大阪府大阪市旭区千林の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
大阪府大阪市旭区千林の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、86万円/坪(10年前比▲20.8%)
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大阪府大阪市旭区千林の中古戸建て価格
- 2,988万円(86万円/坪)
- 10年前比▲20.8%(前年比▲7.7%)
- 平均築年 : 1989年
- 平均駅距離 : 3.07分
- 平均専有面積 : 115.0㎡(34.8坪)
- 平均土地面積 : 75.0㎡(22.7坪)
◆大阪府大阪市旭区千林の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 92万円/坪 |
2010年 | 109万円/坪 |
2015年 | 80万円/坪 |
2020年(現在) | 86万円/坪 |
2025年 | 94万円/坪 |
2030年 | 102万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
大阪府大阪市旭区千林:2,988万円(86万円/坪、10年前比-20.8%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
大阪市旭区:2,677万円(84万円/坪、10年前比+2.2%)
大阪市都島区:4,035万円(121万円/坪、10年前比+0.4%)
大阪市東淀川区:2,841万円(89万円/坪、10年前比+1.2%)
大阪市城東区:2,698万円(85万円/坪、10年前比+0.8%)
大阪市鶴見区:2,928万円(92万円/坪、10年前比▲2.4%)
守口市:2,526万円(84万円/坪、10年前比▲6.3%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲0.7%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、+18.8%
- グッドシナリオ
4,584万円(131.8万円/坪、10年間で+53.4%を予想) - ノーマルシナリオ
3,551万円(102.1万円/坪、10年間で+18.8%を予想) - バッドシナリオ
2,975万円(85.5万円/坪、10年間で▲0.5%を予想)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲4.2%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆大阪府大阪市旭区千林の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 92.2万円/坪 |
5年 | 76.0万円/坪 |
10年 | 65.8万円/坪 |
15年 | 58.2万円/坪 |
20年 | 70.0万円/坪 |
25年 | 68.1万円/坪 |
30年 | 51.4万円/坪 |
35年 | 85.3万円/坪 |
40年 | 62.6万円/坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆大阪市旭区の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
大阪旭-1 | 住居表示 | 大阪府大阪市旭区新森4−21−22 | 84.9万円/坪 (27.6万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 新森古市駅から330m | ||
土地面積 | 149㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
大阪旭-2 | 住居表示 | 大阪府大阪市旭区太子橋1−22−11 | 68.0万円/坪 (22.1万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 太子橋今市駅から420m | ||
土地面積 | 132㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
大阪旭-3 | 住居表示 | 大阪府大阪市旭区赤川4−13−16 | 54.5万円/坪 (17.7万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 城北公園通駅から730m | ||
土地面積 | 101㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪旭-4 | 住居表示 | 大阪府大阪市旭区中宮5−10−28 | 61.5万円/坪 (20.0万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 太子橋今市駅から1200m | ||
土地面積 | 125㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
大阪旭-5 | 住居表示 | 大阪府大阪市旭区中宮2−13−15 | 61.8万円/坪 (20.1万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 千林大宮駅から780m | ||
土地面積 | 105㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪旭-6 | 住居表示 | 大阪府大阪市旭区高殿4−12−17 | 66.8万円/坪 (21.7万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 関目高殿駅から200m | ||
土地面積 | 169㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪旭-7 | 住居表示 | 大阪府大阪市旭区清水2−20−4 | 69.2万円/坪 (22.5万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 千林駅から300m | ||
土地面積 | 89㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
大阪旭-8 | 住居表示 | 大阪府大阪市旭区高殿2−7−20 | 58.5万円/坪 (19.0万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 関目高殿駅から1000m | ||
土地面積 | 172㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪旭-9 | 住居表示 | 大阪府大阪市旭区大宮4−1−5 | 65.2万円/坪 (21.2万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 千林大宮駅から600m | ||
土地面積 | 108㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
大阪市旭区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、大阪市旭区はどうなるのだろうか。
◆大阪市旭区の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 91,608 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 90,350 人 | 98.6 | |
2025年 | 88,575 人 | 96.7 | |
2030年 | 86,526 人 | 94.5 | |
2035年 | 84,177 人 | 91.9 | |
2040年 | 81,597 人 | 89.1 | |
2045年 | 78,968 人 | 86.2 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
(参考)大阪府大阪市旭区千林のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
大阪市旭区:86.2
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
大阪市都島区:98.2
大阪市東淀川区:87.5
大阪市城東区:88.0
大阪市鶴見区:90.7
守口市:69.1
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
大阪府大阪市旭区千林の中古戸建ての過去の売買事例
大阪府大阪市旭区千林付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆大阪市旭区の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市旭区千林 | 1,200万円 ・82.1万円/坪 (26.7万円/m²) ・床面積45㎡ (土地面積75㎡) |
