子安駅（神奈川県）の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
子安駅（神奈川県）の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、3,673万円（10年前比+9.7%）
子安駅（神奈川県）の中古戸建て価格
- 3,673万円（128万円/坪）
- 10年前比+9.7%（前年比▲3.8%）
- 平均築年 : 2009年
- 平均駅距離 : 6.77分
- 平均専有面積 : 95.0㎡（28.8坪）
- 平均土地面積 : 80.0㎡（24.2坪）
◆子安駅の中古戸建て価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2005年 | 111万円／坪 |
| 2010年 | 117万円／坪 |
| 2015年 | 129万円／坪 |
| 2020年（現在） | 128万円／坪 |
| 2025年 | 112万円／坪 |
| 2030年 | 95万円／坪 |
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■現在の中古戸建て価格
子安駅：3,673万円（128万円/坪、10年前比+9.7%）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
横浜市神奈川区：6,633万円（219万円/坪、10年前比+7.3%）
横浜市鶴見区：3,837万円（127万円/坪、10年前比+4.3%）
横浜市西区：7,169万円（237万円/坪、10年前比+22.5%）
横浜市保土ヶ谷区：3,836万円（127万円/坪、10年前比▲7.5%）
横浜市港北区：5,158万円（171万円/坪、10年前比+8.0%）
横浜市緑区：4,127万円（136万円/坪、10年前比▲2.2%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+6.5%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲25.4%
- グッドシナリオ
3,013万円（104.8万円/坪、10年間で▲18.0%を予想） - ノーマルシナリオ
2,741万円（95.4万円/坪、10年間で▲25.4%を予想） - バッドシナリオ
2,355万円（82.0万円/坪、10年間で▲35.9%を予想）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
横浜市神奈川区：6,287万円（208万円/坪、10年後は▲5.2%）
横浜市鶴見区：3,654万円（121万円/坪、10年後は▲4.8%）
横浜市西区：9,139万円（302万円/坪、10年後は+27.5%）
横浜市保土ヶ谷区：3,194万円（106万円/坪、10年後は▲16.7%）
横浜市港北区：4,800万円（159万円/坪、10年後は▲6.9%）
横浜市緑区：3,802万円（126万円/坪、10年後は▲7.9%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲2.3%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
横浜市神奈川区内の中古戸建て価格を見る
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる？
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆子安駅の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 196.1万円／坪 |
| 5年 | 197.3万円／坪 |
| 10年 | 144.7万円／坪 |
| 15年 | 144.7万円／坪 |
| 20年 | 147.5万円／坪 |
| 25年 | 154.0万円／坪 |
| 30年 | 141.7万円／坪 |
| 35年 | 103.1万円／坪 |
| 40年 | 112.6万円／坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆横浜市神奈川区の公示地価（2021年1月）
| 地点名 | 横浜神奈川-1 | 横浜神奈川-2 | 横浜神奈川-3 | 横浜神奈川-4 | 横浜神奈川-5 | 横浜神奈川-6 | 横浜神奈川-7 | 横浜神奈川-8 | 横浜神奈川-9 | 横浜神奈川-10 | 横浜神奈川-11 | 横浜神奈川-12 | 横浜神奈川-13 | 横浜神奈川-14 | 横浜神奈川-15 | 横浜神奈川-16 | 横浜神奈川-17 | 横浜神奈川-18 | 横浜神奈川-19 | 横浜神奈川-20 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 神奈川県横浜市神奈川区片倉5−11−5 | 神奈川県横浜市神奈川区菅田町字利倉1551番7外 | 神奈川県横浜市神奈川区沢渡55番42 | 神奈川県横浜市神奈川区神之木台16−8 | 神奈川県横浜市神奈川区六角橋5−23−4 | 神奈川県横浜市神奈川区大口仲町40番6 | 神奈川県横浜市神奈川区入江1−20−11 | 神奈川県横浜市神奈川区三枚町字宮原154番14 | 神奈川県横浜市神奈川区西寺尾3−12−3 | 神奈川県横浜市神奈川区白幡南町28−7 | 神奈川県横浜市神奈川区三ツ沢上町4−40 | 神奈川県横浜市神奈川区羽沢南3−9−11 | 神奈川県横浜市神奈川区神大寺3−18−25 | 神奈川県横浜市神奈川区六角橋3−15−17 | 神奈川県横浜市神奈川区旭ケ丘18−8 | 神奈川県横浜市神奈川区白幡上町30−3 | 神奈川県横浜市神奈川区三ツ沢下町33−25 | 神奈川県横浜市神奈川区幸ケ谷7番6 | 神奈川県横浜市神奈川区斎藤分町14−16 | 神奈川県横浜市神奈川区子安台1−12−11 |
