒歩1分
用途区分 商業地域
建物属性 1965年築、木造
2016年
第4四半期
住居表示 大阪府大阪市旭区千林 2,000万円
・22.0万円/坪
(7.1万円/m²)
・床面積280㎡
(土地面積165㎡)
最寄り駅 千林駅から徒歩1分
用途区分 商業地域
建物属性 1988年築、鉄骨造
2015年
第1四半期
住居表示 大阪府大阪市旭区千林 1,000万円
・12.8万円/坪
(4.2万円/m²)
・床面積240㎡
(土地面積220㎡)
最寄り駅 千林大宮駅から徒歩5分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 2002年築、0
2014年
第3四半期
住居表示 大阪府大阪市旭区千林 980万円
・30.2万円/坪
(9.8万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積60㎡)
最寄り駅 千林大宮駅から徒歩4分
用途区分 商業地域
建物属性 ー年築、0
2014年
第3四半期
住居表示 大阪府大阪市旭区千林 3,500万円
・89.7万円/坪
(29.2万円/m²)
・床面積120㎡
(土地面積55㎡)
最寄り駅 千林大宮駅から徒歩3分
用途区分 商業地域
建物属性 2014年築、木造
※参考:国土交通省「土地情報総合システム

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