最寄り駅 | 千林駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | ー年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市旭区千林 | 6,100万円 ・89.4万円/坪 (29.0万円/m²) ・床面積210㎡ (土地面積410㎡) |
最寄り駅 | 千林駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | ー年築、木造 | ||
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市旭区千林 | 4,800万円 ・82.1万円/坪 (26.7万円/m²) ・床面積180㎡ (土地面積210㎡) |
最寄り駅 | 千林大宮駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 1984年築、鉄骨造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市旭区千林 | 12,000万円 ・53.5万円/坪 (17.4万円/m²) ・床面積690㎡ (土地面積165㎡) |
最寄り駅 | 千林大宮駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 1989年築、RC | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市旭区千林 | 750万円 ・51.3万円/坪 (16.7万円/m²) ・床面積45㎡ (土地面積100㎡) |
最寄り駅 | 千林大宮駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 1952年築、木造 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市旭区千林 | 890万円 ・78.2万円/坪 (25.4万円/m²) ・床面積35㎡ (土地面積65㎡) |
最寄り駅 | 千林駅から徒歩2分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | ー年築、0 | ||
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市旭区千林 | 2,000万円 ・64.8万円/坪 (21.1万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積70㎡) |
最寄り駅 | 千林大宮駅から徒歩1分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | ー年築、木造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市旭区千林 | 1,500万円 ・51.3万円/坪 (16.7万円/m²) ・床面積90㎡ (土地面積60㎡) |
最寄り駅 | 千林駅から徒歩1分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | ー年築、木造 | ||
2018年 第2四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市旭区千林 | 1,100万円 ・45.1万円/坪 (14.7万円/m²) ・床面積75㎡ (土地面積40㎡) |
最寄り駅 | 千林駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1979年築、鉄骨造 | ||
2018年 第4四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市旭区千林 | 5,200万円 ・29.6万円/坪 (9.6万円/m²) ・床面積540㎡ (土地面積210㎡) |
最寄り駅 | 千林駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1970年築、RC | ||
2018年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市旭区千林 | 350万円 ・12.0万円/坪 (3.9万円/m²) ・床面積90㎡ (土地面積50㎡) |
最寄り駅 | 千林駅から徒歩1分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | ー年築、木造 | ||
2017年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市旭区千林 | 4,400万円 ・93.4万円/坪 (30.3万円/m²) ・床面積145㎡ (土地面積95㎡) |
最寄り駅 | 千林大宮駅から徒歩5分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | ー年築、木造 | ||
2017年 第2四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市旭区千林 | 980万円 ・31.7万円/坪 (10.3万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積80㎡) |
最寄り駅 | 千林駅から徒歩5分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1973年築、木造 | ||
2017年 第2四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市旭区千林 | 1,500万円 ・83.9万円/坪 (27.3万円/m²) ・床面積55㎡ (土地面積40㎡) |
最寄り駅 | 千林大宮駅から徒歩2分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | ー年築、木造 | ||
2016年 第4四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市旭区千林 | 3,500万円 ・97.9万円/坪 (31.8万円/m²) ・床面積110㎡ (土地面積65㎡) |
最寄り駅 | 千林大宮駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 2016年築、木造 | ||
2016年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市旭区千林 | 3,500万円 ・53.8万円/坪 (17.5万円/m²) ・床面積200㎡ (土地面積100㎡) |
最寄り駅 | 千林駅から徒歩1分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 1965年築、木造 | ||
2016年 第4四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市旭区千林 | 2,000万円 ・22.0万円/坪 (7.1万円/m²) ・床面積280㎡ (土地面積165㎡) |
最寄り駅 | 千林駅から徒歩1分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 1988年築、鉄骨造 | ||
2015年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市旭区千林 | 1,000万円 ・12.8万円/坪 (4.2万円/m²) ・床面積240㎡ (土地面積220㎡) |
最寄り駅 | 千林大宮駅から徒歩5分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 2002年築、0 | ||
2014年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市旭区千林 | 980万円 ・30.2万円/坪 (9.8万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積60㎡) |
最寄り駅 | 千林大宮駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | ー年築、0 | ||
2014年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市旭区千林 | 3,500万円 ・89.7万円/坪 (29.2万円/m²) ・床面積120㎡ (土地面積55㎡) |
最寄り駅 | 千林大宮駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 2014年築、木造 |
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