| 最寄り駅 | 片倉町駅から300m | 小机駅から1800m | 横浜駅から1500m | 大口駅から550m | 白楽駅から1100m | 大口駅から600m | 新子安駅から500m | 片倉町駅から800m | 大口駅から1100m | 東神奈川駅から950m | 三ツ沢上町駅から270m | 羽沢横浜国大駅から750m | 片倉町駅から900m | 白楽駅から1000m | 反町駅から550m | 白楽駅から450m | 三ツ沢下町駅から600m | 神奈川駅から350m | 東白楽駅から600m | 新子安駅から1100m |
| 土地面積 | 146㎡ | 178㎡ | 312㎡ | 105㎡ | 238㎡ | 206㎡ | 163㎡ | 161㎡ | 143㎡ | 175㎡ | 171㎡ | 126㎡ | 230㎡ | 117㎡ | 106㎡ | 142㎡ | 143㎡ | 72㎡ | 100㎡ | 150㎡ |
| 用途区分 | 第一種住居地域 | 第一種低層住居専用地域 | 第一種低層住居専用地域 | 第一種住居地域 | 第一種低層住居専用地域 | 第一種住居地域 | 第一種住居地域 | 第一種低層住居専用地域 | 第二種中高層住居専用地域 | 第二種中高層住居専用地域 | 第一種住居地域 | 第一種低層住居専用地域 | 第二種中高層住居専用地域 | 第二種中高層住居専用地域 | 第一種低層住居専用地域 | 第一種低層住居専用地域 | 第二種中高層住居専用地域 | 第一種住居地域 | 第一種低層住居専用地域 | 第二種中高層住居専用地域 |
| 取引価格 | 84.9万円/坪 （27.6万円/㎡） 前年比+0.7% |
52.0万円/坪 （16.9万円/㎡） 前年比▲1.2% |
115.4万円/坪 （37.5万円/㎡） 前年比+1.1% |
76.3万円/坪 （24.8万円/㎡） 前年比+0.8% |
84.0万円/坪 （27.3万円/㎡） 前年比+0.7% |
83.7万円/坪 （27.2万円/㎡） 前年比+0.4% |
101.5万円/坪 （33.0万円/㎡） 前年比+2.5% |
63.1万円/坪 （20.5万円/㎡） 前年比▲0.5% |
69.5万円/坪 （22.6万円/㎡） 前年比+0.0% |
79.4万円/坪 （25.8万円/㎡） 前年比+0.0% |
88.9万円/坪 （28.9万円/㎡） 前年比+1.8% |
63.1万円/坪 （20.5万円/㎡） 前年比+2.5% |
84.3万円/坪 （27.4万円/㎡） 前年比+0.0% |
102.2万円/坪 （33.2万円/㎡） 前年比+0.6% |
91.7万円/坪 （29.8万円/㎡） 前年比+1.0% |
87.7万円/坪 （28.5万円/㎡） 前年比+0.7% |
83.7万円/坪 （27.2万円/㎡） 前年比+1.1% |
105.5万円/坪 （34.3万円/㎡） 前年比+0.6% |
104.9万円/坪 （34.1万円/㎡） 前年比+0.9% |
81.2万円/坪 （26.4万円/㎡） 前年比+0.8% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
子安駅がある横浜市神奈川区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、子安駅を含む、横浜市神奈川区はどうなるのだろうか。
◆横浜市神奈川区の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2015年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2015年 | 238,966 人 | 100.0（基準年） | |
| 2020年 | 244,821 人 | 102.5 | |
| 2025年 | 248,402 人 | 103.9 | |
| 2030年 | 249,903 人 | 104.6 | |
| 2035年 | 249,491 人 | 104.4 | |
| 2040年 | 247,441 人 | 103.5 | |
| 2045年 | 244,138 人 | 102.2 | |
※出所：人口問題研究所（平成30・2018年推計）
（参考）子安駅のあるエリアの人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
横浜市神奈川区：102.2
（参考）周囲の将来人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
横浜市鶴見区：109.2
横浜市西区：104.6
横浜市保土ヶ谷区：88.2
横浜市港北区：108.8
横浜市緑区：98.2
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） | ||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,543万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,314万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,085万円 | 10.0万円 |
| 500万円 | 3,857万円 | 12.5万円 |
| 600万円 | 4,628万円 | 15.0万円 |
| 700万円 | 5,399万円 | 17.5万円 |
| 800万円 | 6,170万円 | 20.0万円 |
| 900万円 | 6,942万円 | 22.5万円 |
| 1,000万円 | 7,713万円 | 25.0万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.47%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2025年1月調査 | ||
 |
 |
子安駅の中古戸建ての過去の売買事例
子安駅付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆横浜市神奈川区の中古戸建ての成約事例
| 取引時期 | 2020年 第1四半期 | 2020年 第1四半期 | 2020年 第1四半期 | 2019年 第2四半期 | 2019年 第3四半期 | 2019年 第3四半期 | 2019年 第1四半期 | 2019年 第4四半期 | 2019年 第4四半期 | 2019年 第4四半期 | 2019年 第4四半期 | 2019年 第2四半期 | 2019年 第4四半期 | 2019年 第2四半期 | 2019年 第3四半期 | 2018年 第1四半期 | 2018年 第4四半期 | 2018年 第2四半期 | 2018年 第2四半期 | 2018年 第3四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 神奈川県横浜市神奈川区入江 | 神奈川県横浜市神奈川区七島町 | 神奈川県横浜市神奈川区子安通 | 神奈川県横浜市神奈川区白幡東町 | 神奈川県横浜市神奈川区白幡仲町 | 神奈川県横浜市神奈川区白幡仲町 | 神奈川県横浜市神奈川区入江 | 神奈川県横浜市神奈川区入江 | 神奈川県横浜市神奈川区大口通 | 神奈川県横浜市神奈川区西大口 | 神奈川県横浜市神奈川区七島町 | 神奈川県横浜市神奈川区七島町 | 神奈川県横浜市神奈川区子安通 | 神奈川県横浜市神奈川区子安通 | 神奈川県横浜市神奈川区子安通 | 神奈川県横浜市神奈川区子安通 | 神奈川県横浜市神奈川区子安通 | 神奈川県横浜市神奈川区子安通 | 神奈川県横浜市神奈川区浦島町 | 神奈川県横浜市神奈川区浦島丘 |
| 最寄駅 | 子安駅から徒歩3分 | 子安駅から徒歩8分 | 子安駅から徒歩2分 | 子安駅から徒歩13分 | 子安駅から徒歩15分 | 子安駅から徒歩14分 | 子安駅から徒歩7分 | 子安駅から徒歩7分 | 子安駅から徒歩4分 | 子安駅から徒歩16分 | 子安駅から徒歩6分 | 子安駅から徒歩5分 | 子安駅から徒歩4分 | 子安駅から徒歩3分 | 子安駅から徒歩3分 | 子安駅から徒歩3分 | 子安駅から徒歩2分 | 子安駅から徒歩1分 | 子安駅から徒歩4分 | 子安駅から徒歩8分 |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 準住居地域 | 商業地域 | 近隣商業地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 近隣商業地域 | 近隣商業地域 | 商業地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 準住居地域 | 近隣商業地域 | 準工業地域 | 商業地域 | 第1種住居地域 | 準工業地域 | 準工業地域 | 商業地域 | 商業地域 | 第1種中高層住居専用地域 |
| 建物属性 | 2009年築、木造 | 2015年築、木造 | 2020年築、木造 | 2019年築、木造 | 2019年築、木造 | 2019年築、木造 | 2002年築、木造 | 1984年築、木造 | 1960年築、木造 | 2019年築、木造 | 1971年築、鉄骨造 | 1971年築、鉄骨造 | 2019年築、木造 | 2014年築、木造 | 1987年築、木造 | 1968年築、0 | 2008年築、木造 | 1993年築、木造 | 2009年築、木造 | 1992年築、軽量鉄骨造 |
| 取引価格 | 2,900万円 ・93.9万円/坪 （30.5万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積65㎡） |
6,900万円 ・163.3万円/坪 （53.1万円/m²） ・床面積130㎡ （土地面積130㎡） |
3,900万円 ・120.0万円/坪 （39.0万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積50㎡） |
4,100万円 ・140.2万円/坪 （45.6万円/m²） ・床面積90㎡ （土地面積55㎡） |
3,500万円 ・134.6万円/坪 （43.8万円/m²） ・床面積80㎡ （土地面積75㎡） |
4,200万円 ・143.6万円/坪 （46.7万円/m²） ・床面積90㎡ （土地面積70㎡） |
3,700万円 ・133.9万円/坪 （43.5万円/m²） ・床面積85㎡ （土地面積70㎡） |
1,300万円 ・40.0万円/坪 （13.0万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積60㎡） |
1,600万円 ・41.0万円/坪 （13.3万円/m²） ・床面積120㎡ （土地面積70㎡） |
3,300万円 ・135.4万円/坪 （44.0万円/m²） ・床面積75㎡ （土地面積60㎡） |
800万円 ・24.6万円/坪 （8.0万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積260㎡） |
800万円 ・49.2万円/坪 （16.0万円/m²） ・床面積50㎡ （土地面積45㎡） |
3,200万円 ・140.7万円/坪 （45.7万円/m²） ・床面積70㎡ （土地面積40㎡） |
6,000万円 ・217.2万円/坪 （70.6万円/m²） ・床面積85㎡ （土地面積75㎡） |
1,500万円 ・76.9万円/坪 （25.0万円/m²） ・床面積60㎡ （土地面積50㎡） |
1,000万円 ・34.2万円/坪 （11.1万円/m²） ・床面積90㎡ （土地面積75㎡） |
7,200万円 ・152.8万円/坪 （49.7万円/m²） ・床面積145㎡ （土地面積155㎡） |
8,700万円 ・223.1万円/坪 （72.5万円/m²） ・床面積120㎡ （土地面積220㎡） |
4,600万円 ・176.9万円/坪 （57.5万円/m²） ・床面積80㎡ （土地面積95㎡） |
9,500万円 ・121.8万円/坪 （39.6万円/m²） ・床面積240㎡ （土地面積670㎡） |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
横浜市神奈川区内の中古戸建て価格を見る
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「step4」まで選択して「無料査定スタート」を押せば、簡単に査定依頼が可能。無料で最大6社の査定額を受け取れるので、ぜひ活用してみよう。
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